Решение по делу № 8Г-9304/2022 [88-10690/2022] от 06.05.2022

УИД 47RS0005-01-2020-000681-75

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

Дело № 88-10690/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Санкт-Петербург                            08 июня 2022 года

Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего:                   Александровой Ю.К.,

судей:                     Рогачевой В.В. и Нестеровой А.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по кассационной жалобе Ивановой Натальи Михайловны на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 05 апреля 2022 года по гражданскому делу №2-13/2021 по иску Ивановой Натальи Михайловны к обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кивеннапа» о расторжении договора, взыскании денежных средств и по встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Кивеннапа» к Ивановой Наталье Михайловне о взыскании задолженности.

Заслушав доклад судьи Третьего кассационного суда общей юрисдикции Рогачевой В.В., объяснения истицы Ивановой Н.М., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

установила:

Иванова Н.М. обратилась в суд с иском к ООО «Управляющая компания «Кивеннапа» и с учетом произведенных в ходе рассмотрения дела уточнений требований просила считать договор от 22.04.2017, заключенный между сторонами, утратившим силу с 17.06.2019, расторгнуть с 17.12.2019 договор возмездного оказания услуг по комплексному обслуживанию жилого комплекса от 17.06.2019, обязать ответчика оформить расторжение договора от 17.06.2019, представив истице подписанный и скрепленный круглой печатью акт о расторжения договора и бухгалтерскую сверку об отсутствии задолженности, обязать ответчика закрыть все лицевые счета, связанные с данным договором, на ее имя или адрес ее дома, если таковые были открыты; признать действия ООО «УК «Кивеннапа» по выставлению квитанций (счет-извещений) неправомерными, взыскать с ответчика излишне уплаченные денежные средства по договору возмездного оказания услуг по комплексному обслуживанию жилого комплекса от 17.06.2019 по статье «Комплексное обслуживание территории» за период июль-декабрь 2019 года в размере 26.565 руб. из расчета: 4.427,50 руб. х 6 месяцев (июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года).

В обоснование своих требований истица указала, что с 2014 года является собственником земельного участка площадью 585 кв.м., находящегося в поселении Первомайское, в частном секторе, и собственником 1/3 индивидуального двухэтажного жилого дома. На момент заселения ресурсоснабжающие организации не заключали прямые договоры с жителями микрорайона, в связи с чем в 2014 году ею был заключен договор управления с ООО «Управляющая Компания «Кивеннапа». 22 апреля 2017 года такой договор был перезаключен. В начале июня 2019 года ответчик уведомил истицу о том, что действующий договор от 22.04.2017 «утратил силу». Поскольку предложенный ответчиком новый договор ущемляет права истицы, ответчику было направлено уведомление о расторжении договора в досудебном порядке.

ООО «УК «Кивеннапа» предъявило встречный иск к Ивановой Н.М. о взыскании денежных средств в счет оплаты оказанных ей по договору от 17.06.2019 услуг за период с 01.01.2020 по 31.10.2020 в размере 50.490 руб. 70 коп.

Решением Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 января 2021 года договор возмездного оказания услуг по комплексному обслуживанию жилого комплекса от 17.06.2019 признан расторгнутым с 17.12.2019.

Действия ООО «УК «Кивеннапа» по выставлению квитанций (счет-извещений) признаны неправомерными.

С ООО «УК «Кивеннапа» взысканы излишне уплаченные денежные средства по договору возмездного оказания услуг по комплексному обслуживанию жилого комплекса от 17.06.2019 по статье «Комплексное обслуживание территории» за период июль-декабрь 2019 года в размере 26.565 руб.

В удовлетворении встречного иска ООО «УК «Кивеннапа» отказано.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 05 апреля 2022 года решение Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 января 2021 года отменено.

В удовлетворении иска Ивановой Н.М. отказано.

С Ивановой Н.М. в пользу ООО «УК «Кивеннапа» взыскана задолженность за период с 01.01.2020 по 31.10.2020 в размере 47.275 руб. Во взыскании задолженности за электроэнергию ООО «УК «Кивеннапа» отказано.

В кассационной жалобе, направленной по почте 11 апреля 2022 года и поступившей с делом в Третий кассационный суд общей юрисдикции 06 мая 2022 года, истица Иванова Н.М. просит об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 5 апреля 2022 года, с оставлением в силе решения Выборгского городского суда Ленинградской области от 28 января 2021 года.

В возражениях на кассационную жалобу ответчик ООО «Управляющая компания «Кивеннапа» просит оставить обжалуемое апелляционное определение без изменения.

Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителя ответчика ООО «Управляющая компания «Кивеннапа» и представителей третьих лиц ООО «ЛАД» и Комитета по тарифам и ценовой политике Ленинградской области, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания.

В соответствии с ч.1 ст.379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Доводы кассационной жалобы, содержание апелляционного определения и материалы дела о таких нарушениях не свидетельствуют.

Судом апелляционной инстанции правильно применены нормы материального права, определены и на основе надлежащей оценки доказательств установлены обстоятельства, имеющие юридическое значение, исходя из которых сделаны правильные выводы по существу спора.

Как установлено судами и следует из материалов дела, Иванова Н.М. является собственником земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под блок-секцию жилого дома, общей площадью 585 кв.м. и расположенной на нем блок-секции индивидуального двухэтажного жилого дома общей площадью 126,5 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>.

Блок-секция представляет собой жилой дом для проживания одной семьи, высотой не более 3-х этажей (2 этажа), имеющий общую стену без проемов с другим блоком и отдельным выходом на территорию.

Принадлежащие истице земельный участок и жилое помещение расположены в жилом комплексе «Кивеннапа-Север», который представляет собой обособленную совокупность объектов недвижимого имущества, состоящую из жилых помещений, а также объектов, предназначенных для их обслуживания.

Решением общего собрания собственников жилых помещений ЖК «Кивеннапа-Север» от 14.12.2012 выбран способ управления общим имуществом комплекса – управление управляющей компанией, в качестве которой избрано ООО «УК «Кивеннапа».

22 апреля 2017 года истица заключила с ООО «УК «Кивеннапа» договор оказания услуг в ЖК «Кивеннапа-Север» №1528УК, по условиям которого общество обязалось предоставлять собственнику жилого помещения коммунальные услуги, обслуживание территории благоустройства, содержание и текущий ремонт внутрипоселковых общественных и инфраструктурных объектов, вывоз ТБО, организация контрольно-пропускной системы, диспетчерской службы, обслуживание дорог. Тарифы установлены в соответствии с приложением № 1 к договору оказания услуг от 19.04.2017.

17 июня 2019 года между истицей и ООО «УК «Кивеннапа» в порядке п.3 ст.438 ГК РФ заключен договор оказания услуг» №101, по условиям которого исполнитель (ООО «УК «Кивеннапа») принял на себя обязательства предоставлять собственнику услуги по комплексному обслуживанию жилого комплекса, а также по оказанию дополнительных услуг согласно прейскуранту исполнителя, а собственник обязался принимать и оплачивать предоставляемые исполнителем услуги.

В приложение №1 к договору от 17.06.2019 содержится перечень услуг и работ по комплексному обслуживанию жилого комплекса, в том числе, обслуживание улично-дорожной сети, тротуаров в размере 300 руб. с домовладения, обслуживание территории мест общего пользования в размере 35 руб./кв. метр.

17 декабря 2019 года ответчиком получено направленное истицей по почте 07.12.2019 уведомление о расторжении договора оказания услуг от 17.06.2019 в одностороннем порядке.

Разрешая спор, суд первой инстанции руководствовался ст.ст. 450, 779, 781, 782 ГК РФ, ст. 32 Закона РФ «О защите прав потребителей» и исходил из того, что заказчик вправе отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов, в связи с чем заключенный между сторонами договор от 17.06.2019 считается расторгнутым с 17.12.2019.

В связи с односторонним отказом истицы от договора являются неправомерными действия ООО «УК «Кивеннапа» по выставлению ей квитанций (счет-извещений).

С ООО «УК «Кивеннапа» в пользу истицы взысканы излишне уплаченные последней денежные средства по договору возмездного оказания услуг по комплексному обслуживанию жилого комплекса от 17.06.2019 по статье «Комплексное обслуживание территории» за период июль-декабрь 2019 года в размере 26.565 руб.

В связи с удовлетворением основного иска в удовлетворении встречного иска ООО «УК «Кивеннапа» отказано.

Суд апелляционной инстанции с такими выводами суда первой инстанции не согласился.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая по делу новое решение об отказе в удовлетворении основного иска и частичном удовлетворении встречного, суд апелляционной инстанции исходил из того, что принадлежащая Ивановой Н.М. блок-секция жилого дома и земельный участок расположены в составе жилого комплекса «Кивеннапа-Север» и их использование невозможно без использования мест общего пользования данного жилого комплекса (контрольно-пропускного пункта, дорог, освещения и т.п.); часть общего имущества жилого комплекса не может быть выделена отдельно для обслуживания одной блок-секции, поскольку объекты инфраструктуры предназначены для обслуживания всего жилого комплекса.

Отказавшись от договора от 17.06.2019, Иванова Н.М. вне зависимости от своего желания, проживая в принадлежащем ей жилом помещении, продолжит пользоваться имуществом жилого комплекса, получая от ответчика услуги по обслуживанию данного имущества и не оплачивая их, учитывая, что объекты инфраструктуры переданы в аренду ООО «УК Кивеннапа».

Следовательно, в связи с таким отказом не будет достигнута цель расторжения договора - прекращение правоотношений, что противоречит требованиям ст.453 ГК РФ и предусмотренным ст.ст. 450, 450.1 ГК РФ требованиям разумности и добросовестности при осуществлении прав при расторжении договора.

Поскольку Иванова Н.М. акцептовала договор от 17.06.2019 №101, согласилась с его условиями, тарифами, оплачивала предоставляемые услуги в течение шести месяцев, данный договор считается заключенным на согласованных сторонами условиях и оснований для удовлетворения требований Ивановой Н.М. о признании действий ответчика по выставлению счетов неправомерными и взыскании с ответчика внесенных истицей сумм по статье «Комплексное обслуживание территории» за период июль-декабрь 2019 г. в размере 26.565 руб. в качестве излишне уплаченных, не имеется.

По условиям договора от 17.06.2019 Ивановой Н.М. с 01.07.2019 предоставляются услуги по комплексному обслуживанию жилого комплекса стоимостью 4.427,50 руб. (35 руб. с кв.м. при площади блок-секции 126,5 кв.м) и обслуживанию улично-дорожной сети стоимостью 300 руб. с домовладения. Поскольку Иванова Н.М. за период с 01.01.2020 по 31.10.2020 оплату не производила, то с неё в пользу ООО «УК «Кивеннапа» подлежит взысканию задолженность в сумме 47.275 руб. (4.727,5 руб. * 10 мес.)

Оснований для взыскания с истицы в пользу ответчика 3.215 руб. 70 коп. за электроэнергию суд апелляционной инстанции не усмотрел, поскольку договором от 17.06.2019 такие платежи не предусмотрены и доказательств потребления истицей соответствующих оказываемых им услуг ответчиком не представлено.

Суд кассационной инстанции соответствующие выводы суда апелляционной инстанции считает правильными.

Все обстоятельства, на которые ссылались стороны в обоснование своих требований и возражений, получили соответствующую правовую оценку суда апелляционной инстанции исходя из положений подлежащего применению к отношениям сторон законодательства.

Доводы кассационной жалобы истицы сводятся к наличию у неё права на односторонний отказ от договора от 17.06.2019.

Однако такие доводы не могут быть признаны обоснованными.

В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с п.п. 1, 2, 4 ст.450.1 ГК РФ предоставленное настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором право на односторонний отказ от договора (исполнения договора) (статья 310) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

В случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.

Сторона, которой настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором предоставлено право на отказ от договора (исполнения договора), должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

При расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства (п.1 ст. 453 ГК РФ).

Судами установлено, что жилое помещение, принадлежащее Ивановой Н.М., является блок-секцией, расположено в жилом комплексе «Кивеннапа-Север», который представляет собой обособленную совокупность объектов недвижимого имущества, состоящую из дорог, жилых объектов, предназначенных для проживания, и нежилых объектов, предназначенных для их обслуживания.

По условиям договора от 17.06.2019 ООО «УК Кивеннапа» предоставляет услуги и работы в целях создания комфортных, благоприятных и безопасных условий проживания собственников и членов их семей в жилом комплексе, а именно:

- обеспечение свободного прохода к земельным участкам собственников жилых домов; обеспечение свободного проезда на территорию общего пользования специальной техники (коммунальные машины, вывоз мусора, погрузчик, грейдер, самосвал и т.п.), уборка снега с основных проездов (не включая выезда с прилегающей территории собственников. механизированная уборка внутриквартальных проездов от снега, уборка пешеходных дорожек от снега и льда, сдвигание снега и льда, посыпка убираемой территории антигололедными реагентами, вывоз снега, ямочный ремонт холодным асфальтом, на грунтовых дорогах - подсыпь щебеночно-песчаной смеси, грейдеровка, выравнивание верхнего слоя дорожного плотна;

- протирка указателей и дорожных знаков, включая их замену и ремонт, адресных табличек, окрашивание и протирка информационных стендов, санитарное обслуживание территории, обслуживание ливневой канализации, поэтапная установка новых решеток, уборка территории общего пользования, сбор мусора, оставленного в непредназначенных для этого местах, обслуживание пожарных гидрантов, покос травы, стрижка газонов, высадка газонов, сбор сухой травы и опавших листьев, высаживание цветов, кустарников, плодоносных деревьев, окраска урн, скамеек, малых архитектурных форм, подметание территории, очистка газонов от мусора и листвы, поливка водой твердых покрытий проездов, зеленых насаждений, клумб, поэтапная накопительная установка урн для сбора собачьих экскрементов с регулярным дооснащением пакетами для утилизации, установка лежачих полицейских, поэтапное общее благоустройство территории, включая ее оснащение пешеходными дорожками, скамейками, беседками, зонами отдыха;

- уборка снега со спортивного покрытия, посыпка спортивного покрытия безопасными экологичными антигололедными реагентами, расчистка качелей, турников и малых архитектурных форм от снега, стрижка газона, стрижка травы, вывоз сухой травы, протирка качелей, турников и малых архитектурных форм антибактериальным раствором, засыпка речного песка в песочницу, смазка качелей, пружин игровых машинок и пр. оборудования игрового комплекса, замена ламп освещения детской площадки, опустошение мусорной урны, протирка спиртовыми растворами объектива камеры видеонаблюдения за детской площадкой, подкрашивание качелей, турников, малых архитектурных форм, ремонт и модернизация оборудования игрового комплекса, формирование фонда на модернизацию и дооснащение детской площадки и игрового комплекса, организация досуговых мероприятий для детей (аниматоры, батуты и др. аттракционы, приуроченные к праздникам - День защиты детей, Масленица, новы год и т.п.;

- дезинфекция и дезинсекция, дератизация, зачистка контейнерных площадок и подъездов к ним от просыпавшегося мусора, вывоз строительного и иного негабаритного мусора; вывоз мусора, выгрузка из контейнеров, загрузка в спецтранспорт, транспортировка, размещение урн для сбора специального мусора;

- подготовка справок формы 7 (характеристика жилого помещения), формы 9 (о регистрации) для выдачи населению, оформление документов для регистрации/снятия с регистрации по месту жительства, по месту пребывания граждан РФ (взрослых и детей до 14 лет) для передачи в органы регистрационного учет, ведение первичных документов регистрационного учета граждан РФ - оформление поквартирных карточек ф. 10 по каждому домовладению/квартире и регистрационных карточек ф.9 по каждому зарегистрированному по месту жительства или месту пребывания гражданину, в соответствии с требованиями нормативных и иных законодательных документов, обеспечение сохранности и достоверности сведений картотеки паспортного учета, подготовка статистической информации для органов местного самоуправления, осуществление контроля соблюдения паспортного режима гражданами, своевременное взаимодействие по всем возникающим вопросам с ОУФМС России в процессе исполнения должностных обязанностей;

- организация приема населения в офисе управляющей компании с зоной ожидания в количестве не менее, чем 20 часов в неделю, прием населения руководителем организации по любым вопросам не реже, чем 1 раз в месяц, прием населения юристом организации по любым вопросам не реже, чем 1 раз в месяц, прием, регистрация и рассмотрение обращений граждан, ведение лицевых счетов собственников, осуществление начислений, приобретение, отладка, внедрение, поддержание программного обеспечения, направленного на удаленное взаимодействие жителей с управляющей компанией через сеть интернет, разработка и поддержание сайта управляющей компании, информационной странички в социальных сетях;

- круглосуточный прием и регистрация вызовов от жителей, коммунальных служб, аварийных служб, организация их выполнения, фиксация отчетов о выполнении заявки, оперативное направление специалистов для разрешения аварийной заявки;

- организация работы контрольно-пропускного пункта, организация пропускного режим на территории коттеджного поселка, учет въезжающего и выезжающего транспорта, ведение реестра приезжающих гостей, такси, доставок из магазинов и пр., программирование карт доступа для жителей, оперативное реагирование на заявки собственников о нарушении общественного порядка, при необходимости - вызов правоохранительных органов, видеонаблюдение за общественными зонами, обслуживание технических средств обеспечения безопасности, обслуживание и текущий ремонт шлагбаумов, видеокамер и иного оборудования, формирование фонда на установку целостного периметра поселка, дополнительных контрольнопропускных пунктов, модернизация оборудования.

Признавая неправомерным отказ Ивановой Н.М. от данного договора, судом апелляционной инстанции принято во внимание, что принадлежащая истице блок-секция жилого дома расположена в составе жилого комплекса «Кивеннапа-Север» и её использование невозможно без использования мест общего пользования данного жилого комплекса (контрольно-пропускного пункта, дорог, освещения и т.п.); часть общего имущества жилого комплекса не может быть выделена отдельно для обслуживания одной блок-секции, поскольку объекты инфраструктуры предназначены для обслуживания всего жилого комплекса.

Отказавшись от договора от 17.06.2019, Иванова Н.М. вне зависимости от того, хочет она этого или нет, проживая в принадлежащем ей жилом помещении, продолжит пользоваться общим имуществом жилого комплекса, получая от ответчика услуги по обслуживанию данного имущества и не оплачивая их.

Нельзя не согласиться и с выводом суда апелляционной инстанции о том, что в связи с отказом истицы от договора не будет достигнута цель расторжения договора – прекращение правоотношений, что противоречит требованиям ст.453 ГК РФ и предусмотренным ст.ст. 450, 450.1 ГК РФ требованиям разумности и добросовестности при осуществлении прав при расторжении договора.

Постановлением Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 №55-П «По делу о проверке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой» указано на различие правовой конструкции регулирования правоотношений по обслуживанию общего имущества многоквартирного дома и жилищно-земельного комплекса.

Вместе с тем, как указал Конституционный Суд РФ в данном постановлении, действующее законодательство, не устанавливая правового статуса комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой, не регламентирует состав и правовой режим имущества общего пользования в этих комплексах, а равно не регулирует отношения по управлению этим имуществом и его содержанию. Обычно к такого рода имуществу на практике относятся земельные участки общего пользования конкретного жилищно-земельного комплекса, а также возводимые (приобретаемые) для обслуживания домов, участков и всего комплекса объекты инфраструктуры.

Хотя имущество общего пользования в таких комплексах и может принадлежать на праве частной собственности определенному лицу (зачастую застройщику либо аффилированному с ним лицу или лицам), фактически же оно используется не только в интересах этого лица, но и в интересах собственников входящих в состав комплекса участков и домов, а также других проживающих там граждан. При этом сам по себе факт приобретения права собственности на земельный участок (с расположенным на нем жилым домом или без такового) в жилищно-земельном комплексе, безусловно, не влечет возникновения у приобретателя какой-либо доли в праве собственности на имущество общего пользования в данном комплексе, что само по себе исключает и возможность установить (в системе действующего правового регулирования - кроме как посредством гражданско-правовых договоров) в отношении указанного имущества правовой режим имущества, принадлежащего собственникам соответствующих участков и домов на праве общей долевой собственности.

Однако имущество общего пользования в комплексах индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой обладает - в сравнении с общим имуществом в многоквартирном доме - принципиально иными характеристиками, важнейшей из которых является пространственная обособленность объектов общего пользования от жилых домов (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 10 ноября 2016 года № 23-П). Данная особенность - наряду с отсутствием основанного на указании закона права общей долевой собственности на эти объекты у собственников участков и домов в такого рода комплексах - предопределила отсутствие в законодательстве универсальной модели правового регулирования, которая полностью опиралась бы на правовой режим общего имущества в многоквартирном доме и распространяла свое действие на отношения, связанные с имуществом общего пользования в жилищно-земельных комплексах.

Вместе с тем при решении вопроса о распределении расходов на его содержание, несомненно, следует учитывать, что возложение обязанности по участию в соответствующих расходах не только на собственника имущества общего пользования, но и на лиц, являющихся собственниками земельных участков и жилых домов в такого рода комплексах, - притом что они имеют возможность пользоваться данным имуществом и, будучи заинтересованными в максимально комфортных условиях проживания, нуждаются в поддержании его в надлежащем санитарном и техническом состоянии - не может само по себе рассматриваться как не согласующееся с конституционными предписаниями.

При этом правовое регулирование, опосредующее исполнение названной обязанности, должно в силу статей 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 75.1 Конституции Российской Федерации обеспечивать справедливый баланс, с одной стороны, интересов лиц, являющихся собственниками имущества общего пользования и понесших расходы на его создание (приобретение) и содержание, а с другой стороны, интересов собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые могут пользоваться указанным имуществом и получать от этого полезный эффект. Подобный баланс предполагает, что при определении размера соответствующих расходов должны соблюдаться требования разумности и обоснованности, а собственникам участков и домов предоставлено не только номинальное право участвовать в принятии решений, касающихся управления имуществом общего пользования и его содержания (включая установление правил определения и изменения платы за управление данным имуществом и его содержание), но и реальная возможность формировать свою общую волю, в частности, за счет справедливого (с учетом известных жилищному законодательству гарантий) порядка созыва собрания указанных лиц, его организации и принятия им решений.

В силу этого одной из применяемых на практике форм принятия собственниками земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах коллективных решений по вопросам, касающимся имущества общего пользования, выступает общее собрание этих собственников, которое - по инициативе либо с согласия собственника имущества общего пользования или управляющей организации, связанной с ним договорными отношениями, - решает в том числе вопросы о выборе способа управления имуществом общего пользования, о размере и порядке распределения расходов на его содержание и пр. (в частности, как это и имело место в деле Т.С. Малковой).

В соответствии со статьей 181.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила его главы 9.1 о решениях собраний применяются к различным решениям гражданско-правового сообщества постольку, поскольку законом или в установленном им порядке не предусмотрено иное; решение собрания, с которым закон связывает гражданско-правовые последствия, порождает правовые последствия, на которые решение направлено, для всех лиц, имевших право участвовать в собрании, а также для иных лиц, если это установлено законом или вытекает из существа отношений.

Вместе с тем действующее законодательство не содержит подобного рода указания применительно к решениям общего собрания собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе. В силу этого отсутствуют и прямые правовые основания для отнесения данного общего собрания к тем гражданско-правовым сообществам, решения которых могут порождать гражданско-правовые последствия, обязательные не только для всех лиц, участвовавших в собрании и голосовавших за принятие решения, но и для иных лиц, включая не принимавших участия в собрании.

Несмотря на это, на практике такое собрание нередко оказывается единственно возможной - ввиду значительных организационных и временных издержек на согласование воли большого числа собственников - формой принятия коллективного решения по вопросам о порядке управления имуществом общего пользования в указанном комплексе и о его содержании.

Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что реализация имущественных прав осуществляется на основе общеправовых принципов неприкосновенности собственности и свободы договора, предполагающих равенство, автономию воли и имущественную самостоятельность участников гражданских правоотношений, а также недопустимость произвольного вмешательства в частные дела (постановления от 6 июня 2000 года № 9-П, от 10 апреля 2003 года № 5-П и др.).

Исходя из приведенной правовой позиции Конституционного Суда РФ, в отсутствие прямо предусмотренной законом обязанности собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельном комплексе нести расходы, связанные с содержанием имущества общего пользования, принадлежащего на праве собственности иному лицу, наиболее эффективным (в том числе в сравнении с нормами о неосновательном обогащении, применение которых опосредуется судебным решением с соответствующим распределением бремени доказывания) основанием для возложения на собственников участков и домов указанной обязанности может выступать договор, заключенный ими с управляющей организацией или с иным лицом, оказывающим услуги по управлению имуществом общего пользования и по его содержанию. Такой договор может определять в том числе размер платы за оказание соответствующих услуг и порядок ее изменения.

Означенный подход, безусловно, призван обеспечивать интересы жителей комплексов индивидуальных жилых домов и земельных участков с общей инфраструктурой путем предоставления им реального права участвовать в определении расходов, связанных с имуществом общего пользования. Но вместе с тем он не исключает необоснованного уклонения этих лиц от заключения подобных договоров и, как следствие, от несения указанных расходов, что - при наличии у них возможности пользоваться таким имуществом и извлекать полезный эффект из оказываемых управляющей организацией услуг - нарушает, вопреки статьям 17 (часть 3), 19 (части 1 и 2) и 35 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и вытекающему из ее предписаний принципу справедливости, интересы не только собственников имущества общего пользования и управляющей организации, но и тех собственников участков и домов в жилищно-земельном комплексе, которые заключили договоры на оказание соответствующих услуг и несут предусмотренные этими договорами расходы.

Таким образом, регулирование правоотношений между собственником блок-секции и земельного участка в жилом комплексе и управляющей организацией должно быть основано на договорных отношениях (либо между каждым собственником и управляющей организацией, либо между всеми собственниками и управляющей организацией).

В рамках настоящего дела установлено, что правоотношения между собственниками блок-секций и земельных участков жилого комплекса «Кивеннапа-Север» и ООО «УК «Кивеннапа» возникли на основании решения общего собрания собственников жилых помещений ЖК «Кивеннапа-Север» от 14.12.2012, которым был выбран способ управления общим имуществом комплекса – управление управляющей компанией, в качестве которой избрано ООО «УК «Кивеннапа».

В связи с этим в дальнейшем любое решение: как о прекращении правоотношений с ООО «УК «Кивеннапа», так и об изменении условий заключенного с управляющей организацией договора (в том числе, в части объема оказываемых услуг и тарифов), должно приниматься собственниками на их общем собрании.

Такое решение начиная с 2012 года и по настоящее время собственниками не принималось (истица в обоснование своих требований на данное обстоятельство не ссылалась, доказательств, подтверждающих принятие такого решения, не представляла), а исходя из вышеизложенных выводов суда кассационной инстанции односторонний отказ отдельных собственников от договора недопустим.

Несогласие собственников с объемом оказываемых им ООО «УК «Кивеннапа» услуг и тарифами является основанием для изменения решением общего собрания условий договора управления. Споры, возникшие относительно условий договора управления, при недостижении между сторонами соглашения, в силу ст.ст.451, 452 ГК РФ, могут быть переданы на рассмотрение суда.

В случае принятия решения об отказе от договора с ООО «УК «Кивеннапа» собственникам надо иметь ввиду, что объекты инфраструктуры жилого комплекса «Кивенапа-Север» (дороги, тротуары, площадки, осветительные приборы, места ТБО, инженерные коммуникации, КПП, и др.), как и сам земельный участок площадью 381.228 кв.м., принадлежат застройщику ООО «ЛАД» и переданы ООО «УК «Кивеннапа» в аренду по договорам от 01.07.2015, в связи с чем одновременно с принятием такого решения необходимо разрешить вопрос о выкупе у ООО «ЛАД» (или лица, которому данное имущество было продано) объектов инфраструктуры или урегулировании отношений с их собственником иным образом.

Содержащиеся в кассационной жалобе истицы утверждения о том, что суд апелляционной инстанции необоснованно применил к правоотношениям сторон положения ЖК РФ, свидетельствуют о неознакомлении истицы с содержанием апелляционного определения, в котором соответствующие выводы отсутствуют.

Все предложенные ответчиком условия договора от 17.06.2019 истицей акцептованы путем совершения конклюдентных действий по оплате выставленных ей ответчиком счетов, сформированных на основании согласованных сторонами в вышеуказанном договоре тарифов. Утверждения истицы о том, что она не полностью акцептовала договор и оплачивала не все предусмотренные им платежи противоречат её собственному исковому заявлению, в котором она просит взыскать с ответчика уплаченные ею по договору возмездного оказания услуг по комплексному обслуживанию жилого комплекса от 17.06.2019 денежные средства по статье «Комплексное обслуживание территории» за период июль-декабрь 2019 года в размере 26.565 руб. из расчета: 4.427,50 руб. х 6 месяцев (июль, август, сентябрь, октябрь, ноябрь, декабрь 2019 года).

Доводы истицы о необоснованном расширении ответчиком перечня оказываемых услуг ни на чем не основаны, поскольку истица согласилась с тем перечнем услуг, который был предложен ей ответчиком. При этом в обоснование своих требований и возражений на факт неоказания ей ответчиком каких-либо конкретных услуг из предусмотренных договором от 17.06.2019, истица не ссылается.

Ссылка истицы на наличие у неё прямых договоров с ресурсоснабжающими организациями правого значения для разрешения настоящего спора не имеет, поскольку плата за предоставляемые истице такими организациями коммунальные услуги ответчиком с неё не взыскивается.

Процессуальных нарушений, которые могли бы привести к отмене правильного по существу постановления, судом апелляционной инстанции при рассмотрении настоящего дела не допущено.

Вопреки содержащимся в кассационной жалобе истицы утверждениям, за пределы заявленных ответчиком требований суд апелляционной инстанции не вышел. С истицы в пользу ответчика взыскана задолженность именно за тот период, за который ответчик просил взыскать её во встречном исковом заявлении (с 01.01.2020 по 31.10.2020). Позиция истицы о том, что в 2020 году между сторонами уже не было правоотношений, возникших из договора от 17.06.2019, не означает, что при установлении в ходе рассмотрения настоящего дела ошибочности данной позиции взыскание с истицы в пользу ответчика указанной во встречном исковом заявлении задолженности будет являться выходом за пределы как заявленных последним требований, так и в принципе предмета спора.

Таким образом, доводы кассационной жалобы не свидетельствуют о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного постановления, предусмотренных ст.379.7 ГПК РФ.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 390-390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 05 апреля 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Ивановой Натальи Михайловны – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи