Решение по делу № 33-9202/2020 от 24.08.2020

Судья Адиканко Л.Г. дело №33-9209/2020

24RS0013-01-2019-002383-51

2.209

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

02 сентября 2020 г. Красноярск

Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:

председательствующего Провалинской Т.Б.

судей Рагулиной О.А., Крятова А.Н.

при ведении протокола помощником судьи Васильевой Е.А.

заслушала в открытом судебном заседании по докладу Провалинской Т.Б.

дело по иску Никитина Вячеслава Владимировича к администрации Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края, Котеневу Александру Львовичу, Суровому Игорю Ильичу о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок,

по апелляционной жалобе представителя Никитина В.В. – Овчинникова Д.С.

на решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 18 марта 2020,

которым постановлено:

«Исковые требования Никитина Вячеслава Владимировича к администрации Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края, Котеневу Александру Львовичу, Суровому Игорю Ильичу о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключенного 03 февраля 2016 года между администрацией Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края и Котеневым Александром Львовичем, признании недействительным договора купли- продажи земельного участка, заключенного 27 декабря 2016 года между администрацией Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края и Котеневым Александром Львовичем, признании недействительным соглашения об отступном, заключенного 06 февраля 2017 года между Котеневым Александром Львовичем и Суровым Игорем Ильичом, применении последствий недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение, снятии с кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером № восстановлении записи кадастрового учета о земельном участке с кадастровым номером №, оставить без удовлетворения».

Заслушав докладчика, Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Никитин В.В. обратился в суд с иском к Котеневу АЛ., Суровому И.И., администрации Солонцовского сельсовета о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок.

Требования мотивировал тем, что с 20.06.2006 между истцом и администрацией Солонцовского сельсовета был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № сроком на 49 лет. В 2015 истцу в Управлением Росреестра было отказано в государственной регистрации договора аренды в связи с отсутствием второго экземпляра договора аренды, так как он был изъят ОРЧ БЭП № ГУВД по Красноярскому краю. В целях защиты своих прав он обратился в Емельяновский районный суд, однако определением от 25.06.2015 производство по делу было прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции. На указанном земельном участке истцом был возведен производственный объект для осуществления предпринимательской деятельности в виде ремонта грузовых автомобилей и спецтехники.

03.02.2016 администрация Солонцовского сельсовета заключила с Котеневым А.Л. договор аренды указанного земельного участка сроком на 49 лет. Впоследствии земельный участок с кадастровым номером № был объединен и вошел в состав земельного участка с кадастровым номером №. 27.12.2016 между указанными лицами был заключен договор купли-продажи земельного участка № Данный договор является ничтожным, поскольку у администрации отсутствовали основания для передачи участка в собственность в порядке ст. 39.20 ЗК РФ, в связи с наличием на земельном участке здания (сооружения), находящихся в собственности иного лица. Кроме того, в пояснениях Управления Росреестра по Красноярскому краю содержится информация о том, что земельный участок с кадастровым номером № поставлен на кадастровый учет 23.12.2016, вместе с тем, участок с кадастровым номером №, входящий в его состав, снят с кадастрового учета только <дата>.

ФИО2, реализуя права, приобретенные по недействительному договору, распорядился участком, заключив <дата> с ФИО4 соглашение об отступном, между тем на момент подписания соглашения срок исполнения обязательств по договорам займа не наступил; договорами займа такой способ исполнения обязательств, как заключение соглашения об отступном, не предусматривался.

Впоследствии Суровый И.И. произвел раздел земельного участка № на участки с кадастровыми номерами №. Позже участок № был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами № и №. Площадь участка № не соответствует Закону Красноярского края «О регулировании земельных отношений в Красноярском крае», кроме того препятствует доступу на участок №, границы которого соответствуют границам участка №, ранее предоставленного в аренду истцу. Земельные участки никем из ответчиков не использовались для ведения личного подсобного хозяйства.

Просил признать недействительными договор аренды земельного участка, заключенный 03.02.2016 между администрацией Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края и Котеневым А.Л.; договор купли-продажи земельного участка, заключенный 27.12.2016 между администрацией Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края и Котеневым А.Л.; соглашение об отступном, заключенное 06.02.2017 между Котеневым А.Л. и Суровым И.И.; применить последствия недействительности сделок в виде возврата сторон в первоначальное положение, в том числе снять с кадастрового учета земельный участок с кадастровым номером 24:№, а также восстановить запись о кадастровом учете земельного участка с кадастровым номером №.

Судом постановлено решение вышеприведенного содержания.

В апелляционной жалобе представитель Никитина В.В. – Овчинников Д.С., ссылаясь на обстоятельства указанные в обоснование иска, просит отменить решение суда как незаконное и необоснованное, удовлетворить заявленные исковые требования в полном объеме. Полагает, что суд в нарушение принципа состязательности сторон признал договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 20.06.2006 незаключенным, однако такие требования в ходе рассмотрения дела никем не заявлялись. Судом не дана оценка притворности заключенных сделок, поскольку земельные участки никем из ответчиков не использовались для ведения личного подсобного хозяйства, то есть в соответствии с целями их предоставления.

ФИО1, ФИО2, ФИО4, представитель администрации Солонцовского сельсовета <адрес>, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, о причинах своего отсутствия суд не уведомили, в силу положений ч.3 ст. 167 ГПК РФ, Судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив материалы дела, решение суда в соответствии с ч.1 ст.327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, заслушав объяснения представителя Никитина В.В. – Овчинникова Д.С. (доверенность от 18.04.2019), представителя Сурового И.И. – Булдакова А.Н. (доверенность от 23.09.2015), обсудив доводы апелляционной жалобы, Судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании акта выбора и обследования земельного участка от 14.11.2005, утвержденного постановлением администрации Солонцовского сельсовета от 10.06.2006 № 223, постановления администрации Солонцовского сельсовета от 20.06.2006 № 225, между администрацией Солонцовского сельсовета Емельяновского района Красноярского края и Никитиным В.В. 20.06.2006 был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 10 000 кв.м., категории земель - земли сельскохозяйственного назначения, предназначенного для сельскохозяйственного использования по адресу: <адрес>, сроком на 49 лет, арендная плата - 38952 руб. в год (п. 1.3).

Обязанность по приведению необходимых документов в соответствие с постановлением от 20.06.2006 №225 возложена на Никитина В.В.

Согласно кадастровому паспорту земельного участка, указанный участок поставлен на кадастровый учет органами Росреестра 27.04.2006, категория земель земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства на полевых участках.

12.11.2014 Никитин В.В. обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о государственной регистрации договора арены указанного земельного участка, представив договор аренды от 20.06.2006, постановление администрации от 20.06.2006, акт выбора и обследования земельного участка от 14.11.2005, справку администрации Солонцовского сельсовета от 12.11.2014 №528 о том, что выдача второго экземпляра договора аренды от 20.06.2006 невозможна в связи с тем, что 04.08.2008 указанные документы были изъяты ОРЧ БЭП № 1 ГУВД по Красноярскому краю, при возвращении документов в мае 2014 года указанный договор возвращен не был.

Государственная регистрация договора аренды была приостановлена, а впоследствии Никитину В.В. было отказано в государственной регистрации договора, поскольку в нарушение ст. 18 ФЗ «О государственной регистрации на недвижимое имущество сделок с ним» документы, необходимые для проведения государственной регистрации сделки не представлены, а именно подлинник договора аренды от 20.06.2006, что подтверждается сообщением Управления от 05.04.2015.

Определением Емельяновского районного суда от 25.06.2015 производство по гражданскому делу по иску Никитин В.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю и администрации Солонцовского сельсовета о признании права аренды на земельный участок с кадастровым номером 24:11:290109:0052 прекращено в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции.

В период с 25.06.2015 по 17.06.2019 Никитиным В.В. иски о правах на участок с кадастровым номером № не подавались.

01.02.2016 между администрацией Солонцовского сельсовета и Котеневым А.Л. был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым номером № на срок 49 лет. <дата> сторонами подписан акт приема- передачи участка. Государственная регистрация договора аренды произведена органами Росреестра 03.02.2016.

Предоставление указанного земельного участка в аренду Котеневу А.Л. осуществлено в соответствии с пи. 19 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ, а именно на основании решения органа местного самоуправления - постановления от 22.01.2016 № 26, из которого следует, что основанием издания постановления явилось заявление Котенева А.Л. от 07.10.2017 № 843, с предоставлением выписки из ЕГРН от 16.09.2015 об отсутствии в Реестре сведений о зарегистрированных правах на испрашиваемый земельный участок. Публикация постановления от 22.01.2016 № 26 размещена в официальном источнике Солонцовского сельсовета - газете «Солонцовские новости» № 122(123), февраль 2016.

В соответствии с постановлением администрации Солонцовского сельсовета от 07.09.2016 № 2046 изменен вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 24:11:290109:0052 - ведение личного подсобного хозяйства на полевых участках на вид разрешенного использования - сельскохозяйственное использование, территориальная зона: зона сельскохозяйственного использования (СХ-1).

В результате проведенной по заявлению Котенева А.Л. с участием Никитина В.В. 13.12.2016 Управлением Росреестра по Красноярскому краю выездной проверки на земельный участок по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 1-й км. Северного шоссе (район асфальтового завода), участок № 1, установлено, что земельный участок с кадастровым номером 24:11:0290109:52 используется Никитиным В.В., на участке имеется возведенное строение - гараж.

В связи с отсутствием у Никитина В.В. предусмотренных законом прав в отношении данного земельного участка, контрольным органом сделан вывод о нарушении Никитиным В.В. требований ст. 42 Земельного кодекса РФ, ответственность за нарушение которых предусмотрена ст. 7.1 КоАП РФ - использование земельного участка лицом, не имеющим предусмотренных законодательством Российской Федерации прав на такой земельный участок. Копии акта, составленного по результатам проверки, а также предписания об устранении нарушений земельного законодательства вручены Никитину В.В. 13.12.2016, однако предписание истцом не исполнено.

Впоследствии земельный участок с кадастровым номером № был снят с кадастрового учета в связи с образованием 23.12.2016 земельного участка с кадастровым номером № уточненной площадью 192 604 кв.м.

На основании постановлением администрации Солонцовского сельсовета от 27.12.2016 № 3125 между администрацией Солонцовского сельсовета и Котеневым А.Л. 27.12.2016 был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка. Договор содержит сведения об объекте сделки, о цене, а также о том, что договор одновременно является актом приема-передачи участка. Государственная регистрация права собственности Котенева А.Л. осуществлена органами Росреестра 16.01.2017.

В соответствии с заключенным 06.02.2017 между Котеневым А.Л. и Суровым И.И. соглашением об отступном Котенев А.Л. взамен исполнения обязательств по договорам займа от <дата>, от 01.04.2016, от 06.06.2016, предоставил кредитору Суровому И.И. отступное в виде земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> №, участок №, а также расположенного на указанном земельном участке гаража площадью 36 кв.м. Государственная регистрация права собственности Сурового И.И. на указанный земельный участок осуществлена Управлением Росреестра по Красноярскому краю 02.03.2017.

Суд установил, что на момент заключения соглашения об отступном у Котенева А.Л. перед Суровым И.И. имелись долговые обязательства.

Судом также установлено, что 27.07.2017 участок № снят с учета в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером № уточненной площадью 144547 кв.м, земельного участка с кадастровым номером № уточненной площадью 1237,44 кв.м, земельного участка с кадастровым номером № уточненной площадью 16502 кв.м., земельного участка с кадастровым номером № уточненной площадью 11555 кв.м.

Постановлением администрации Солонцовского сельсовета от 12.09.2019 № 868п земельный участок с кадастровым номером № площадью 11555 кв.м разделен на два земельных участка: площадью 10000 кв.м и площадью 1555 кв.м, (л.д. 109).

04.10.2019 образованный из земельного участка с кадастровым номером № участок площадью 10000 кв.м поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №; образованный участок площадью 1555 кв.м, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера № Правообладателем участков является Суровый И.И.

Согласно техническому отчету об инженерно-геодезических изысканиях, подготовленному <данные изъяты> по результатам натурного обследования установлено, что границы земельного участка с кадастровым номером № полностью совпадают с границами земельного участка с кадастровым номером №, который ранее был снят с кадастрового учета.

Разрешая при таких обстоятельствах заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, в том числе возражениям ответчика о незаключенности договора аренды от 20.06.2006, руководствуясь положениями ст.ст. 9, 12, 131, 166, 167, 606 ГК РФ, ст.ст. 6, 11, 11.2, 34, 39.6 ЗК РФ, пришел к обоснованному выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку оспариваемые истцом сделки совершены в установленном законном порядке, уполномоченными лицами, в связи с чем не усмотрел оснований для признания сделок недействительными.

Суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что собственником земельного участка, о праве на который заявлено истцом, является Суровый И.И., право собственности которого на участок возникло на основании соглашения об отступном, заключенного с Котеневым А.Л., являвшимся на момент заключения соглашения собственником земельного участка с кадастровым номером № образованного путем объединения участков, в том числе, участка с кадастровым номером № Впоследствии в связи с разделом участка № образован участок с кадастровым номером №, границы которого полностью совпадают с границами ранее существовавшего земельного участка с кадастровым номером №

При этом судом учтено, что при предоставлении земельного участка № в аренду Котеневу А.Л., а впоследствии заключении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, образованного путем объединения участков, в том числе, участка с кадастровым номером №, органом местного самоуправления не допущено нарушений норм права, регулирующих спорные правоотношения, поскольку на момент заключения договора сведений об обременениях участка правами третьих лиц, в том числе, Никитина В.В. в ЕГРН не содержалось. Действия собственников земельного участка по его преобразованию в форме раздела или объединения согласуются с нормами земельного законодательства и не затрагивают права и законные интересы Никитина В.В.

Отклоняя доводы стороны истца о притворности оспариваемых сделок, суд, руководствуясь ст. 9, ч. 1 ст. 421, ч. 2 ст. 170 ГК РФ, правомерно учел, что доказательств притворности указанных сделок в истцом не представлено и судом не установлено, поскольку оспариваемые сделки содержат все существенные для них условия, подписаны и исполнены сторонами, а также зарегистрированы в установленном законом порядке.

При этом суд, оценивая возражения стороны ответчика о незаключенности договора аренды земельного участка, пришел к правомерному выводу, что договор аренды земельного участка от 20.06.2006 нельзя признать заключенным, поскольку данный договор в установленном порядке не был зарегистрирован, в связи с чем не влечет определенные последствия для участников гражданского оборота, в том числе для Котенева А.Л. и Сурового И.И.

Суд правомерно указал, что предоставление истцом договора аренды в регистрирующий орган в ноябре 2014, то есть, спустя восемь с половиной лет после его подписания, не может быть признано разумным сроком для осуществления регистрации сделки государственным органом, а совершение истцом действий по оплате аренды участка в 2006, 2007 и 2008 годах не является основанием считать сделку заключенной и влекущей определенные последствия для иных участников гражданского оборота, учитывая, что впоследствии истец арендные платежи не вносил. При этом доказательств наличия непреодолимых обстоятельств, препятствующих оформить в установленном порядке арендные отношения, стороной истца не представлено.

Выводы суда в решении подробно мотивированы, полностью соответствуют фактическим обстоятельствам и материалам дела.

При таких обстоятельствах Судебная коллегия считает возможным согласиться с решением суда первой инстанции.

Доводы апелляционной жалобы о исполнении договора аренды от 20.06.2006 не могут повлечь отмену обжалуемого судебного акта и не свидетельствует о недействительности оспариваемых сделок, поскольку истцом не было исполнено требование закона о государственной регистрации договора аренды земельного участка, заключенного на срок более одного года, которое установлено для создания возможности осведомления о нем третьих лиц, чьи права или интересы касаются имущества, сданного в аренду.

В силу положений ч. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абз.5 п.14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (в ред. от 25.12.13) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

С учетом изложенного отсутствие государственной регистрации договора аренды земельного участка означает, что такой договор не влечет юридических последствий для третьих лиц, которые не знали и не должны были знать о его заключении.

По существу доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, а повторяют правовую позицию стороны истца, выраженную в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, направлены на переоценку доказательств, которым судом первой инстанции дана надлежащая оценка в соответствии с требования ст. 67 ГПК РФ.

Процессуальных нарушений, влекущих безусловную отмену решения в апелляционном порядке, судом первой инстанции не допущено.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Емельяновского районного суда Красноярского края от 18 марта 2020 оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Никитина В.В. – Овчинникова Д.С.. - без удовлетворения.

Председательствующий:

Судьи: