Решение по делу № 2-1221/2019 от 04.02.2019

Дело № 2-1221/2019

27RS0004-01-2019-000584-30

Р Е Ш Е Н И Е

                              Именем Российской Федерации

24 июня 2019 г.                                                                                          г. Хабаровск

Индустриальный районный суд г.Хабаровска

под председательством судьи Жмайло Ю.Е.

с участием представителя истца Дегтярева С.Г., представителя ответчика Сенько Е.Н. – Константинова К.В., третьего лица Ериной Е.Р.,

при секретаре Лобачевой Р.О.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ланина Александра Олеговича к Иванову Станиславу Александровичу, Сенько Елене Николаевне о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки.

УСТАНОВИЛ:

Ланин А.О. обратился в суд с иском к Иванову С.А., Сенько Е.Н. о признании договоров купли-продажи недействительными и применении последствий недействительности сделки. В обоснование иска указал, что 24 октября 2003 года на основании договора долевого участия в строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ он приобрел в собственность двухкомнатную квартиру расположенную по адресу: <адрес>. До 15.01.2008 года он был зарегистрирован по указанному адресу и проживал там на постоянной основе. С 14.02.2008 года он стал постоянно проживать в г.Москва. Вышеуказанную квартиру он стал сдавать в аренду. На протяжении нескольких лет, у него были постоянные арендаторы. Весной 2018 г. они выбыли из квартиры. После чего в августе того же года туда заселился новый арендатор Иванов Станислав Александрович. Они договорились, что Иванов будет проживать до весны 2019 года, делать ремонт в квартире, оплачивать коммунальные платежи, в счет арендных платежей. Договор не составляли. 28.12.2018г. из ТСЖ «Костер» обслуживающий <адрес> в <адрес> ему поступила информация о том, что квартира уже два раза была продана за последний месяц. В режиме онлайн на портале Росреестра он сделал запрос о переходе права собственности на его квартиру и получил справку, в которой значилось, что 28.11.2018г. зарегистрировано право собственности на его квартиру на имя Иванова Станислава Александровича, а 11.12.2018г. зарегистрировано право собственности на имя Сенько Елены Николаевны. Первым правообладателем стал его квартирант Иванов Станислав Александрович. Имя Сенько Елены Николаевны ему не знакомо. Продавать квартиру он не собирался, доверенностей на отчуждение квартиры он никому не давал, паспорт гражданина РФ не терял, не менял и т.д. Ни какие договоры не подписывал. В регистрирующие органы не обращался. В г.Хабаровске последний раз был примерно в 2012 году. Во время совершения сделки купли-продажи от 16 ноября 2018 года между Ланиным А.О. и Ивановым С.А. находился в г.Москва, что подтверждается справкой с места работы. Он обратился в органы полиции с заявлением о совершенном в отношении его преступлении. По результатам проверки 28 января 2019 года было возбуждено уголовное дело по признакам преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ. Следователем было установлено, что в отношении собственника <адрес> в <адрес> Ланина А.О. совершено незаконное действие, из корыстных побуждений, путем обмана, направленное на приобретение права на чужое имущество в особо крупном размере, чем лишило законного собственника права на указанное жилое помещение, и он был признан пострадавшим. В квартире до сегодняшнего момента находятся его личные вещи, а именно мебель, бытовая техника, сантехника. Его представители, с момента как он узнал о совершенном в отношении него преступлении, все это время посещают квартиру на ул. Слободской и установили, что Сенько Е.Н. до сегодняшнего дня не приняла «купленную» недвижимость, а в ней проживает И Роман Убонович, 1987 года рождения, которому в начале декабря эту квартиру сдал Иванов С.А. Со слов И Романа Убоновича Сенько Е.Н. появилась в квартире как собственник только в конце января 2019 г, после подачи им заявления в полицию и стала требовать от него освободить квартиру. К этому моменту у нас с И Романом Убоновичем была достигнута договоренность о том, что он будет проживать в его квартире, пока идут разбирательства, следить за ее санитарным и техническим состоянием, пользоваться его личным имуществом (мебелью и бытовой техникой) и оплачивать коммунальные платежи. Сенько Е.Н. коммунальные платежи не оплачивает. Просит признать сделку купли - продажи от 16 ноября 2018 года, послужившей основанием для регистрации права собственности на <адрес>. 19 <адрес> за Ивановым Станиславом Александровичем (запись регистрации № от 28.11.2018 года) недействительной. Обязать органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на <адрес>. 19 <адрес> на имя Иванова Станислава Александровича № от 28.11.2018. Признать сделку купли - продажи от 30 ноября 2018 г., послужившей основанием для регистрации права собственности на <адрес>. 19 <адрес> за Сенько Еленой Николаевной (запись регистрации ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ) недействительной. Обязать органы Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю аннулировать запись о государственной регистрации права собственности на <адрес>. 19 <адрес> на имя Сенько Елены Николаевны запись регистрации № от ДД.ММ.ГГГГ. Восстановить в праве собственности истца на <адрес>. 19 <адрес> с 24.10.2003г. с записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним. Взыскать гос.пошлину.

В судебное заседание истец не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Представитель истца Дегтярев С.Г. в судебном заседании поддержал заявленные требования в полном объеме, просил их удовлетворить. Доводы указанные в иске поддержал. Пояснил, что в настоящее время квартира так и находится в собственности Сенько Е.Н.. Просил удовлетворить заявленные требования полностью.

Ответчик Иванов С.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. Как следует из постановления следователя по ОВД отдела СЧ СУ УМВД России по г.Хабаровску от 28.04.2019г. Иванов С.А. находится в розыске по уголовному делу, возбужденного по признакам преступления, предусмотренного ч.4 ст. 159 УК РФ.

Ответчик Сенько Е.Н. в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения данного дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Сенько Е.Н. – Константинов К.В. в судебном заседании возражал относительно удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на доводы указанные в возражении на исковое заявление, просил в удовлетворении иска отказать, так как считает, что Сенько Е.Н. является добросовестным приобретателем.

Представитель третьего лица Управление федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, предоставили отзыв на иск, в котором просят рассмотреть данное дело без их участия.

Третье лицо Сенько О.С. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения данного дела был уведомлен надлежащим образом.

Третье лицо Ерина Е.Р. в судебном заседании пояснила, что она являлась женой Иванова С.А. Ей известно было, что он снимал квартиру у знакомого Ланина А.О., но в квартире не проживал. В последствии она давала согласие у нотариуса на продажу квартиры по <адрес>. Так как Иванов С.А. брал деньги в займ и у нее и у Сенько Е.Н., поэтому квартиру Ланина – Иванов заложил. В настоящее время Иванов С.А. числится в розыске.

Суд находит возможным, рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, третье лицо, исследовав материалы дела, находит исковые требования истца подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно части 1 и части 2 статьи 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии со ст. 154 ГК РФ, сделки могут быть двух-или многосторонними (договоры) и односторонними (п.1). Односторонней считается сделка, для совершения которой в соответствии с законом, иными правовыми актами или соглашением сторон необходимо и достаточно выражения воли одной стороны (п. 2) Для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка) (п. 3).

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения; Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно; При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании установлено, что Ланин А.О. являлся собственником квартиры расположенной по адресу: <адрес> 24.10.2003г..

Согласно пояснениям истца, данных им в судебном заседании, Ланин А.О. ни кому не продавал квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, была продана без его на то согласия Иванову С.А., который в свою очередь продал Сенько Е.Н..

Данный довод подтверждается представленными суду выпиской из ЕГРП, договорами купли-продажи.

С учетом того, что в ходе рассмотрения настоящего дела возник вопрос относительно подлинности имеющейся на спорном договоре купли-продажи и в заявлении подписи Ланина А.О., выяснить который без специальных познаний специалиста было бы не возможно, судом с согласия сторон, в соответствии со ст. 79 ГПК РФ была назначена почерковедческая экспертиза, на разрешение которой был поставлен вопрос: выполнены ли подпись в договоре купли-продажи <адрес> от 16.11.2018г., а также подпись в п.18 заявления поданного в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю Ланиным Александром Олеговичем или иным лицом?

Согласно заключению эксперта № от 29.04.2019г. ФБУ «Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» следует, что подписи от имени Ланина А.О., расположенные в нижней левой части в строке «18 /подпись/А.О.Лании» на обратной стороне листа заявления от 16.11.2018 в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому фаю и в верхней левой части в строке «Продавец» на обратной стороне первого листа договора купли-продажи от 16.11.2018, заключенного между Ланиным А.О. и Ивановым С.А., выполнены не самим Ланиным Александром Олеговичем, а другим лицом (лицами) под влиянием «сбивающих» факторов, связанных с выполнением неподлинных подписей.

Согласно ч. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 2 ст. 8.1. Гражданского кодекса РФ, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствий, недействительности сделки не предусмотрены законом.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ). В соответствии с п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Частью 1 ст. 550 Гражданского кодекса РФ установлено, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса РФ).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ч. 2 ст. 550 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии с частью 1 статьи 160 Гражданского кодекса РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Согласно части 2 статьи 34 Гражданского кодекса РФ договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

По смыслу положений п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса РФ письменная форма договора предполагает наличие в нем подписей сторон.

Из материалов дела следует, что Ланин А.О. и Иванов С.А. 16.11.2018 года заключили договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно проведенной почерковедческой экспертизе заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ФБУ «Дальневосточный региональный центр судебной экспертизы Министерства юстиции РФ» подпись от имени Ланина А.О. выполнена не истцом, а другим лицом.

28.04.2019 года следователем по ОВД отдела СЧ СУ УМВД России по г.Хабаровску возбуждено уголовное дело по признакам состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ, производство по которому приостановлено в связи с тем, что подозреваемый или обвиняемый скрылся от следствия либо место его нахождения не установлено по иным причинам.

Обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец указал на то, что согласия на заключение договора купли-продажи последний не давал, деньги за спорную квартиру не получал, договор купли-продажи не подписывал.

Оценив доводы сторон, исследовав заключение эксперта, проанализировав обстоятельства оформления сделки, а также поведение сторон сделки после ее совершения, суд приходит к выводу о том, что квартира выбыла из владения истца помимо его воли.

Кроме того, 30.11.2018 года Иванов С.А. продал квартиру по договору купли-продажи Сенько Е.Н., право собственности на указанную квартиру за Сенько Е.Н. зарегистрировано в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

На основании установленного Конституционным Судом Российской Федерации конституционно-правового смысла положений пунктов 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, исковые требования с использованием правового механизма, установленного пунктами 1 и 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации могут быть удовлетворены только в том случае, если при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель Сенько Е.Н. является недобросовестным приобретателем.

Вместе с тем, суд полагает, что в данном случае отсутствуют основания для признания ответчика добросовестным приобретателем: из текста договора усматривается, что объект принадлежит продавцу Иванову С.А. на основании договора купли-продажи от 16.11.2018 года, тогда как Сенько Е.Н.заключает договор уже через двенадцать дней – 30.12.2018 года, не задаваясь вопросом, почему в такой короткий срок с момента приобретения квартиры, она продается; изложенное явно указывало на сомнительность заключения данной сделки поэтому Сенько Е.Н. должна была проявить определенную осмотрительность при ее заключении, что ей не было сделано.

      Кроме того, то обстоятельство, что спорное имущество зарегистрировано за ответчиком в установленном порядке, решающего значения для рассмотрения настоящего спора не имеет.

В связи с изложенным, ссылка представителя ответчика Сенько Е.Н. на добросовестность действий Сенько Е.Н., являющихся препятствием для признания сделки недействительной, не может быть признана убедительной и соответствующей обстоятельствам дела.

          С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры от 16.11.2018 года, заключенный между Ланиным А.О. и Ивановым В.А., не соответствует требованиям закона, поскольку не подписан уполномоченным лицом и является недействительным, не соответствующим требованиям ст. 218, 420, 549, 550, 434, 160 Гражданского кодекса РФ. Поскольку воля истца не была выражена в установленном порядке, данный договор является ничтожным. В силу своей ничтожности договор не влечет юридических последствий в виде перехода права собственности на спорную квартиру к Иванову С.А., вследствие чего последний не вправе был распоряжаться квартирой.

          Поскольку спорная квартира приобретена Сенько Е.Н. у лица, которое не имело права ее отчуждать, то есть у Иванова С.А., так как квартира выбыла из владения собственника Ланина А.О. помимо его воли, то последующий договор купли-продажи от 30.11.2018 года, заключенный между Ивановым С.А. и Сенько Е.Н., является недействительным. Эти сделки ничтожны в силу закона, независимо от признания ее таковой судом, в силу ст. ст. 166, 168 Гражданского кодекса РФ.

          Поскольку сделки в отношении квартиры являются ничтожными, недействительными, не порождающими последствия в виде возникновения прав собственности у иных лиц, кроме Ланина А.О., следует вывод, что сделка по купле-продаже квартиры между Ивановым С.А. и Сенько Е.Н. не состоялась, право собственности у Сенько Е.Н. не возникло.

Решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Иванова Станислава Александровича на жилое помещение -<адрес> в <адрес>; праве собственности Сенько Елены Николаевны на жилое помещение - <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>.

Доводы представителя ответчика Сенько Е.Н. – Константинова К.В. о том, что истцом заявлены не надлежащие требования, истец должен требовать об истребовании имущества из чужого незаконного владения, суд полагает доводы необоснованны, так как истец просит в настоящем иске признать все сделки недействительными и применить последствия недействительности сделок, это является правом истца. Как было указано в иске, новый собственник спорной квартиры Сенько Е.Н. не вселялась и не проживала в данной квартире. Никаких опровергающих доказательств суду не предоставлено.

    Разрешая требования истца о восстановлении в праве собственности на <адрес>. 19 <адрес> с 24.10.2003г. с записью регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним, суд считает, данные требования как излишне заявленными, так как при признании сделок недействительными, применяется последствия признания сделок недействительными. Данное решение суда является основанием для регистрации права собственности за истцом.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования Ланина Александра Олеговича - удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 16.11.2018г. заключенный между Ивановым Станиславом Александровичем и Ланиным Александром Олеговичем.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от 30.11.2018г. заключенный между Ивановым Станиславом Александровичем и Сенько Еленой Николаевной.

Решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о праве собственности Иванова Станислава Александровича на жилое помещение - <адрес> в <адрес>; праве собственности Сенько Елены Николаевны на жилое помещение - <адрес>, расположенную в <адрес> в <адрес>.

Решение может быть обжаловано в <адрес>вой суд в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения, через Индустриальный районный суд <адрес>.

Мотивированное решение изготовлено 01 июля 2019 года.

Судья                                                                                         Ю.Е.Жмайло