Решение по делу № 2-808/2017 от 01.02.2017

№ 2-808/17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 апреля 2017 года г. Королёв

Королёвский городской суд Московской области в составе:

судьи Ромашина И.В.

при секретаре ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «ОБЛСТРОЙ» о признании договора в части недействительным, обязании внести изменения в акт приема-передачи квартиры и взыскании денежных средств и встречному исковому заявлению ООО «ОБЛСТРОЙ» к ФИО1 о взыскании денежных средств и неустойки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ООО «ОБЛСТРОЙ», в котором, с учетом уточненных требований, просит: <данные изъяты>

В обоснование заявленных требований истец ссылается на то, что <данные изъяты>

ДД.ММ.ГГГГ им был получен от ООО «Гранель Девелопмент» и подписан акт приёма-передачи квартиры от № к договору от ДД.ММ.ГГГГ № уступки прав требования по договору от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве жилого дома.

Указанным актом установлены следующие характеристики квартиры расположенной по адресу: <адрес>: <данные изъяты> <адрес> со строительным № № площадью <данные изъяты>

При проведении замеров специалистами ГУП МО «МОБТИ», поэтажным планом (дата изготовления - ДД.ММ.ГГГГ) однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, были установлены следующие параметры квартиры: <данные изъяты>

Таким образом, специализированным государственным органом по инвентаризации жилищного фонда (независимо от его принадлежности), которым в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 №1301 «О государственном учёте жилищного фонда в Российской Федерации» является Московское областное БТИ, установлена иная площадь квартиры<данные изъяты> чем указана в акте от ДД.ММ.ГГГГ №<данные изъяты>

Указанное несоответствие параметров квартиры в акте приёма-передачи от ДД.ММ.ГГГГ № замерам, произведённым ГУП МО «МОБТИ», препятствует истцу осуществить государственную регистрацию права собственности на приобретённую квартиру, реализовать квартиру на рынке недвижимости до регистрации права собственности, чем нарушает права и законные интересы истца.

Кроме того, считает, что ответчик не в праве был устанавливать в договоре от ДД.ММ.ГГГГ № об участии в долевом строительстве жилого дома коэффициент <данные изъяты> для холодных лоджий, поскольку коэффициент для лоджий уже установлен нормативными актами и составляет <данные изъяты>

ООО «ОБЛСТРОЙ» также обратилось к ФИО1 с встречным исковым заявлением, в котором просит: взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ОБЛСТРОЙ» в качестве доплаты денежные средства в размере <данные изъяты> в связи с возникшей разницей площадей жилого помещения; взыскать с сумму неустойку в размере<данные изъяты>. рублей от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки, начисленной в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ; взыскать сумму неустойки в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с ДД.ММ.ГГГГ до момента исполнения обязательства, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты>

В обоснование заявленных требований ссылается на то, что <данные изъяты>. ФИО1 и ОАО Холдинговая компания «Главное всерегиональное строительное управление «Центр» (ОАО Холдинговая компания «ГВСУ Центр») заключили договор уступки права требования №, по которому Цедент (ГВСУ) уступает на возмездной основе, а цессионарий (ФИО1) принимает право требования к ООО «Гранель Девелопмент» (с ДД.ММ.ГГГГ ООО «ОБЛСТРОЙ») объект долевого строительства в виде жилого помещения (далее-квартиры) жилого <адрес>, расположенного по строительному адресу: <адрес>., №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области.

Предметом Договора, является квартира, со строительным №, расположенная по строительному адресу: <адрес>, <адрес>: <адрес>).

В соответствии с <данные изъяты> договора стороны договорились о том, что, отклонение значения окончательной площади квартир более чем на <данные изъяты> от указанной в договоре площади квартир, влечет за собой перерасчет стоимости квартиры (цены договора).

Согласно <данные изъяты> стороны договорились, что после получения результатов обмера БТИ (до момента передачи квартир участнику долевого строительства), производят перерасчет долевого взноса в соответствии с возникшей разницей площадей, и осуществляет либо доплату, либо возврат средств, исходя из цены одного квадратного метра площади квартир, указанной в <данные изъяты> настоящего договора.

Согласно п. <данные изъяты> стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. за один квадратный метр площади квартиры.

По результатам акта перерасчета по результатам обмеров БТИ (от ДД.ММ.ГГГГ), предоставленных после ввода объекта в эксплуатацию ГУП МО «МОБТИ» Королевский филиал ГУП МО «МОБТИ» № к договору № уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составила<данные изъяты>., что на<данные изъяты>. больше проектной площади, указанной в договоре. Отклонение на <данные изъяты>. составляет более <данные изъяты> от указанной в договоре площади квартиры.

В связи с этим, цена квартиры увеличилась на <данные изъяты>., исходя из цены одного квадратного метра площади квартиры в размере <данные изъяты>. согласно п.<данные изъяты>.

Указанные площади подтверждаются разделом <данные изъяты> экспликации к поэтажному плану здания (строения) Технического паспорта здания Жилой <адрес> по ГП, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты> выданного ДД.ММ.ГГГГ Королевский филиал ГУП МО «МОБТИ».

Также «Гранель Девелопмент»(с ДД.ММ.ГГГГ именуемое ООО «ОБЛСТРОЙ») и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подписали Акт перерасчета по результатам обмеров БТИ № к договору № уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору <данные изъяты> об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно <данные изъяты> Акта сумма подлежит перечислению участником долевого строительства на расчетный счет в срок не позднее <данные изъяты> рабочих дней с даты подписания акта. Ответчик в добровольном порядке своих обязательств не исполнил.

В судебном заседании представители истца ФИО1 – ФИО3 и ФИО4 исковые требования поддержали в полном объеме.

Представители ответчика ООО «ОБЛСТРОЙ» - ФИО5 и ФИО6 в судебном заседании возражали против удовлетворения заявленных требований, с учетом уточнений, по основаниям, изложенным в возражениях на исковое заявление. Просили удовлетворить встречные исковые требования.

Суд, выслушав стороны, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно материалам дела ДД.ММ.ГГГГ ООО «Гранель Девелопмент» (с ДД.ММ.ГГГГ именуемое ООО «ОБЛСТРОЙ») и ОАО Холдинговая компания «Главное всерегиональное строительное управление «Центр» (ОАО Холдинговая компания «ГВСУ Центр») заключили договор долевого участия №, №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, по которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок, своими силами и с привлечением других лиц построить объект и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства в собственность объект долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять квартиры.

21.08.2014г. ФИО1 и ОАО Холдинговая компания «Главное всерегиональное строительное управление «Центр» (ОАО Холдинговая компания «ГВСУ Центр») заключили договор уступки права требования №-Королев-12/167, по которому Цедент (ГВСУ) уступает на возмездной основе, а цессионарий (ФИО1) принимает право требования к ООО «Гранель Девелопмент» (с ДД.ММ.ГГГГ ООО «ОБЛСТРОЙ») объект долевого строительства в виде жилого помещения (далее-квартиры) жилого <адрес>, расположенного по строительному адресу: <адрес>., №, зарегистрированный ДД.ММ.ГГГГ управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>.

В соответствии с п. 1 ст. 382, ст. 384, п. 2 ст. 389.1 ГК РФ уступка права требования не прекращает действие первоначального договора долевого участия, а изменяет стороны в обязательствах. По общему правилу требования у нового кредитора возникают с момента заключения договора уступки требования. Права, равно как и обязанности первоначального инвестора, в полном объеме перешли к новому участнику долевого строительства - ФИО1

Предметом Договора, является квартира, со строительным №, расположенная по строительному адресу: <адрес>, корпус 12 (почтовый адрес: <адрес>), обладающая следующими параметрами, а именно: площадью квартиры, включающая в себя площадь всех помещений, в том числе жилую площадь, площадь балконов, лоджий, веранд и террас с применением коэффициента 1,0 (для холодных лоджий, для холодных балконов), наосновании которой, исходя из стоимости одного квадратного метра рассчитывается стоимость квартиры (цена договора); общая площадь квартир с учетом летних помещений - площадь квартир с понижающими коэффициентами, включающая в себя площадь всех помещений, в том числе общую жилую площадь, площадь балконов, лоджий, веранд и террас (суммарная площадь жилых и подсобных помещений квартир включая площади неотапливаемых помещений согласно СНиП ДД.ММ.ГГГГ-89 «Жилые здания», с учетом лоджий, балконов, веранд, террас, определяемая со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий-0,5, для балконов и террас-0,3); общей площадью квартиры - площадью квартиры в соответствии с проектной документацией, и, которая,будучи уточненной после проведения натуральных обмеров БТИ, после ввода объекта в эксплуатацию, будет указана в Свидетельстве о государственной регистрации права собственности.

В соответствии с <данные изъяты> договора ВП-К12-К-ГВСУ-06 между ООО «Гранель Девелопмент» и ОАО ХК «ГВСУ» от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что общий размер долевого взноса, установленный <данные изъяты> договора, является окончательным и согласованным на весь период действия договора, независимо от изменения стоимости строительства объекта,за исключением перерасчета стоимости квартир в соответствии с <данные изъяты> договора.

В соответствии с <данные изъяты> договора стороны договорились о том, что, отклонение значения окончательной площади квартир более чем на <данные изъяты> от указанной в договоре площади квартир, влечет за собой перерасчет стоимости квартиры (цены договора).

Согласно <данные изъяты> <данные изъяты> после получения результатов обмера БТИ (до момента передачи квартир участнику долевого строительства), стороны производят перерасчет долевого взноса в соответствии с возникшей разницей площадей, и осуществляет либо доплату, либо возврат средств, исходя из цены одного квадратного метра площади квартир, указанной в <данные изъяты> настоящего договора.

Согласно п. 5.2 стоимость квартиры составляет <данные изъяты>. за один квадратный метр площади квартиры.

По результатам акта перерасчета по результатам обмеров БТИ (от ДД.ММ.ГГГГ), предоставленных после ввода объекта в эксплуатацию ГУП МО «МОБТИ» Королевский филиал ГУП МО «МОБТИ» № к договору №-Королев-12/167 уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору ВП-К12-К-ГВСУ-06 об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь квартиры составила<данные изъяты>.

Указанные площади подтверждаются разделом <данные изъяты> экспликации к поэтажному плану здания (строения) Технического паспорта здания Жилой <адрес> по ГП, расположенного по адресу: <адрес>, <данные изъяты>, выданного ДД.ММ.ГГГГ Королевский филиал ГУП МО «МОБТИ».

В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу требований п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии со ст. 5 вышеуказанного Федерального закона в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена в договоре как сумма денежных средств на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежных средств на оплату услуг застройщика. По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В силу положений пункта 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. В соответствии со ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 ГК РФ).

Согласно пункту 1 ст. 424 Гражданского кодекса РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.

В связи с чем, стороны договора свободны в определении его условий и вправе самостоятельно определять как подлежащий передаче объект долевого строительства, так и стоимость строительства объекта в соответствии с проектной документацией.

Включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате дольщиком, площади лоджии без применения понижающего коэффициента, не противоречит указанным выше правовым нормам и Закону РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей».

Довод истца о том, что неприменение в договоре понижающего коэффициента для определения площади квартиры повлекло нарушение его прав как потребителя нельзя признать обоснованным.

Пункт 3.37 Инструкции «О проведении учета жилой площади жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04 августа 1998 года № 37, в соответствии с которым общая площадь квартиры определяется как сумма площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий - <данные изъяты> балконов и террас - <данные изъяты> для веранд и холодных кладовых - <данные изъяты> применяется в части, не противоречащей Жилищному кодексу РФ.

Согласно пункту 5 ст. 15 ЖК РФ, введенного в действие с ДД.ММ.ГГГГ, общая площадь квартиры стала рассчитываться из суммы всех площадей квартиры, за исключением площади балконов, лоджий, веранд и террас, однако то обстоятельство, что орган технической инвентаризации по-иному определяет площадь квартиры, не дает оснований для изменения того порядка определения цены договора, который стороны определили при его заключении.

Закон РФ «О защите прав потребителей» не содержит положений, устанавливающих обязательные требования к договорам участия в долевом строительстве.

Договором долевого строительства многоквартирного дома, заключенным между сторонами, предусмотрено включение в общую площадь квартиры, подлежащую оплате застройщиком, площади жилых помещений и площади помещений вспомогательного использования с учетом площади балконов, лоджий, веранд, террас и иных вспомогательных помещений без применения понижающих коэффициентов, что не противоречит указанным выше правовым нормам.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для признания абзаца <данные изъяты> пункта <данные изъяты> договора участия в долевом строительстве недействительным и отказе в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований, в том числе в части внесения изменений в акт приема-передачи и взыскании разницы между уплаченной по договору суммой и суммой подлежащей оплате.

Согласно ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу ч.1 ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Частью 1 ст. 424 ГК РФ предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с п. <данные изъяты> договора № между ООО «Гранель Девелопмент» и ОАО ХК «ГВСУ» от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что общий размер долевого взноса, установленный п.<данные изъяты> договора, является окончательным и согласованным на весь период действия договора, независимо от изменения стоимости строительства объекта, за исключением перерасчета стоимости квартир в соответствии с п. <данные изъяты> договора.

В соответствии с п. <данные изъяты> договора стороны договорились о том, что, отклонение значения окончательной площади квартир более чем на <данные изъяты> от указанной в договоре площади квартир, влечет за собой перерасчет стоимости квартиры (цены договора).

Согласно п. <данные изъяты> стороны договорились, что после получения результатов обмера БТИ (до момента передачи квартир участнику долевого строительства), производят перерасчет долевого взноса в соответствии с возникшей разницей площадей, и осуществляет либо доплату, либо возврат средств, исходя из цены одного квадратного метра площади квартир, указанной в п.<данные изъяты> настоящего договора.

Согласно п. 5.2 стоимость квартиры составляет <данные изъяты> за один квадратный метр площади квартиры.

По результатам акта перерасчета по результатам обмеров БТИ (от ДД.ММ.ГГГГ), предоставленных после ввода объекта в эксплуатацию ГУП МО «МОБТИ» Королевский филиал ГУП МО «МОБТИ» № к договору №-№ уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору № об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ общая площадь Квартиры составила<данные изъяты>., что на<данные изъяты> больше проектной площади, указанной в договоре. Отклонение на <данные изъяты>м. составляет более <данные изъяты> указанной в договоре площади квартиры.

В связи с этим, цена квартиры увеличилась на <данные изъяты>., исходя из цены одного квадратного метра площади квартиры в размере <данные изъяты>. согласно <данные изъяты> договора.

Указанные площади подтверждаются разделом <данные изъяты> экспликации к поэтажному плану здания (строения) Технического паспорта здания Жилой <адрес> по ГП, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес> выданного ДД.ММ.ГГГГ Королевский филиал ГУП МО «МОБТИ».

В связи с возникшей разницей площадей квартиры, участник долевого строительства обязан произвести доплату в размере <данные изъяты>

На расчетный счет застройщика указанная сумма не была перечислена, что нарушает п. <данные изъяты> договора №. В соответствии с п. <данные изъяты> в случае нарушения установленного настоящим договором срока внесения платежа участник долевого строительства уплачивает застройщикунеустойку (пени) в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Кроме того, «Гранель Девелопмент»(с ДД.ММ.ГГГГ именуемое ООО «ОБЛСТРОЙ») и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подписали Акт перерасчета по результатам обмеров БТИ № к договору № <данные изъяты> уступки прав требования от ДД.ММ.ГГГГ по договору №№ об участии в долевом строительстве жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. <данные изъяты> Акта сумма подлежит перечислению участником долевого строительства на расчетный счет в срок не позднее <данные изъяты> рабочих дней с даты подписания акта.

На основании изложенного, встречные исковые требования ООО «ОБЛСТРОЙ» к ФИО1 о взыскании с ФИО1 в качестве доплаты, в связи с разницей площади жилого помещения денежных средств в размере <данные изъяты>., неустойки в размере <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ., а также неустойки в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с ДД.ММ.ГГГГ. до момента исполнения обязательства, подлежат удовлетворению.

В связи с удовлетворением исковых требований ООО «ОБЛСТРОЙ», с ФИО1 в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате госпошлины в сумме <данные изъяты>., оплата которой подтверждается представленным в материалы дела чеком-ордером от ДД.ММ.ГГГГ

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ООО «ОБЛСТРОЙ» о признании договора в части недействительным, обязании внести изменения в акт приема-передачи квартиры и взыскании денежных средств – отказать.

Встречные исковые требования ООО «ОБЛСТРОЙ» к ФИО1 – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ОБЛСТРОЙ» в качестве доплаты, в связи с разницей площади жилого помещения денежные средства в размере <данные изъяты>., неустойку в размере <данные изъяты>. за период с ДД.ММ.ГГГГ., а также расходы по уплате госпошлины в размере <данные изъяты>

Взыскать с ФИО1 в пользу ООО «ОБЛСТРОЙ» сумму неустойки в размере <данные изъяты> ставки рефинансирования Центрального банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки в период с ДД.ММ.ГГГГ. до момента исполнения обязательства.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Королёвский городской суд в течение месяца с даты принятия решения суда в окончательной форме.

Судья И.В. Ромашин

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ