Решение по делу № 33-2647/2024 от 28.02.2024

Судья Ребнева Е.Б.                                                                                       Дело № 33-2647

64RS0042-01-2023-006162-15

Дело № 2-5492/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

03 апреля 2024 года                                                                                         город Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Паршиной С.В.,

судей Зотовой Ю.Ш., Палагина Д.Н.,

при помощнике судьи Елеусиновой Д.У.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тонаканян ФИО9 к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое здание по апелляционной жалобе Тонаканян ФИО10 на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 14 декабря 2023 года, которым в удовлетворении исковых требований отказано.

    Заслушав доклад судьи Паршиной С.В., объяснения представителя истца по доверенности Новак Л.О., поддержавшей доводы жалобы, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражения на жалобу, судебная коллегия

установила:

    Тонаканян А.Р. обратилась в суд с иском к администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области о признании права собственности на нежилое здание. Требования мотивированы тем, что истец с 2016 года является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, площадью 140 кв. м, с разрешенным видом использования: «под магазин, совмещенный с остановочным павильоном», расположенного по адресу: <адрес>. На указанном земельном участке возведено нежилое одноэтажное здание общей площадью 73,5 кв. м. В ноябре 2022 года истец обратилась в Управление обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Уведомлением от 14 ноября 2022 года Тонаканян А.Р. было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия необходимой документации, предусмотренной действующим градостроительным законодательством. Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратилась с названным иском в суд.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 14 декабря 2023 года в удовлетворении исковых требований отказано.

Тонаканян А.Р. не согласилась с решением суда, подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить, принять новое, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме. В обоснование доводов жалобы ссылается на неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела. Автор жалобы указывает, что поскольку разрешенное использование земельного участка было установлено до дня утверждения классификатора видов разрешенного использования, его фактическое использование соответствует разрешенному виду, указанному в ЕГРН, следовательно, установленный вид использования спорного участка «под магазин, совмещенный с остановочным павильоном» признается действительным.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу администрация Энгельсского муниципального района Саратовской области просила решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

На заседание судебной коллегии иные лица, участвующие в деле, не явились, извещены о заседании судебной коллегии надлежащим образом, об отложении рассмотрения дела ходатайств в апелляционную инстанцию не представили, о причинах неявки не сообщили, о рассмотрении дела в их отсутствие не просили. При указанных обстоятельствах, учитывая положения ст. 167 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области № 5642 от                      03 октября 2002 года ООО «Солнышко» передан в аренду на один год земельный участок площадью 140 кв. м под магазин совмещенный с остановочным павильоном по Волжскому проспекту в городе Энгельсе; закреплен за ООО «Солнышко» земельный участок площадью 3 086 кв. м для санитарной очистки и благоустройства прилегающей территории.

На основании названного постановления 05 ноября 2002 года между Энгельсским муниципальным образованием и ООО «Солнышко» был заключен договор № 5258 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды, согласно которому арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 140 кв. м, расположенный по адресу: <адрес>.

Согласно п. 3.1 договора участок предоставляется для магазина совмещенного с остановочным павильоном; санитарной очистки и благоустройства прилегающей территории площадью 3 086 кв. м.

В соответствии с п. 2.1 договор заключается на один год с 03 октября                   2002 года по 03 октября 2003 года.

Согласно п. 4.1 договора арендатор имеет право, в том числе на продление в преимущественном порядке договора на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее чем 30 календарных дней до истечения срока договора; производить улучшения участка, возводить на участке здания, сооружения и иные объекты недвижимости при согласии арендодателя; на сохранение всех прав по договору при смене собственника переданного в аренду участка; использовать участок в соответствии с целью и условиями его предоставления, а также для строительства и эксплуатации зданий, сооружений, установок подсобных помещений и проведения работ по улучшению экологического состояния участка при наличии проекта, имеющего необходимые согласования архитектурных, природоохранных и других органов.

Дополнительным соглашением от 19 января 2004 года, заключенным между ООО «Солнышко» и администрацией Энгельсского муниципального образования, договор аренды № 5258 продлен до 03 сентября 2004 года, изменен размер арендной платы (л.д. 39).

05 июля 2004 года между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования Саратовской области и ООО «Солнышко» было заключено дополнительное соглашение к договору аренды № 5258, которым стороны согласовали изменение сроков и размера внесения арендной платы (л.д. 38).

Постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области № 2355 от 05 мая 2009 года срок окончания договора аренды              № 5258 от 05 ноября 2002 года с ООО «Солнышко» на земельный участок площадью 140 кв. м с разрешенным использованием «под магазин совмещенный с остановочным павильоном» по адресу: <адрес>, установлен до 31 декабря 2010 года (л.д. 41).

Постановлением главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области № 4141 от 23 сентября 2005 года ООО «Солнышко» было разрешено на земельном участке площадью 140 кв. м по адресу: <адрес> установить магазин совмещенный с остановочным павильоном общей площадью 73,6 кв. м, торговой площадью 55 кв. м, осуществить благоустройство прилегающей территории, согласно утвержденному проекту (л.д. 144).

Дополнительным соглашением от 28 июля 2010 года, заключенным между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования Саратовской области и ООО «Солнышко», внесены изменения в договор аренды № 5258 относительно срока и размера арендной платы (л.д. 40).

На основании заявления ООО «Солнышко» постановлением администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области № 355 от 25 января           2011 года срок аренды по договору № 5258 продлен до 30 декабря 2025 года; в постановление главы Энгельсского муниципального образования Саратовской области от 03 октября 2002 года № 5642 внесены изменения в п.п. 1, 2: заменены слова «сроком на 1 год с момента принятия данного постановления» на «до                        30 декабря 2025 года», «площадью 3 086 кв. м» на «площадью 286 кв. м». На комитет по управлению имуществом администрации Энельсского муниципального района возложена обязанность внести изменения в договор аренды № 5258 (л.д. 43).

Дополнительным соглашением от 17 февраля 2011 года, заключенным между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального образования Саратовской области и ООО «Солнышко», внесены изменения в договор аренды № 5258 в части срока аренды земельного участка, размера арендной платы (л.д. 42).

05 августа 2016 года между комитетом по управлению имуществом администрации Энгельсского муниципального района и Тонаканяном Г.Г. на основании регистрации договора замены стороны в обязательстве от 16 мая                   2016 года, произведенной 24 мая 2016 года, было заключено дополнительное соглашение к договору № 5258 о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 05 ноября 2002 года, согласно которому в договор № 5258 были внесены изменения, в частности относительно арендатора земельного участка и его характеристик (л.д. 44-48).

Так, в п.п. 1.1, 1.2 договора от 05 ноября 2002 года внесены изменения, согласно которым: «Арендодатель предоставляет без проведения торгов, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 140 кв. м из земель населенных пунктов с кадастровым номером № с разрешенным использованием «под магазин совмещенный с остановочным павильоном», местоположением: <адрес>, в границах территориальной зоны, установленной Правилами землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области в соответствии со схемой расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории». «За арендатором закреплена прилегающая к земельному участку территория площадью 286 кв. м для санитарной очистки и благоустройства».

Также договор № 5258 дополнен, в том числе п.п. 1.4, 3.4 в соответствии с которыми земельный участок предоставляется для использования в целях: «под магазин совмещенный с остановочным павильоном». Арендатор обязан приступить к использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием и целями его использования в течение месяца с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.

На основании решения Собрания депутатов Энгельсского муниципального района от 28 июня 2018 года № 443/56-05 дополнительным соглашением от 28 ноября 2018 года в договор № 5258 от 05 ноября 2002 года внесены изменения в части сторон договора аренды, размера арендной платы (л.д. 49).

Так, сторонами договора от 05 ноября 2002 года стали комитет по земельным ресурсам администрации Энгельсского муниципального района (арендодатель) и Тонаканян А.Р. (арендатор).

В 2006 году на земельном участке с кадастровым номером № было построено нежилое здание - магазин, площадью 73,5 кв. м (л.д. 14-17, 141).

11 августа 2016 года Тонаканян А.Р. обратилась в администрацию. Энгельсского муниципального района с заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию указанного нежилого здания (л.д. 68).

Уведомлением заместителя главы администрации Энгельсского муниципального района по строительству, ЖКХ, топливно-энергетическому комплексу, транспорту и связи от 18 августа 2016 года Тонаканян А.Р. было отказано в предоставлении разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта по причине отсутствия необходимых документов, предусмотренных п. 2.6.1 административного регламента, утвержденного постановлением администрации Энгельсского муниципального района от 29 июня 2012 года № 3201, отсутствия вида разрешенного использования «под магазин совмещенный с остановочным павильоном» в Градостроительном регламенте территориальной зоны жилой застройки второго типа (Ж-2) Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области (л.д. 69).

В ноябре 2022 года истец обратилась в Управление обеспечения градостроительной деятельности администрации Энгельсского муниципального района заявлением о выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию спорного объекта.

Уведомлением первого заместителя главы администрации Энгельсского муниципального района Тонаканян А.Р. было отказано в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ввиду отсутствия необходимой документации, предусмотренной действующим градостроительным законодательством (л.д. 13).

В рамках рассмотрения настоящего гражданского дела судом первой инстанции по ходатайству стороны истца была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам экспертное учреждение».

Согласно экспертному заключению № 153/2023 от 02 ноября 2023 года нежилое здание (магазин с остановочным павильоном), расположенное по адресу: <адрес>, не соответствует пп. 5 п. 2.1 ст. 24 Правил землепользования и застройки муниципального образования город Энгельс Энгельсского муниципального района Саратовской области, поскольку вид разрешенного использования для территориальной зоны ОС/47 под магазины не предусмотрен; не соответствует п.п. 9.1, 9.11, 9.12, 9.13 СП 17.13330.2017 Кровли. Актуализированная редакция СНиП П-26-76, поскольку на кровле отсутствуют организованный водосток и снегозадержатели. Нежилое здание создает угрозу жизни, здоровью граждан и их имуществу, поскольку снежные массы и льдины с крыши нежилого здания могут обрушиться на проходящих под крышей граждан. В какой степени создается угроза жизни и здоровью граждан, определить не представляется возможным, так как отсутствуют научно обоснованные методики по данному вопросу.

Способы устранения нарушений следующие: на крыше нежилого здания необходимо установить организованный водосток, снегозадержатели; выполнить реконструкцию (переоборудование), по результатам которой данный объект будет соответствовать видам разрешенного использования для территориальной                       зоны ОС/47.

При сопоставлении результатов геодезической съемки нежилого здания, общей площадью 73,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, со сведениями ЕГРН в отношении границ земельного участка с кадастровым номером №, установлено, что указанное нежилое здание полностью расположено в границах земельного участка с кадастровым номером №. Кроме того, установлено, что указанное нежилое здание полностью расположено в границах прибрежной защитной полосы Волгоградского водохранилища на территории Саратовской области. Указанное нежилое здание расположено за пределами охранных зон инженерных коммуникаций, а также за пределами границ красных линий.

Использование нежилого помещения как магазина с остановочным павильоном не соответствует виду разрешенного использования земельного участка, предусмотренного для территориальной зоны ОС/47. Нежилое помещение (магазин) совмещено с остановочным павильоном. Виды разрешенного использования земельного участка для территориальной зоны ОС/47 не запрещают размещение на нем объектов капитального строительства.

Данное экспертное заключение оценено судом в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ наряду с другими представленными по делу доказательствами. Не доверять выводам экспертов оснований не имеется. Эксперты имеют специальное образование, соответствующую квалификацию, были предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение экспертов представляется судебной коллегии мотивированным, обоснованным и правильным.

Разрешая заявленные требования, руководствуясь ст. ст. 8, 9, 11, 209, 222,                 617 ГК РФ, ст. ст. 22, 42, 85 ЗК РФ, ст. ст. 1, 36 Градостроительного кодекса РФ, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 22 от 29 апреля 2010 года                              «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», исследовав представленные сторонами доказательства, в том числе заключение судебной экспертизы, установив, что спорный объект не соответствует Правилам землепользования и застройки муниципального образования города Энгельса, а именно то, что здание возведено с нарушением вида разрешенного использования земельного участка без соответствующих разрешений и согласований уполномоченными органами, учитывая частичное устранение истцом выявленных в результате проведенной судебной экспертизы нарушений, принимая во внимание отсутствие доказательств, подтверждающих то, что истцом предпринимались меры, направленные на изменение вида разрешенного использования предоставленного земельного участка, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований.

Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда первой инстанции, поскольку, разрешая заявленные требования, суд первой инстанции правильно определил юридически значимые обстоятельства по делу, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и принял решение, отвечающее нормам материального и процессуального права.

Доводы апелляционной жалобы не являются основанием для отмены решения суда.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Несоблюдение при создании недвижимого имущества требований закона и иных правовых актов порождает основания для распространения на такой объект режима самовольной постройки, регулируемого ст. 222 ГК РФ.

Статьей 51 ГрК РФ предусмотрено, что разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных названным Кодексом (ч. 1).

Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей (ч. 2).

В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки (п. 2 ст. 222 ГК РФ).

В силу п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Одним из критериев самовольности постройки является также возведение недвижимого имущества на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.

В соответствии с взаимосвязанными положениями пп. 2 п. 1 ст. 40 и п. 1                    ст. 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

В силу п. 1 ст. 615 ГК РФ использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

При рассмотрении вопроса о признании права собственности на самовольно возведенный объект особое значение имеет установление воли собственника земельного участка на предоставление его для строительства определенного объекта. Иной подход не обеспечивает защиту прав собственника участка, а также позволяет арендатору, использующему арендуемое имущество в нарушение условий договора аренды и не в соответствии с назначением земельного участка, приобрести права на объект недвижимости, возведенный без согласия арендатора и без соблюдения всей необходимой процедуры строительства.

Вопреки доводам апелляционной жалобы, земельный участок с кадастровым номером № был предоставлен в аренду под установку магазина совмещенного с остановочным павильоном, а не для целей возведения объекта капитального строительства в виде магазина.

Если участок предоставлен в аренду для возведения временных строений либо легко возводимых конструкций, основания для признания права собственности на фактически возведенное строение капитального типа отсутствуют. При заключении договора аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.

Использование земельного участка не в тех целях, для которых он предоставлен, произведено истцом в нарушение положений п. 1 ст. 615 ГК РФ.

Учитывая, что земельный участок предоставлялся первоначальному арендатору, а в последствии истцу в аренду для установки магазина совмещенного с остановочным павильоном без права капитального строительства, признание права собственности на самовольную постройку на участке с кадастровым номером №, не отведенном для этих целей в установленном порядке, нарушает охраняемые законом права и интересы собственника земельного участка - администрации Энгельсского муниципального района Саратовской области.

Иные доводы апелляционной жалобы выводов суда не опровергают, сводятся к несогласию с ними, направлены на переоценку доказательств, обусловлены субъективным толкованием норм действующего законодательства.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к неправильному разрешению данного дела, судом не допущено.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 14 декабря 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 10 апреля 2024 года.

    Председательствующий

Судьи