Решение от 14.11.2019 по делу № 2-455/2019 от 11.03.2019

Дело №                                                14 ноября 2019 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сестрорецкий районный суд <адрес> в составе

председательствующего судьи Богдановой Н.Л.,

с участием помощника судьи ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «БАСФОР», Публичному акционерному обществу «Промсвязьбанк» о признании предварительного договора основным, признании недействительным предварительного договора в части, права собственности на нежилое помещение, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском о признании предварительного договора №-Д-16-15, заключенного ДД.ММ.ГГГГ с ООО «БАСФОР» основным договором купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 6, признании права собственности на нежилое помещение, прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, признании недействительным п. 7.2.1 предварительного договора, ссылаясь в обоснование иска на то, что согласно п. 1.2 договора ответчик принял обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить действия для регистрации права собственности ООО «БАСФОР» на нежилое помещение. Основной договор купли-продажи должен был быть заключен не позднее чем через 40 рабочих дней после государственной регистрации продавцом права собственности на вновь построенный объект. Он оплатил обусловленную договором цену в размере 7 629 600 руб. В настоящее время дом построен, введен в эксплуатацию, помещению присвоен №. Объект передан ему по акту приема-передачи ДД.ММ.ГГГГ. Однако ООО «БАСФОР» не предпринимает мер для заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения. При этом предварительный договор купли-продажи подлежит квалификации как договор купли-продажи. Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ на весь объект недвижимости, включая нежилое помещение принадлежащее истцу, наложено обременение в виде ипотеки в пользу ПАО «Промсвязьбанк». Поскольку нежилое помещение передано ему по акту приема-передачи, оно больше не может являться объектом обременения в пользу банка. Пункт 7.2.1 предварительного договора, предусматривающий срок получения ответа на претензию - 30 рабочих дней с момента получения претензии второй стороной противоречит ст. 22 ФЗ «О защите прав потребителей» и является недействительным.

В судебном заседании ФИО1, его представитель ФИО4 иск поддержали.

Представитель ответчика ООО «БАСФОР» ФИО5 против удовлетворения требований о признании права собственности не возражал, в остальной части иска, в том числе в требованиях о взыскании судебных расходов просил отказать.

Представитель ответчика ПАО «Промсвязьбанк» в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен, представил отзыв в котором не возражал против признания за истцом права собственности на нежилое помещение, с учетом сохранения обременения объекта ипотекой банка.

Представитель 3-его лица Управления Росреестра по Санкт-Петербургу в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела извещен.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ гражданское дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о том, что иск подлежит удовлетворению частично по следующим основаниям.

ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» заключен договор ипотеки № Н-1/700-01365-15 земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, 41-й км <адрес> лит. А площадью 174560 кв.м, кадастровый № (т. 1 л.д. 170-176).

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация ипотеки на земельный участок (т. 1 л.д. 176 оборот).

ДД.ММ.ГГГГ Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО «БАСФОР» выдано разрешение № на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства - санаторно-курортное учреждение «Светлый мир «Внутри…», 2 этап строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 6 (т. 1 л.д. 151-155).

ДД.ММ.ГГГГ между ООО «БАСФОР» и ФИО1 заключен предварительный договор №-Д-16-15 купли-продажи нежилого помещения №, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, <адрес>, Таможенная дорога, <адрес>, стр. 6, площадью 74,80 кв.м, по условиям которого продавец принял обязательство в срок до ДД.ММ.ГГГГ совершить необходимые действия для регистрации своего права на нежилое помещение (п. 1.2); стороны обязуются в течение 40 рабочих дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на нежилое помещение заключить в простой письменной форме основной договор (п.1.3); цена нежилого помещения составила 7 629 600 руб., которые подлежат уплате в срок до ДД.ММ.ГГГГ (п.2.1, 2.2.1); в момент подписания основного договора денежные средства, уплаченные покупателем, засчитываются в счет исполнения обязательства покупателя по оплате цены нежилого помещения по основному договору (п.2.5.); помещение может быть передано покупателю в фактическое пользование до момента заключения основного оговора при условии полной оплаты цены нежилого помещения, указанной в п.2.1 договора (п.4.1), т. 1 л.д.9-23.

Оплата по предварительному договору произведена ДД.ММ.ГГГГ в полном объеме, что подтверждается платежным поручением № (т. 1 л.д. 28).

ДД.ММ.ГГГГ помещение передано истцу по акту приема-передачи нежилого помещения (т. 1 л.д. 24-25).

ДД.ММ.ГГГГ между АО «АВТОВАЗБАНК» и ПАО «Промсвязьбанк» заключен договор об уступке прав (требований) №-У6-А, по условиям которого право требования по обязательствам ООО «БАСФОР», возникшим из кредитного договора от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО «БАСФОР» и АО «АВТОВАЗБАНК» на сумму 2300000000 руб., и по обязательствам, обеспечивающим его исполнение, в том числе по договору ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ перешли к ПАО «Промсвязьбанк» (т. 1 л.д. 178-181).

Право собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ. При этом объект недвижимости обременен ипотекой ПАО «Промсвязьбанк» на основании договора ипотеки земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и договора об уступке права (требования) от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 156-159).

До настоящего времени условия п. 1.3 предварительного договора о заключении основного договора купли-продажи ответчиком не исполнены.

В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

По смыслу пункта 2 указанной нормы предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.

Как следует из разъяснений, данных в пункте 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если стороны заключили договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила ст. 429 Гражданского кодекса РФ к нему не применяются.

В силу положений п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Анализ заключенного сторонами договора позволяет прийти к выводу, что он содержит все существенные условия договора купли-продажи недвижимого имущества и по своей правовой природе является договором купли-продажи вещи с условием о предварительной оплате.

При этом условия договора об оплате и передаче объекта недвижимости, являющегося предметом договора, сторонами исполнены.

Учитывая, что, заключенный сторонами ДД.ММ.ГГГГ предварительный договор купли-продажи нежилого помещения является договором купли-продажи недвижимости с условием о предварительной оплате, согласованные сторонами условия предварительного договора о порядке оплаты нежилого помещения были исполнены истцом в установленные сроки, помещение передано истцу по акту приема-передачи, залогодержатель в ходе рассмотрения дела выразил согласие на отчуждение заложенного имущества в собственность ФИО1, суд полагает возможным согласиться с избранным истцом способом защиты права и признать за ним право собственности на спорное нежилое помещение.

В соответствии со ст. 64 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» при ипотеке земельного участка право залога распространяется также на находящиеся или строящиеся на земельном участке здание или сооружение залогодателя.

Право залогодателя распоряжаться такими зданием или сооружением, условия и последствия перехода прав на такие здание или сооружение к другим лицам определяются правилами главы VI настоящего Федерального закона.

Статьями 37, 38 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем.

Основания прекращения залога перечислены в статье 352 Гражданского кодекса РФ.

Договор об ипотеке от ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «АВТОВАЗБАНК» и ООО «БАСФОР» не прекращен; обременение земельного участка зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, то есть до регистрации права собственности ООО «БАСФОР» на спорное нежилое помещение, в связи с чем оснований, предусмотренных законом для прекращения обременения в виде ипотеки не имеется, залог является действующим.

При этом передача истцу нежилого помещения по акту приема-передачи, обремененного залогом в пользу банка, не может повлечь прекращение залога.

Пунктом 7.2.1 предварительного договора купли-продажи предусмотрено, что если, по мнению одной из сторон возникшие разногласия невозможно урегулировать путем переговоров, обязательно направление второй стороне претензии, оформленной в письменном виде. Срок получения ответа на претензию составляет 30 рабочих дней с момента получения претензии второй стороной.

В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пп. 1пп. 1, 4).

В данном случае указанный пункт предварительного договора купли-продажи не предусматривает необходимость соблюдения досудебного порядка, не нарушает прав истца, в связи с чем оснований для признания предварительного договора в данной части недействительным суд не усматривает.

В соответствии со ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ с ООО «БАСФОР» в пользу ФИО1 надлежит взыскать расходы по оплате государственной пошлины в сумме 33 448 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░ №-░-16-15, ░░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░ ░░░░░ ░░░ «░░░░░░» ░ ░░░1 ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░ 1, ░░░░░░░░ 6, ░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░1, ░░.░░.░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░, ░░░░░░░░ ░░░░░-░░░░░░░░░, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░, ░░░ - ░░░░░░░, ░░░░░░░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░ 40 01 774403, ░░░░░ ░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░░░░░-░░░░░░░░░░ ░░.░░.░░░░, ░░░ ░░░░░░░░░░░░░ 782-067 ░░ ░░░░░░░ ░░░░░░░░░ №, ░░░░░░░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░ ░░ ░░░░░░: ░░░░░-░░░░░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░░░░░ ░░░░░░, <░░░░░>, ░░░░░░ 1, ░░░░░░░░ 6, ░░░░░░░░ 72,7 ░░.░, ░░░░░░░░░░░ №.

░ ░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░1 ░░░░░░░░.

░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░░ «░░░░░░» ░ ░░░░░░ ░░░1 ░░░░░░░ ░░ ░░░░░░ ░░░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░ ░░░░░ 33 448 ░░░.

░░░░░░░ ░░░░░ ░░░░ ░░░░░░░░░░ ░ ░░░░░-░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░░ ░░░ ░░░░░ ░░░░░░░░░░░░ ░░░░░░░░ ░░░ <░░░░░> ░ ░░░░░░░ ░░░░░░ ░░ ░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░ ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░.

░░░░░                                               ░░░░░░░░░ ░.░.

    ░░░░ ░░░░░░░░ ░░░░░░░ ░░░░

    ░ ░░░░░░░░░░░░░ ░░░░░ ░░.░░.░░░░