Решение по делу № 2-4829/2024 от 19.03.2024

КОПИЯ

Дело № 2-4829/2024

УИД 50RS0028-01-2020-002822-21

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 «мая» 2024 года                г.о. Мытищи Московская область

Мытищинский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Захаренко Ю.В., при секретаре судебного заседания Такалине Д.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «СЗ «КомфортИнвест» к Хаваевой Екатерине Юрьевне, Гаджиевой Зареме Арсланмирзаевне, Никитиной Людмиле Петровне, Поляковой Ольге Сергеевне, Колгановой Агате Андреевне, Клотынь Татьяне Ильиничне, Елисееву Юрию Валентиновичу о взыскании неустойки, признании договоров долевого участия в строительстве расторгнутыми, признании сделок по уступке прав требования недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим, погашении регистрационной записи, признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов,

У С Т А Н О В И Л:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» (далее – ООО «СЗ «КомфортИнвест») обратилось в суд с иском к ФИО3, ФИО4, просило взыскать неустойку за неисполнение участником долевого строительства обязанности по оплате стоимости квартир по заключенным ДД.ММ.ГГГГ г. между истцом и ФИО3 договорам участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 456 207,50 рублей, признать недействительными договоры уступки права требования по указанным договорам участия в долевом строительстве, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4

ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» обратилось в суд с иском к ФИО4, ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО8, просило признать недействительными договоры уступки прав требования по указанным договорам участия в долевом строительстве, заключенные в августе 2020 г. между ФИО4 и остальными ответчиками, признать права ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО8 на спорные квартиры отсутствующими.

В обоснование требований истец указал, что ФИО3 не исполнила обязанность по оплате стоимости объектов долевого строительства по указанным договорам на общую сумму 23 190 000 рублей, ДД.ММ.ГГГГ истец направил ФИО3 требования о погашении задолженности по вышеуказанным договорам долевого участия, которое не было исполнено. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в отсутствие согласия со стороны истца уступила права требования по указанными договорам ФИО4, которая в августе 2020 г. уступила права по договорам ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО8 ДД.ММ.ГГГГ истец направил ФИО3 уведомление об отказе от исполнения договоров участия в долевом строительстве и считает, что договоры с ФИО3 расторгнуты. У ответчиков права на спорные квартиры не возникли.

Определением суда указанные дела объединены в одно производство.

Решением Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении требований ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» отказано.

Не согласившись с решением суда ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» подана апелляционная жалоба, в которой просит решение отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность по доводам жалобы.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ ФИО2 от апелляционной жалобы на решение Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, производство по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ прекращено, решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым требования ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» удовлетворены частично.

С ФИО3 взыскана неустойка в пользу ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» за неисполнение обязательства по оплате по договорам участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ размере 1 000 000 рублей.

Признаны недействительными договоры уступки прав требования указанным по договорам, заключенные ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4

Признаны недействительными договоры уступки прав требования по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенные между ФИО4 и ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО8

Признаны отсутствующими права ФИО7, ФИО5, ФИО6, ФИО2, ФИО8 в отношении квартир по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ.

Взыскана солидарно с ответчиков в пользу ООО «СЗ «КомфорИнвест» государственная пошлина в размере 60 000 руб.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Первого кассационного суда общей юрисдикции от ДД.ММ.ГГГГ апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ принят отказ ФИО2 от апелляционной жалобы на решение Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ, производство по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Мытищинского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ прекращено, решение суда первой инстанции отменено с направление его на новое рассмотрение в суд первой инстанции, по существу.

При новом рассмотрении дела ООО «СЗ «КомфортИнвест» уточнил заявленные требования, просил взыскать с ФИО3 неустойку за неисполнение Участником долевого строительства обязанности по оплате стоимости 6 (шести) квартир по Договорам участия в долевом строительстве: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ в размере 2 456 207,50руб.;

- признать договоры участия в долевом строительстве: № от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» и ФИО3 расторгнутыми в одностороннем порядке с ДД.ММ.ГГГГ;

- признать отсутствующим у ФИО3 права требования в отношении объектов долевого строительства, являющихся предметом Договоров участия в долевом строительстве: №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ;

- погасить в ЕГРН запись о регистрации перехода прав по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома: №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №ПР№ от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать недействительными в силу ничтожности договоры уступки права требования: № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ заключенные между ФИО3 и ФИО4;

- признать отсутствующим у ФИО4 права требования в отношении объектов долевого строительства, являющихся предметом договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома: № от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ;

- погасить в ЕГРН записи о государственной регистрации по договорам уступки права требования заключенных между ФИО3 и ФИО4: № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ;

- признать недействительными в силу ничтожности договоры об уступке имущественных прав (требований) №-У от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, №-У от ДД.ММ.ГГГГ, №-У от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ по договорам участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №ПР-10-2-4-2/132 от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ заключенный между ФИО4 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8;

- признать отсутствующим права требования ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8 исполнения обязательств по договорам долевого участия №ПР-10-2-3-2/100 от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; №№ от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ;

- погасить в ЕГРН записи о государственной регистрации по договорам уступки права требования № от ДД.ММ.ГГГГ, от ДД.ММ.ГГГГ, №-У от ДД.ММ.ГГГГ, №-У от ДД.ММ.ГГГГ, №-У от ДД.ММ.ГГГГ, заключенных между ФИО4 и ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8;

- истребовать из чужого незаконного владения ФИО7 квартиру №№, с кадастровым №, расположенную по адресу: <адрес>, корпус 2;

- признать за ООО «Специализированный застройщик «КомфортИнвест» право собственности на квартиру №№, с кадастровым номером №, площадью 60,5 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; на квартиру №№, с кадастровым номером №, площадью 92 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; на квартиру №№, с кадастровым номером №, площадью 62,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>; на квартиру №№, с кадастровым номером №, площадью 62,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>; на квартиру №№, с кадастровым номером №, площадью 40,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> <адрес>; на квартиру №№, с кадастровым номером №, площадью 62,3 кв.м., расположенную по адресу: <адрес> <адрес>;

- взыскать с ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в пользу истца сумму государственной пошлины в размере 116 481 руб., с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из ответчиков;

- взыскать с ответчиков ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в пользу истца расходы по проведению экспертиз в размере 169 200 руб., с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из ответчиков.

В судебном заседании представитель истца заявленные требования поддержала, настаивая на их удовлетворении, указывала, что поскольку первоначальным дольщиком ФИО3 не были исполнены обязательства по оплате заключенных с ней спорных договоров участия в долевом строительстве, в силу чего она не имела права на уступку прав требований, поскольку выданные ей справки об исполнении обязательств являются подложными. Просила заявленные требования удовлетворить.

Представители ответчиков ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8 в судебном заседании заявленные требования не признали, возражая против их удовлетворения, указывали на то, что они являются добросовестными приобретателями, поскольку на момент заключения всех договоров уступки прав от уполномоченного представителя истца были получены справки об исполнении обязательств по спорным договорам долевого участия, а также согласия на производимые уступки. Указывая на то, что последовательность совершенных истцом действий указывала ответчикам на последующее одобрение истцом заключенных сделок. Просили в удовлетворении заявленных требований отказать.

Ответчик ФИО3 в судебное заседание не явилась, о слушании дела извещена надлежащим образом, доказательств уважительности причин неявки суду не представила.

Представители третьих лиц в судебное заседание не явились, о слушании дела извещены надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и следует из материалов дела, что между ответчиком ФИО3 и ООО СЗ «КомфортИнвест» были заключены договоры участия в долевом строительстве №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, №№ от ДД.ММ.ГГГГ на общую сумму 23 190 000 руб.

Договор № от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован в Росреестре по МО ДД.ММ.ГГГГ r. за N №). B соответствии с приложением № к договору застройщик обязался построить жилой <адрес> (строительный адрес), a участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором (п.2.1.) цену в размере 3 762 000 руб.

Договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован в Росреестре по МО ДД.ММ.ГГГГ за №). В соответствии с приложением № к договору застройщик обязался построить жилой <адрес> (строительный адрес), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором (п.2.1.) цену в размере 5 898 000 руб.

Договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован в Росреестре по МО ДД.ММ.ГГГГ за №). B соответствии с приложением № к договору застройщик обязался построить жилой №<адрес> <адрес> (строительный адрес), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором (п.2.1.) цену в размере 3 708 000 руб.

Договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован в Росреестре по МО ДД.ММ.ГГГГ за №) В соответствии с приложением № к договору застройщик обязался построить жилой <адрес> (строительный адрес), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором (п.2.1.) цену в размере 3 708 000 руб.

Договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован в Росреестре по МО ДД.ММ.ГГГГ за №). B соответствии с приложением № к договору застройщик обязался построить жилой <адрес> (строительный адрес), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором (п.2.1.) цену в размере 2 406 000 руб.

Договор №№ от ДД.ММ.ГГГГ (зарегистрирован в Росреестре по МО ДД.ММ.ГГГГ за №). В соответствии с приложением № к договору застройщик обязался построить жилой <адрес> (строительный адрес), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором (п.2.1.) цену в размере 3 708 000 руб.

По условиям указанных договоров (п.2.3) участник долевого строительства уплачивает застройщику денежные средства, указанные в п.2.1 договора путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика до ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с п.6.3 договоров долевого участия застройщик в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения настоящего договора в случае нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей в счет оплаты цены договора.

В соответствии с п.5.1 указанных договоров участник долевого строительства вправе уступить другим (физическим и/или юридическим лицам) свои права по настоящему договору только после уплаты им цены настоящего договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства Уступка прав и/или уступки прав и перевод долга производится Участником долевого строительства только по письменному согласованию с застройщиком.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 заключила договоры уступки прав требования по указанным договорам участия в долевом строительстве с ответчиком ФИО4 № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ.

При этом, ФИО4 в свою очередь заключила следующие договоры уступки прав требования по договору долевого строительства с ФИО5 договор № с ФИО6 договор №-У, с ФИО7, договор №-У, с ФИО2 договор №-У, с ФИО8, договор №-У.

Переход прав требований по всем вышеуказанным договорам был в установленном порядке зарегистрирован, при этом обязательства ответчиков по оплате произведенной уступки были исполнены в полном объеме.

Из материалов дела следует, что при заключении всех вышеуказанных договоров уступки прав требований по заключенным между ФИО3 и ООО «СЗ «КомфортИнвест» договорам долевого участия от последнего были получены согласия на осуществление переуступки, а также справки об исполнении первоначальным дольщиком обязательство по внесению платы по договорам.

Как указано выше, сторона истца, настаивая на удовлетворении заявленных требований указывала на то, что заключенные договоры уступки прав требований и регистрация прав ответчиков на спорные квартиры являются недействительными, поскольку к моменту их заключения договоры долевого участия, заключенные с ФИО3 подлежали расторжению в одностороннем порядке, в связи с неисполнением обязательств по оплате.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику ФИО3 предупреждение о необходимости погашения задолженности, ответа на которое не поступило.

ДД.ММ.ГГГГ истец направил ответчику ФИО3 уведомления об отказе от исполнения договора участия в долевом строительстве по каждому из договоров, ответ на которые также не поступил, в связи с чем, истец считает договоры долевого участия, заключенные с ФИО3 расторгнутыми.

В силу пункта 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 453 ГК РФ, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

В случае, когда до расторжения или изменения договора одна из сторон, получив от другой стороны исполнение обязательства по договору, не исполнила свое обязательство либо предоставила другой стороне неравноценное исполнение, к отношениям сторон применяются правила об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (глава 60), если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа обязательства.

Согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством, поэтому в случае расторжения договора продавец вправе требовать возврата, переданного покупателю имущества на основании статей 1102 и 1104 ГК РФ.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором (пункт 2).

Ссылающаяся на существенное нарушение договора сторона должна представить суду соответствующие доказательства наличия такого нарушения договора: неполучение доходов, возможное наступление дополнительных расходов или других последствий, существенно отражающихся на интересах стороны. Сам же факт наличия такого нарушения в силу статьи 450 ГК РФ не может служить основанием для расторжения договора.

Пунктом 1 статьи 450.1 ГК РФ определено, что предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным (пункт 2).

В пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении" разъяснено, что в случае правомерного одностороннего отказа от исполнения договорного обязательства полностью или частично договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ).

В силу пункта 1 статьи 450.1 ГК РФ право на одностороннее изменение условий договорного обязательства или на односторонний отказ от его исполнения может быть осуществлено управомоченной стороной путем соответствующего уведомления другой стороны. Договор изменяется или прекращается с момента, когда данное уведомление доставлено или считается доставленным по правилам статьи 165.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными правовыми актами или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.

Таким образом, по смыслу статьи 450, пункта 1 статьи 450.1 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ в случае правомерного одностороннего отказа одной из сторон от договора (исполнения договора) такой договор полностью считается расторгнутым. Заблуждение стороны относительно момента расторжения договора не влияет на момент прекращения договора, а прекращенный договор не может быть расторгнут в судебном порядке по тому же основанию.

Если же односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий совершены тогда, когда это не предусмотрено законом, иным правовым актом или соглашением сторон или не соблюдены требования к их совершению, то, как разъяснено в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 ноября 2016 г. N 54 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации об обязательствах и их исполнении", по общему правилу такой односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не влекут юридических последствий, на которые они были направлены.

Применительно к договору участия в долевом строительстве частью 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

Согласно части 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

Частью 4 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ определено, что в случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения.

Согласно части 5 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ, в случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства.

Из указанных положений закона в их взаимосвязи следует, что односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) является последствием нарушения участником долевого строительства обязательств по внесению оплаты строительства, и это требует от суда дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствия такого отказа действующему законодательству.

По смыслу статей 3, 148, 150, 195 ГПК РФ, суды при рассмотрении дел обязаны исследовать по существу фактические обстоятельства и не вправе ограничиваться установлением формальных условий применения нормы, поскольку иное приводило бы к тому, что право на судебную защиту, закрепленное частью 1 статьи 46 Конституции Российской Федерации, оказывалось бы существенно ущемленным.

Определяя пределы осуществления гражданских прав, пункт 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.

Разъясняя это законоположение, Пленум Верховного Суда Российской Федерации в пункте 1 Постановления от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указал, что при оценке действий сторон как добросовестных или недобросовестных судам следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим (пункт 3 статьи 157 ГК РФ); указывает, что заявление такой стороны о недействительности сделки не имеет правового значения (пункт 5 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 3 статьи 432 ГК РФ сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).

В силу пункта 5 статьи 166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности, если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Пунктом 1 статьи 183 ГК РФ предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.

До одобрения сделки представляемым другая сторона путем заявления совершившему сделку лицу или представляемому вправе отказаться от нее в одностороннем порядке, за исключением случаев, если при совершении сделки она знала или должна была знать об отсутствии у совершающего сделку лица полномочий либо об их превышении.

В силу пункта 2 данной статьи, последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Как указано в абз.2 п.123 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» под последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься: письменное или устное одобрение независимо от того, кому оно адресовано; признание представляемым претензии контрагента; иные действия представляемого, свидетельствующие об одобрении сделки (например, полное или частичное принятие исполнения по оспариваемой сделке, полная или частичная уплата процентов по основному долгу, равно как и уплата неустойки и других сумм в связи с нарушением обязательства; реализация других прав и обязанностей по сделке, подписание уполномоченным на это лицом акта сверки задолженности); заключение, а равно одобрение другой сделки, которая обеспечивает первую или заключена во исполнение либо во изменение первой; просьба об отсрочке или рассрочке исполнения; акцепт инкассового поручения.

Между тем, ответчиком ФИО4 при рассмотрении дела были представлены оригиналы письменного согласия истца от ДД.ММ.ГГГГ на переуступку ею прав требования по договорам № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ; № от ДД.ММ.ГГГГ, а также оригинал справки об оплате цены по указанным договорам в полном объеме от ДД.ММ.ГГГГ в которой истец подтверждает, что обязательства ответчика ФИО3 по всем договорам участия в долевом строительстве исполнены в полном объеме и оригинал согласия истца от ДД.ММ.ГГГГ, выданный ответчику ФИО3 EJO, на переуступку прав требования по·договорам участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 10 статьи 48 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.

С учетом положений приведенной нормы закона необходимые условия для государственной регистрации договоров об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве сторонами соглашений были выполнены, представлены справки о полной уплате цены договоров участия в долевом строительстве первоначальным как первоначальным цедентом ФИО3, так и последующим ФИО4, застройщику, при этом справка об оплате цены договора участия в долевом строительстве, выдаваемая застройщиком, является документом, прямо предусмотренным законом в качестве подтверждения оплаты цены договора.

Таким образом, ссылка истца на ст. 5 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ о праве застройщика на односторонний отказ от исполнения договора, который в указанном случае считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об этом, не применима, поскольку последовательность совершенных истцом действий указывает на фактическое исполнение им условий договора, включая получение оплаты по ним.

Более того, в настоящем случае уведомление о расторжении договора направлено не стороне договоров долевого участия ФИО4 ЕЗ.А., к которой перешли права по договорам цессии от ДД.ММ.ГГГГ, а ФИО3

В рассматриваемом случае, суд принимает во внимание, что выводами проведенных по делу экспертиз установлено, что предоставленные ФИО4, справки от застройщика о выполнении финансовых обязательств ФИО3 и последующем одобрении сделок по уступке прав по договорам долевого участия были подписаны иным лицом, а не генеральным директором истца.

Вместе с этим находит, что само по себе данное обстоятельство не может свидетельствовать о неисполнении ФИО3 обязательств в части оплаты заключенных с ней договоров участия в долевом строительстве и как следствие недействительность сделок по уступке прав требований, поскольку поведение истца, в частности при регистрации перехода права требования по договорам уступки давало основания сторонам этих сделок полагаться на действительность выданных справок, которые были приняты регистрационным органом надлежащим подтверждением исполнения обязательств первоначального дольщика, тем более, что ни одна из сторон следок по уступке не заявляет требований о их недействительности.

При таких обстоятельствах, суд не усматривает оснований для удовлетворения требований истца в части признания заключенных между истцом и ФИО3 договоров долевого участия в строительстве расторгнутыми и взыскании неустойки за нарушение срока оплаты по договорам, поскольку установленная в ходе рассмотрения спора последовательность действий истца после заключения договоров участия с ФИО3 давала основания последующим участникам сделок со спорными квартирами полагаться о выполнении последней своих обязательств в части оплаты.

В рассматриваемом случае, также не имеется оснований для признания недействительными заключенные в последующем сделки по переуступке прав, в силу следующего.

Как предусмотрено п. 4 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях. В данном деле такие обстоятельства отсутствуют.

В п. 78 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что согласно абзацу первому п. 3 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Исходя из системного толкования п. 1 ст. 1, п. 3 ст. 166 и п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Между тем в исковом заявлении ООО «СЗ «КомфортИнвест» не указано, какие права и законные интересы истца были нарушены договорами цессии, стороной которых он не является, которые зарегистрированы в установленном законом порядке и самими сторонами договоров не оспариваются.

По сути, требование истца направлено на восстановление ФИО3 в правах участника по договору об участии в долевом строительстве жилья с тем, чтобы расторгнуть с ней договоры. ФИО3 требования о признании договоров цессии недействительным не заявляло.

Из ст. 390 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что недействительность переданного требования в случае, если такое будет установлено, является основанием для привлечения цессионарием к ответственности цедента.

При этом обстоятельства наличия либо прекращения договора долевого участия в строительстве, а также его исполнение сами по себе не находятся в причинной связи с действительностью и заключенностью оспариваемого договора цессии.

В случае, если истец полагает, что ФИО3 не исполнило перед ним обязательства по договору долевого участия, он вправе заявить имущественные требования к стороне договора.

Кроме того, согласно п. 5 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Как указано ранее, при регистрации договоров уступки прав требования между ФИО3 и ФИО4, а в последствии с иными ответчиками представлены справки за подписью генерального директора ООО «СЗ «КомфортИнвест», свидетельствующие о полной оплате за квартиры по договору об участии в долевом строительстве.

Таким образом, все стороны договора, а также третьи лица полагались на действительность договоров уступки.

Более того, суд не может не учитывать, что за ФИО7 было признано право собственности на квартиру на основании решения суда.

Как следует из Постановления Конституционного суда N 6-П от 21 апреля 2003 года, если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли- продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества, и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований в порядке ст. 167 ГК РФ должно быть отказано.

Следовательно, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 ст. 167 ГК РФ, в силу чего оснований для признания недействительными договоров цессии и применении последствий недействительности сделок у суда не имеется.

Отказывая в удовлетворении основных требований, суд не усматривает оснований для удовлетворения производных требований в части внесения изменений в ЕГРН, истребовании имущества из незаконного владения, признании права собственности, взыскании судебных расходов.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ООО «СЗ «КомфортИнвест» к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО2, ФИО8 о взыскании неустойки, признании договоров долевого участия в строительстве расторгнутыми, признании сделок по уступке прав требования недействительными, применении последствий недействительности сделок, признании права собственности отсутствующим, погашении регистрационной записи, признании права собственности, истребовании имущества из чужого незаконного владения, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Мытищинский городской суд в течение одного месяца со дня принятия его в окончательной форме – с 27.06.2024.

Судья:                                    /Ю.В. Захаренко/