Решение по делу № 3а-126/2020 от 24.12.2019

    РЕШЕНИЕ

    ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

    06 апреля 2020 года                                                                                   г. Тула

    Тульский областной суд в составе:

    председательствующего Семеновой Т.Е.,

    при секретаре Семенчевой Е.В.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-126/2020 (3а-842/2019) по административному исковому заявлению Степанова Н.В. к Управлению Росреестра по Тульской области, правительству Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области) об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

    у с т а н о в и л:

    Степанов Н.В. обратился в Тульский областной суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, указав, что является собственником земельного участка КН <...>, площадью 14742 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автобазы, обслуживание автотранспорта (стоянка для автомобильного транспорта), расположенного по адресу: <адрес>. Административный истец не согласен с кадастровой стоимостью земельного участка в размере 31 426 995,60 руб., установленной по состоянию на 27.09.2018, и просит установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости в размере 3 921 000 руб. Заявленный размер рыночной стоимости обосновал отчетом ООО «А» от <...> № <...>.

    Административный истец, административные ответчики - правительство Тульской области, Управление Росреестра по Тульской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» (в лице филиала по Тульской области), заинтересованное лицо администрация муниципального образования Ефремовский район Тульской области (в лице представителей) в суд не явились, о дне, времени и месте проведения судебного заседания извещены, ходатайствовали администрации о рассмотрении дела в их отсутствие. Управление Росреестра по Тульской области просило отказать в удовлетворении заявленных административных исковых требований, предъявляемых к Управлению.

    На основании части 4 статьи 247 КАС РФ, суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства.

    Исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

    В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи 248 КАС РФ, одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    В соответствии с пунктом 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, федеральными законами.

    Согласно ст. 66 ЗК РФ, рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

    На основании статьи 390 Налогового кодекса Российской Федерации для целей налогообложения налоговая база по уплате земельного налога определяется как кадастровая стоимость земельных участков, которая, в свою очередь, определяется в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации.

    Согласно части 2 статьи 7, части 5 статьи 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости, входящий в Единый государственный реестр недвижимости, в числе иных сведений вносятся сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Ранее кадастровый учет объектов производился согласно Федеральному закону от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (до 01.01.2017).

    Согласно части 5 статьи 4 указанного Закона сведения в государственный кадастр недвижимости вносились органом кадастрового учета на основании поступивших в этот орган в установленном законом порядке документов.

    Пункт 11 части 2 статьи 7 того же Закона предусматривал, что в государственный кадастр недвижимости, в числе иных сведений, вносились сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

    Порядок проведения государственной кадастровой оценки урегулирован главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Данный Федеральный закон, регулировавший вопросы проведения кадастровой оценки объектов недвижимости до вступления в силу Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и продолжающий применяться в настоящее время к правоотношениям, связанным с государственной кадастровой оценкой (включая оспаривание ее результатов), начатой до указанного момента, исходит из того, что кадастровая стоимость это стоимость объекта недвижимости, определенная в установленном законом порядке в результате проведения государственной кадастровой оценки (статья 3). Аналогичным образом понятие кадастровой стоимости раскрывается в пункте 2 части 1 статьи 3 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке».

Согласно ч.2 ст. 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Статья 24.18 указанного Федерального закона устанавливает, что результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

В силу ст. 24.19 Федерального закона № 135-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных настоящей статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с настоящей статьей.

    Предусмотренные настоящей статьей полномочия по определению кадастровой стоимости вновь учтенных объектов недвижимости, ранее учтенных объектов недвижимости при включении сведений о них в Единый государственный реестр недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик, органа, осуществляющего функции по государственной кадастровой оценке, на основании решения данного органа вправе осуществлять подведомственные ему государственные бюджетные учреждения.

В силу статьи 24.20 указанного Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ, в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судом установлено, что Степанов Н.В. является собственником земельного участка КН <...>, площадью 14742 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автобазы, обслуживание автотранспорта (стоянка для автомобильного транспорта), расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано <...>. Участок поставлен на кадастровый учет <...>.

Постановлением правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 утверждены результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области, учтенных в государственном кадастре недвижимости, определенные по состоянию на 01.01.2016 года.

Так как участок был образован после утверждения результатов массовой оценки, величина кадастровой стоимости земельного участка была определена в соответствии со статьей 24.19 Федерального закона от 29.07.1998 года N 135-ФЗ.

Согласно ч. 2 п. 1.1 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 18.03.2011 г. N 113 (действовавшего на момент установления оспариваемой кадастровой стоимости), при изложенной выше ситуации определение кадастровой стоимости земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными Приказом Минэкономразвития России от 12.08.06 г. N 222.

    Согласно п.2.4 Методических указаний, в случае, когда образование нового земельного участка, изменение площади земельного участка, изменение вида разрешенного использования земельного участка, перевод земельного участка из одной категории в другую, отнесение земельного участка к определенной категории земель или включение в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенном земельном участке происходят (произошли) после даты, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость земельных участков при проведении последней государственной кадастровой оценки и до утверждения ее результатов, кадастровая стоимость указанных земельных участков определяется заново после утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель на основе указанных результатов.

    В соответствии с приведенными требованиями кадастровая стоимость земельного участка КН <...> определена по состоянию на 27.09.2018 года актом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тульской области об определении кадастровой стоимости земельных участков от указанного числа путем умножения площади объекта на удельный показатель кадастровой стоимости – 2131,80 руб. за кв.м (согласно постановлению правительства Тульской области от 30.11.2016 года № 546 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов Тульской области»), в размере 31 426 995.60 руб. Сведения о вышеуказанной стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости 27.09.2018.

    В подтверждение заявленной рыночной стоимости истец представил отчет ООО «А» № <...> от <...>, согласно которому рыночная стоимость земельного участка КН <...> по состоянию на 27.09.2018 составляет 3 921 000 руб.

Данные обстоятельства подтверждены материалами дела и в рамках данного дела никем не оспариваются.

Таким образом, исходя из приведенных выше нормативных правовых актов, установленных обстоятельств, указанный земельный участок является объектом налогообложения, при этом налог исчисляется, исходя из кадастровой стоимости, а административный истец является носителем субъективного права оспаривать установленную кадастровую стоимость.

    Согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

    Отчет об оценке объекта оценки является итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости (статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ).

    В соответствии с пунктом 3 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.05.2015 № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

    В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

    Согласно разъяснениям, данным в п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении.

    По ходатайству стороны административного истца в целях подтверждения правильности и достоверности вышеуказанного отчета и определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки судом по данному делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО АКГ «Х» Б.

    По выводам, содержащимся в экспертном заключении № <...> от <...>, отчет, выполненный оценщиком ООО «А» не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе, Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998, федеральных стандартов оценки. Рыночная стоимость земельного участка, определенная оценщиком в указанном отчете, по состоянию на 27.09.2018, не подтверждается и составляет 3 980 000 руб.

Оценивая заключение судебной экспертизы в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд учитывает, что представленное заключение подготовлено лицом, обладающим необходимыми познаниями для проведения подобного рода исследований, имеющим стаж работы в области оценочной деятельности 13 лет, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, застраховавшим свою ответственность, являющимся членом саморегулируемой организации оценщиков, то есть указанные требования Закона соблюдены, и оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Составленное заключение соответствует требованиям статьи 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», частей 1, 2 и 3 статьи 82 КАС РФ, основывается на положениях, которые дают возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных, основано на материалах дела и результатах аналитической работы по изучению данных о ценах предложений на сопоставимые (аналогичные) объекты на дату оценки, изложенные в нем выводы научно обоснованы, не противоречивы, четко отвечают на поставленные судом перед экспертом вопросы и согласуются с другими исследованными в ходе судебного разбирательства доказательствами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, является надлежащим доказательством, подтверждающим рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату определения кадастровой стоимости.

Что касается имеющегося в материалах дела отчета ООО «А», то он, согласно заключению судебной экспертизы, признанному судом допустимым и достоверным доказательством по делу, не соответствует требованиям законодательства в сфере оценочной деятельности и выполнен с нарушениями, которые существенно повлияли на итоговую рыночную стоимость объектов оценки.

Как отмечено экспертом (и видно при анализе отчета), в отчете неверно указан адрес объекта-аналога №1, а также ценовая информация по аналогу №3. По данным уточненной информации коммуникации у данного земельного участка отсутствуют, однако при расчетах оценщик ссылается на наличие таковых. Оценщиком неверно применена корректировка на наличие коммуникаций к объекту №3. Отмеченные недочеты свидетельствуют о нарушении оценщиком п.22 ФСО -7, что повлияло на результат оценки.

В связи с изложенным отчет ООО «А» при определении рыночной стоимости земельного участка за основу взят быть не может, так как не обладает признаком достоверности.

Согласно статье 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

    В силу абзаца 2 статьи 24.15 названного Федерального закона датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.

Кадастровая стоимость принадлежащего Степанову Н.В. земельного участка определена по состоянию на 27.09.2018. На ту же дату установлена и рыночная стоимость указанного земельного участка экспертом.

    Отвечающих требованиям статей 59 - 61 КАС РФ доказательств иного размера рыночной стоимости объекта на указанную дату, как и доказательств, опровергающих правильность выводов эксперта либо позволяющих усомниться в их правильности, участниками процесса не представлено.

    Таким образом, оценив всю совокупность доказательств по делу, суд приходит к выводу, что рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 27.09.2018 в размере 3 980 000 руб. значительно ниже внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости того же земельного участка в размере 31 426 995.60 руб., что затрагивает права и обязанности Степанова Н.В., как плательщика земельного налога.

    В нашем случае разница между указанными значениями кратна, что явно указывает на наличие ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении. Следовательно, установление в отношении спорного объекта рыночной стоимости является для административного истца способом защиты нарушенных прав на установление экономически обоснованной налоговой базы по соответствующим налогам.

    При таких обстоятельствах, исходя из приведенных выше норм материального права и, принимая во внимание, что установление рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки объекта, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости, направлено, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки, полученной без учета уникальных характеристик конкретного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что кадастровая стоимость земельного участка может быть установлена в размере его рыночной стоимости, в связи с чем, заявленные административным истцом требования подлежат удовлетворению.

    Исходя из положений статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений об изменении кадастровой стоимости на основании решения суда, включая дату подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости, которой в данном случае является день обращения административного истца с административным исковым заявлением в суд – 24.12.2019.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд

    р е ш и л:

    административное исковое заявление Степанова Н.В. удовлетворить.

    Установить кадастровую стоимость земельного участка с КН <...>, площадью 14742 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для размещения автобазы, обслуживание автотранспорта (стоянка для автомобильного транспорта), расположенного по адресу: <адрес>, - по состоянию на 27.09.2018 равной его рыночной стоимости в размере 3 980 000 руб.

    В целях, установленных законодательством Российской Федерации, датой подачи административным истцом заявления о пересмотре кадастровой стоимости указанного земельного участка является день обращения указанного лица с административным исковым заявлением в Тульский областной суд – 24.12.2019.

    Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через суд, принявший решение, в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

    Председательствующий: