Решение по делу № 33-4574/2024 от 09.10.2024

дело № 2-71/2024 судья Райская И.Ю.

№ 33-4574/2024

УИД 69RS0040-02-2023-004479-48

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

17 октября 2024 года г. Тверь

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда в составе председательствующего Серёжкина А.А.,

судей Кулакова А.В., Харитоновой В.А.,

при секретаре судебного заседания Родионовой Е.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Серёжкина А.А. гражданское дело по иску Евтюниной И. Ю. и Евтюнина А. Ю. к Голубеву В. П., Голубеву А. В. о взыскании расходов, понесенных в результате ремонтно-восстановительных работ, неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, судебных расходов

по апелляционной жалобе Голубева В. П. на решение Центрального районного суда г. Твери от 14 мая 2024 года.

Судебная коллегия

установила:

Евтюнина И.Ю. и Евтюнин А.Ю. обратились в суд с иском к
Голубеву В.П., Голубеву А.В., в котором с учетом последующих уточнений исковых требований просили взыскать расходы на устранения выявленных недостатков жилого дома в размере 778728 рублей 58 коп., взыскать сумму неосновательного обогащения в размере 110000 рублей, расходы по составлению отчета в размере 30000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 100000 рублей.

В обоснование исковых требований указано, что 24 ноября 2022 года между Евтюниной И.Ю. и Голубевым А.В., действующим по доверенности от имени Голубева В.П.. заключен договор купли-продажи 1/2 доли земельного участка площадью 560 кв. м с кадастровым № и 1/2доли в праве общей собственности на жилой дом общей площадью 88,5 кв.м, находящийся на этом земельном участке, кадастровый №, расположенных по адресу: <адрес>,. Стоимость объектов недвижимости определена в размере 5150000 рублей.

Право собственности Евтюниной И.Ю. подтверждается выпиской из ЕГРН №, выданной ДД.ММ.ГГГГ.

В процессе эксплуатации объекта недвижимости Евтюниной И.Ю. выявлены следующие недостатки: разрушение в результате длительного периода гниения внутренней конструкций крыши дома, являющейся неотъемлемой частью дома, повлекшее течь кровли во всех помещениях.

С целью защиты своих прав и законных интересов она обратилась в экспертную организацию для проведения независимой строительно-технической экспертизы. Согласно заключению строительно-технической экспертизы №, проведенной ООО «ЭОЭП» от
20 декабря 2022 года «обследованные строительные конструкции крыши не соответствуют требованиям нормативно-технической документации.
При обследовании выявлены дефекты, повреждения, а также грубейшие нарушения требований нормативно-технической документации, предъявляемые к конструкции крыш, указанным в пункте 2.10 заключения. В соответствии с ГОСТ 31937-2011 и СП 13-102-2003 текущее техническое состояние крыш одноэтажной и мансардной частей здания оценивается как аварийное.

Стоимость проведенной экспертизы составляет 30000 рублей, оплачена истцом в полном объеме, о чем имеются соответствующие документы.

Установленные экспертом обстоятельства свидетельствуют о том, что приобретенный объект недвижимости в момент совершения сделки
купли-продажи имел существенные недостатки, которые в настоящее время лишают возможности круглогодичного комфортного проживания в нем и использования без несения затрат на устранение скрытых недостатков. Считает, что продавцом при заключении сделки были существенно нарушены условия договора, и истец в значительной степени лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи.

При этом о скрытых недостатках продавцом истец предупреждена не была.

Полагает, что Голубев А.В., имея намерение скрыть масштаб имеющихся недостатков жилого дома, выразил желание за счет личных денежных средств организовать помощь в устранении возможной дальнейшей течи в доме, на что истец, не подозревая о размере скрытых дефектов, выразила согласие и передала Голубеву А.В. 110000 рублей, о чем имеется соответствующая расписка.

В настоящее время в доме проведен ремонт кровли согласно строительной смете, а именно полный ее демонтаж, установка новых конструкций, иные необходимые ремонтно-строительные работы, а также приобретены строительные материалы, которые оплачены истцом из личных сбережений в размере 351490 рублей, о чем имеются соответствующие платежные документы. Общая стоимость ремонтно-восстановительных работ и сопутствующих затрат, необходимых для устранения выявленных недостатков в доме составила 529426 рублей.

Решением Центрального районного суда г. Твери от 14 мая 2024 года исковые требования удовлетворены частично, с Голубева В.П. в пользу Евтюниной И.Ю. взыскана стоимость устранения выявленных строительных дефектов в жилом доме в размере 778728 рублей 58 коп., расходы по составлению отчета в размере 30000 рублей, почтовые расходы в размере
281 рубля 90 коп., расходы по оплате государственной пошлины в размере
11622 рублей 37 коп.

С Голубева А.В. в пользу Евтюнина А.Ю. взыскана сумма неосновательного обогащения в размере 63508 рублей 80 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований Евтюниной И.Ю., Евтюнина А.Ю. к Голубеву В.П., Голубеву А.В. о взыскании неосновательного обогащения, компенсации морального вреда, расходов на оплату государственной пошлины отказано.

В апелляционной жалобе Голубевым В.П. поставлен вопрос об отмене указанного решения суда и принятии по делу нового решения, которым исковые требования истцов оставить без удовлетворения.

В обоснование жалобы апеллянт выражает несогласие с решением суда по следующим основаниям: стоимость дома вместе с земельным участком по договору купли-продажи составила 2685000 рублей, в то время как кадастровая стоимость самого дома составляет 2742815 рублей, земельного участка составляет 1093245 рублей, что значительно ниже рыночной стоимости объектов на момент заключения договора купли-продажи.

Спорный объект недвижимости перед продажей осматривался непосредственно покупателями в присутствии риелтора. Продавцом был предоставлен беспрепятственный проход для осмотра всех помещений жилого дома. Кроме того, продавцом было указано на недостатки, которые, по сути, снизили покупную стоимость дома ниже кадастровой, а именно было указано на протечки кровли, в связи с чем был заключен устный договор между продавцом и покупателем о том, что данный недостаток устраняется за счет покупателя, но силами продавца.

Конструкция крыши была доступна для визуального осмотра, места соединения узлов крыши открыты.

Также заявитель жалобы выражает несогласие с заключением эксперта, так как при проведении экспертизы эксперт не выезжал на осмотр дома, руководствовался лишь представленными документами и исходил из предположения о полноте представленной информации.

Кроме того, представленную истцом смету нельзя признать допустимой, в связи с тем, что в нее заложена стоимость работ и материалов не по ремонту кровли, а по демонтажу и возведению новой. Удовлетворение исковых требований приведет к тому, что фактически спорный объект окажется приобретенным за 1906272 рублей 42 коп, что более чем в два раза ниже его рыночной стоимости на момент продажи.

Кроме указанного апеллянт отмечает, что судом первой инстанции нарушены нормы материального права, неверно определены юридически значимые факты, не учтена рыночная стоимость имущества, не дана оценка показаниям третьего лица.

В заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, уведомленные о времени и месте рассмотрения дела в соответствии с требованиями статьи 113-116 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не явились, сведений о причинах неявки не представили, ходатайств об отложении судебного разбирательства не заявили.

На основании положений статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия определила рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, заслушав судью-докладчика, выслушав представителя истцов Теряева Ю.А., возражавшего в удовлетворении жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность вынесенного судом первой инстанции решения, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, 24 ноября 2022 года между Голубевым А.В., действующим по доверенности от имени Голубева В.П., и Евтюниной И.Ю. заключен договор купли-продажи земельного участка, площадью 560 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, с долей жилого дома, площадью 88,5 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Стоимость недвижимого имущества по договору купли-продажи составила 2685000 рублей, денежные средства переданы продавцу по расписке от 24 ноября 2022 года.

Согласно договору продавец передал покупателю, а покупатель принял недвижимое имущество, в качественном состоянии, как оно есть на день подписания настоящего договора, в пригодном для проживания состоянии, с имеющимися на момент подписания настоящего договора санитарно-техническим, электро-, газо- и иным оборудованием, на основании Передаточного акта, который оформляется одновременно с договором купли продажи.

Согласно дополнительному соглашению к договору купли-продажи продавец продал в собственность покупателю, а покупатель оплатил и принял в соответствии с условиями настоящего соглашения, произведенные в объекте недвижимого имущества неотделимые улучшения, которые являются неотделимой частью данного помещения, совместно со следующим имуществом: бытовая техника: сплит-система, духовой шкаф, газовая варочная поверхность, посудомоечная машина, газовый котел, мебель: встроенный кухонный гарнитур.

Стоимость неотделимых улучшений составила 2365000 рублей. Факт передачи денежных средств подтверждается распиской от
24 ноября 2022 года.

Денежная сумма в размере 100000 рублей передана продавцу покупателем согласно соглашению о задатке от 12 ноября 2022 года. Расчет между сторонами произведен в полном объеме, финансовых претензий стороны друг к другу не имеют.

25 июля 2023 года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности Евтюниной И.Ю. на жилой дом и земельный участок, соответствующая запись внесена в ЕГРН.

В ходе эксплуатации жилого дома Евтюниной И.Ю. обнаружены недостатки, а именно: разрушение в результате длительного периода гниения внутренней конструкции крыши дома, являющей неотъемлемой частью дома, повлекшее течь кровли во всех помещениях.

Согласно заключению строительно-технической экспертизы от 20 декабря 2022 года №, проведенной ООО «ЭОЭП», «обследованные строительные конструкции крыши не соответствуют требованиям нормативно-технической документации. При обследовании выявлены дефекты, повреждения, а также грубейшие нарушения требований НТД, предъявляемые к конструкции крыш, указанным в п. 2.10 заключения.

В соответствии с ГОСТ 31937-20 П и СП 13-102-2003 текущее техническое состояние крыш одноэтажной и мансардной частей здания оценивается как аварийное. Круглогодичная эксплуатация с фон тельных конструкций обследованной крыши невозможна. Крыша подлежит полному демонтажу. Выявленные недостатки крыши несут угрозу жизни людей и целостности имущества (возгорание от короткого замыкания, обрушение конструкции кровли и т.п.), что является нарушением требований Федерального закона № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений». Также высокая концентрация биопоражения деревянных конструкций может вызвать астматические явления у людей, общее ухудшение состояния здоровья, снижение иммунитета, множенные аллергии, различные формы микозов. Биоповреждения соответствует III-1V степени биопоражения строительных конструкций со сроком давности биопоражения не менее 1 (одного года)».

Для устранения выявленных недостатков истец заключила договор подряда с Кольцовым Ю.М., стоимость ремонтно-восстановительных работ составила 450000 рублей. Стоимость строительных материалов, необходимых для проведения ремонтно-восстановительных работ составила 328728 рублей 58 коп., что подтверждено представленными стороной истца соответствующими счетами на оплату и кассовыми чеками.

25 января 2023 года Евтюнина И.Ю. обратилась к Голубеву В.П. с досудебной претензией о возмещении ущерба, однако, требования в добровольном порядке не исполнены.

Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции со ссылкой на положения Гражданского кодекса Росссийской Федерации, регулирующие куплю-продажу, исходил из доказанности истцом факта наличия в приобретенном жилом доме скрытых недостатков, возникших до передачи предмета сделки покупателю, не оговоренных в договоре купли-продажи от 24 ноября 2022 года, в связи с чем пришел к выводу о продаже продавцом покупателю товара, не соответствующего условиям договора продажи недвижимости и, как следствие наличии правовых оснований для взыскания с Голубева В.П. в пользу истца стоимости восстановительного ремонта жилого дома в размере 778728 рублей 58 коп.

При разрешении требований истца о взыскании с Голубева А.В. неосновательного обогащения суд первой инстанции пришел к выводу о том, что работы по установке металлочерепицы Голубевым А.В. не выполнены, поэтому сумма в размере 63508 рублей 80 коп. подлежит возврату истцу.

Судебная коллегия по гражданским делам Тверского областного суда полагает, что такие выводы суда первой инстанции соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам, сделаны при правильном применении норм материального права и их толковании.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства и дал им надлежащую юридическую оценку в соответствии с нормами материального права, обоснованный анализ которых изложен в решении суда.

Пунктом 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130) (пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Как следует из положений статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации следует продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При этом проверка качества товара, порядок которой не установлен специально законом, осуществляется покупателем в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно, применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи
(пункт 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации), что применительно к спорным правоотношениям означает осмотр покупателем приобретаемого жилого помещения.

Статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно пункту 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В силу пункта 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Из материалов дела усматривается, что сведения об аварийном состоянии кровли жилого дома, на момент совершения между сторонами сделки, подтвержденное истцом посредством представления в суд заключения строительно-технической экспертизы от 20 декабря 2022 года №, стороной ответчика не опровергнуты.

При обсуждении судом апелляционной инстанции вопроса о возможности обнаружения такой аварийности при совершении сделки сторона истца ссылалась на то обстоятельство, что вся конструкция крыши в продаваемой части дома являясь элементом потолка мансардного помещения была закрыта декоративным материалом.

Такие данные объективно подтверждаются имеющимися в деле фотоизобразженияи и видеоматериалами.

Так, содержащиеся на диске (т. 1, л. д. 105) фото- и видеофайлы с очевидной определенностью позволяют констатировать, что участки гниения деревянной конструкции крыши, являющейся по сути потолком мансардного помещения, были скрыты утеплителем в виде минеральной ваты, пенопластом.

Фотогорафии, представленные обществом «Айриэлтор» (ЦИАН), содержат достаточную информацию о конфигурации крыши в манасрдной части (т. 3, л. д. 2), и о ее декорировании внутри мансарды отделочными материалами (т. 3, л. д. 9, 10, 12, 21).

При доказанности истцом допустимыми и относимыми доказательствами факта наличия недостатков дома, являющихся скрытими лдоводы апелляционной жалобы о том, что крыша была визуально доступна являются несостоятельными.

Применительно к положениям рункта 1 сттьаи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации указание в договоре купли-продажи
от 24 ноября 2022 года о передаче продавцом покупателю продаваемого имущества в качественном состоянии как оно есть на день подписания договора (п. 4.1 договора) не является предусмотренной законом оговоркой продавца, исключающей ответственность последнего в связи с продажей вещи ненадлежащего качества. Оговорка должана носить явный и недвусмысленный характер.

Применительно к настоящему спору отсутствие у покупателя возможности видеть имеющиеся недостатки в условиях явного недоведения о их наличии продавцом до покупателя исключает возможность освобождения продавца от ответственности в связи с продажей вещи ненадлежащего качества.

Ссылка в жалобе о том, что стоимость восстановительных работ необоснованно включает в себя не ремонт кровли, а демонтаж и возведение кровли также не может служить основанием для отмены судебного акта.

Из заключения строительно-технической экспертизы № от 20 декабря 2022 года, составленного экспертом, имеющим специальность «Промышленное и гражданское строительство» и квалификацию
инженера-строителя, следует, что крыша является аварийной и подлежит полному демонтажу.

Каких-либо объективных сведений порочности данного заключения, о наличии иного более разумного способа устранения недостатков крыши либо о возможности проведения восстановительных работ за меньшую сумму нежели указано истцом, стороной ответчиков не представлено.

При указанных обстоятельствах оснований для вывода о неправильном определении судом размера возмещения вреда не имеется.

Доводы жалобы относительно незаконности взыскания судом
переданных по расписке 110000 рублей не влияют на отношения сторон по делу, спор относительно данной денежной суммы судом не разрешался.

Таким образом, доводы заявителя, содержащиеся в апелляционной жалобе, выводов суда о наличии правовых оснований для удовлетворения исковых требований в установленном судом размере не опровергают, не содержат обстоятельств, нуждающихся в дополнительной проверке, основаны на ином толковании подлежащих применению норм материального права, расходящемся с его действительным смыслом; сводятся лишь к несогласию с правовой оценкой установленных обстоятельств и фактически являются позицией заявителя, в связи с чем основанием для отмены решения суда в апелляционном порядке служить не могут.

Иных доводов, указывающих на обстоятельства, которые в соответствии со статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации могли бы послужить основаниями к отмене решения суда, апелляционные жалобы не содержат.

Руководствуясь статьями 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Центрального районного суда г. Твери от 14 мая 2024 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Голубева В. П. без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено
25 октября 2024 года.

Председательствующий А.А. Серёжкин

Судьи А.В. Кулаков

В.А. Харитонова