Решение по делу № 2-734/2020 от 03.11.2020

Дело № 2-734/2020

УИД: 61RS0058-01-2020-001282-60

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

24 декабря 2020 года п. Целина Ростовской области

Целинский районный суд Ростовской области в составе:

председательствующего судьи Прокопенко Г.А. единолично,

при секретаре судебного заседания Мовлаевой Е.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Климовой Татьяны Васильевны к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения, Юрьевой Наталии Анатольевне о переходе права собственности на земельные доли по договорам купли-продажи,

УСТАНОВИЛ

Климова Т.В. обратилась в суд с названным иском, указав в нем, что 19.02.1999 года она на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально, приобрела у ФИО2 его земельный пай в размере 12,5 га, расположенный на землях СПК «Московский», за 5500 рублей, которые были переданы продавцу под расписку в договоре в момент совершения сделки. 21.03.2000 года – на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально, приобрела у Юрьевой Н.А. ее земельный пай в размере 12,5 га, расположенный на землях СПК «Московский», за 10 000 рублей, которые были переданы продавцу под расписку в договоре в момент совершения сделки. 15.02.2000 года она на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально, приобрела у ФИО3 его земельный пай в размере 12,5 га, расположенный на землях <адрес>, за 5500 рублей, которые были переданы продавцу под расписку в договоре в момент совершения сделки. С этого времени она стала владеть земельными наделами на правах собственника, использовать их по назначению для выращивания сельхозпродукции, уплачивала налоги. Так как договоры были удостоверены нотариально, она полагала, что от нее больше ничего не требуется для подтверждения полномочий собственника. О наличии на тот период закона о регистрации перехода права собственности ей не было известно, учреждение юстиции по регистрации права на недвижимость только появилось в п. Целина, поэтому ни она, ни продавцы не обратились в регистрирующий орган с целью регистрации сделки и перехода права собственности по ней. До настоящего времени она владеет приобретенными земельными паями, в последние годы принимала меры для проведения межевых работ с целью выдела их из общей долевой собственности в черте границ участка с кадастровым №, но до конца довести вопрос выдела не получилось, так как от нее потребовали документы, подтверждающие регистрацию прав. Она обратилась в Росреестр, чтобы надлежащим образом подтвердить возникшие у нее права на землю, но 22.06.2020 года ее уведомили об отказе в государственной регистрации права собственности, так как требуется от продавцов подача заявления о регистрации ранее возникших прав и о переходе права собственности. В настоящее время она не имеет связи с продавцами ФИО10 и ФИО3, а на ее обращение к Юрьевой Н.А. последняя потребовала от нее доплаты за пай, так как сейчас земля стоит дорого. Все приобретенные ею земельные доли находятся в одном земельном участке с кадастровым № в черте <адрес> в связи с чем полагает, что ее доля в праве на земельный участок может быть выражена как 37,5 га (12,5 га х 3). Указывая на то, что договоры купли-продажи недвижимости между ней и продавцами составлены в надлежащей форме и с ее стороны, как покупателя, все обязательства по сделкам выполнены: деньги уплачены, она вступила во владение и пользование имуществом, несет бремя его содержания, а ответчики в добровольном порядке явиться в регистрационный орган не могут, истец просит суд: зарегистрировать за ней право долевой собственности с размером доли 37,5 га на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, прекратив право собственности ФИО2, Юрьевой Н.А., ФИО3 на данный объект недвижимости.

В судебное заседание истец Климова Т.В. не явилась, была надлежащим образом извещена о времени и месте слушания дела (л.д. 29), подала заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие, в котором указала, что исковые требования поддерживает и просит их удовлетворить. В отсутствие истца дело рассмотрено на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Ответчик ФИО5 в судебное заседание также не явилась, была уведомлена о судебном заседании, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 28), об уважительности причин неявки не сообщила. Дело в отсутствие ответчика рассмотрено на основании ч. 4 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель ответчика Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения в судебное заседание не явился, ответчик был надлежаще извещен о времени и месте слушания дела, о чем свидетельствует уведомление о вручении почтового отправления (л.д. 30), главой Администрации подано заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя с указанием, что возражений к иску Администрация не имеет. В отсутствие указанного ответчика суд рассмотрел дело на основании ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился, надлежащим образом были уведомлены о времени и месте слушания дела, что подтверждается уведомлением о вручении почтового отправления (л.д. 27), в отзыве на исковое заявление содержится ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления. Суд рассмотрел дело в отсутствие третьего лица в силу положений ч. 5 ст. 167 ГПК РФ.

Исследовав письменные доказательства, оценив все представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к следующим выводам.

В соответствии с ч. 2 ст.35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

В соответствии с подп. 1 п. 1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу п. 2 ст.223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статьей 164 (пункт 1) ГК РФ установлено, что сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 данного Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В силу п. 1 ст.432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу совокупности ст.ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

19.02.1999 года ФИО8, действующий от имени ФИО2 на основании доверенности, – продавец и Климова Т.В. – покупатель заключили договор купли-продажи земельного пая/доли в размере 12,5 га, расположенных на землях <адрес>, принадлежащей продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю № 331674, выданного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству 14.12.1994 года, реестр 12687 (л.д. 4).

Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 5500 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора (пункт 4), что также подтверждается соответствующими записями, выполненными сторонами договора (п. 11).

Договор был удостоверен нотариусом ФИО9, зарегистрирован в реестре за №.

21.03.2000 года Юрьева Н.А. – продавец и Климова Т.В. – покупатель заключили договор купли-продажи земельного пая/доли в размере 12,5 га, находящийся в коллективно-совместной собственности на землю, расположенного на землях <адрес>, принадлежащего продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю № 500815, выданного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Целинского района 14.12.1994 года, реестр 11821 (л.д. 5).

Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 10000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора (пункт 4), что также подтверждается соответствующими записями, выполненными сторонами договора (п. 10).

Договор был удостоверен государственным нотариусом Целинской государственной нотариальной конторы Ростовской области, зарегистрирован в реестре за №.

15.02.2000 года ФИО3 – продавец и Климова Т.В. – покупатель заключили договор купли-продажи земельного пая/доли в размере 12,5 га, расположенных на землях <адрес>, принадлежащего продавцу на основании свидетельства на право собственности на землю № 599314, выданного комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Целинского района Ростовской области 15.09.1994 года, реестр 7640 (л.д. 6).

Стоимость продаваемого имущества стороны определили в размере 5500 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора (пункт 4), что также подтверждается соответствующими записями, выполненными сторонами договора (п. 10).

Договор был удостоверен государственным нотариусом Целинской государственной нотариальной конторы Ростовской области, зарегистрирован в реестре за №.

Указанные договоры купли-продажи были представлены Климовой Т.В. для регистрации перехода права собственности на земельные доли.

В государственной регистрации истцу было отказано по основанию отсутствия в ЕГРН сведений о регистрации прав собственности продавцов на отчужденные доли в праве на земельный участок.

Как указала истец, Юрьева Н.А. от государственной регистрации сделки уклоняется. Еще одним препятствием для государственной регистрации сделок явилась смерть продавца ФИО2, и смерть продавца ФИО3, которые, как следует из материалов дела умерли ДД.ММ.ГГГГ и ДД.ММ.ГГГГ соответственно.

При этом следует отметить, что законом пресекательных сроков осуществления такой регистрации не установлено.

Согласно п. 2 ст.218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Принятие наследником части наследства означает принятие всего причитающегося ему наследства, в чем бы оно ни заключалось и где бы оно ни находилось (п. 2 ст. 1152 ГК РФ).

Принятие наследства осуществляется подачей по месту открытия наследства нотариусу или уполномоченному в соответствии с законом выдавать свидетельства о праве на наследство должностному лицу заявления наследника о принятии наследства либо заявления наследника о выдаче свидетельства о праве на наследство (п. 1 ст.1153 ГК РФ).

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №22 от 29.04.2010года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм и разъяснений, покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при условии исполнения всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованиями о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего. При этом не требуется признания недействительным свидетельства о праве на наследство в виде данного имущества, полученного правопреемником продавца. Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество, кроме смерти продавца.

Следовательно, после смерти продавцов, выразивших свою волю на отчуждение спорного имущества, но умерших до государственной регистрации перехода права собственности на указанную долю в праве на земельный участок, обязанности по договору купли-продажи спорных земельных долей ФИО2 и ФИО3 перешли к их наследникам.

Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела правопреемников продавцов ФИО2 и ФИО3 установлено не было.

В отзыве на исковое заявление представитель третьего лица Управления Росреестра по Ростовской области по существу заявленных требований указал на отсутствие оснований для удовлетворения заявленных истцом требований, которые, по мнению представителя Управления, сводятся к требованию, обращенному к Управлению, как регистрирующему органу, произвести определенные действия, что не является надлежащим способом защиты права истца, полагая, что в данном случае истцу следует просить о признании права собственности.

Указанные доводы третьего лица суд отклоняет в силу следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Как разъяснено в п. 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 года № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав (далее - постановление Пленума № 10/22), если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда (п. 3 ст.165 ГК Российской Федерации). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Следовательно, истцом Климовой Т.В. избран способ защиты права, прямо предписанный указанными выше нормами.

Согласно выписке из ЕГРН, представленной в материалы дела, в ЕГРН имеются сведения о земельном участке с кадастровым №, расположенном по адресу: <адрес>, <адрес> принадлежащем на праве общей долевой собственности его участникам, в числе которых продавцы ФИО2, ФИО3 и Юрьева Н.А. не значатся, что отражено в отзыве Росреестра.

Согласно ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017 года, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав производится по желанию их обладателей.

Аналогичные положения содержатся в ч. 1 ст. 69 Закона № 218-ФЗ, в соответствии с которой права на объекты недвижимости, возникшие до дня вступления в силу Закона № 122-ФЗ (объекты недвижимости, являющиеся ранее учтенными), признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости. Государственная регистрация таких прав в Едином государственном реестре недвижимости проводится по желанию их обладателей.

Закрепляя положение о действительности ранее возникших прав, Закон № 122-ФЗ определил, что государственная регистрация такого права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (часть 2 статьи 6).

Исходя из действительности ранее возникших прав, указанный Закон № 122-ФЗ предусмотрел, что заявление на государственную регистрацию ранее возникшего права может быть подано вместе с заявлением на государственную регистрацию перехода этого права, его обременения или сделки с соответствующим недвижимым имуществом.

Стороны заключаемого ими договора, направленного на переход вещных прав, вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к приобретателю одновременно с оформлением ранее возникшего права в установленном законом порядке за лицом, который отчуждает недвижимость. При этом право собственности приобретателя на объект недвижимости, согласно статье 223 ГК РФ, возникает с момента его государственной регистрации.

Однако, как было установлено в судебном заседании, продавец Юрьева Н.А. уклоняется от государственной регистрации сделки, а продавцы ФИО2 и ФИО3 умерли.

Поскольку отсутствие государственной регистрации права собственности на долю в праве на земельный участок у продавцов на дату заключения договоров купли-продажи само по себе не влияет на действительность таких договоров как оснований возникновения соответствующих обязательств и передаваемых по ним прав, однако данное обстоятельство явилось основанием для отказа в государственной регистрации перехода права собственности от продавцов к покупателю Климовой Т.В., истцом избран надлежащий способ защиты своего права и в этой ситуации Климова Т.В. лишена возможности заявить иск о признании права (пункт 59 Постановления № 10/22), суд полагает ее требования обоснованными.

При рассмотрении иска, предъявленного одной из сторон в соответствии с названной правовой нормой, суд оценивает законность сделки, проверяет наличие у продавца полномочий на отчуждение имущества, поскольку сделка, не соответствующая требованиям закона, не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Учитывая установленные в судебном заседании обстоятельства, суд приходит к выводу, что Климова Т.В. является собственником спорного недвижимого имущества на основании договоров купли-продажи, однако не может зарегистрировать свое право, поскольку продавец Юрьева Н.А. уклоняется от оформления сделки, а продавцы ФИО2 и ФИО3 умерли, в связи с чем истец была вынуждена обратиться в суд за защитой своих прав, и считает ее требования в части регистрации перехода права собственности подлежащими удовлетворению.

Что касается требования истца о прекращении прав Юрьевой Н.А., ФИО2 и ФИО3, то при условии отсутствия государственной регистрации в ЕГРН оснований для удовлетворения указанного требования истца не имеется.

Руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194-199, 209 ГПК РФ,

РЕШИЛ

Исковые требования Климовой Татьяны Васильевны к Администрации Среднеегорлыкского сельского поселения, Юрьевой Наталии Анатольевне о переходе права собственности на земельные доли по договорам купли-продажи удовлетворить частично.

Зарегистрировать за Климовой Татьяной Васильевной, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой <адрес>, на основании: договора купли-продажи земельного пая/доли от 19.02.1999 года, договора купли-продажи земельного пая/доли от 21.03.2000 года и договора купли-продажи земельного пая/доли от 15.02.2000 года право долевой собственности с размером доли 37,5 га на земельный участок категории земель сельскохозяйственного назначения, предназначенный для производства сельхозпродукции, кадастровый №, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, ранее принадлежавшие Юрьевой Наталии Анатольевне, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО2, умершему ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3, умершему ДД.ММ.ГГГГ.

В удовлетворении остальной части требований Климовой Татьяны Васильевны отказать.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Целинский районный суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме принято 30 декабря 2020 года.