Дело ***а-408/2020
22OS0***-35
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
ДД.ММ.ГГ город Барнаул
Алтайский краевой суд в составе:
председательствующего судьи Гончаровой Ю.В.,
при секретаре Кимяевой Н.Я.,
с участием представителей сторон <данные изъяты>
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению <данные изъяты> к Управлению имущественных отношений Алтайского края, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости,
у с т а н о в и л:
административный истец <данные изъяты> обратилось в Алтайский краевой суд с административным исковым заявлением к Правительству Алтайского края, Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Алтайскому краю об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном их рыночной стоимости размере.
Требования мотивированы тем, что указанным выше нежилым помещением административный истец владеет на праве собственности. Кадастровая стоимость данного объекта недвижимости, содержащаяся в Едином государственном реестре недвижимости, является завышенной, что подтверждается отчетом об оценке. Данное обстоятельство нарушает права административного истца как плательщика налога на имущество организаций, в связи с чем административный истец просит установить кадастровую стоимость нежилого помещения равной его рыночной стоимости.
С учетом положений ст.ст.41,47 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, Главы 25 указанного Кодекса, п.7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГ *** «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» судом к участию в деле в качестве административного ответчика привлечено Управление имущественных отношений Алтайского края, Правительство Алтайского края исключено из числа административных ответчиков, привлечено к участию в деле в качестве заинтересованного лица, администрация <адрес> Алтайского края исключено из числа лиц, участвующих в деле.
В судебном заседании представитель административного истца <данные изъяты> просила об удовлетворении заявленных требований в полном объеме. Пояснила, что оспариваемая кадастровая стоимость нежилого помещения является действующей, в связи с чем ее размер влияет на права и интересы собственника помещения, поскольку при оформлении сделок относительно этого недвижимого имущества услуги нотариуса по заверению таких сделок будут оплачиваться с учетом кадастровой стоимости. Кроме того, <данные изъяты> планирует продать данное помещение лицу, который желает, чтобы кадастровая стоимость соответствовала рыночной стоимости помещения, что будет влиять на налогообложения продавца и покупателя.
Представитель административного ответчика Управления имущественных отношений Алтайскому краю <данные изъяты> считала, что, поскольку спорный объект недвижимости не включен в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, права административного истца несоответствием кадастровой стоимости объекта его рыночной стоимости не нарушает права истца. Также отметила, что представленный административным истцом отчет о рыночной стоимости объектов недвижимости не отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности по доводам, изложенным в письменном отзыве на иск (л.д.176-182 т.1).
Административный ответчик Управление Росреестра по Алтайскому краю, заинтересованные лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Алтайскому краю, Правительство Алтайского края, надлежаще извещенные о дате и месте судебного разбирательства, в судебное заседание своих представителей не направили. При этом от филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Алтайскому краю до судебного заседания поступил письменный отзыв на иск (л.д.171-172 т.1).
В соответствии со ст.ст.150,247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.
Выслушав пояснения представителей сторон, допросив в качестве свидетеля оценщика <данные изъяты> изучив материалы дела, оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения административного искового заявления.
В соответствии с п.2 ст.3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для целей налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке.
Законом Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» в соответствии с главой 30 «Налог на имущество организаций» части второй Налогового кодекса Российской Федерации устанавливается и вводится в действие на территории Алтайского края налог на имущество организаций, обязательный к уплате на территории Алтайского края.
Закон Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***-ЗС «О налоге на имущество организаций на территории Алтайского края» определяет правовые основы применения на территории Алтайского края налога на имущество организаций (далее - налога) в части, отнесенной Налоговым кодексом Российской Федерации к ведению субъектов Российской Федерации.
Согласно ст.1 указанного закона Алтайского края налоговая база определяется как кадастровая стоимость имущества, утвержденная в установленном порядке, в отношении следующих видов недвижимого имущества, признаваемого объектом налогообложения, в том числе, административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них; нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания.
В силу п.3 ст.376 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база налога на имущество юридических лиц определяется налогоплательщиками самостоятельно в соответствии с настоящей главой.
В случае изменения кадастровой стоимости объекта налогообложения на основании установления его рыночной стоимости по решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости или решению суда сведения о кадастровой стоимости, установленной решением указанной комиссии или решением суда, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, учитываются при определении налоговой базы начиная с даты начала применения для целей налогообложения кадастровой стоимости, являющейся предметом оспаривания (п.2 ст.403 Налогового кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №334-ФЗ).
Судом установлено, что <данные изъяты> на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> площадью <данные изъяты>., с кадастровым номером *** (л.д.17-19 т.1).
Принадлежащее административному истцу нежилое помещение не включено в перечень объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, однако, как пояснила представитель административного истца, права <данные изъяты> - собственника нежилого помещения нарушены несоответствием кадастровой стоимости данного объекта недвижимости ее рыночной, в том числе и тем, что ему необходимо будет оплачивать услуги нотариуса, удостоверяющего сделки относительно объектов недвижимости, размер нотариального сбора зависит от кадастровой стоимости объекта. Кроме того, при продаже объекта на основании п.5 ст.217.1 Налогового кодекса Российской Федерации также учитывается кадастровая стоимость.
Таким образом, установление в отношении объекта недвижимости кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости имеет правовое значение для административного истца, в связи с чем доводы представителя Управления имущественных отношений об отсутствии заинтересованности в оспаривании кадастровой стоимости у административного истца не принимаются судом во внимание.
Результаты государственной кадастровой оценки объектов недвижимости утверждены приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ *** «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Алтайского края».
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГ кадастровая стоимость нежилого помещения с кадастровым номером *** составляет <данные изъяты>., дата определения кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ, дата внесения сведений в ЕГРН о кадастровой стоимости ДД.ММ.ГГ (л.д.20 т.1).
Исходя из положений п.7 ст.22 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является, в том числе, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
В подтверждение рыночной стоимости нежилого здания административным истцом представлен отчет об оценке ***, составленный ДД.ММ.ГГ оценщиком <данные изъяты> согласно которому рыночная стоимость по состоянию на ДД.ММ.ГГ вышеуказанного нежилого помещения составляет <данные изъяты>. (л.д.21-144 т.1).
Исследовав отчет об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности и может быть принят в качестве допустимого доказательства, подтверждающего достоверность указанной в нем итоговой величины рыночной стоимости нежилого здания.
Представленный в материалы дела отчет пронумерован постранично (за исключением некоторых страниц, на которых расположены расчетные таблицы), прошит, подписан оценщиком, скреплен печатью оценочной организации.
Из данного отчета следует, что оценщик провел анализ рынка и внешних факторов, влияющих на стоимость объектов оценки. При определении рыночной стоимости объектов недвижимости оценщик использовал сравнительный и доходный подходы как наиболее обеспеченные исходной информацией. При этом отчет содержит анализ рынка, ссылки на источники информации с приложением копий материалов и распечаток; описание последовательности определения стоимости объекта оценки. Оценщик сопоставил результаты, полученные по данным подходам и определил итоговую рыночную стоимость объекта оценки.
В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, что позволяет проверить применяемые оценщиком сведения.
В данном случае оценка рыночной стоимости произведена индивидуально для конкретного нежилого помещения в отличие от методов массовой оценки объектов недвижимости, поэтому может отличаться от кадастровой стоимости, утвержденной приказом Управления имущественных отношений Алтайского края от ДД.ММ.ГГ ***.
Отчет об оценке подготовлен оценщиком <данные изъяты> являющимся членом Ассоциации Саморегулируемой организации Ассоциация «Межрегиональный Союз Оценщиков», т.е. лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, имеющим необходимое образование. Документы, подтверждающие образование оценщика, страхование его ответственности и членство в некоммерческой организации оценщиков и экспертов, сдачу квалификационного экзамена по направлению оценочной деятельности «Оценка недвижимости» приложены к заключению.
Кроме того, в судебном заседании допрошенный в качестве свидетеля оценщик <данные изъяты> являющийся <данные изъяты> и участвовавший в исследовании рыночной стоимости вышеуказанных объектов недвижимости, подтвердил достоверность исследования, дал мотивированные возражения относительно указанных Управлением имущественных отношений Алтайского края замечаний к отчету. Пояснил, что отчет содержит анализ политической и социально-экономической обстановки в стране, регионе, а также в <адрес> Алтайского края, что отражено на страницах 35-40 отчета. При данном анализе оценщик использовал данные аналитического агентства «RidAnalitics», которые предоставляют данные по <адрес> за каждый квартал, а по региону <адрес> – по полугодиям (2-3 квартал года, 4-1 квартал года), именно поэтому при анализе данных по <адрес> применялись показатели с ДД.ММ.ГГ включительно. Оценщик при определении аналогов для сравнительного подхода руководствовался сегментом рынка, в который входит объект оценки, в данном случае – это объекты коммерческой недвижимости – офисные помещения, а также схожестью по остальным ценообразующим факторам. Поскольку абсолютно похожих объектов невозможно найти, оценщик применил соответствующие корректировки к объектам-аналогам, вся информация по которым содержится в отчете. Кроме того, <данные изъяты>. неоднократно исследовал помещения, которые были использованы им как аналоги, знает их местоположение, состояние. То обстоятельство, что для аналогов 1,2 в сравнительном подходе и для аналогов 1,3 в доходном подходе были применены корректировки в связи с расположением относительно линии застройки, оценщик объяснил тем, что выход из конкретных помещений расположен во двор здания, а не на улицу, что влияет на стоимость данных объектов. Кроме того, оценщиком по этому ценообразующему фактору применены повышающие корректировки для аналогов, что не повлекло уменьшение рыночной стоимости объекта оценки. Также не повлекло уменьшение рыночной стоимости учет оценщиком площади объектов недвижимости – аналогов *** и *** (в сравнительном подходе) – 74 и 387 кв.м. вместо 74,1 кв.м. и 387,4 кв.м. соответственно, поскольку стоимость одного квадратного метра предлагаемого к продаже помещения в связи с этим незначительно возросла.
Кроме того, оценщик также обосновал порядок определения ставки капитализации, отметил, что оценщик использовал при ее определении метод прямого сравнительного анализа продаж, в связи с чем нарушений требований ФСО *** не имеется.
Основания не доверять данным пояснениям <данные изъяты>. у суда отсутствуют, так как оценщик предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний. Кроме того, представитель Управления имущественных отношений Алтайского края пояснила, что допрос оценщика восполнил выявленную ими неясность в отчете о рыночной стоимости.
Также <данные изъяты> признал наличие обоснованных замечаний к отчету (наличие описок, отсутствие нумерации страниц, незаверенные копии документов, представленные заказчиком). Однако данные недостатки отчета не повлияли на расчеты оценщика и не привели к необоснованному уменьшению рыночной стоимости спорного объекта оценки.
Таким образом, указанные в возражениях Управления имущественных отношений Алтайского края доводы не являются основанием для отказа в удовлетворении административных исковых требований.
При этом суд принимает во внимание, что административными ответчиками и заинтересованными лицами доказательства иной рыночной стоимости нежилого здания суду не представлены.
Учитывая, что установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной имеет для административного истца правовое значение, суд удовлетворяет исковые требования <данные изъяты>
В связи с тем, что заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано <данные изъяты> ДД.ММ.ГГ, срок, предусмотренный ч.3 ст.245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, не пропущен.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
р е ш и л:
административное исковое заявление <данные изъяты> об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения равной его рыночной стоимости удовлетворить.
Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: <адрес>, площадью <данные изъяты>., по состоянию на ДД.ММ.ГГ в равном его рыночной стоимости размере - <данные изъяты>
Дата обращения с заявлением об изменении кадастровой стоимости нежилого помещения – ДД.ММ.ГГ.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по административным делам Пятого апелляционного суда общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения в мотивированном виде через Алтайский краевой суд.
Судья Ю.В.Гончарова
Мотивированное решение принято ДД.ММ.ГГ.