Решение по делу № 33-1547/2022 от 12.04.2022

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    от 16 мая 2022 года дело № 33-1547/2022 (2-83/2022)

Судья Болдохонова С.С.

УИД 04RS0008-01-2021-008922-04

поступило 28 декабря 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Кушнаревой И.К.,

судей коллегии: Семенова С.Б., Богдановой И.Ю.,

при секретаре Гетмановой А.Ю.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Улан-Удэ гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом и землепользованию Администрации г. Улан-Удэ (далее – Комитет) к Таушканову Исламу Викторовичу о признании договора аренды земельного участка недействительным по апелляционной жалобе ответчика Комитета на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 19 января 2022 года, которым в удовлетворении иска отказано.

Заслушав доклад судьи Кушнаревой И.К., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истец Комитет обратился в суд с иском к ответчику Таушканову И.В., в котором просил с изменения требований, признать недействительным договор аренды земельного участка от ... года № ... недействительным, применить последствия недействительности сделки в виде прекращения права собственности на здание с кадастровым номером ..., снятии его с Государственного кадастрового учета.

Исковые требования мотивированы тем, что ... между Комитетом и Таушкановым И.В. заключен договор аренды земельного участка от ... года № ..., предусматривающий предоставление земельного участка без проведения торгов под существующим жилым домом, находящимся в пользовании Таушканова И.В. От имени ответчика Таушканова И.В. договор заключал и подписывал ФИО1., действовавший на основании доверенности серии ...,, удостоверенной ... года нотариусом Улан-удэнского нотариального округа ФИО2. На основании договора аренды Таушканов И.В. зарегистрировал право собственности на жилой дом с кадастровым номером ... на указанном земельном участке. После оформления дома от Таушканова И.В. поступили заявления о расторжении договора аренды земельного участка и заключении с ним договора купли-продажи, в чем ему Комитетом было отказано. Истец считает, что договор аренды земельного участка является недействительным, так как заключен лицом, не имевшим на это полномочия. Доверенность ... года серии ..., выданная на имя ФИО1., в реестре доверенностей Федеральной нотариальной палаты, размещенной на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты РФ в сети «Интернет», отсутствует. Кроме того, Комитетом при осмотре земельного участка ... года установлено, что на земельном участке ... находится полуразрушенный объект незавершенного строительства с заколоченными окнами и дверью, электричество к дому не подведено, отсутствуют печная труба, подъездные пути к участку, сам участок оброс бурьяном, никем не используется, что свидетельствует об отсутствии на нем объекта жилищного строительства. Договор аренды заключен между стонами на основании Закона Республики Бурятия от 30 декабря 2003 года N 601-III «О земле» (далее – Закон РБ N 601-III), предусматривающим предоставление земельного участка без проведения торгов под существующим жилым домом, находящимся в пользовании лица претендующего на предоставление земельного участка в аренду. Истец считает, что договор аренды заключен с нарушением закона, неуполномоченным лицом, нарушает публичные интересы МО «Городскоой округ г. Улан-Удэ» на распоряжение земельным участком, то есть является ничтожной сделкой. Объект незавершенного строительства на земельном участке ..., поставлен на кадастровый учет как жилой дом на основании технического плана, который был составлен с нарушением требований к подготовке и составу содержащихся в нем сведений, так как в технический план внесены сведения о сооружении, как об объекте недвижимости, не соответствующие действительности (л.д. 3-6, 41-43)

В судебном заседании суда первой инстанции представитель ответчика Комитета по доверенности (л.д. 47) Литвинцев С.В. иск поддержал, пояснил, что начальник отдела распоряжения и предоставления земельных участков ФИО3., выехав на место, установила, что фактически строение является нежилым, составила акт, регламент проведения проверки не установлен законом, в связи с чем, обязанности по уведомлению заявителя о выезде на место, не имеется, кроме того, в ходе проверки установлено, что при заключении договора аренды, Таушкановым И.В. была представлена поддельная доверенность, удостоверенная нотариусом, которого нет.

Истец Таушканов И.В. в суд не явился, извещен.

Представитель истца Таушканова И.В. по доверенности (л.д. 39) Машинец Д.В. иск не признал, суду, не оспаривал, что Тушкановым И.В. доверенность на заключение договора не выдавалась, однако в дальнейшем он своими действиями одобрил заключение договора, обратился с заявлением о расторжении договора и предоставлении ему земельного участка в собственность, подтвердил, что в доме, в настоящее время отсутствуют окна, истец желает произвести реконструкцию объекта.

Судом постановлено приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе представитель ответчика Комитета по доверенности (л.д. 131) Прокопьева И.В., представившая диплом (л.д. 130) просит решение суда отменить, вынести новое решение, ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения дела, указывает, что судом проигнорированы доводы истца касающейся несоответствия технического плана, нарушения Закона РБ N 601-III при заключении договора аренды, судом неправомерно отказано в проведении строительно-технической экспертизы объекта, что лишило Комитет права доказать свои доводы о том, что здание на участке является объектом незавершенного строительства, никогда не использовался ответчиком в качестве жилого дома и на день заключения договора аренды находился в состоянии непригодном для эксплуатации (л.д.126-127).

Истцом Таушкановым И.В. поданы возражения на жалобу, где он выражает несогласие с позицией ответчика, указывает на то, что ответчиком не опровергнуто наличие на земельном участке жилого дома, дом находится под крышей, участок огорожен забором, не находится в ветхом или аварийном состоянии (л.д. 141 – 143).

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика Комитета Прокопьева И.В. доводы апелляционной жалобы поддержала.

Истец Таушканов И.В., его представитель Машинец Д.В. в суд не явились, извещены надлежаще, об отложении судебного разбирательства не просили.

Судебная коллегия, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ (далее - ГПК РФ) посчитала возможным рассмотреть дело в отсутствие стороны истца.

Выслушав представителя истца, изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия оснований для отмены решения суда не усматривает.

Из материалов дела следует, что ... года между истцом Комитетом и Таушкановым И.В. в лице ФИО1 действующего на основании доверенности от ... года серии ..., заключен договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемого без торгов (л.д. 7- 11).

По условиям договора в аренду Таушканову И.В. передан земельный участок площадью ... кв.м. с кадастровым номером земельного участка ..., из категории земель - <...>, с видом разрешенного использования «<...>» по адресу: <...>, на срок ... лет (по ... года).

Судом установлено, что доверенность от ... года серии ... от имени Таушканова И.В. о наделении полномочиями ФИО1. действовать от его имени, нотариусом не удостоверялось, в реестре нотариальных действий отсутствует, что подтверждено справкой нотариуса, и не оспаривалось ответчиком (л.д. 30, 40).

... года Таушканов И.В. обратился в Комитет с заявлением о предоставлении в собственность земельного участка с кадастровым номером ..., государственная собственность на который не разграничена (л.д. 21).

Распоряжением Комитета от ... года № ... в предоставлении Таушканову И.В. земельного участка в собственность за плату отказано на основании п. 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ, поскольку с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов. Также приведено разъяснение, что согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером ..., расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером .... Поскольку на образованном земельном участке отсутствуют объекты индивидуального жилищного строительства, у Комитета отсутствуют правовые основания для предоставления данного земельного участка в собственность за плату (л.д. 27).

Выпиской из ЕГРП подтверждено, что Таушканову И.В. на праве собственности принадлежит жилой дом, расположенный по адресу: <...> с кадастровым номером ..., площадью ... кв.м., назначение – <...>, год завершения постройки – .... Основанием регистрации права собственности послужили – технический план здания; договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности или государственная собственность на который не разграничена от ... года № ... (л.д. 19-20).

Актом обследования земельного участка ..., проведенного сотрудником Комитета установлено, что участок не используется, оброс бурьяном, забор полуразрушен, дом с заколоченными окнами и дверью, отсутствует электричество, печная труба, подъездные пути к участку, со слов жителей, на участке никто не появлялся, никогда не жили, построили сруб и оставили (л.д. 22).

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, указал, что заключение сделки лицом, у которого отсутствуют полномочия действовать от имени другого лица, является действительной, закон предусматривает особое последствие совершения сделки таким лицом, которое заключается не в недействительности сделки, а в распространении юридических последствий сделки на то лицо, которое ее непосредственно совершило, при этом лицо, от имени которого сделка совершена, не считается связанным этой сделкой, если только прямо не одобрит ее. Доводы истца об отсутствии фактического пользования земельным участком и расположенного на нем жилого домом на момент заключения договора аренды и необходимостью применения последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности на объект недвижимости, суд первой инстанции отклонил, сославшись на показания свидетелей ФИО4., ФИО5., подтвердивших проживание Таушканова И.В. в спорном жилом доме до ... года.

Судебная коллегия с выводами суда первой инстанции соглашается.

Из статьи 39.2 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) следует, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 настоящего Кодекса (далее - уполномоченный орган).

Предоставление участка в аренду без проведения торгов носит заявительный характер, заявление подается в уполномоченный орган с документами, предусмотренными ч. 1 ст. 39.17 ЗК РФ

В соответствии с ч. 5 cт. 12.1 Закона РБ N 601-III право на внеочередное приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов имеют граждане, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, созданными до 31 декабря 2015 года, права на которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, при условии, что указанные земельные участки свободны от прав третьих лиц и находятся в населенных пунктах вне зон с особыми условиями использования территорий либо находятся в зоне сельскохозяйственного использования для ведения личного подсобного хозяйства.

Документом, подтверждающим право на внеочередное приобретение земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду без проведения торгов, является один из следующих документов: домовая книга; документы об оплате земельного налога (платежей за землю) (два и более), которые должны иметь дату своего создания до 31 декабря 2015 года; документы от специализированных государственных организаций технической инвентаризации, содержащие сведения о дате создания жилого дома (история домовладения) и включающие в себя указание на первичную техническую инвентаризацию объекта до 31 декабря 2015 года; решения судов, подтверждающие факт пользования земельным участком до 31 декабря 2015 года; регистрация по месту жительства (прописка). Указанные документы должны содержать фамилию, имя, отчество заявителя или членов его семьи.

Положениями ч. 1 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно ч. 1 ст. 39.20 ЗК РФ если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных частью 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Как разъяснено в п. 76 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ничтожными являются условия сделки, заключенной с потребителем, не соответствующие актам, содержащим нормы гражданского права, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (ст. 3, пп. 4 и 5 ст. 426 ГК РФ), а также условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей.

Частью 1 ст. 182 ГК РФ установлено, что сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого. Полномочие может также явствовать из обстановки, в которой действует представитель (продавец в розничной торговле, кассир и т.п.).

Последствия заключения сделки неуполномоченным лицом предусмотрены в ст. 183 ГК РФ.

В соответствии со ст. 183 ГК РФ, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.

Приведенные положения закона предусматривают особое последствие совершения сделки неуполномоченным лицом, которое заключается не в недействительности сделки, а в распространении юридических последствий сделки на то лицо, которое ее непосредственно совершило.

Таким образом, сделка совершенная лицом неуполномоченным на ее совершение считается заключенной в интересах лица в том случае если лицо, от имени которого она совершена, ее одобрит.

Изложенные в жалобе доводы не содержат обстоятельств, которые бы опровергали выводы районного суда. Основания для отмены решения суда не имеется.

Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 19 января 2022 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение принято 18 июня 2022 г.

    Председательствующий

    Судьи коллегии: