Решение по делу № 33-10834/2021 от 11.11.2021

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ

91RS0018-01-2020-003535-06;    Дело № 2-417/2021; 33-10834/21	Председательствующий суда первой инстанции:	Собещанская Н.В.

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

09 декабря 2021 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

председательствующего судьисудей    при секретаре	Сыча М.Ю.,            Кузнецовой Е.А.,            Паниной П.Е.,             Мазуровой К.Г.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Воропай Елены Вячеславовны к Карлашовой Ольге Евгеньевне, о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества на условиях согласованных в предварительном договоре,

    по апелляционной жалобе Воропай Елены Вячеславовны на решение Сакского районного суда Республики Крым от 26 февраля 2021 года,

    заслушав доклад судьи Сыча М.Ю. об обстоятельствах дела, содержании обжалуемого решения, апелляционной жалобы, судебная коллегия, -

У С Т А Н О В И Л А:

    09.11.2020 Воропай Е.В. обратилась в суд с иском к Карлашовой О.Е., в котором просила возложить обязанность на Карлашову О.Е. заключить договор купли-продажи жилого дома, расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес>, кадастровый № площадью 66,2 кв.м., на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи от 25.02.2016.

    В обоснование искового заявления Воропай Е.В. указывала на то, что

ДД.ММ.ГГГГ между истцом, Воропай Е.В., и Карлашовой О.Е. заключен предварительный договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес>, а также подписано приложение № к договору с продлением срока действия предварительного договора.

Предметом договора является жилой дом с земельным участком, стоимость которого сторонами определена в размере 4 000 000,00 руб., срок заключения основного договора до 31.12.2016, при соблюдении условий оговоренных в п.п. 2.17.1 и 2.17.2, и действует до полного исполнения сторонами своих обязательств.

Во исполнение условия договора Воропай Е.В. передала Карлашовой О.Е. аванс в размере 100 000,00 руб. В связи с тем, что согласно выписки из ЕГРН от 15.08.2020 регистрация права собственности на жилой дом произведена Карлашовой О.В. 16.06.2020, на адрес последней направлена была претензия о заключении основного договора, которая была оставлена без ответа, в связи с чем, вынуждена обратиться в суд с данным иском.

Решением Сакского районного суда Республики Крым от 26.02.2021 в удовлетворении иска Воропай Е.В. отказано.

Не согласившись с указанным судебным постановлением, Воропай Е.В. принесла апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять новое решение, которым удовлетворить исковое заявление.

Апеллянт, в частности, указывает на то, что суд ошибочно пришел к выводу, что в предварительном договоре купли-продажи не достигнуты существенные условия, поскольку действующие законодательство не требует согласования существенных условий в предварительном договоре и их отсутствие само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

В возражениях на апелляционную жалобу - Карлашова О.В. указывает на необоснованность доводов апеллянта, просит апелляционную жалобу отклонить, решение суда оставить без изменения.

Представитель Карлашовой О.В.в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить.

Представитель Воропай Е.В. в суде апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Другие лица, участвующие в деле, в судебное заседание коллегии судей не явились, будучи надлежащим образом, уведомленными о дате, времени и месте судебного разбирательства, о причинах неявки суд не уведомили.

        Руководствуясь статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

    Проверив материалы дела, законность и обоснованность обжалуемого решения в пределах доводов апелляционной жалобы, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что не имеется оснований для отмены решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами, материалами дела и требованиями законодательства, а также ст.ст. 56, 67 ГПК РФ.

    Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.

    В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ № 23 «О судебном решении» от 19.12.2003 года, решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

    Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

    В соответствии со статьей 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Таких нарушений при рассмотрении настоящего спора судом первой инстанции допущено не было.

Судом первой инстанции установлено и подтверждено материалами дела, что между Воропай Е.В. и Карлашовой О.Е. 25.02.2016 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с жилым домом, расположенного по адресу: <адрес>.

Согласно п. 2.1. предварительного договора, по основному договору продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок размером 11 соток (0,11 га), далее участок, полученный в результате выделения из участка (размер отсутствует) расположенный по адресу: РФ, Республика Крым, <адрес>, принадлежащий продавцу на праве аренды согласно договору (№, дата, кадастровый номер отсутствуют), далее «весь участок», с неузаконенной постройкой жилой дом площадью (площадь отсутствует), далее дом, а Покупатель обязуется принять участок с домом и уплатить за него цену, предусмотренную в договоре.

Согласно п. 2.2. предварительного договора кадастровый план участка указывается в Приложении № после завершения всех работ связанных с оформлением прав собственности «Продавца» на весь участок и последующим межеванием, а также с оформлением прав собственности на дом.

Согласно п. 2.3. предварительного договора Приложение № является неотъемлемой частью предварительного договора.

Из п.п. 2.5.-2.12 предварительного договора судом установлено, что отсутствуют сведения о правовых основаниях права аренды Карлашовой О.Е. на земельный участок, не отражен кадастровый номер, площадь, регистрационный номер земельного участка, отсутствует целевое назначение, качественные свойства земли.

Согласно п. 2.14 предварительного договора стоимость участка и дома составляет денежную сумму в размере 4 000 000,00 руб.

Согласно п. 2.17 продавец обязан: до заключения основного договора предоставить всю необходимую документацию, имеющуюся по данному земельному участку и дому (2.17.1); со своей стороны выполнить все необходимые для обеспечения перехода права собственности на участок и дом по основному договору на имя покупателя (2.17.2).

Воропай Е.В. ДД.ММ.ГГГГ передала Карлашовой О.Е. залог за земельный участок в размере 100 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ в ЕГРН внесены сведения о регистрации за Карлашовой О.Е. права собственности на жилой дом площадью 66,2 кв.м, расположенного по адресу: Республика Крым, <адрес> (л.д. 26-30).

Из содержания данной выписки, судом установлено, что год постройки домовладения 1930 год, сведения об объекте недвижимости как «ранее учтенные».

Согласно представленной копии регистрационного дела на вышеуказанный жилой дом, право собственности зарегистрировано на основании заявления представителя по доверенности Карлашовой О.Е. - Артемовой О.В., действующей на основании доверенности <адрес>0 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 82- 85).

Суд, отказывая в удовлетворении иска, руководствуясь положениями ст. 429 ГК РФ, разъяснениями Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» пришел к выводу, что существенные условия в предварительном договоре купли-продажи не отражены, в связи с чем договор является незаключенным и правовые основания для заключения основного договора отсутствуют.

С данным выводом не может не согласиться суд апелляционной инстанции.

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 ГК Российской Федерации).

В п. 2 ст. 1 ГК Российской Федерации закреплен принцип свободы договора, согласно которому граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с пунктом 1 статьи 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 3 ст. 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Отказывая в удовлетворении иска, суд обоснованно исходил из того, что в нарушение положений п. 3 ст. 429, ст. 554 ГК РФ предварительный договор купли-продажи земельного участка от 25.02.2016 не содержит в себе данные, определяющие недвижимость (спорный жилой дом) на соответствующем земельном участке, его площадь, технические характеристики, кадастровый номер, в договоре лишь указанно: «….неузаконенной постройкой жилой дом….».

По смыслу приведенных норм гражданского законодательства условие об определении предмета договора считается выполненным в случае, когда обе договаривающиеся стороны имеют о данном предмете одинаковое представление и могут его определить.

Как пояснил в судебном заседании представитель Карлашовой О.Е. сведения, которые внесенные в ЕГРН не соответствуют действительности, поскольку дом был снесен в 2016 году, также на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, располагается несколько объектов недвижимости.

Указание только адреса продаваемого жилого дома в предварительном договоре, без его технических характеристик не может свидетельствовать о соблюдении требований ст. 554 ГК РФ.

Таким образом, отсутствие в предварительном договоре купли-продажи условий, согласно которым можно определить предмет договора, а именно жилой дом, расположенный по адресу: Республика Крым, <адрес>, кадастровый № площадью 66,2 кв.м., в силу ст. 554 ГК РФ считается незаключенным.

Доводы апелляционной жалобы о том, что в предварительном договоре не должны отображаться все существенные условия договора купли-продажи основывается на неверном толковании судебного решения.

В рассматриваемом споре, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не установлен предмет предварительного договора, а не из того, что в нем не отображены все существенные условия договора купли-продажи, который предстоит заключить в будущем.

При этом, нельзя не учитывать, что стороны в предварительном договоре также договорились о купле-продажи земельного участка под жилым домом, стоимость которого включена в совокупную цену 4 000 000 руб., что подтвердил представитель истца в судебном заседании, тогда как земельный участок находится у Каралашовой О.Е. на праве аренды, что не может свидетельствовать о соблюдении условий предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 ГК РФ (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Так, в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда. Также в силу пункта 4.5 предварительных договоров купли-продажи, стороны определили, последствия не заключения основного договора, согласно которым, в случае, если одна из сторон будет уклоняться от заключения основного договора, вторая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Таким образом, исходя из вышеуказанных положений закона и толкования условий договоров по правилам статьи 431 ГК РФ, судами установлено, что данные договоры не являются договорами купли-продажи, поскольку их предметом является заключение в будущем основного договора купли-продажи спорного имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В пункте 5 постановления Пленума N 54 разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего. Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав (далее - ЕГРП).

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Судебная коллегия обращает внимание на то, что в предварительном договоре от 25.02.2016 указано, что основной договор должен быть заключен сторонами до 31.12.20216 (п. 1.2).

Из содержания Приложения №1 к договору предварительной купли- продажи от 25.02.2016 судом установлено, что в связи с неготовностью правоустанавливающих документов, и как следствие, невозможностью совершить сделку купли-продажи, срок договора предварительной купли- продажи продляется до 15.11.2017.

В случае если, по не зависящим от сторон причинам, документы к данному сроку не готовы, то обязанность совершить сделку купли-продажи переносится на дату готовности документов (п. 1 л.д. 13).

На основании пункта 4 статьи 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Согласно пункту 6 вышеуказанной нормы права, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из изложенного следует, что сторонами при подписании предварительного договора (в приложение № 1) были утверждены потестативные условия заключения основного договора, то есть условия возникновения правоотношений, зависящие от воли стороны договора.

В конструкции предварительного договора по его смыслу не может быть потестативных условий: предварительный договор заключается на определенный срок или на 1 год в случае отсутствия указания условий о сроке - точном периоде времени или неизбежно наступающем событии по смыслу статьи 190 ГК РФ, в то время как потестативные условия нельзя отнести к условиям, которые неизбежно наступят.

Таким образом, судебная коллегия полагает, что основной договор должен был быть заключен до 15.11.2017.

Во исполнение Приложения №1 к предварительному договору на имя Воропай А.К. (супруг Воропай Е.В.) Карлашовой О.В. выдана доверенность, нотариально удостоверенная <адрес>4 от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 96), согласно которой Воропай А.К. представлял интересы Карлашовой О.Е. по вопросу регистрации права собственности на земельный участок и жилой дом расположенных по адресу: Республика Крым, <адрес>, срок действия доверенности до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, доказательств, что супругом ответчика Воропай А.К. были осуществлены какие-либо действия по оформлению спорного недвижимого имущества не предоставлено.

При таких обстоятельствах, учитывая, что до окончания установленного предварительным договором срока основной договор сторонами не был заключен, стороны после истечения срока заключения договора не пришли к согласию по его условиям, обязательства сторон по предварительному договору прекращены по п. 6 ст. 429 ГК РФ, то обязательства по основному договору (купли-продажи) не возникли.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что выводы суда мотивированы в решении, соответствуют содержанию доказательств, собранных и исследованных в соответствии со ст.ст. 56, 67 ГПК РФ, и не вызывают у судебной коллегии сомнений в их законности и обоснованности.

Доводы апелляционной жалобы не содержат указания на обстоятельства, которые в силу ст. 330 ГПК РФ могут служить основанием для отмены или изменения судебного акта, а поэтому проверенное по доводам апелляционной жалобы решение суда, судебная коллегия признает законным и обоснованным, апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению.

Кроме того, доказательств того, что стороны направляли друг другу в установленный в предварительном договоре срок (до 15.11.2017) предложение заключить договор купли-продажи недвижимости, истцом в материалы дела вопреки положениям ст. 56 ГПК РФ не представлено.

При таком положении, согласно пункту 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменений, а апелляционная жалоба оставлению без удовлетворения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 327.1, 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия,

О П Р Е Д Е Л И Л А:

         Решение Сакского районного суда Республики Крым от 26 февраля 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Воропай Елены Вячеславовны без удовлетворения.

Председательствующий судья:Судьи:

        Мотивированное апелляционное определение составлено 10.12.2021