Решение по делу № 2-2488/2013 от 17.09.2013

                                                            Р Е Ш Е Н И Е

                                   Именем Российской Федерации

ДД.ММ.ГГГГ                                                       <адрес>

Видновский городской суд <адрес> в составе председательствующего федерального судьи Асташкиной О.Г., с участием адвоката Крылова И.Ю., при секретаре Мизгалевой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску Гейман И.М. к ОАО «Москапстрой-ТН», ООО «ОЛТЭР» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, признании недействительным дополнительного соглашения,

                                             У С Т А Н О В И Л:

Гейман И.М. обратилась в суд с иском к ОАО «Москапстрой-ТН», ООО «ОЛТЭР» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, признании недействительным дополнительного соглашения.

В судебном заседании представитель Гейман И.М. иск поддержал и пояснил, что истицей был заключен договор участия в долевом строительстве с ООО «ОЛТЭР». По условиям договора ООО «ОЛТЭР» обязался построить и передать потребителю жилое помещение в виде квартиры общей площадью по проекту 65,93 кв.м. с условным номером 3, расположенное на 5 этаже корпуса № многофункционального жилого комплекса по адресу: <адрес>, вл.40-44 на земельном участке с кадастровым номером №., а Гейман И.М. обязалась оплатить квартиру в размере 9 889 500 рублей. Также по условиям договора квартира должна была быть передана Гейман И.М. не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Истица свои обязательства исполнила в полном объеме. ООО «ОЛТЭР» до настоящего времени не получил разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, никаких предложений о продлении сроков передачи квартиры истице не направил. Истица, считая, что нарушены ее права потребителя, просит взыскать с ООО «ОЛТЭР» неустойку, исходя из положений Федерального закона РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в размере 1 283 657,1 руб. за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, всего за 236 дней. Также истица просит взыскать в ее пользу с ООО «ОЛТЭР» компенсацию морального вреда в сумме 500 000 рублей. Помимо нарушений прав истицы как потребителя, ответчиками нарушено ее право на получение квартиры в собственность. ДД.ММ.ГГГГ ООО «ОЛТЭР» и ОАО «Москапстрой-ТН» заключили дополнительное соглашение о передачи 227 квартир в строящемся объекте в залог как обеспечение исполнение обязательств ООО «ОЛТЭР» по договорам займа, заключенным с ОАО «Москаптсрой-ТН». В число указанных квартир попала и квартира истицы. Истица считает данное соглашение сделкой, совершенной в противоречии закона. Согласно ФЗ РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства объект долевого строительства не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита. Истица свое согласие о передачи квартиры в залог не давала, а ОАО «Москапстрой –ТН» банком не является.

Представитель ООО «ОЛТЭР» иск признал в части. Не отрицает, что застройщик нарушил права истицы как потребителя. Просит применить ст. 333 ГК РФ и снизить размер неустойки. Моральный вред считает истице причинен не был и она не представила тому доказательств. Дополнительное соглашение о залоге квартир в строящемся объекте по <адрес> в <адрес> заключено в обеспечение договоров займа и решения арбитражного суда о взыскании долгов по ним с ООО «ОЛТЭР». Первый договор участия в долевом строительстве был заключен 18 июля 201 года. Договоры участия в долевом строительстве все зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Иск в части оспаривания дополнительного соглашения о залоге ответчик признал.

Ответчик ОАО «Москапстрой-ТН» в судебное заседание не явился, о слушании дела извещен, об отложении дела не просил. Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Истица Гейман И.М. просит взыскать в соответствии с Законом РФ «О защите прав потребителей» и Федеральным законом РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» с ООО «ОЛТЭР» неустойку и компенсацию морального вреда за неисполнение своевременно обязательств по договору по передаче квартиры.

Судом установлено, что между Гейман И.М. и ООО «ОЛТЭР» был заключен договор участия в долевом строительстве № 4-5-3\МТ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.12-21).

По данному договору ООО «ОЛТЭР» обязалось, как застройщик, построить многоквартирный дом на земельном участке, расположенном по адресу: <адрес>, вл.40-44, кадастровый номер №, общей площадь. 30337 кв.м., и передать после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости корпус № в составе многофункционального жилого комплекса Гейман И.М. квартиру общей площадью по проекту 65,93 кв.м., имеющую условный номер 3 и расположенную на 5 этаже объекта недвижимости. Сроком ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию является ДД.ММ.ГГГГ. Гейман И.М. обязалась оплатить застройщику не позднее ДД.ММ.ГГГГ 9 889 500 рублей.

Нейман И.М. свои обязательства исполнила в полном объеме, что подтверждено платежными поручениями (л.д.23-27)

До настоящего времени ООО «ОЛТЭР» не получил разрешение на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, в очередной раз продлил разрешение на его строительство и квартиру Гейман И.М. не передал.

Доказательства, свидетельствующие об иной дате передачи Гейман И.М. квартиры, в материалы дела не представлены.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с п.1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

На основании ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободы в заключение договора. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

На отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, распространяются положения Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно ст. 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом.

Ст. 421 ГК РФ и ст.6 Федерального закона № 214-ФЗ, установлено, что в случае нарушения застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику квартиры, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка РФ, действующей на день исполнения обязательств, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотрена неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере.

На основании ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» за нарушение прав потребителей продавец (изготовитель, исполнитель) несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Согласно п.7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» необходимо иметь в виду, что по общему правилу бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере) (п.4 ст.13, п.5 ст. 14, п.6 ст. 28 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

На основании Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» установлено, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Поскольку ответственность за нарушение застройщиком предусмотренного договором срока передачи участнику квартиры предусмотрен Федеральным законом РФ №214-ФЗ, расчет неустойки суд производит согласно его положений о взыскании неустойки.

Ответчик не представил суду убедительных и достаточных доказательств надлежащего исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ в соответствии со ст. 56 и ст. 67 ГПК РФ.

При изложенных обстоятельствах ответчик должен уплатить Гейман И.М. неустойку. При этом суд исходит из цены договора 9 889 500 рублей, установленной договором участия в долевом строительстве №4-5-3\МТ, и срока неисполнения обязательств застройщиком, определенный истицей.

Размер неустойки составляет 9 889 500х8,25%:100:300х236 дней=1 283 657,1 руб.

Суд полагает возможным применить положения ст. 333 ГК РФ, поскольку размер неустойки несоразмерен последствиям нарушения обязательства, а также принципов разумности и справедливости. Срок задержки передачи квартиры ответчиком истцу сопряжен с организационными моментами, не зависящими от ответчик. Однако, при снижении размера неустойки, суд учитывает, что ответчик не предпринял мер к урегулированию спора и продлению срока передачи квартиры истице.

Гейман И.М. просит взыскать с ООО «ОЛТЭР» компенсацию морального вреда.

На основании п.45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей» установлено, что при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Суд считает, что в учетом требований разумности и справедливости, срока неисполнения ООО «ОЛТЭР» своих обязательств и объективных условий их неисполнения, размер компенсации морального вреда составляет 10 000 рублей.

Гейман И.М. просит признать недействительным дополнительное соглашение к договору залога имущественных прав б\н от ДД.ММ.ГГГГ, как несоответствующее требованиям закона.

Согласно данного соглашения квартира, подлежащая передаче в собственность Гейман И.М. по договору участия в долевом строительстве, заключенного с ООО «ОЛТЭР», была обременена залогом по обязательствам застройщика перед ОАО «Москапстрой-ТН».

    На основании статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

             Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

              В соответствии со ст. ст. 7,13 Федерального закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 настоящей статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 настоящего Федерального закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 настоящей статьи.

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

           После заключения договора участия в долевом строительстве Гейман И.М. получила право залога на приобретаемую квартиру. Ее согласие на передачу находящуюся у нее в залоге квартиру ООО «ОЛТЭР» не спрашивало.

            Судом установлено, что первый договор участия в долевом строительстве ООО «ОЛТЭР» заключило с ООО «ВЗЛЕТ» ДД.ММ.ГГГГ, т.е. до заключения оспариваемого дополнительного соглашения.

            ОАО «Москапстрой-ТН» кредитной организацией не является.

Таким образом, требование истицы о признании недействительным сделки обосновано и подлежит удовлетворению.

            При этом суд учитывает, что ООО «ОЛТЭР» исковые требования Гейман И.М. признало.

В соответствии с п.3 ст. 17 Закона РФ «О защите прав потребителей» истец освобожден от уплаты государственной пошлины, поэтому на основании ст.ст 98,100 ГПК РФ, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика.

Руководствуясь ст. ст. 194, 198 ГПК РФ, суд

                                                    Р Е Ш И Л:

Иск Гейман И.М. удовлетворить.

          Взыскать с ООО «ОЛТЭР» в пользу Гейман И.М. неустойку в сумме 1 000 000 рублей ( одного миллиона рублей) 00копеек.

          Взыскать с ООО «ОЛТЭР» компенсацию морального вреда в сумме 10 000 рублей (десяти тысяч рублей) 00 копеек

Взыскать с ООО «ОЛТЭР» в федеральный бюджет государственную пошлину в сумме 13 400 рублей ( тринадцати тысяч четырехсот рублей) 00 копеек.

Признать недействительным дополнительное соглашение к договору залога имущественных прав б\н от ДД.ММ.ГГГГ, заключенное ДД.ММ.ГГГГ Открытым акционерным обществом «Москапстрой-ТН» и Обществом с ограниченной ответственностью «ОЛТЭР».

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня вынесения судом решения в окончательной форме в Московский областной суд через Видновский городской суд.

            Судья                                                                                                       О. Г. Асташкина