Решение по делу № 33-965/2024 от 24.01.2024

УИД 11RS0001-01-2023-007942-16

г. Сыктывкар Дело № 2-7823/2023

(№ 33-965/2024)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Нагорновой О.Н.,

судей Перминовой Н.А. и Юдина А.В.,

при секретаре Калинкович И.С.,

с участием прокурора Скворцовой Е.А.,

рассмотрела в судебном заседании 1 февраля 2024 года дело по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 13 ноября 2023 года, по которому

у Коломиец Светланы Ивановны путем выкупа изъято принадлежащие ей на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенное по адресу: <Адрес обезличен> с учетом, в том числе, доли истца в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с определением размера возмещения в сумме 4 439 510 руб.;

с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу Коломиец Светланы Ивановны взыскано 4 439 510 руб. в счет возмещения за изымаемое жилое помещение, расположенное по адресу: <Адрес обезличен>, с учетом, в том числе, доли истца в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом;

постановлено, что настоящее решение, вступившее в законную силу, является основанием для перехода права собственности Коломиец Светланы Ивановны на жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен>, и для возникновения права муниципальной собственности МО ГО «Сыктывкар» на указанное недвижимое имущество после предоставления Коломиец Светлане Ивановне возмещения за изымаемую недвижимость в сумме 4 439 510 руб.

Заслушав доклад судьи Нагорновой О.Н., объяснения представителя истца – Поповой В.В., третьих лиц - Коломиец Д.Д. и представителя Департамента финансов АМО ГО «Сыктывкар» - Соколова Н.С., заключение прокурора Скворцовой Е.А., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Коломиец С.И. обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены за изымаемое ответчиком жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен>, в размере 4 500 000 руб.

Впоследствии по результатам проведенной по делу судебной экспертизы исковые требования Коломиец С.И. были уточнены и в окончательном виде сводились к требованиям об изъятии путем выкупа принадлежащего истцу на праве собственности жилого помещения, расположенного по адресу: <Адрес обезличен>, с определением выкупной стоимости в размере 4 439 510 руб. и взысканием указанной суммы с администрации МО ГО «Сыктывкар» в пользу истца (л. д. 235-237 тома 1).

Суд постановил приведенное решение, оспоренное администрацией МО ГО «Сыктывкар».

В апелляционной жалобе заявитель выражает несогласие с принятием судом для установления выкупной цены жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> экспертного заключения эксперта ФИО9, полагая, что у суда не имелось оснований отклонять отчет ... представленный ответчиком в материалы дела, на основании которого был составлен проект соглашения, предложенный истцу к подписанию. Кроме того, заявляет о преждевременности вынесения по делу судебного акта.

В суд апелляционной инстанции администрация МО ГО «Сыктывкар» своего представителя не направила.

Представитель истца – Попова В.В. с жалобой не согласилась.

Представитель Департамента финансов АМО ГО «Сыктывкар» поддержал доводы апелляционной жалобы ответчика.

Участвующим в деле прокурором дано заключение об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции по доводам апелляционной жалобы администрации МО ГО «Сыктывкар».

Дело в суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии со статьями 167 и 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие сторон, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства и не сообщивших об уважительных причинах неявки.

Изучив материалы настоящего гражданского дела, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями частей 1 и 2 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы и в оспариваемой части, судебная коллегия оснований для изменения решения суда первой инстанции, как об этом заявлено администрацией МО ГО «Сыктывкар», не усматривает.

Судом установлено, и подтверждается материалами дела, что Коломиец С.И. с <Дата обезличена> является собственником жилого помещения – трехкомнатной квартиры общей площадью ... кв. м с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенной по адресу: <Адрес обезличен>

Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от <Дата обезличена> <Номер обезличен> на основании заключения межведомственной комиссии от <Дата обезличена> <Номер обезличен> многоквартирный жилой дом № <Адрес обезличен> был признан аварийным и подлежащим сносу. Этим же постановлением определен срок для принятия мер по расселению граждан, проживающих в многоквартирном доме - до 2022 года (л. д. 115 тома 1).

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 1 сентября 2022 года по делу № 2-9254/2022, вступившим в законную силу, на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложены обязанности: в течение одного месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, предоставленного для обслуживания многоквартирного дома по адресу: <Адрес обезличен>, и расположенного в указанном доме жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен>; в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу подготовить и направить Коломиец С.И. проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд земельного участка, предоставленного для обслуживания многоквартирного дома по адресу: <Адрес обезличен> и расположенного в указанном доме жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> с определением размера возмещения за изымаемое имущество в соответствии с пунктом 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 6 октября 2022 года по делу № 2-7782/2022, вступившим в законную силу, Коломиец С.И. и Коломиец Д.Д. выселены из жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> правом вселения во временное специализированное жилое помещение маневренного жилищного фонда, пригодное для проживания и соответствующее санитарным и техническим требованиям, жилой площадью из расчета не менее чем 6 квадратных метров жилой площади на одного человека на время осуществления органом местного самоуправления процедуры по изъятию для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен дом № <Адрес обезличен> и изъятию каждого жилого помещения в этом доме; ограничено право пользования ФИО1 и ФИО12 жилым помещением по адресу: <Адрес обезличен> путём запрета доступа в указанное жилое помещение и предоставления (сдачи) указанного жилого помещения иным лицам на время осуществления органом местного самоуправления процедуры по изъятию для муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом № <Адрес обезличен>, и изъятию каждого жилого помещения в этом доме.

Во исполнение решения суда <Дата обезличена> администрацией МО ГО «Сыктывкар» было принято постановление <Номер обезличен>, по которому изъяты для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельный участок с кадастровым номером <Номер обезличен>, расположенный под МКЖ по адресу: <Адрес обезличен>, и находящееся в собственности Коломиец С.И. жилое помещение – трехкомнатная квартира общей площадью <Номер обезличен> кв. м, расположенная по адресу: <Адрес обезличен> (л. д. 24 тома 1).

31 января 2023 года администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес Коломиец С.И. проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения в сумме 3 864 392 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного <Дата обезличена> ...

Заключать соглашение на предложенных ей условиях Коломиец С.И. отказалась и, полагая определенную ... выкупную цену заниженной, обратилась в суд.

Поскольку сторонами оспаривалась определенная администрацией МО ГО «Сыктывкар» по отчету ... выкупная стоимость принадлежащего Коломиец С.И. недвижимого имущества, судом при рассмотрении дела была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ИП ФИО9 (л. д. 150-151 тома 1).

По результатам проведенного исследования экспертом ФИО9 представлено заключение <Номер обезличен>, в соответствии с которым общий размер возмещения за жилое помещение <Номер обезличен> в доме № <Адрес обезличен> составляет 4 439 510 руб. и включает: рыночную стоимость жилого помещения, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение – 2 455 794 руб.; размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома № <Адрес обезличен> - 1 847 386 руб., размер убытков собственника жилого помещения № 3 в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение - 136330 руб. (л. д. 199 тома 1 – стр. 36 заключения).

Разрешая спор при установленных обстоятельствах, суд, исходя из характера спорных правоотношений и положений статей 281, 282 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 49, 56.8 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с положениями статьи 35 Конституции Российской Федерации, а также разъяснениями, содержащимися в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), оценил представленные в материалы дела доказательства в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, и, приняв в подтверждение размера выкупной цены заключение эксперта ИП ФИО9, пришёл к выводу о наличии оснований для изъятия имущества истца по цене 4 439 510 руб.

Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы администрации МО ГО «Сыктывкар» по изложенным в ней доводам о несогласии с определенной судом на основании заключения эксперта ИП ФИО9 выкупной ценой за изымаемое жилое помещение не имеется.

Возмещение за жилое помещение определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которым при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, содержащихся в разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда Российской Федерации от 24 декабря 2014 года (вопрос 7), в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Для разрешения спора между сторонами по вопросу о рыночной стоимости жилого помещения судом может быть назначена экспертиза (абзац 2 подпункта «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В случае возникновения спора о размере возмещения за жилое помещение рыночная стоимость жилого помещения определяется по правилам, предусмотренным Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Следуя приведенным нормам права и разъяснениям о их применении, устанавливая размер выкупной цены спорного жилого помещения, суд руководствовался заключением эксперта, составленным по его поручению экспертом ИП ФИО9, признав данное заключение полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, а выводы эксперта – отвечающим правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о признании данного заключения относимым и допустимым доказательством по делу и необходимостью при определении выкупной цены руководствоваться именно приведенным заключением.

Вопреки доводам жалобы, вопрос об относимости и допустимости отчета ООО «Аксерли» как доказательства по настоящему делу являлся предметом обсуждения при рассмотрении настоящего дела, проверки и оценки судом первой инстанции.

Согласно заключению эксперта ИП ФИО9 отчет ...» выполнен с нарушениями требований федеральных стандартов и нормативных документов, регулирующих оценочную деятельность в Российской Федерации: в нарушение пункта 5 ФСО № 3 для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком был применен метод сравнения продаж (метод корректировок), который основан на внесении корректировок в цены на объекты-аналоги Объекта оценки с учетом параметров, по которым объекты-аналоги отличаются от объекта оценки (см. стр. 17 — 25 Отчета). В рамках метода сравнения продаж (метода корректировок) оценщиком было выбрано три объекта-аналога Объекта оценки (см. стр. 19 Отчета). Описание (вид, размер, принцип внесения и пр.) корректировок в цены выбранных объектов-аналогов приведено на стр. 20-23 Отчета. Расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения продаж (методом корректировок) приведен на стр. 17-25 отчета в таблице. Выбор объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки в рамках сравнительного подхода оценщиком проведен некорректно, стр. 19 отчета «...Оценщиком выбрано 3 аналога, наиболее близких по параметрам к объекту «оценки». Оценщик рассматривает анализ рынка стр. 13 отчета «Анализ рынка объекта «оценки....» находит аналоги, сопоставимые с исследуемым объектом в количестве всего 3 шт. Все два аналога располагаются в центральной части города (р-н Октябрьский), один аналог в микрорайоне «Лесозавод», а объект оценки – в м. Заречье в центральной части города. На стр. 19 «...Оценщиком выбрано 3 Аналога, наиболее близких по параметрам к «объекту оценки». Аналогам и объекту оценки по местоположению присваивается «спальные районы средне этажной застройки», хотя объект оценки и аналог № 3 располагаются на окраине города. Исходя из своих предположений, оценщик в расчетах не проводит корректировку на местоположение. Таким образом, автоматически занижает стоимость объекта оценки. Оценщиком не достаточно изучен рынок в месте расположения объекта оценки и подбор объектов-аналогов проведен некорректно. Для внесения большинства корректировок в цены выбранных объектов – аналогов жилого помещения и земельного участка ООО «Аксерли» были использованы устаревшие справочники. Так, как следует из отчетов ООО «Аксерли», оценщик в своих расчетах руководствовался справочниками оценщика недвижимости, выпущенными в 2019 году: Справочник оценщика недвижимости - 2019 «Квартиры» под ред. Лейфера Л.А. Учитывая дату составления отчета – 20 декабря 2022 года и наличие выпущенного в 2022 году приведённого выше справочника в актуализированной редакции, величина рыночной стоимости изымаемого жилого помещения и земельного участка не могла быть определена оценщиком ООО «Аксерли» корректно. Расчет рыночной стоимости на общее имущество в МКД с учетом доли истца в праве собственности на такое имущество произведен оценщиком ООО «Аксерли» некорректно: в расчетах не учтены данные технического паспорта спорного жилого дома. Также экспертом при определении рыночной стоимости доли в праве на земельный участок некорректно рассчитана доля земельного участка в стоимости ЕОН: на стр. 26 отчета приведена таблица «Доля земельного участка в стоимости единого недвижимости (ЕОН)». В данной таблице нет столбца «Квартиры (деревянных домах)». Поскольку МКД с деревянными стенами, как правило одно или двух этажные, доля земельного участка в стоимости ЕОН намного выше, чем в МКД в зданиях более чем два этажа. Стоимость непроизведенного капитального ремонта рассчитана оценщиком ООО «Аксерли» не в полном объеме, поскольку она рассчитана только исходя из площади жилого помещения (квартиры), не учтены места общего пользования (лестничные клетки). В расчетах использована устаревшая редакция Постановления Правительства Российской Федерации № 644 от 26 декабря 2020 года, действовавшая до 20 апреля 2022 года, а также оценщиком учтены виды работ, которые отсутствуют по данному МКД (показатели 2759,93 (подвал), 293,96 (системы холодного водоснабжения), 50,54 (системы горячего водоснабжения), 2950,29 (системы теплоснабжения), 515,34 (системы газоснабжения), 671,06 (системы канализации).

Выводы эксперта ФИО9 в указанной части мотивированы и документально подтверждены. Оснований для сомнений в указанных выводах у суда обоснованно не возникло.

Кроме того, в силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что между сторонами возник и до вынесения решения по делу не был разрешен спор относительно выкупной стоимости изымаемого имущества, а с даты составления отчета № 723/26 (20 декабря 2022 года) прошло более шести месяцев, указанная в представленной администрацией МО ГО «Сыктывкар» отчете величина рыночной стоимости не могла считаться на момент вынесения оспариваемого решения рекомендуемой для целей совершения сделки по выкупу жилого помещения.

Каких-либо объективных и достоверных доказательств в опровержение стоимости выкупной цены, установленной в заключении эксперта ФИО9, оценка в котором является более полной и актуальной на дату рассмотрения дела, в материалы дела ответчиком не представлено.

Согласно пункту 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» судам следует иметь в виду, что заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами (статья 67, часть 3 статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Оценка судом заключения должна быть полно отражена в решении. При этом суду следует указывать, на чем основаны выводы эксперта, приняты ли им во внимание все материалы, представленные на экспертизу, и сделан ли им соответствующий анализ. Если по делу проведено несколько экспертиз либо в дело представлено несколько экспертных заключений, мотивы согласия или несогласия с ними должны быть приведены в судебном решении отдельно по каждому заключению.

Оценив представленные в дело отчеты ... и экспертное заключение эксперта ИП ФИО9, судебная коллегия признает, что общий размер выкупного возмещения истцам с наибольшей степенью достоверности был обоснованно определен судом согласно данным судебной экспертизы, проведенной лицом, обладающим специальными познаниями, необходимой квалификацией и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

При этом суд первой инстанции включил в выкупную цену все необходимые составляющие, предусмотренные частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 20 и 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», а также в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года.

Само по себе несогласие администрации МО ГО «Сыктывкар» с выводами судебной экспертизы не может быть отнесено к таким недостаткам данного вида доказательства, которые влекут его недостоверность и могут быть устранены только путем назначения повторной экспертизы.

Поскольку выкупная цена изымаемого у истцов жилого помещения судом первой инстанции установлена с разумной и достаточной степенью достоверности на основании заключения эксперта ИП ФИО9, в полной мере соответствующего требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, правовых оснований для исключения данного доказательства по делу, отвечающего принципам относимости, допустимости и достоверности, не имеется.

Довод жалобы о преждевременности вынесенного по делу обязывающего судебного акта заявителем не мотивированы.

В свою очередь, исходя из обстоятельств дела, судебная коллегия оснований для соответствующего вывода не усматривает, поскольку срок, установленный ответчиком для расселения граждан из аварийного жилого дома № <Адрес обезличен>, и сроки, установленные вступившим в законную силу решением по делу № 2-9254/2022 Сыктывкарского городского суда Республики Коми истекли.

Таким образом, по результатам разрешения апелляционной жалобы судебная коллегия признает, что выводы суда первой инстанции по делу соответствуют изложенным в решении обстоятельствам дела и представленным доказательствам, а потому отмене либо изменению по доводам апелляционной жалобы это решение не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьёй 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 13 ноября 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» - без удовлетворения.

Председательствующий:                            

Судьи:                                        

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 1 февраля 2024 года