Решение по делу № 2-67/2023 от 28.12.2022

Дело № 2-67/2023

55RS0029-01-2022-000854-56

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

р.п. Полтавка                                25 апреля 2023 г.

    Полтавский районный суд Омской области в составе:

председательствующего судьи                 Носачевой Ю.В.,

при секретаре                         Корнейчук Т.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению Гольман Анастасии Юрьевны к Пугачеву Виктору Николаевичу о признании сделки купли-продажи состоявшейся и осуществлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности,

УСТАНОВИЛ:

Гольман А.Ю. обратилась с иском к Пугачеву В.Н. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и осуществлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

В обоснование заявленных требований истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ она купила у Пугачева В.Н. на основании договора купли-продажи 10/10900 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>. Договор был подписан, личность сторон, подписавших договор, их дееспособность, а также принадлежность отчуждаемого объекта недвижимости было проверено. 29.03.2022 они обратились в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области на государственную регистрацию права. Однако 08.04.2022 регистрации была приостановлена ввиду того, что истец не является участником общей долевой собственности. Также Гольман А.Ю. указала, что выдел земельного участка в счет 10/900 доли возможен только при согласии арендатора. Арендатор высказал возражение против выдела земельной доли в счет земельного участка. Сделка между истцом и ответчиком состоялась. Гольман А.Ю. полностью исполнила обязательства по сделке, передав оговоренную сумму, и рассчиталась с продавцом при подписании договора.

Уточнив исковые требования просит признать сделку 10/10900 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от ДД.ММ.ГГГГ, заключенную между Гольман А.Ю. и Пугачевым В.Н. состоявшейся и действительной; произвести государственную регистрацию переход прав собственности на 1/10 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, в отсутствии заявления продавца Пугачева В.Н.

Протокольными определениями Полтавского районного суда Омской области от 13.02.2023 и 04.04.2023 к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены администрация Полтавского муниципального района Омской области, администрация Воронцовского сельского поселения Омской области, ООО «Воронцовское».

В судебном заседании представитель истца Гольман А.Ю. Мартыненко Е.Ю. заявленные требования поддержала в полном объеме. Указала, что истец все свои обязательства по договору купли-продажи выполнила, однако ответчик уклоняется от регистрации сделки. Спорный земельный участок находится в аренде у ООО «Воронцовское». Выдел земельного участка в счет 10/10900 доли не осуществлен, арендатор своего согласия на выдел доли не дает. Стороны сначала заключили договор купли-продажи, а затем только обратились за согласием к арендатору. Больше никаких действий не предпринимали ни до сделки, ни по после.

Ответчик Пугачев В.Н. в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований. Указал, что действительно между истцом и ним был заключен договор купли-продажи 10/10900 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, однако при подписании договора была нарушена процедура заключения подобного рода сделок, о чем он узнал только после подписания договора. В настоящее время он не желает продавать свои доли земельного участка и готов вернуть истцу полученные по сделке денежные средства.

В судебном заседании представители третьих лиц администрации Полтавского муниципального района Омской области, администрации Воронцовского сельского поселения Омской области лица участия, Управления Росреестра по Омской области участия не принимали, извещены о дате и времени судебного разбирательства надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщили.

Представитель третьего лица ООО «Воронцовское» участия в судебном заседании участия не принимал, представил отзыв, в котором указал, что исковое заявление удовлетворению не подлежит, поскольку договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ является недействительной (ничтожной) сделкой. Земельный участок с кадастровым номером № находится в общей долевой собственности более пяти лиц, в индивидуальную собственность Пугачева В.Н. ни в момент заключения договора купли-продажи, ни в настоящее время не выделен, Пугачев В.Н. продолжает являться собственником доли в праве на земельный участок с кадастровым номером №. Таким образом, в соответствии с п. 1 ст. 12 Федерального закона от 21.07.2002 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» Пугачев В.Н. не имел правовой возможности самостоятельно распоряжаться долей в праве общей долевой собственности, а покупатель Гольман А.Ю. не имела права приобрести земельный участок на основании спорного договора купли-продажи, поскольку не является участником общей долевой собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером №. Поскольку договор купли-продажи 10/10900 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 23.06.2021 затрагивает права и законные интересы остальных участников общей долевой собственности, являющихся по отношению к его сторонам третьими лицами, то он является ничтожным в силу положений ч. 2 ст. 168 ГК РФ, в связи с чем ООО «Воронцовское» полагает, что основания для признания сделки состоявшейся и действительной отсутствуют, так как это нарушает права и законные интересы иных долевых сособственников.

Выслушав пояснения представителя истца Гольман А.Ю. Мартыненко Е.Ю., поддержавшую исковые требования в полном объеме, ответчика Пугачева В.Н., возражавшего против удовлетворения исковых требований, исследовав и оценив собранные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. п. 2, 3 ст. 218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом; в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.

В силу ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В соответствии с п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 2 ст. 165 ГК РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно положениям частей 2, 3 статьи 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в случае государственной регистрации перехода права на земельную долю вследствие ее продажи или внесения в уставный (складочный) капитал одновременно с документами, представляемыми на государственную регистрацию прав, дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в части 3 статьи 47 Закона о регистрации, или документы, подтверждающие возможность внесения земельной доли в уставный (складочный) капитал и указанные в части 4 статьи 47 Закона о регистрации. Представление этих документов не требуется, если право общей долевой собственности на данный земельный участок лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации.

Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, является документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Как установлено судом и следует из материалов дела, Пугачев В.Н. является собственником 10/10900 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства. Площадь: 208401329 кв.м., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.10.2015.

Между собственником земельных долей Пугачевым В.Н. и СПК «Кировский» (в настоящее время ООО «Воронцовское») ДД.ММ.ГГГГ заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № с множественностью лиц на стороне арендодателей.

Указанный договор заключен на основании протокола собрания от 02.09.2016.

Согласно п. 1.1. настоящего договора арендодатели передают, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером №.

Договор заключен сроком на 10 лет (п. 2.1 договора).

В соответствии с абзацем 1 пункта 4.1 договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендодателей, арендатор имеет право на возобновление в преимущественном порядке договора на новый срок, при заключении договора продажи на прочих равных условиях перед другими лицами.

ДД.ММ.ГГГГ Пугачев В.Н. (продавец) и Гольман А.Ю. (покупатель) заключили договор купли-продажи 10/10900 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.

Из указанного договора следует, что «продавец» продает, а «покупатель» покупает в общую долевую собственность в соответствии с условиями настоящего договора 10/10900 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> (п. 1 договора).

Категория земель: земли сельскохозяйственного назначения - ведение сельскохозяйственного производства. Площадь: 208401329 кв.м. Кадастровый №, принадлежит «продавцу» по праву собственности. Документы основания: проект межевания земельных участков от 20.05.2013; соглашение об определении земельных долей на участке с кадастровым номером № расположенного на землях Воронцовского сельского поселения от 01.10.2014; свидетельство о праве на наследство по закону от 14.06.2001, дата в реестре нотариуса: 14.06.2001, нотариус Полтавского нотариального округа Омской области Колесникова В.И., номер в реестре нотариуса: 292, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права: серия № от ДД.ММ.ГГГГ, о чём в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № (п. 2 договора).

Указанная 10/10900 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок продается за 191 200 руб. Цена определена соглашением сторон и изменению не подлежит (п. 3 договора).

Оплата стоимости, приобретаемой «покупателем» 10/10900 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок, производится при подписании настоящего договора, полностью (п. 4 договора).

До совершения настоящего договора указанная 10/10900 доля в праве общей долевой собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, не продана, не заложена, под запрещением (арестом) не состоит, судебного спора по ней не имеется. Участок находится в аренде в Сельскохозяйственном производственном кооперативе «Кировский» (п.4 договора).

Согласно расписке от ДД.ММ.ГГГГ Пугачев В.Н. получил от Гольман А.Ю. 191 200 руб. по договору купли-продажи 10/1090 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Также согласно чеку по операции Сбербанк от 23.06.2021 был осуществлен перевод денежных средств в размере 193 700 руб. Виктору Николаевичу П.

В судебном заседании ответчик подтвердил факт получения денежных средств от Гольман А.Ю. по договору купли-продажи от 23.06.2021.

29.03.2022 было подано заявление со всеми необходимыми документы на государственную регистрацию права.

08.04.2022 Межмуниципальным Азовским отделом (Полтавского района) Управления Росреестра по Омской области государственная регистрации сделки была приостановлена в связи с тем, что не представлены документы, необходимые для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав; - форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, не соответствуют требования законодательства Российской Федерации.

Помимо этого в уведомлении регистрирующего органа отражено, что на государственную регистрацию представлен договор купли-продажи 10/10900 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок от 23.06.2021. Продавцом по данному договору является Пугачев В.Н., покупателем - индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Гольман А.Ю.

Со ссылкой на п. 1 ст. 12, ст. 47 Федерального закона от 21.07.2022 № «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в уведомлении также указано, что поскольку покупатель индивидуальный предприниматель глава крестьянского (фермерского) хозяйства Гольман А.Ю. не является участником общей долевой собственности на земельный участок с №, то она не может приобрести земельную долю в этом земельном участке.

Лишь после получения данного уведомления, а именно 06.05.2022, представитель ответчика Пугачева В.Н. по доверенности Мораш Л.В. обратилась к арендатору земельного участка с кадастровым номером № за согласием на выделение из общего массива земельного участка в отдельный земельный участок, в счет его земельной доли.

Затем 15.12.2022 Пугачев В.Н. отменил доверенность, выданную Мораш Л.В., и 27.12.2022 направил письмо Гольман А.Ю., в котором указал, что договор купли-продажи от 23.06.2021 посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (долевых собственников земельного участка с кадастровым номером №), то в порядке применения последствий недействительности ничтожной сделки, сообщает о намерении вернуть денежные средства в размере 191 200 руб., полученных в качестве оплаты по договору.

Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон № 101-ФЗ) регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения, устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Таким образом, правовой режим объекта недвижимости, о регистрации перехода права собственности, на который заявил истец, регламентируется указанным специальным законом.

Следовательно, форма и (или) содержание документа, представленного для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, должна соответствовать требованиям Закона № 101-ФЗ и Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу части 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила ГК РФ. В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также статьями 13 и 14 настоящего Федерального закона.

В рассматриваемом случае число участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять.

Согласно абзацу 2 пункта 1 статьи 12 Закона № 101-ФЗ без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Кроме того, постановлением Конституционного Суда РФ от 30.01.2009 № 1-П «По делу о проверке конституционности положений пунктов 2, 3 и 4 статьи 13 и абзаца второго пункта 1.1 статьи 14 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» разъяснено, что Гражданский кодекс РФ, признающий в качестве основных начал гражданского законодательства, имеющих конституционное значение, равенство участников регулируемых им имущественных и личных неимущественных отношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты (пункт 1 статьи 1), в отношении прав на имущество, находящееся в долевой собственности, предусматривает, что распоряжение таким имуществом осуществляется по соглашению всех ее участников; участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса правил о преимущественном праве покупки (статья 246); имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними; участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункты 1 и 2 статьи 252).

Из изложенного следует, что в силу закона купить долю в общедолевой собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения может только участник общей долевой собственности или использующая этот земельный участок сельскохозяйственная организация.

Судом установлено, что Гольман А.Ю. не является участником общей долевой собственности.

Согласно требованиям истца, им заявлена государственная регистрации именно права на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, без выделения земельного участка в счет земельной доли, что исключает распоряжение земельной долей без учета требований специального закона.

Учитывая вышеизложенное, руководствуясь положениями ст.ст. 12, 14 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», частей 2, 3 ст. 47 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требования Гольман А.Ю. к Пугачеву В.Н. о признании сделки купли-продажи состоявшейся и осуществлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности.

Руководствуясь ст. 194 – 198 ГПК РФ,

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Гольман Анастасии Юрьевны к Пугачеву Виктору Николаевичу о признании сделки купли-продажи состоявшейся и осуществлении государственной регистрации перехода права общей долевой собственности оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Полтавский районный суд Омской области в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Судья                                    Ю.В. Носачева

Мотивированное решение изготовлено 02.05.2023.