Решение по делу № 33-8181/2024 от 12.08.2024

Судья Гаранина Е.В.                                                                                     № 33-8181/2024

№ 2-651/2024

64RS0046-01-2023-007827-46

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

05 сентября 2024 года                                                                                      город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Агарковой И.П.,

судей Кудряшовой Д.И., Брандт И.С.,

при секретаре судебного заседания Архиповой Я.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора города Саратова в защиту публичных интересов, интересов муниципального образования «Город Саратов», неопределенного круга лиц к Саратовской региональной общественной организации «Правопорядок», Кравченко Е.В., Ахмедову О.Ш., администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, признании зарегистрированного права отсутствующим, сносе строения по апелляционной жалобе Кравченко Е.В. на решение Ленинского районного суда города Саратова от 15 марта 2024 года, которым исковые требования удовлетворены.

Заслушав доклад судьи Кудряшовой Д.И., объяснения истца Кравченко Е.В. и его представителя Мокиенко Д.Ю., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя истца Савиной С.В. и представителя ответчика администрации муниципального образования «Город Саратов» Полянского Г.Ю., возражавших против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, судебная коллегия

установила:

прокурор города Саратова в защиту публичных интересов, интересов муниципального образования «Город Саратов», неопределенного круга лиц обратился в суд с иском к Саратовской региональной общественной организации «Правопорядок» (далее - СРОО «Правопорядок»), Кравченко Е.В., Ахмедову О.Ш., администрации муниципального образования «Город Саратов» о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности, признании зарегистрированного права отсутствующим, сносе строения, обосновывая тем, по результатам проведенной прокуратурой города Саратова проверки соблюдения земельного законодательства при распоряжении земельным участком с кадастровым номером № установлено, что на основании постановления администрации муниципального образования «Город Саратов» от 23 марта 1999 года № 131-287 между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и открытым акционерным обществом «Элвис-Центр» (далее - ООО «Элвис-Центр») был заключен договор аренды № от 01 апреля 1999 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, категория земель «земли населенных пунктов», с разрешенным использованием «автостоянка», площадью 2 500 кв. м, занимаемого платной стоянкой автомобилей, расположенного по адресу: <адрес>., сроком на 15 лет. На основании указанного постановления и плана земельного участка, подготовленного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Саратова, данный земельный участок 11 сентября 2003 года был поставлен на государственный кадастровый учет. 17 марта 2003 года между ООО «Элвис-Центр» и отделом вневедомственной охраны при             УВД Ленинского района города Саратова заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды № от 01 апреля 1999 года переданы отделу вневедомственной охраны при УВД Ленинского района города Саратова. На основании договора замены стороны в обязательстве от 27 апреля 2004 года, заключенного между отделом вневедомственной охраны при УВД Ленинского района города Саратова и            СРОО «Правопорядок», права и обязанности арендатора по договору аренды № от 01 апреля 1999 года переданы СРОО «Правопорядок». 25 декабря 2015 года             между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и СРОО «Правопорядок» заключен договор аренды земельного участка                         № Ар-15-702/ю-4, из которого следует, что СРОО «Правопорядок» в аренду предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 500 кв. м, занимаемый платной стоянкой автомобилей по улице <адрес>, на срок 49 лет. 25 марта 2016 года между                   СРОО «Правопорядок» и Кравченко Е.В. был заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно которому права и обязанности арендатора по договору аренды № Ар-15-702/ю-4 от 25 декабря 2015 года перешли к Кравченко Е.В. Также 25 марта 2016 года между СРОО «Правопорядок» и Кравченко Е.В. был заключен договор купли-продажи, предметом которого выступает нежилое здание общей площадью 44,9 кв. м, количество этажей 2, с кадастровым номером №, расположенное по адресу: <адрес>. 07 июля    2016 года между Кравченко Е.В. и Ахмедовым О.Ш. был заключен договор              купли-продажи недвижимости, из которого следует, что Кравченко Е.В. продал и передал принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>., с кадастровым номером № Ахмедову О.Ш., а также Ахмедов О.Ш. принял на себя часть прав и обязанностей по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью             2 500 кв. м. 04 августа 2022 года между Ахмедовым О.Ш. и Кравченко Е.В. был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому Ахмедов О.Ш. продал Кравченко Е.В. принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: город Саратов, улица имени Шехурдина А.П., с кадастровым номером №, а также передал права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №3, общей площадью 2 500 кв. м в части 1 250 кв. м. Согласно данным из Единого государственного реестра недвижимости на земельном участке с кадастровым номером № расположено здание с кадастровым номером №, площадью 44,9 кв. м, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости 19 мая 2015 года как о ранее учтенном объекте недвижимого имущества на основании технического паспорта. Истец полагает, что договор аренды земельного участка от 25 декабря 2015 года                      № Ар-15-702/ю-4 является недействительной (ничтожной) сделкой, поскольку он заключен с нарушением требований действующего законодательства о порядке предоставления земельных участков, а именно указанный договор аренды земельного участка заключен без проведения торгов. При этом возведение на земельном участке только вспомогательных объектов, даже при наличии государственной регистрации права собственности на них, не влечет возникновения права на приобретение в аренду спорного земельного участка в порядке, предусмотренном статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). В ходе обследования земельного участка с кадастровым номером № установлено, что основного здания, построенного с соблюдением установленного порядка, по отношению к которому спорный объект выполнял бы вспомогательную функцию, на земельном участке не имеется. Регистрация права собственности на расположенное на земельном участке с кадастровым номером № помещение охраны, являющееся вспомогательном объектом недвижимости (зданием, сооружением), и последующее предоставление в администрацию муниципального образования «Город Саратов» документов о наличии на указанном земельном участке объекта недвижимости использованы арендатором СРОО «Правопорядок» для получения незаконных преференций, выразившихся в приобретении права аренды на земельный участок без проведения торгов, и не по рыночной цене, то есть в обход предусмотренной земельным законодательством процедуры заключения договора аренды земельного участка на торгах. На основании изложенного, а также с учетом того, что в силу прямого указания закона предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по договору аренды, может быть осуществлено только на торгах, проводимых в форме аукциона, игнорирование данной процедуры при предоставлении земельного участка с кадастровым номером № в аренду свидетельствует о нарушениях земельного законодательства, а также публичных интересов, в связи с чем прокурор города Саратова в защиту публичных интересов, интересов муниципального образования «Город Саратов», неопределенного круга лиц обратился в суд с настоящим исковым заявлением, в котором просил признать недействительными договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 2 500 кв. м № Ар-15-702/ю-4 от 25 декабря 2015 года, заключенный между администрацией муниципального образования «<адрес>» и СРОО «Правопорядок», договор замены стороны в обязательстве от 25 марта 2016 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 25 декабря 2015 года № Ар-15-702/ю-4, заключенный между СРОО «Правопорядок» и Кравченко Е.В., договор купли-продажи недвижимого имущества от 07 июля 2016 года, заключенный между Кравченко Е.В. и Ахмедовым О.Ш., договор купли-продажи недвижимого имущества от 04 августа 2022 года, заключенный между Ахмедовым О.Ш. и Кравченко Е.В.; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о праве аренды              Кравченко Е.В. на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 500 кв. м, расположенный по адресу: город Саратов, улица имени Шехурдина А.П., в районе 3 Дачной; применить последствия недействительности ничтожных сделок; возложить на Кравченко Е.В. обязанность возвратить администрации муниципального образования «Город Саратов» земельный участок с кадастровым номером №, площадью 2 500 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>., в районе 3 Дачной; признать отсутствующим зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право собственности в отношении объекта - нежилого двухэтажного строения с кадастровым номером №, общей площадью 44,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>.; возложить на Кравченко Е.В. обязанность в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу произвести снос самовольной постройки - нежилого двухэтажного строения с кадастровым номером №, общей площадью 44,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>., расположенного на земельном участке с кадастровым номером №              (т. 1 л. д. 3-7).

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 15 марта 2024 года исковые требования удовлетворены (т. 2 л. д. 217-224).

Кравченко Е.В., не согласившись с постановленным решением суда, подал апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на незаконность и необоснованность решения суда ввиду неправильного применения норм материального и процессуального права. Утверждает, что спорное здание (помещение охраны) является вспомогательным по отношению к автостоянке и построено в соответствии с действующим законодательством. Обращает внимание, что согласно пункту 5.1.10 СП 133.13330.2012 «Стоянки автомобилей», разработанных в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», при основном въезде/выезде с автостоянки должен устанавливаться контрольно-пропускной пункт, в связи с чем возведение спорного здания является обязательным, оно носит вспомогательный характер по отношению к автостоянке, организованной на земельном участке с кадастровым номером №. Полагает, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для применения статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Указывает, что он является добросовестным приобретателем, однако суд первой инстанции не применил последствия недействительности сделок и не взыскал с СРОО «Правопорядок» денежные средства, оплаченные Кравченко Е.В. за передачу права аренды на спорные земельный участок и строение. Ссылается на пропуск истцом срока исковой давности. Также утверждает, что признание договоров купли-продажи от 07 июля 2016 года и от 04 августа 2022 года, заключенных между Кравченко Е.В. и Ахмедовым О.Ш., является незаконным, так как договор                  купли-продажи от 25 марта 2016 года, заключенный между Кравченко Е.В. и                    СРОО «Правопрядок», не был признан недействительным (т. 2 л. д. 227-230).

В письменных возражениях на апелляционную жалобу прокурор города Саратова просит решение суда оставить без изменения, а жалобу Кравченко Е.В. - без удовлетворения (т. 2 л. д. 238-241).

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела в соответствии с частью 7 статьи 113 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел судебное делопроизводство).

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, сведений об уважительности причин неявки не представили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, в связи с чем, учитывая положения               статьи 167 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой                      инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующему выводу.

На основании пункта 1 части 1 статьи ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Сделками в соответствии со статьей 153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В соответствии со статьей 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 168 ГК РФ или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

23 июня 2014 года принят Федеральный закон «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 171-ФЗ, положениями которого предусмотрено предоставление земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на торгах за исключением закрытого перечня случаев. В соответствии со статьей 35 Закона № 171-ФЗ данный документ вступил в силу с 01 марта 2015 года, за исключением отдельных положений, вступивших в силу со дня официального опубликования.

На основании статей 39.3, 39.6 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением закрытого перечня случаев, установленных данными статьями.

Статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ введен единый порядок, используемый при предоставлении земельных участков на торгах вне зависимости от целей предоставления таких земельных участков.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в соответствии с пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Из положений статьи 447 ГК РФ следует, что торги представляют собой особый способ заключения договора, при котором договор заключается с лицом, предложившим наиболее высокую цену или лучшие условия исполнения договора. Процедура проведения торгов основана на состязательности хозяйствующих субъектов.

Согласно части 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года              № 135-ФЗ «О защите конкуренции» федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, организациям, участвующим в предоставлении государственных или муниципальных услуг, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции.

Не проведение торгов лишает потенциальных желающих возможности принять участие в конкурентной борьбе за право доступа к земельному ресурсу, что приводит к ограничению конкуренции.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Саратова № 131-287 от 23 марта 1999 года ОАО «Элвис-Центр» в аренду сроком на 15 лет был предоставлен земельный участок площадью 0,2500 га, занимаемый платной стоянкой автомобилей по <адрес> (т. 1 л. д. 25, 49).

На основании данного постановления между администрацией города Саратова (арендодатель) и ОАО «Элвис-Центр» (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № от 01 апреля 1999 года с кадастровым номером № под размещение автостоянки (т. 1 л. д. 50-54).

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером № зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 21 сентября 2000 года, номер государственной регистрации 64-1:48-269.2000-494.1 (т. 1 л. д. 59).

17 марта 2003 года между ОАО «Элвис-Центр» и отделом вневедомственной охраны при УВД Ленинского района города Саратова был заключен договор замены стороны в обязательстве, согласно пункту 1 которому права арендатора земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, площадью 2 500 кв. м перешли от ОАО «Элвис-Центр» к отделу вневедомственной охраны при УВД Ленинского района города Саратова (т. 1 л. д. 63-65).

27 апреля 2004 года между отделом вневедомственной охраны при УВД Ленинского района города Саратова и СРОО «Правопорядок» заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого последнему переданы права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка № от 01 апреля 1999 года. Указанный договор замены стороны в обязательстве был               зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости 30 декабря                 2004 года (т. 1 л. д. 30-32).

Согласно техническому паспорту от 17 июля 2012 года по адресу: <адрес>. возведен комплекс объектов недвижимости нежилого фонда, а именно: нежилое здание, 2 этажа, год постройки 1999, площадью 44,9 кв. м; ограждение протяженностью 231,3 (п. м); площадка из асфальта 2 442 кв. м (т. 1 л. д. 228-235).

Из технического паспорта от 25 марта 2015 года следует, что 19 февраля 2015 года на кадастровый учет было поставлено нежилое здание охраны, 1999 года постройки, имеющее 2 этажа и площадь 44,9 кв. м (т. 1 л. д. 236-250).

22 мая 2015 года в Единый государственный реестр недвижимости на основании декларации об объекте недвижимого имущества от 17 апреля 2015 года, договора аренды земельного участка № 592 от 01 апреля 1999 года, договоров замены стороны в обязательстве, постановления администрации города Саратова № 131-287 от 23 марта 1999 года внесена запись № о регистрации права собственности СРОО «Правопорядок» на нежилое здание, 2 этажа, расположенное по адресу: <адрес>., с кадастровым номером № (т. 2 л. д. 138б).

25 декабря 2015 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» (арендодателем) и СРОО «Правопорядок» (арендатором) был заключен договор аренды № Ар-15-702/ю-4 земельного участка с кадастровым номером №, согласно пункту 1.1 которого арендодатель на основании подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 ЗК РФ предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 2 500 кв. м, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в районе 3 Дачной в Ленинском районе, занимаемый автостоянкой открытого типа индивидуального легкового автотранспорта от 100 до 300 машиномест. Согласно пункту 2.1 договора аренды земельный участок передается в аренду на срок 49 лет (т. 1 л. д. 113-117, 118,             119-120).

Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 64:48:040449:3 зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 28 января 2016 года, номер государственной регистрации 64-64/001-64/001/028/2016-110/1             (т. 1 л. д. 22-24).

25 марта 2016 года между СРОО «Правопорядок» и Кравченко Е.В. был заключен договор замены стороны в обязательстве, по условиям которого права и обязанности арендатора по договору № Ар-15-702/ю-4 от 25 декабря 2015 года переходят к новому арендатору Кравченко Е.В. (т. 1 л. д. 132-133).

Также 25 марта 2016 года между СРОО «Правопорядок» (продавцом) и Кравченко Е.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно пункту 1 которого продавец продал и передал, а покупатель купил и принял в собственность нежилое здание общей площадью 44,9 кв. м, количество этажей 2, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>. (т. 2 л. д. 85).

Государственная регистрация данных договоров в Едином государственном реестре недвижимости произведена <дата>.

07 июля 2016 года между Кравченко Е.В. (продавцом) и Ахмедовым О.Ш. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества в отношении ? доли в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>., с кадастровым номером №. Кроме того, согласно указанному договору продавец передал, а покупатель принял в части права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 2 500 кв. м, в результате чего стороны будут пользоваться земельным участком и нести расходы по его содержанию и арендным платежам поровну (т. 1 л. д. 176-179, т. 2 л. д. 113а-114).

Право собственности Ахмедова О.Ш. на нежилое здание с кадастровым номером № и право аренды на земельный участок с кадастровым номером № было зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости 08 июля 2016 года (т. 1 л. д. 22-24).

04 августа 2022 года между Ахмедовым О.Ш. (продавцом) и Кравченко Е.В. (покупателем) был заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно которому Ахмедов О.Ш. продал и передал Кравченко Е.В. принадлежащую ему                    ? долю в праве общей долевой собственности на нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, а также передал в части права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью             2 500 кв. м, в части 1 250 кв. м, в результате чего пользование земельным участком и расходы по его содержанию и арендным платежам полностью перешли к покупателю (т. 2 л. д. 1-5).

Разрешая заявленные исковые требования, суд первой инстанции, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 ГПК РФ, руководствуясь статьями 10, 130, 131, 135, 167, 168, 181, 195, 196, 199, 200, 219, 222, 615 ГК РФ, статьями 39.1, 39.6, 39.20, 40, 41 ЗК РФ, статьями 51, 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от              29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», пришел к выводу о том, что на спорном земельном участке, ранее предоставленном в аренду на основании договора от 01 апреля 1999 года № 592, отсутствуют основные здания, построенные с соблюдением установленного порядка, по отношению к которым пункт охраны (нежилое помещение) площадью 44,9 кв. м, возведенное без разрешений на строительство и право собственности на которое зарегистрировано на основании декларации от 22 мая 2015 года, выполняло бы вспомогательную функцию, а поскольку на спорном земельном участке был возведен только объект вспомогательного использования в отсутствие основных объектов, при этом земельный участок с кадастровым номером 64:48:040449:3 был предоставлен в аренду для размещения автостоянки, а не для строительства объекта недвижимости, у СРОО «Правопорядок» отсутствовало предусмотренное статьями 39.3, 39.20 ЗК РФ право на оформление договора аренда № Ар-15-702/ю-4 от 25 декабря 2015 года публичного земельного участка без торгов в льготном порядке, следовательно, в силу статьи 168 ГК РФ договор аренды земельного участка № Ар-15-702/ю-4 от 25 декабря 2015 года и последующие сделки по передаче права аренды земельного участка на основании договора замены стороны в обязательстве от 25 марта 2016 года, заключенного между СРОО «Правопорядок» и Кравченко Е.В., договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 июля 2016 года, заключенного между Кравченко Е.В. и Ахмедовым О.Ш., договора купли-продажи недвижимого имущества от 04 августа 2022 года, заключенного между Ахмедовым О.Ш. и Кравченко Е.В., являются недействительными (ничтожными) сделками, совершенными с нарушением требований земельного и гражданского законодательства и публичных интересов, в связи с чем удовлетворил исковые требования.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда и его оценкой исследованных доказательств. При разрешении спора суд правильно определил характер спорных правоотношений, закон, которым следует руководствоваться при разрешении спора, и обстоятельства, имеющие значение для дела, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального закона и установленным обстоятельствам дела.

Доводы апелляционной жалобы о том, что предоставление земельного участка в аренду было возможно без проведения торгов, поскольку спорное здание (помещение охраны) является вспомогательным по отношению к автостоянке, является ее составной частью, построено в соответствии с действующим законодательством, отклоняются судебной коллегией, поскольку противоречат нормам материального права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25                       «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно                статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

Вместе с тем, нежилое здание общей площадью 44,9 кв. м, количество этажей 2, кадастровый №, расположенное по адресу: <адрес>., не является частью единого недвижимого комплекса, право собственности на него зарегистрировано как на отдельное строение.

Также не является спорное здание объектом вспомогательного значения, так как на земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют строения, по отношению к которым нежилое здание с кадастровым номером № (помещение охраны) относится как вспомогательный объект.

Вопреки утверждениям автора апелляционной жалобы, автостоянка и ее ограждение не являются объектами капитального строительства, к которым бы помещение охраны являлось объектом вспомогательного использования.

Укладка на части земельного участка определенного покрытия (асфальта) для проезда и стоянки автомобилей или его благоустройства не создает объекта недвижимости, а представляет собой улучшение полезных свойств земельного участка, на котором данные работы выполнены. То есть асфальт, как таковой, не является объектом недвижимого имущества, а является объектом благоустройства.

Забор и асфальтовая площадка не являются ни земельным участком, ни сооружением, ни помещением, ни объектом незавершенного строительства. Указанные объекты не имеют фундамента, и могут быть в любое время перемещены без нанесения им ущерба, так как отсутствует прочная связь с землей. Соответственно указанные объекты не являются недвижимым имуществом, объектами капитального строительства.

И поскольку на спорном земельном участке с кадастровым номером № отсутствуют основные здания, построенные с соблюдением установленного порядка, по отношению к которым пункт охраны (нежилое помещение) площадью 44,9 кв. м, возведенное без разрешений на строительство и право собственности на которое зарегистрировано на основании декларации от 22 мая 2015 года, выполняло бы вспомогательную функцию, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что строительство спорного нежилого здания осуществлено с нарушением норм действующего законодательства, что в свою очередь исключает возникновения у собственника данного нежилого здания права на заключение договора аренды без проведения торгов.

Обстоятельства заключения договора аренды земельного участка                         № Ар-15-702/ю-4 от 25 декабря 2015 года между администрацией муниципального образования «Город Саратов» и СРОО «Правопорядок» и последующих договоров по передаче права аренды земельного участка на основании договора замены стороны в обязательстве от 25 марта 2016 года, заключенного между СРОО «Правопорядок» и Кравченко Е.В., договора купли-продажи недвижимого имущества от 07 июля 2016 года, заключенного между Кравченко Е.В. и Ахмедовым О.Ш., договора купли-продажи недвижимого имущества от 04 августа 2022 года, заключенного между Ахмедовым О.Ш. и Кравченко Е.В., свидетельствуют о том, что передача земельного участка в аренду осуществлена в отсутствие необходимых публичных процедур, предусмотренных для реализации права на приобретение земельного участка в аренду, что свидетельствует о недействительности договора аренды земельного участка в силу его ничтожности применительно к положениям статьи 168 ГК РФ, как не соответствующего требованиям закона.

    Из разъяснений, приведенных в пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что применительно к статьям 166 и                  168 ГК РФ под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

    Как правильно указал суд первой инстанции, допущенное нарушение норм действующего законодательство повлекло нарушение прав неопределенного круга лиц, которые были лишены возможности участвовать в аукционе и претендовать на предоставление им земельного участка с кадастровым номером №.

Учитывая вышеизложенное, судом первой инстанции сделан правильный вывод о том, что поскольку на спорном земельном участке был возведен только объект вспомогательного использования в отсутствие основных объектов, при этом земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду СРОО «Правопорядок» по договору аренды № Ар-15-702/ю-4 от 25 декабря 2015 года для размещения автостоянки, а не для строительства объекта недвижимости, то предоставление данного земельного участка без проведения торгов нарушает положения действующего законодательства.

Отклоняются судебной коллегией и доводы апелляционной жалобы о незаконности признания недействительными договоров купли-продажи от 07 июля 2016 года и от 04 августа 2022 года, заключенных между Кравченко Е.В. и Ахмедовым О.Ш., в отсутствие признания договора купли-продажи от 25 марта             2016 года, заключенного между Кравченко Е.В. и СРОО «Правопрядок», недействительным, а также о неправомерности неприменения судом первой инстанции последствий недействительности сделок в части взыскания денежных средств, оплаченных Кравченко Е.В., как добросовестным приобретателем, за передачу права аренды на спорные земельный участок и строение.

Статьей 10 ГК РФ закреплена недопустимость действий граждан и юридических лиц, осуществляемых исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах.

Добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующее ей.

При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.

Злоупотребление правом при совершении сделки является нарушением запрета, установленного в статье 10 ГК РФ, в связи с чем такая сделка должна быть признана недействительной в соответствии со статьями 10 и 168 ГК РФ.

Исходя из установленных обстоятельств дела, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что поскольку спорное строение относится к объектам недвижимости, при этом земельный участок для целей строительства не предоставлялся, а договор аренды земельного участка заключен с нарушением требований земельного законодательства, Кравченко Е.В. не может быть признан добросовестным приобретателем спорных объектов в силу ничтожности сделок и признания строения самовольной постройкой.

Поскольку самовольная постройка не может выступать предметом гражданско-правовых сделок, то любые договоры, заключенные в отношении такого объекта, являются ничтожными на основании статьи 167 ГК РФ, а, поскольку суд установил, что спорное нежилое здание является самовольной постройкой и зарегистрированное в отношении него право в Едином государственном реестре недвижимости должно быть признано отсутствующим, то заявление дополнительных требований о признании незаконными сделок по переходу прав на указанное строение от СРОО «Правопорядок» к Кравченко Е.В. не требуется.

В соответствии с пунктом 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В связи с тем, что суд первой инстанции пришел к выводу о признании недействительными (ничтожными) спорных сделок, право аренды, зарегистрированное за Кравченко Е.В. на земельный участок с кадастровым номером № площадью 2 500 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>., в районе 3 Дачной, возникшее на основании договора аренды земельного участка от 25 марта 2016 года, а также право собственности в отношении объекта - нежилого двухэтажного строения с кадастровым номером №, общей площадью 44,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>., подлежит прекращению.

При этом оснований для применения последствия недействительности сделки после прекращения права собственности на объект недвижимости относительно обязанности стороны возвратить другой стороне все полученное по сделке, признанной недействительной, судебная коллегия не находит, поскольку требования о признании сделки недействительной заявлены лицом, не являющимся стороной спорной сделки. Кроме того Кравченко Е.В. не лишен возможности обратиться в суд за защитой своего права в соответствии с избранным согласно статье 12 ГК РФ способом в ином порядке.

Проверяя доводы апелляционной жалобы о пропуске истцом срока исковой давности, судебная исходит из следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года                          «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре недвижимости. При этом сама по себе запись в Едином государственном реестре недвижимости о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в Единый государственный реестр недвижимости лицо знало или должно было знать о нарушении права. К искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, применяется общий срок исковой давности, предусмотренный статьей                      196 ГК РФ.

О факте нарушения прав и законных интересов неопределенного круга лиц прокуратуре города Саратова стало известно в феврале 2023 года в процессе мониторинга соблюдения действующего законодательства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, сообщений о каких-либо допущенных нарушениях при предоставлении и использовании спорного земельного участка в прокуратуру не поступало, поэтому до указанного срока прокурору не представлялось возможным установить факт нарушений законодательства при изменении распоряжении земельным участком.

С данным исковым заявлением прокуратура города Саратова обратилась                  18 декабря 2023 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности, на что обоснованно указано судом первой инстанции.

    Доводы апелляционной жалобы не содержат правовых оснований для отмены обжалуемого решения суда, основаны на неправильном толковании действующего законодательства, выражают несогласие с произведенной судом оценкой представленных по делу доказательств, оснований для иной оценки которых у судебной коллегии не имеется, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены судом при рассмотрении дела, влияли на обоснованность и законность судебного решения, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными. Доказательства, опровергающие выводы суда, автором жалобы не представлены. Само по себе несогласие с принятым решением не свидетельствует о его незаконности и необоснованности.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено. Оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Саратова от 15 марта 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Кравченко Е.В. - без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 19 сентября 2024 года.

Председательствующий

Судьи