Решение по делу № 33-2337/2024 от 11.04.2024

72RS0014-01-2023-002045-70

Дело № 33-2337/2024

(номер дела в суде первой инстанции 2-9225/2023)

    АПЕЛЛЯЦИОННОЕ определение

г. Тюмень         23 октября 2024 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего:	Смоляковой Е.В.,
судей:	Логиновой М.В., Завьяловой А.В.,
при секретаре:	Матыченко И.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ответчика общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северный капитал» на решение Ленинского районного суда г. Тюмени от 19 октября 2023 года, которым постановлено:

«Исковые требования удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северный квартал» в пользу Барышниковой С.Ю. соразмерное уменьшения цены договора – 118 700, 14 руб., неустойку – 26 114, 03 руб., компенсацию морального вреда – 10 000 рублей, штраф – 77 407, 09 руб., возмещение расходов на услуги представителя – 30 000 руб.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северный квартал» в доход муниципального образования городской округ город Тюмень государственную пошлину в размере 4 090 руб.».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Логиновой М.В., объяснения представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Северный квартал» Блохиной О.Г., представителя истца Барышниковой С.Ю. – Костырева А.А., судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Барышникова С.Ю. обратилась в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Северный квартал» (далее – ООО «СЗ «Северный квартал») о взыскании стоимости уменьшения цены договора в размере 118 700,14 рублей, неустойки в размере 26 114,03 рублей, компенсации морального вреда в размере 10 000 рублей, штрафа в сумме 77 407,09 рублей.

Исковые требования мотивированы тем, что 27.05.2019 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве №19-СК-5.5/6-14 на предмет строительства ответчиком для истца 2-комнатной квартиры №<.......> общей площадью 47,49 кв.м. на первом этаже 3-х этажного жилого дома в районе улиц Тимофея Чаркова-Пражской в г.Тюмени. Общая цена договора составляет 2 574 000 рублей, соответственно, стоимость одного квадратного метра составила 54 200,88 рублей. Истцом исполнены обязательства по оплате квартиры. Однако, ответчиком передана квартира меньшей площади 45,3 кв.м., что отражено в акте приема-передачи от 03.11.2021 и выписке из ЕГРН, то есть общая площадь фактически переданной квартиры меньше проектной на 2,19 кв.м., является отступлением от условий договора и превышает установленное сторонами ограничение, предусмотренное в п.7.3 договора. В денежном выражении стоимость уменьшения квартиры составляет 118 700,14 рублей. 17.01.2023 истец направил ответчику претензию о соразмерном уменьшении цены договора. Претензия получена 20.01.2023 и оставлена без удовлетворения. Неустойка за невыполнение требования о соразмерном уменьшении стоимости квартиры на основании п.1 ст.23 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей» (далее Закон о защите прав потребителей) составляет 26 114,03 рублей (118700,14*1%*22 дня за период с 31.01.2023). За неисполнение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя с ответчика подлежит взысканию штраф.

Истец Барышникова С.Ю. и представитель ответчика ООО «СЗ «Северный квартал» в судебное заседание суда первой инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен ответчик ООО «СЗ «Северный квартал» в лице представителя Блохиной О.Г., в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение.

Полагает, что судом первой инстанции ненадлежащим образом установлены обстоятельства, имеющие значение для дела. Общая площадь квартиры 47,49 кв.м., в том числе жилой 24,98 кв.м., по условиям договора и приложениям к нему определена с учетом всех её частей (жилых помещений, помещений вспомогательного назначения, балкона или лоджии) и указана застройщиком на основании проектной документации многоквартирного дома. Согласно приложению №1 к договору – плана квартиры, частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, является лоджия, проектная площадь лоджии составляет 6,75 кв.м. Таким образом, проектная площадь квартиры (без учета лоджии), подлежащая передаче истцу по договору, составляет 40,74 кв.м. В соответствии с п.15.2 Приказа Минстроя России от 04.04.2022 №239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» в проектной декларации в качестве общей площади указывается сумма площадей всех оттапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и всех помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров) в соответствии с технико-экономическими показателями, указанными в проектной документации. Цена договора определена сторонами с учетом всех ее частей (жилых помещений, помещений вспомогательного назначения, балкона и лоджии). Согласно п.12.1 Требований к определению площади здания, сооружения, помещения, машино-места, утвержденных Приказом Росреестра от 23.10.2020 №П/0393, в площадь жилого помещения (квартира, комната в квартире) не включается площадь балконов, лоджий, веранд и террас. Таким образом, ФГБУ «ВКП Росреестра» в отношении зданий, помещений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, сведения о площади отражаются без учета площадей лоджий, балконов, террас, веранд. Согласно ч.4 ст.4 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон №214-ФЗ) предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектной решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, являющаяся существенным условием договора. Несмотря на то, что в государственном кадастре недвижимости в отношении жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения лоджии, и ее площадь не включается в общую площадь квартир (ст.15 Жилищного кодекса Российской Федерации, далее ЖК РФ), тем не менее, в силу Закона №214-ФЗ лоджия или балкон признается неотъемлемой частью объекта долевого строительства, ее площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартиры и должна быть оплачена в составе цены договора участником долевого строительства, исходя из стоимости одного квадратного метра. Застройщик, включая в общую площадь квартиры площадь лоджии, действовал в соответствии с требованиями действующего законодательства. Исходя из положений ч.1 ст.5 Закона №214-ФЗ стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора – жилого помещения с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях. По смыслу ст.ст.5 и 7 Закона №214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства. В п.2.3 договора сторонами согласован размер отступлений передаваемого объекта долевого строительства от проектной площади как в части ее уменьшения, так и в части ее превышения. 03.11.2021 по акту приема-передачи квартира передана истцу общей площадью 45,3 кв.м., а с учетом лоджии площадью 52,05 кв.м. Судом первой инстанции не выяснен вопрос, какие сведения о площади спорной квартиры внесены в ЕГРН, уменьшена ли общая площадь спорной квартиры по сравнению с указанной в договоре проектной общей площадью 47,49 кв.м. с учетом площади лоджии (параметры которой не включаются в сведения ЕГРН) и имеются ли предусмотренные законом основания для взыскания с ответчика денежных средств в связи с уменьшением площади. Суд первой инстанции неверно истолковал условия договора и нормы действующего законодательства – не определена разница между проектной площадью объекта долевого строительства и фактической площадью согласно технической документации с учетом лоджии. Суд не применил положения Постановления Правительства Российской Федерации №479 от 31.12.2022, постановления Правительства Российской Федерации от 23.03.2022 №442 при взыскании неустойки и штрафа. Оснований для взыскания неустойки до 30.06.2023 и штрафа у суда не имелось.

Истец Барышникова С.Ю. в возражениях на апелляционную жалобу просит решение суда оставить без изменения, жалобу оставить без удовлетворения.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Северный квартал» Блохина О.Г. в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержала в полном объеме.

Представитель истца Барышниковой С.Ю. – Костырев А.А. в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержал письменные возражения на апелляционную жалобу.

Истец Барышникова С.Ю. в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явилась, о дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Заслушав доклад судьи, объяснения участвующих в деле лиц, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений, проверив решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с требованиями ч.1 ст.327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 27.05.2019 между ООО «СЗ «Северный квартал» (застройщик) и Барышниковой С.Ю. (участник долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве №19-СК-5.5/6-14 (далее договор), в соответствии с которым застройщик обязался в срок, предусмотренный договором, своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) жилой дом ГП 5.5 по адресу: <.......>, кадастровый номер земельного участка: <.......>, расположенный по адресу: <.......>, и после получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную цену договора и принять квартиру в собственность по передаточному акту при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию жилого дома (пункт 1.1) (договор участия в долевом строительстве, дополнительное соглашение – т.1 л.д.9-14).

В соответствии с пунктом 1.2 договора застройщик обязался передать в собственность участнику долевого строительства объект долевого строительства – 2-комнатную квартиру №<.......> общей площадью 47,49 кв. м, в том числе: общей жилой площадью 24,98 кв.м. на площадке, расположенной в трехэтажном жилом доме ГП-5.5 на первом этаже, общее имущество в многоквартирном жилом доме (т.1 л.д.9).

На основании пункта 2.1 договора общая цена договора составляет 2 574 000 рублей (т.1 л.д.9).

Обязательства по оплате истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается чек-ордером от 14.06.2019 (чек - т.1 л.д.15).

03.11.2021 объект долевого строительства - квартира №<.......> в доме №<.......> корп<.......>, по ул.<.......>, общей площадью 45,3 кв.м. без учета лоджии, передан участнику долевого строительства (акт приема-передачи – т.1 л.д.16).

В соответствии с пунктом 2 указанного акта приема-передачи квартиры участник долевого строительства претензий по качеству и техническому состоянию квартиры не имеет.

Право собственности истца в отношении объекта долевого строительства зарегистрировано 09.12.2021 (выписка из ЕГРН – т.1 л.д.17-18).

16.01.2023 истец обратилась к ответчику с претензией о возврате излишне уплаченных средств в размере 118 700,14 рублей по договору долевого участия в строительстве в связи с расхождением между проектной площадью – 47,49 кв.м. и фактической площадью переданной квартиры – 45,3 кв.м., то есть на 2,19 кв.м. (претензия – т.1 л.д.19).

Оценив установленные обстоятельства и руководствуясь ст.5 ЖК РФ, ст.ст.4, 7 Закона №214-ФЗ, ст.ст. 13, 15, 22, 23 Закона о защите прав потребителей, суд первой инстанции пришел к выводу, что фактическая площадь переданной истцу ответчиком квартиры по договору участия в долевом строительстве №19-СК-5.5/6-14 (за исключением балконов, лоджий, веранд и террас) меньше согласованной сторонами в договоре общей площади на 2,19 кв.м., что соответствует 118 700 рублей, и удовлетворил требования истца.

Судебная коллегия не может согласиться с выводами суда первой инстанции, признавая доводы апелляционной жалобы заслуживающими внимания, усматривает основания для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции в связи с недоказанностью установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела (п.2 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации); несоответствием выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации); нарушением или неправильным применением норм материального и процессуального права (п.4 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Согласно ст.195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации №23 от 19.12.2003 решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст.1, ч.3 ст.11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (ст.ст. 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Данным требованиям закона решение суда первой инстанции не соответствует.

В соответствии с ч.1 ст.4 Закона №214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч.4 ст.4 Закона №214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения); цену договора, сроки и порядок ее уплаты.

Данная норма предусматривает, что предмет договора долевого участия в строительстве должен быть строго определен с учетом всех параметров объекта, которые также указываются в прилагаемой проектной документации (проектном решении). В частности, должна быть определена площадь квартиры с указанием всех помещений, поскольку именно площадью квартиры в основном определяется ее цена, которая, в свою очередь, является существенным условием договора.

Статьей 19 Закона № 214-ФЗ предусмотрена обязанность застройщика предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

Покупателю должна быть предоставлена полная и достоверная информация об объекте долевого строительства, подлежащем передаче участнику долевого строительства, а переданный объект должен полностью соответствовать условиям договора и проектной документации.

Таким образом, передача застройщиком участнику долевого строительства квартиры меньшей площади свидетельствует о несоответствии площади передаваемого объекта предмету договора и является отступлением от условий договора, предусматривающих характеристики объекта долевого строительства, в частности его размер.

Пунктами 1 и 2 ст.424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с п.п.1 и 3 ст.555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера, переданного покупателю недвижимого имущества.

Согласно ч.2 ст.5 Закона №214-ФЗ по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.

В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства (ч.1 ст.5 Закона №214-ФЗ).

Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч.2 ст.5 Закона №214-ФЗ).

Из содержания приведенных норм права в их взаимосвязи следует, что стороны вправе предусмотреть в договоре как условие о твердой цене объекта договора - жилого помещения - с указанием его параметров и допустимых отступлений от них, так и условие о цене жилого помещения, определенной исходя из цены единицы общей площади жилого помещения, с учетом возможного изменения этой площади при определенных условиях.

В силу ч.1 ст.7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика в том числе соразмерного уменьшения цены договора (пп.2 ч.2 ст.7 Закона №214-ФЗ).

По смыслу указанной нормы, отступление застройщика от условий договора (которое может выражаться, в том числе, в передаче участнику долевого строительства объекта меньшей площади, чем это предусмотрено договором) само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора.

При этом по смыслу ст.ст. 5 и 7 Закона №214-ФЗ договором могут быть установлены определенные пределы изменения (погрешности) размера площади объекта долевого строительства, которые не влекут за собой соразмерного изменения цены при передаче объекта участнику долевого строительства.

Пунктом 2.1 заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве установлена общая цена договора 2 574 000 руб. Окончательная цена определяется исходя из уточненной общей жилой площади квартиры, подлежащей оформлению в собственность участника долевого строительства. Общая жилая площадь квартиры, подлежащей передаче в собственность, уточняется в соответствии с кадастровым паспортом, выданным кадастровым инженером (п. 2.2 договора).

Если общая площадь квартиры, передаваемой в собственность участнику долевого строительства, по результатам обмеров кадастрового инженера окажется существенно (более чем на 1 кв.м.) более той, что указана в п.1.2 договора, участник долевого строительства обязуется осуществить соответствующую доплату за увеличение площади в течение 10 дней с момента получения соответствующего уведомления от застройщика (п.2.3 договора).

Согласно п.7.3 договора не признается недостатком (в том числе, существенным нарушением требований к качеству) квартиры, указанной в п.1.2 настоящего договора, расхождение общей площади и/или площади лоджии/балкона квартиры, указанной в п.1.2 настоящего договора по проекту строительства с данными кадастрового инженера менее 1 (одного) метра квадратного.

Судом первой инстанции верно установлено, что ответчик обязался передать в собственность истцу объект долевого строительства – 2-комнатную квартиру №<.......> общей площадью 47,49 кв.м., в том числе: общей жилой площадью 24,98 кв.м.

При этом, суд первой инстанции не принял во внимание, что в соответствие с проектной документации в общую площадь квартиры, являющуюся объектом долевого строительства включена площадь лоджии 6,75 кв.м., что следует из проектной документации (т.1 л.д.209-215).

Так, согласно ч.1 ст.16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч.3 ст.16 ЖК РФ).

В силу ч.5 ст.15 ЖК РФ общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

В соответствии с ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий; крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

Согласно пункту 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества, в том числе включаются: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

Из толкования вышеуказанных норм права следует, что помещение лоджии в квартире не является общим имуществом в многоквартирном доме, поскольку выход на лоджию осуществляется только из одной квартиры, лоджия не предназначена для обслуживания более одного помещения. При этом несмотря на то, что площадь лоджии не входит в общую площадь квартиры, лоджия предназначена для удовлетворения проживающими в квартире гражданами бытовых и иных нужд и является вспомогательным помещением квартиры. Общим имуществом в данном случае может быть признана только ограждающая несущая конструкция - балконная плита или плита лоджии.

Таким образом, с учетом приведенного правового регулирования спорных правоотношений, несмотря на то, что в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в отношении спорного жилого помещения не указываются данные о площади и наличии в составе помещения лоджии, ее площадь не включается в площадь жилого помещения, тем не менее, в силу ч.1 ст.5 Закона №214-ФЗ указанный объект признается неотъемлемой частью объекта долевого строительства, и его площадь включается по условиям заключенного сторонами договора участия в долевом строительстве в фактическую площадь квартиры и оплачивается в составе цены договора.

Согласно приказу Минстроя России от 25.11.2016 №854/пр «Об установлении понижающих коэффициентов для расчета площади лоджии, веранды, балкона, террасы, используемой при расчете общей приведенной площади жилого помещения» (зарегистрировано в Минюсте России 16.12.2016 №44769) с 01.01.2017 при определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий – 0,5.

Согласно акту приема-передачи от 03.11.2021 истцу передан объект долевого строительства - квартира №<.......> в доме № <.......> корп. <.......> по ул. <.......>, общей площадью 45,3 кв. м. без учета лоджии/балкона (т.1 л.д.16).

Право собственности истца на квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке 09.12.2021, что подтверждается выпиской из ЕГРН, содержащей сведения об общей площади квартиры в соответствии с актом приема-передачи – в размере 45,3 кв.м (т.1 л.д.17-18).

В соответствии со ст.12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

           Одной из важнейших задач гражданского судопроизводства является правильное разрешение гражданских дел (ст.2 ГПК РФ). Суд в силу ч.2 ст.10 ГПК РФ, сохраняя независимость, объективность и беспристрастность, осуществляет руководство процессом и создает условия для установления фактических обстоятельств при рассмотрении и разрешении гражданских дел, что является необходимым для достижения задачи гражданского судопроизводства по правильному разрешению гражданских дел.

Из содержания ст.55 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации следует, что предмет доказывания по делу составляют факты материально-правового характера, подтверждающие обоснованность требований и возражений сторон и имеющие значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ч.2 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались.

Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле. Суд вправе предложить им представить дополнительные доказательства. В случае, если представление необходимых доказательств для этих лиц затруднительно, суд по их ходатайству оказывает содействие в собирании и истребовании доказательств (часть 1 статьи 57 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

Следовательно, выявление и собирание доказательств по делу является деятельностью не только лиц, участвующих в деле, но и суда, в обязанность которого входит установление того, какие доказательства могут подтвердить или опровергнуть факты, входящие в предмет доказывания («Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №3 (2015)», утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 25.11.2015).

Вопреки положениям вышеназванных норм процессуального права и руководящих разъяснений к ним, суд первой инстанции юридически значимые обстоятельства общей площади объекта долевого строительства - квартира №6 в доме № 69 корп. 1, по ул. Тимофея Чаркова в г. Тюмени переданной истцу по акту приема-передачи от 03.11.2021 с учетом площади лоджии не установил, доказательств в подтверждение указанных обстоятельств сторонам предоставить не предложил.

В соответствие с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления. Суд апелляционной инстанции оценивает имеющиеся в деле, а также дополнительно представленные доказательства. Дополнительные доказательства принимаются судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, и суд признает эти причины уважительными. О принятии новых доказательств суд апелляционной инстанции выносит определение.

Согласно правовой позиции Верховного суда РФ, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции», если судом первой инстанции неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела (п.1 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), то суду апелляционной инстанции следует поставить на обсуждение вопрос о представлении лицами, участвующими в деле, дополнительных (новых) доказательств и при необходимости по их ходатайству оказать им содействие в собирании и истребовании таких доказательств.

           Суду апелляционной инстанции также следует предложить лицам, участвующим в деле, представить дополнительные (новые) доказательства, если в суде первой инстанции не доказаны обстоятельства, имеющие значение для дела (п.2 ч.1 ст.330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), в том числе по причине неправильного распределения обязанности доказывания (ч.2 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

           По смыслу ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции осуществляет повторное рассмотрение дела, которое предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (п.37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22.06.2021 №16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

    Для установления юридически значимых обстоятельств и проверки доводов апелляционной жалобы ответчика, судебной коллегией приобщены новые доказательства – технический план здания (многоквартирного дома) (т.1 л.д.192-208), проектная документация застройки микрорайона «Северный квартал», расположенного в г. Тюмени, перекресток ул. Тимофея Чаркова и Пражской, подготовленная ООО «АСП Вертикаль» (т.1 л.д.209-2015).

Как следует из проектной документации застройки микрорайона «Северный квартал», расположенный в г. Тюмени, перекресток ул. Тимофея Чаркова и Пражской, общая проектная площадь квартиры №<.......> в доме №<.......> корп<.......> по ул.<.......> составляет 48,46 кв.м., без учета лоджии – 44,95 кв.м., жилая площадь – 25,24 кв.м.

Фактически истцу передана квартира общей площадью 45,3 кв.м. без учета лоджии.

Площадь лоджии включена в «приведенную» площадь квартиры, используемую застройщиком исключительно для расчета цены объекта долевого строительства, при этом застройщик при определении цены лоджии использовал установленный законом коэффициент 0,5.

Оценивая предоставленные суду апелляционной инстанции новые доказательства на основании ст.67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с ранее представленными в дело доказательствами, судебная коллегия приходит к выводу, что истцу передана квартира большей площади, чем указано в договоре участия в долевом строительстве от 27.05.2019 № 19-СК-5.5/6-14.

При установленных обстоятельствах, выводы суда о передаче истцу объекта долевого строительства с отступлениями от условий договора, а также от проектной документации, которыми определены его качественные и технические характеристики меньшей площади на 2,19 кв.м., что в свою очередь свидетельствует об обязанности застройщика компенсировать участнику долевого строительства разницу между проектной и фактической площадью, равной 2,19 кв.м. в сумме 118 700,14 рублей, не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Таким образом, допущенные ответчиком при строительстве объекта долевого строительства отступления от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 Закона №214-ФЗ обязательных требований (в связи с увеличением общей площади объекта долевого строительства) не привели к ухудшению качества такого объекта, или иным недостаткам, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, не нарушили права участника долевого строительства.

Напротив, в рассматриваемой ситуации, когда суд уменьшил цену договора на разницу стоимости квартиры общей площадью с учетом лоджии и без учета лоджии, привела к фактическому приобретению истцом лоджии бесплатно, что не отвечает условиям заключенного сторонами договора.

Следовательно, решение суда об удовлетворении исковых требований нельзя признать законным и обоснованным, оно подлежит отмене, с принятием нового решения, исходя из отсутствия фактических обстоятельств нарушения ответчиком прав истца как потребителя при исполнении договора участия в долевом строительстве от 27.05.2019 №19-СК-5.5/6-14, об отказе в удовлетворении требований об уменьшении цены договора и производных от него требований о взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда города Тюмени от 19 октября 2023 года отменить, принять новое решение.

Отказать Барышниковой С.Ю. в удовлетворении исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «Северный квартал» об уменьшении цены договора участия в долевом строительстве от 27 мая 2019 года №19-СК-5.5/6-14, взыскании денежных средств, неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов.

Председательствующий

Судьи коллегии

    Мотивированное апелляционное определение изготовлено 11 ноября 2024 года.