Решение по делу № 2-2840/2023 от 12.04.2023

К делу № 2–2840/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Сочи

Краснодарский край 24 августа 2023 года

Текст мотивированного решения составлен 31 августа 2023 года

Центральный районный суд города Сочи Краснодарского края в составе председательствующего судьи Куц И.А., при секретаре судебного заседания Чистякове В.В., с участием истца ООО «Салют-Инвест» в лице представителя по доверенности Гиря Р.М., ответчика Свядощ Д.Д., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «Салют-Инвест» к Свядощ Дарье Дмитриевне о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Салют-Инвест» (далее – ООО «Салют-Инвест») обратилось в суд с иском к Свядощ Дарье Дмитриевне о взыскании денежных средств.

Исковые требования мотивированы тем, что между ООО «Салют-Инвест» и Свядощ Д.Д. заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома от 11.05.2017 г. №С-023-37.

В соответствии с п. 3.2 договора цена договора составляет 4 023 800,38 рублей.

Цена одного квадратного метра квартиры составляет 73 561,25 рубль копеек (п. 3.3 договора).

Согласно п. 3.4 договора в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры, 73 561,25 рубль за один квадратный метр.

При заключении договора ориентировочная площадь <адрес> составляла 54,7 кв.м.

Между ООО «Салют-Инвест» и Свядощ Д.Д. подписан акт приема-передачи от 30.12.2019 г., в соответствии с которым застройщик передал, а участник долевого строительства принял в собственность квартиру строительный номер №, фактический № общей площадью 64,1 кв.м.

Факт площади квартиры также подтверждается полученной ООО «Салют-Инвест» выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 04.06.2021 г. в отношении объекта недвижимости - квартира с кадастровым номером №.

Таким образом, разница в площади квартиры составила 9,4 кв.м.

Истец в порядке ст. 39 ГПК РФ уменьшил размер исковых требований, ссылаясь на то, что решением Центрального районного суда г. Сочи от 26.05.2022 г.

Истец в ходатайстве об уменьшении исковых требований указал на то, что расхождение ориентировочной площади жилого помещения (54,7 кв.м.), указанной в договоре ДДУ, с фактической площадью (64,1 кв.) составило 17,18% (9,4 кв.м), что является превышением допустимого изменения общей площади жилого помещения, установленного Законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» в размере не более 5%.

Однако, как указывает истец, согласно п. 3.4 Договора ДДУ от 11.05.2017 г. №С-023-37 в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры, 73 561,25 рубль за один квадратный метр.

Следовательно, заключая договор ДДУ, Свядощ Д.Д. знала о возможном как увеличении, так и уменьшении фактической площади квартиры, и о возникновении после технической инвентаризации (обмера квартиры) обязательства по оплате дополнительной площади с ее стороны либо по возврату стоимости недополученной площади со стороны застройщика.

На основании вышеизложенного, просит суд взыскать с ответчика денежные средства в размере 201 190,00 рублей и неустойку за период времени с 30.12.2019 г. по 28.03.2022 г. в размере 611 606,05 рублей.

Представитель истца ООО «Салют-Инвест» - по доверенности Гиря Р.М. на удовлетворении измененных исковых требованиях настаивал.

Ответчик Свядощ Д.Д. исковые требования не признала.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1 данного Федерального закона).

На основании ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом (ч. 3 ст. 4 данного Федерального закона).

Статьей 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" определено, что в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.

Уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период.

В силу пунктов 1 и 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.

Судом установлено, что 11.05.2017 г. между ООО «Салют-Инвест» и Свядощ Д.Д. был заключен договор №№ участия в долевом строительстве многоквартирного дома.

По условиям данного договора застройщик взял на себя обязательство в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости - многоквартирный жилой дом на земельном участке площадью 1200 кв.м. категория земель "земли населенных пунктов", имеющим кадастровый № по адресу <адрес>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства в виде жилого помещения - квартиры, номер на поэтажном плане №, ориентировочной площадью с учетом балконов 54,7 кв.м. (графическое изображение приведено в приложении № к договору долевого участия в строительстве многоквартирного дома).

В свою очередь участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим договором, и принять объект долевого строительства в порядке и сроки, установленные настоящим договором.

В соответствии с п.п. 3.1-3.3 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.05.2017 г. цена договора составляет 4 023 800,38 рублей. Цена одного квадратного метра квартиры составляет 73 561,25 рубль.

Участник долевого строительства Свядощ Д.Д. взятые на себя обязательства по оплате объекта долевого строительства исполнила в полном объеме, оплатив предусмотренную договором цену в размере 4 023 800,00 рублей, что подтверждается актом сверки взаимных расчетов, подписанным сторонами.

Вместе с тем, согласно п. 3.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.05.2017 г., в случае увеличения общей площади квартиры по данным фактической экспликации бюро технической инвентаризации по сравнению с данными проектной документации участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры, 73 561,25 рубль за один квадратный метр.

При заключении сторонами договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома, его условиям была определено, что ориентировочная площадь <адрес> составляет 54,7 кв.м.

30.12.2019 г. ООО "Салют-Инвест" передал во исполнение обязательств по договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.05.2017 г. участнику долевого строительства Свядощ Д.Д. квартиру, расположенную по адресу: г. Сочи, Центральный район, <адрес>, № (строительный №), общей площадью с учетом приведенной площади балкона 64,1 кв.м, что подтверждается актом приема-передачи к договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.05.2017 г., подписанным сторонами.

Тот факт, что общая площадь квартиры, составляет 64,1 кв.м, подтверждается выпиской из ЕГРН от 10.07.2023 г.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

В силу положений части 4 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" договор должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией.

Указанная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации. В частности должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая в свою очередь является существенным условием договора.

Статьей 19 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю-потребителю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, а переданный объект должен соответствовать условиям договора и проектной документации.

Согласно пункту 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Исходя из положений части 1 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», договор участия в долевом строительстве должен содержать условие о цене договора, то есть о размере денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.

Частью 2 указанной статьи предусмотрена возможность изменения цены договора после его заключения по соглашению сторон в случае, если договором установлена такая возможность изменения цены и условия ее изменения.

В силу пункта 3 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Таким образом, по смыслу приведенных выше норм права, стороны договора участия в долевом строительстве вправе определить окончательную цену договора как произведение цены единицы общей площади объекта долевого строительства установленной в договоре и фактической общей площади переданного участнику долевого строительства объекта.

Как следует из пунктов 1, 2, 3 статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Согласно положениям п. 1.1 статьи 9 Закона №214 по требованию участника долевого строительства договор, может быть, расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади.

Таким образом, законом установлено понятие существенного изменения площади объекта ДДУ, которое составляет не более 5 % от заявленной.

Между тем, как установлено судом фактическое расхождение площадей составило 9.4 кв.м., что процентном соотношении площадей квартиры составляет более 17 %.

Учитывая изложенное, в связи с увеличением площади квартиры, в соответствии с пунктом 3.4 договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 11.05.2017 г., предусматривающим изменение цены договора, ответчик обязана доплатить застройщику ООО "Салют-Инвест" разницу, рассчитанную исходя из размера стоимости одного квадратного метра стоимости квартиры - 73 561,25 рубль 25 копеек за один квадратный метр, то есть сумму в размере 201 190,00 рублей.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства в одностороннее изменение его условий не допускаются.

Из материалов дела следует, что истцом ООО «Салют-Инвест» направлена в адрес ответчика Свядощ Д.Д. претензия с требованием доплатить указанную сумму в связи с увеличением площади квартиры на 9,4 кв.м.

Однако, данная претензия оставлена ответчиком без удовлетворения, денежные средства в размере 201 190,00 рублей истцу не выплачены.

На основании п. 1 ст. 395 ГК РФ, в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 395 Гражданского кодекса РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором. Проценты за пользование чужими средствами взимаются по день уплаты суммы этих средств кредитору, если законом, иными правовыми актами или договором не установлен для начисления процентов более короткий срок.

Уплата процентов, предусмотренных ст. 395 Гражданского кодекса РФ, является мерой ответственности должника за неисполнение (ненадлежащее исполнение) денежного обязательства, то есть дополнительным обязательством по отношению к обязанности погасить основной долг. Данная ответственность является длящейся санкцией, предусматривающей начисление процентов до момента погашения всей суммы задолженности.

Проценты, взимаемые за неисполнение денежных обязательств по ст. 395 Гражданского кодекса РФ являются самостоятельной (наряду с возмещением убытков и уплатой неустойки) формой гражданско-правовой ответственности.

Ответственность, предусмотренная ст. 395 Гражданского кодека РФ в виде начисления процентов за просрочку возврата денежных средств применяется в том числе и за неисполнение решения суда, вступившего в законную силу, возлагающего на должника обязанность по исполнению денежного обязательства независимо от того, в материальных или процессуальных отношениях оно возникло.

После подписания сторонами акта приема-передачи застройщиком ООО "Салют-Инвест" в собственность участнику долевого строительства Свядощ Д.Д. квартиры с кадастровым номером №, находящуюся по адресу: "адрес", №, площадью 64,1 кв.м, Свядощ Д.Д. стало известно об увеличении площади квартиры после завершения строительства.

Поскольку Свядощ Д.Д. не исполнила обязанность по доплате застройщику компенсации за увеличение площади квартиры, то истец вправе требовать взыскания с ответчика неустойки.

Согласно представленному истцом расчету размер неустойки за просрочку исполнения обязательства по выплате денежных средств за период с 30.12.2019 г. по 28.03.2022 г. составляет 61 606,05 рублей.

Данный расчет признается судом верным, в этой связи суд находит подлежащими удовлетворению требования истца и взыскивает с ответчика, неустойку в размере 61 606,05 рублей.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме 5 827,96 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 198, 195 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «Салют-Инвест» к Свядощ Дарье Дмитриевне о взыскании денежных средств удовлетворить.

Взыскать со Свядощ Дарьи Дмитриевны в пользу ООО «Салют-Инвест» денежные средства в размере 201 190 рублей.

Взыскать со Свядощ Дарьи Дмитриевны в пользу ООО «Салют-Инвест» неустойку за период с 30.12.2019 по 28.03.2022 в размере 61 606,05 рублей.

Взыскать со Свядощ Дарьи Дмитриевны в пользу ООО «Салют-Инвест» судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 827,96 рублей.

Решение может быть обжаловано участниками процесса в течение месяца со дня изготовления его мотивированного текста в Краснодарский краевой суд через Центральный районный суд г. Сочи.

Судья И.А. Куц