Решение по делу № 3а-10/2019 от 27.12.2018

3а-10/2019

РОССИЙСКАЯ ФЕДЕРАЦИЯ

КУРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Р Е Ш Е Н И Е Именем Российской Федерации

04 февраля 2019 года г. Курск

Курский областной суд в составе:

судьи Клевцовой Г.П.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём Миломаевой А.Б.,

с участием представителя административного истца Александрова С.А. – Горбунова О.В. по доверенности от 07.06.2017 г.

рассмотрел в открытом судебном заседании дело по административному исковому заявлению Александрова С.А. к администрации Курской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

У С Т А Н О В И Л

Александров С.А., являясь арендатором земельного участка по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ года, обратился в Курский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: г. <адрес> ( в районе дома № с разрешенным использованием для строительства объекта <данные изъяты> ( в районе дома №) в г. Курск», составляющей 8263850 рублей.

В обоснование иска истец указал, что определенная и внесенная в государственный кадастр недвижимости кадастровая стоимость данного участка значительно превышает его рыночную стоимость, что ведет к увеличению арендной платы, исчисляемой на основании кадастровой стоимости земельного участка, и нарушает права административного истца как арендатора.

В судебном заседании представитель административного истца Горбунов О.В. поддержал заявленные требования по основаниям, указанным в административном исковом заявлении и просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, равной рыночной в размере 1141 000 рублей.

Администрация Курской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области, Комитет по управлению имуществом Курской области, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания в суд своих представителей не направили, их явка в суд не признавалась обязательной. В силу положений части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не является препятствием для рассмотрения и разрешения административного дела.

Выслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленного иска.

Согласно положениям статьи 8(части1-5) Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости. К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, указанных в части 2 настоящей статьи), и сведения, которые в соответствии с частями 1 - 3 статьи 38 настоящего Федерального закона вносятся в уведомительном порядке. В кадастр недвижимости вносятся дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества, в том числе: сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости; категория земель, к которой отнесен земельный участок, если объектом недвижимости является земельный участок; вид или виды разрешенного использования земельного участка, здания, сооружения, помещения.

В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации определено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 данной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с положениями статьи 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является: недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденным постановлением Администрации Курской области от 27.03.2017 № 249-па установлены правила определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Курской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Курской области, предоставленные в аренду без торгов, в соответствии с которыми размер арендной платы рассчитывается с учетом кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из материалов дела и установлено судом, Александров С.А. является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв.м., расположенного по адресу: <адрес> ( в районе дома №) с разрешенным использованием для строительства объекта «<данные изъяты> ( в районе дома № №) в г. Курск», что подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ года, зарегистрированным в Управлении Росреестра по Курской области ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с условиями договора (пункты 2.1,2.3) срок аренды земельного участка устанавливается с 20.11.2017г. по 19.11.2020г. Условия договора распространяются на период использования арендатором земельного участка с 18.05.2017г. Размер арендной платы за участок составляет 217539,88 рублей, которая исчисляется с 18.05.2017г. (пункты 3.1,3.3 договора аренды).

Из содержания договора аренды земельного участка от 28.12.2017г., приложения к данному договору №1, следует, что арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №, по состоянию на 01.01.2016 г. была установлена в размере 8 263850 рублей.

Принимая во внимание зависимость величины арендной платы от кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости, несоответствие внесенной в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости земельного участка его рыночной стоимости нарушает права административного истца как арендатора земельного участка и плательщика арендной платы.

Следовательно, административный истец, являясь арендатором земельного участка, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости этого участка в размере его действительной рыночной стоимости и вправе обратиться в суд за разрешением спора.

Постановлением Администрации Курской области от 02.12.2016 № 904-па утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельных участков (учтенных в государственном кадастре недвижимости, по состоянию на 01.01.2016 г.) в составе земель населенных пунктов Курской области.

В силу статьи 24.15 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень.

Из приведенных правовых норм обстоятельством, имеющим значение для разрешения заявленного административного иска, является определение величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимого имущества по состоянию на 01.01.2016 года. При этом в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 и статьей 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания наличия основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29.07. 1998 г. № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет). Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и однозначного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное (часть 1 статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).

Оценщик при осуществлении оценочной деятельности обязан соблюдать требования настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ).

Таким образом, установление рыночной оценки, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, на уточнение массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости.

С целью определения рыночной стоимости земельного участка по заказу истца проведена оценка земельного участка.

Согласно представленному отчету №93/10/18, выполненному 31.10.2018 года оценщиком ООО « Недвижимость и право» Требесовой Н.В. об оценке рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 01.01.2016 года, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 46:29:103051:21, определена в размере 1141000 рублей.

Оценщик Требесова Н.В. является членом некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ», имеет квалификационный аттестат в области оценочной деятельности №, выданный 12.04.2018г., ответственность оценщика застрахована полисом обязательного страхования ответственности оценщика № от 06.07.2018 г.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств.

Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

Содержание отчета и имеющиеся в материалах фактические данные позволяют сделать вывод о том, что в отчете об оценке от 31.10.2018 года №93/10/18 проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. При этом в отчете приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости. Итоговое суждение в отчете об оценке №93/10/18 о рыночной стоимости оцениваемого земельного участка не является произвольным, основывается на достоверных сведениях об объекте оценки, содержащих количественные и качественные характеристики оцениваемого участка. Определяя рыночную стоимость объекта недвижимости, оценщик правомерно использовал сравнительный подход, при этом отказ от доходного и затратного подхода в отчете мотивирован, также приведено обоснование методов оценки в рамках указанного подхода. В отчете отражена последовательность определения стоимости объекта оценки, а также процесс корректировок и приведенные расчеты.

Объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (пункт 10 ФСО № 1).

Как следует из отчета об оценке, оценщиком выбраны в числе объектов-аналогов 4 объекта, которые рассматривались как близкие аналоги оцениваемого земельного участка, сходные по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам с объектом оценки ( участки для размещения промышленных, производственных объектов, площадью 14 500 кв.м, 17500 кв.м, 11000 кв.м, 11000 кв.м, с наличием инженерных коммуникаций, расположенные в черте города Курска).

Судом существенных нарушений требований к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности, определяемых стандартами оценочной деятельности, в том числе федеральными стандартами оценки ( ФСО №1- «Общие понятия оценки. Подходы и требования к проведению оценки», утв. приказом Министерства экономического развития РФ от 20 мая 2015 г. № 297; ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости», утв. приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 г. № 298; ФСО №3 «Требования к отчету об оценке», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 г. № 299; ФСО № 4 «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости», утв. приказом Минэкономразвития РФ от 22 октября 2010 г. № 508, а также стандартами и правилами оценочной деятельности (статья 20 Закона об оценочной деятельности) не установлено.

Учитывая, что административным истцом возложенная на него обязанность по определению рыночной стоимости земельных участков выполнена, а административными ответчиками и заинтересованным лицом выводы оценщика не опровергнуты, а также принимая во внимание, что данных об иной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, которые действительно могли бы поставить под сомнение достоверность отчета от 31.10.2018 года №93/10/18 и опровергнуть его выводы отсутствуют, ходатайство о назначении судебной экспертизы сторонами не заявлялось, суд приходит к выводу о несоответствии произведенной уполномоченными органами кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером № его рыночной стоимости. В связи с чем, требования Александрова С.А. подлежат удовлетворению.

Правила статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ предусматривают, что в случае изменения кадастровой стоимости по решению суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Принимая во внимание, что Александров С.А. обратился в Курский областной суд с административным исковым заявлением 26.12.2018 года, следовательно, установленная настоящим решением суда кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2016г., применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2018 г. и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости данного земельного участка, утвержденной при проведении очередной государственной кадастровой оценки.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175-180,249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л :

административное исковое заявление Александрова С.А. к администрации Курской области, управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Курской области об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью <данные изъяты> кв. м, расположенного по адресу: <адрес> (в районе дома №) по состоянию на 01 января 2016 года в размере, равном его рыночной стоимости 1 141000 рублей ( один миллион сто сорок одна тысяча) рублей на период с 1 января 2018 г. и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, определенной по результатам проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи Александровым С.А. заявления о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка считать 26 декабря 2018 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Курского областного суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Курского

областного суда: Г.П.Клевцова