Решение по делу № 2-1976/2018 от 16.04.2018

Дело № 2-1976/18

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

09 августа 2018 года          г.Рубцовск

Рубцовский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего         Огородниковой В.В.,

при секретаре                 Татаринцевой Н.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Михляевой О.Г. к Отделу судебных приставов г. Рубцовска, Егорьевского и Рубцовского районов, Управлению Федеральной службы судебных приставов России по Алтайскому краю, публичному акционерному обществу Сбербанк, Жигульскому М.Н. о признании добросовестным приобретателем, прекращении залога объекта недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Истец Михляева О.Г. обратилась в суд с указанным иском к ответчику ПАО «Сбербанк России» в лице Алтайского отделения № 8644 ПАО Сбербанк о признании добросовестным приобретателем, прекращении залога объекта недвижимого имущества. В обоснование иска указала, что 09.08.2017 между истцом и МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай был заключен договор купли- продажи заложенного имущества. По данному договору истцу была передана квартира общей площадью 57,9 кв.м. по адресу .... До момента обращения в Управление Росреестра с заявлением о регистрации права собственности на квартиру о залоге ПАО Сбербанк на указанное имущество ей не было известно. До участия в торгах и при заключении сделки истец проявила разумную осмотрительность, ознакомилась со всеми представленными документами, из которых усматривалось, что недвижимость находится только в залоге у ФГКУ «Росвоенипотека», сведений о нахождении квартиры в залоге у ПАО Сбербанк не было ни в одном из представленных организатором торгов ей документах. В связи с чем, просит признать ее добросовестным приобретателем квартиры по адресу: ..., и прекратить залог ПАО Сбербанк, ссылаясь на положения ст. 352 ГК РФ.

Определением Октябрьского районного суда г. Барнаула от 19.03.2018 данное гражданское дело передано для рассмотрения по подсудности.

16.05.2018 определением Рубцовского городского суда в качестве соответчика привлечено УФССП России по Алтайскому краю (ул.Пушкина, 17, г. Барнаул) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора судебный пристав-исполнитель ОСП г.Рубцовска, Егорьевского и Рубцовского районов (ул.Дзержинского, 10, г.Рубцовск) Суслякова Т.С.

Определением Рубцовского городского суда от 14.06.2018 в качестве соответчиков привлечены- ПАО «Сбербанк России» (Москва, ул.Вавилова, дом 19) и Жигульский Максим Николаевич (ул.Комсомольская, 40-2, г. Рубцовск); в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (Москва, Хорошевское шоссе, д.38 Д, стр.2).

Истец Михляева О.Г. в судебном заседании не участвовала, о месте и времени судебного заседания была надлежаще извещена, имеется заявление с просьбой дело рассматривать без ее участия.

Представитель истца Осколков П.В. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по доводам искового заявления, и письменных пояснений.

Представитель ответчика ПАО «Сбербанк России», третьего лица Алтайского отделения № 8644 ПАО Сбербанк в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, поддержала доводы письменных возражений.

Представители ответчиков УФССП России по Алтайскому краю (ул.Пушкина, 17, г. Барнаул), Отдела судебных приставов г. Рубцовска, Егорьевского и Рубцовского районов, ответчик Жигульский М.Н., третье лицо судебный пристав-исполнитель Суслякова Т.С., представители третьих лиц МТУ Росимущества в Алтайском крае и республике Алтай, Управления Росреестра по Алтайскому краю, Федеральное государственное казенное учреждение «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в судебном заседании не участвовали, о месте и времени судебного разбирательства по делу были извещены.

С учетом мнения лиц, участвующих в деле, дело рассмотрено без участия указанных лиц.

Выслушав пояснения представителя истца, представителя ответчика и третьего лица, свидетеля, исследовав представленные по делу доказательства в совокупности, суд находит требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

10 августа 2012 года между ОАО «Сбербанк России» и Жигульским М.Н. был заключен Кредитный договор на цели приобретения готового жилья по программе «Военная ипотека». Заемщику был
предоставлен кредит в сумме 1 927 545 руб. под 9,5 % годовых.

В обеспечение исполнения обязательств по указанному кредитному
договору предоставлен залог объекта недвижимости, квартиры, расположенной по адресу: ... и поручительство физического лица Жигульской М.В.

В соответствии с п. 1 ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ
(ред. от 06.12.2011) «Об ипотеке (залоге недвижимости)», жилое помещение,
приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием
кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента
государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу данной нормы, объект недвижимости: квартира, расположенная
по адресу: ...,
находятся в залоге с момента государственной регистрации права
собственности с 10.09.2012, что подтверждается свидетельством о государственной
регистрации права собственности ..., выданного Жигульскому М.Н.,
договором купли-продажи квартиры с одновременным обременением ипотекой в силу закону и закладной от 05.09.2012.

Решением Бийского городского суда Алтайского края от 27.07.2016, которым были удовлетворены исковые требования ФГКУ «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы Жилищного обеспечения военнослужащих», в том числе обращено взыскание на заложенное имущество, а именно квартиру ..., определен способ реализации квартиры с публичных торгов, определена начальная продажная стоимость жилого помещения в размере 1847210 руб. 40 коп., установлено, что договор купли-продажи квартиры от 05.09.2012 заключен с одновременным обременением ипотекой, при этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации ипотеки в силу закона в пользу ОАО Сбербанк России и Российской Федерации.

На основании указанного решения был выдан исполнительный документ, 29.11.2016 возбуждено исполнительное производство.

Постановлением судебного пристава –исполнителя ОСП г. Рубцовска, Егорьевского и Рубцовского районов УФССП России по Алтайскому краю Сусляковой Т.С. от 18.05.2017 квартира ... ... передана в МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай на реализацию на открытых торгах, проводимых в форме аукциона.

Согласно уведомления МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай реализация поручена ИП Терентьев Р.С.

09.08.2017 между Михляевой О.Г. и МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай был заключен договор купли продажи заложенного имущества, имущество предано по акту приема-передачи.

Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.08.2017 исполнительное производство было окончено в связи с исполнением требований исполнительного документа.

В соответствие с информацией представленной Росреестром по запросу суда по состоянию на 18.01.2018г. на жилое помещение, расположенное по адресу: ... зарегистрировано ограничение от 10.09.2012. (ипотека в силу закона) на срок с 10.09.2012 по 31.07.2023 в пользу Акционерного коммерческого Сберегательного банка Российской Федерации (ОАО).

Из положений пп. 2 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) следует, что залог прекращается, если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в абз. 2 п. 68 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17.11.2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства» продажа заложенного имущества в отсутствие требуемого извещения и его приобретение лицом, которое не знало и не должно было знать, что имущество является предметом залога, в силу подп. 2 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога. В этом случае залогодержатель вправе требовать возмещения убытков с лица, на которое возложена обязанность предоставления информации об обременении имущества.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации», следует, что положения Гражданского кодекса Российской Федерации законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статья 3 Гражданском кодекса Российской Федерации), подлежат истолкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения. Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

По общему правилу в силу действующей в гражданском праве презумпции добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий (ст. 10 ГК РФ), на стороны возлагается бремя доказывания недобросовестного, противоправного поведения другой стороны.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.

Приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки, он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества, проявил разумную осторожность, заключая сделку купли-продажи.

Сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, являются общедоступными, если иное не установлено законом (часть 5 статьи 7 Закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

Развивая закрепленный в ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ принцип открытости (общедоступности) сведений о государственной регистрации прав на недвижимость, статья 26 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает право любого лица на получение сведений об ипотечном обременении имущества.

Процедура реализации данного права урегулирована Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968 «Об установлении порядка предоставления сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, и порядка уведомления заявителей о ходе оказания услуг по предоставлению сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости».

Информация о зарегистрированной ипотеке предоставляется обратившемуся за ней лицу в виде выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом сведения предоставляются одновременно в отношении всех прав и обременений, зарегистрированных в отношении конкретного объекта недвижимости, поскольку не предусмотрено особой формы выписки из регистрационной записи об ипотеке.

В пункте 110 Порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943 указано, что если один и тот же объект недвижимого имущества находится по различным основаниям в ипотеке, возникшей на основании закона, у нескольких залогодержателей, государственная регистрация ипотеки в каждом случае осуществляется отдельной записью об ограничении (обременении).

Основным доводом истца в обоснование иска является то, что в представленной организатором торгов выписке из ЕГРН от 02.06.2017 не усматривается нахождение квартиры в залоге ПАО Сбербанк.

Перечень правоустанавливающих документов закреплен в ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К ним относятся: договор купли-продажи; договор дарения; договор ренты; договор мены; справка о выплате пая ЖСК; свидетельство о праве на наследство; зарегистрированное, вступившее в законную силу решение суда, если квартира досталась по суду, мировое соглашение, договор инвестирования; иной договор, на основании которого было получено право собственности.

В силу ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Бремя доказывания добросовестности приобретения имущества лежит на его приобретателе, в данном случае на Михляевой О.Г.

С учетом системного толкования п. 1 ст. 302 и п. 1 ст. 401 ГК РФ приобретатель должен проявить ту степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, в том числе принять необходимые меры для проверки юридической чистоты сделки. Так, например, в отношении недвижимого имущества покупатель перед совершением сделки также должен соотнести сведения о личности продавца с содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним информацией о собственнике объекта недвижимости; в) убедиться в отсутствии в ЕГРП сведений об обременениях объекта недвижимости или отметки о судебном споре; г) по возможности осмотреть приобретаемое имущество, установить его фактических пользователей (при их наличии), поинтересоваться у них предшествующей юридической судьбой объекта.

Как следует из поручения на реализацию арестованного имущества от 09.06.2017 судебный пристав-исполнитель передает правоустанавливающие и подтверждающие право документы.

В выписке из ЕГРН, представленной истцом, а также свидетельстве о государственной регистрации права Жигульского М.В., указан номер договора купли-продажи квартиры с одновременным обременением ипотекой в силу закона от 05.09.2012, из которого следует, что квартира приобретается за счет двух источников оплаты приобретаемой квартиры: целевой жилищный займ – ФГКУ «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих», кредит – ОАО «Сбербанк России», имеются отметки о внесении соответствующих записей.

В пункте 1.4 договора от 09.08.2017 между Михляевой О.Г. и МТУ Росимущества в Алтайском крае и Республике Алтай содержатся сведения о существующих ограничениях (обременениях) права: ипотека в силу закона.

В п. 1.5 покупатель подтвердил, что ознакомился с техническим и юридическим состоянием имущества, претензий не имеет.

В рамках исполнительного производства судебным приставом-исполнителем была истребована выписка из ЕГРН на правообладателя Жигульского М.В.

Таким образом, выписка из ЕГРН от 02.06.2017 не являлась единственным источником сведений об ограничениях на объект недвижимости.

После ознакомления, как указывает истец в исковом заявлении, с уведомлением о готовности к реализации арестованного имущества, постановлением о передаче на торги, поручением, а также выпиской из ЕГРН от 02.06.2017 для истца должно было стать очевидным наличие зарегистрированных ограничений на спорный объект недвижимости.

В свидетельстве о государственной     регистрации права Жигульского М.В. имеется указание на правоустанавливающий документ - договор купли-продажи квартиры с одновременным обременением ипотекой в силу закона от 05.09.2012, добросовестный приобретатель обязательно должен был ознакомится с данным документом, который подтверждает полномочия продавца, осведомиться о других сторонах договора, его условиях, поскольку обратное без сомнений, влечет риски при заключении договора купли-продажи и может повлечь для покупателя крайне неблагоприятные последствия.

Истец указывает, что из представленных ей документов усматривалось нахождение спорного имущества в залоге только у ФГКУ «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих».

Данный довод истца судом отклоняется, поскольку в представленных в материалах дела документах, с которыми истец мог ознакомиться в любом из источников их происхождения, где имеется упоминание о залоге в пользу ФГКУ «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» (договор-купли продажи квартиры, договор целевого жилищного займа, решение суда, выписка из ЕГРН на помещение), одновременно возникает информация о залоге в пользу ПАО Сбербанк. В выписке из ЕГРН от 02.06.2017, на которую ссылается истец, данные о залоге в пользу ФГКУ «Федеральное управление накопительно - ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» отсутствуют. При этом, имеется указание на наличие обременений в силу закона в рамках заключенного договора купли-продажи. Таким образом, приобретатель имущества, действуя добросовестно должен уточнить лицо, в пользу которого установлены обременения.

Допрошенный в судебном заседании в качестве свидетеля Д. пояснял, что собирал документы для Михляевой О.Г. на торги, смотрел выписку, исполнительный лист, где был указан один взыскатель «Росвоенипотека». Квартиру на сайте Росреестра не проверяли, только по документам торгующей организации.

Таким образом, Михляева О.Г., при должной степени заботливости и осмотрительности, которая требуется от участников гражданского оборота, могла и должна была выяснить сведения о наличии всех обременений в отношении приобретаемого жилого помещения, в том числе в пользу ПАО Сбербанк, тем более, данная информация является общедоступной, и могла быть получена различными на выбор истца способами. В связи с чем, Михляева О.Г. не может быть признана добросовестным приобретателем.

В связи с изложенным, исковые требования Михляевой О.Г. не подлежат удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░. ░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░.░. ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░ ░░░░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

    ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░.░. ░░░░░░░░░░░░