Решение по делу № 2-327/2024 от 02.02.2024

УИД 74RS0013-01-2024-000335-78

Дело № 2-327/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

«01» апреля 2024 года г. Верхнеуральск

Верхнеуральский районный суд Челябинской области в составе:

председательствующего Шульгина К.В.,

при секретаре Гавриловой А.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Санасапова Р.Т. к администрации Межозерного городского поселения Верхнеуральского муниципального района Челябинской области, администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на самовольно-построенное нежилое здание,

УСТАНОВИЛ:

Санасапов Р.Т. обратился в суд с иском к администрации Межозерного городского поселения Верхнеуральского муниципального района Челябинской области, администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области о признании права собственности на объект недвижимости: нежилое здание – кафе-бар, общей площадью 412,4 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, с последующей постановкой данного нежилого здания на кадастровый учет.

В обоснование исковых требований истец указал, что на основании договора аренды, находящегося в муниципальной собственности земельного участка, № от 11.04.2016 ему был предоставлен в аренду земельный участок, с кадастровым №, площадью 2131 кв.м., категории земель: земли населенных пунктов – для строительства кафе-бара, расположенный по адресу: <адрес>. Указанный договор аренды земельного участка зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области 21.04.2016 за номером государственной регистрации №. Срок договора № от ДД.ММ.ГГГГ установлен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации Межозерного городского поселения от ДД.ММ.ГГГГ № срок продлен по ДД.ММ.ГГГГ. Сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ. Постановлением администрации Верхнеуральского района № от 25.05.2016 утвержден градостроительный план земельного участка № для строительства кафе-бара по адресу: <адрес>«а». 17 июня 2016 года истец получил в администрации Верхнеуральского муниципального района Разрешение на строительство № кафе-бара в соответствии с проектной документацией №, от 01 июня 2016 года. Строительство кафе-бара было завершено в мае 2019 года. Постановлением администрации Межозерного городского поселения № от 05.12.2023 изменен адрес земельного участка категории земель – земли населенных пунктов с кадастровым № на адрес: <адрес>. Технический план здания кафе-бара выполнен ДД.ММ.ГГГГ. Разрешение на ввод в эксплуатацию здания истец не получил в установленный срок, в связи с тяжелым заболеванием жены и её смерти. В связи с истечением срока разрешения на строительства истец не может получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В судебном заседании истец Санасапов Р.Т. исковые требования полностью поддержал.

Представители ответчиков: администрации Межозерного городского поселения Верхнеуральского муниципального района; администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области, в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства ответчики извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело без их участия, по существу исковых требований не возражают.

Третье лицо управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии пол Челябинской области, о времени и месте судебного заседания извещено надлежащим образом, просило рассмотреть дело в отсутствии представителя, по существу исковых требований не возражает.

Руководствуясь положениями статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ), суд признал возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц при указанных обстоятельствах.

Суд, выслушав истца, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, постановлением администрации Межозерного городского поселения Верхнеуральского района Челябинской области № от 11.04.2016 Санасапову Р.Т. предоставлен в аренду сроком на 5 лет земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>. Разрешенное использование «для строительства кафе-бара», площадью 2131 кв.м.

На основании указанного Постановления ДД.ММ.ГГГГ администрация Межозерного городского поселения Верхнеуральского муниципального района (Арендодатель) и Санасапов Р.Т. (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности №, согласно которому Арендатору предоставлен в аренду земельный участок категории земель: земли населенных пунктов – для строительства кафе-бара, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>«а», общей площадью 2131 кв.м., на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 11-17).

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ передача от Арендодателя Арендатору земельного участка состоялась 11.04.2016 (л.д.16).

В соответствии с постановлением администрации Верхнеуральского муниципального района Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ утвержден градостроительный план земельного участка № для строительства кафе-бара по адресу: <адрес>«а» (л.д.29-34).

Постановлением администрации Межозерного городского поселения Верхнеуральского района № от ДД.ММ.ГГГГ срок договора аренды № от ДД.ММ.ГГГГ продлен с 25.02.2021 по 25.01.2024 (л.д. 18).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией Верхнеуральского муниципального района Челябинской области выдано Санасапову Р.Т. Разрешение на строительство № объекта капитального строительства: кафе-бара на земельном участке с кадастровым № Срок действия Разрешения – до 17.06.2017. В последующем действие данного Разрешения продлевалось до 19.06.2018, затем до 10.04.2021 (л.д. 20-21).

Постановлением администрации Межозерного городского поселения Верхнеуральского района Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ изменен адрес земельного участка с кадастровым №, находящегося в черте населенного пункта р.<адрес>, с адреса: <адрес>», на адрес: <адрес> (л.д.28).

Кадастровым инженером Куницыной Л.Ю. подготовлен технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ для постановки на учет нежилого здания - кафе-бар, расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес> Площадь здания по внутренним замерам с учетом внутренних стен и перегородок составляет 412,4 кв.м. Стены здания из мелких бетонных блоков (шлакоблок), этажность здания – 1 этаж. Кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположено здание № (л.д.36-45).

Таким образом, судом установлено, что истец построил на земельном участке, общей площадью 2131 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, нежилое здание - кафе-бар, общей площадью 412,4 кв.м. Строительство осуществлялось на основании проекта А-2085-15-П3, согласованного и утвержденного в установленном порядке (л.д. 59-120).

Ввиду того, что истец не уложился в срок установленного строительства, он не может получить в органе местного самоуправления разрешение на ввод спорного объекта в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ гражданское законодательство Российской Федерации наделяет собственника возможностью требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии с п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Согласно п. 3 ст. 222 Гражданского кодекса РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Верховный Суд Российской Федерации в п.1 Постановления Пленума от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» (далее – Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44) разъяснил, что правовое регулирование отношений, связанных с возведением (созданием) на земельном участке объектов недвижимого имущества, осуществляется нормами гражданского, земельного, градостроительного, водного, лесного и иного законодательства.

Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их реконструкцию или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются собственниками и иными правообладателями земельных участков при условии соблюдения правового режима земельного участка, а также законодательства о градостроительной деятельности, требований технических регламентов, экологических требований, санитарно-гигиенических правил и нормативов, требований пожарной безопасности и иных требований, предусмотренных законодательством (пункт 2 статьи 260, пункт 1 статьи 263 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пункт 2 статьи 7, подпункт 2 пункта 1 статьи 40, пункт 1 статьи 41 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), пункт 14 статьи 1, статья 2 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ), часть 2 статьи 5 Федерального закона от 30 декабря 2009 года № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», статья 36 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды», пункт 2 статьи 12 Федерального закона от 30 марта 1999 года № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», абзац четвертый статьи 20 Федерального закона от 21 декабря 1994 года № 69-ФЗ «О пожарной безопасности» и другие).

Возведение (создание) здания, сооружения (далее также - объект, постройка) с нарушением установленных законодательством требований может свидетельствовать о самовольности такой постройки (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Согласно п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 442, в силу пункта 1 статьи 222 ГК РФ самовольной признается постройка при наличии хотя бы одного из следующих признаков:

- возведение (создание) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке;

- возведение (создание) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта на дату начала его возведения и на дату выявления постройки;

- возведение (создание) без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений, если требование о получении соответствующих согласований, разрешений установлено на дату начала возведения и является действующим на дату выявления постройки;

- возведение (создание) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если такие нормы и правила установлены на дату начала возведения постройки и являются действующими на дату ее выявления.

Данный перечень признаков самовольной постройки является исчерпывающим. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации и местного самоуправления не вправе устанавливать дополнительные признаки самовольной постройки (пункт «о» статьи 71 Конституции Российской Федерации, пункт 1 статьи 3 ГК РФ).

Согласно п. 5 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 445 постройка, возведенная (созданная) в результате реконструкции объекта недвижимого имущества, которая привела к изменению параметров объекта, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), может быть признана самовольной и подлежащей сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями при наличии оснований, установленных пунктом 1 статьи 222 ГК РФ. При наличии технической возможности такая постройка может быть приведена в соответствие с установленными требованиями путем демонтажа только той части объекта, которая была создана в результате реконструкции (например, самовольно возведенной пристройки).

Согласно п.10 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 последствиями возведения (создания) самовольной постройки являются ее снос или приведение в соответствие с установленными требованиями на основании решения суда (пункт 2 статьи 222 ГК РФ) или на основании решения органа местного самоуправления, принимаемого в соответствии с его компетенцией, установленной законом (пункт 3.1 статьи 222 ГК РФ), если судом не будут установлены обстоятельства, свидетельствующие о возможности ее сохранения.

Правообладатели земельных участков, обладатели публичного сервитута при осуществлении строительства обязаны соблюдать правовой режим земельного участка, а также ограничения, установленные законом или договором, на основании которого используется земельный участок (пункт 2 статьи 264 ГК РФ, статья 41 ЗК РФ).

При разрешении споров, связанных с самовольными постройками, судам следует учитывать, что правовой режим земельного участка определяется исходя из принадлежности этого участка к определенной категории земель и его разрешенного использования, а также специальных требований законодательства, которыми могут быть установлены ограничения в использовании участка (подпункт 8 пункта 1 статьи 1, пункт 2 статьи 7 ЗК РФ) (п. 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

В соответствии с п.40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. В связи с этим при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда (пункт 2 статьи 4 ГК РФ).

С иском о признании права собственности на самовольную постройку вправе обратиться лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена (создана) такая постройка (пункт 3 статьи 222 ГК РФ), в том числе в случае, если постройка возведена иным лицом (например, наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором возведена (создана) самовольная постройка; собственник земельного участка, приобретший земельный участок, на котором расположена самовольная постройка; учредитель (участник), получивший оставшийся после удовлетворения требований кредиторов земельный участок ликвидированного юридического лица) (п. 41 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Ответчиком по иску о признании права собственности на самовольную постройку является орган местного самоуправления по месту нахождения такой постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Российской Федерации (части 4 - 6 статьи 51 ГрК РФ), а в случае предъявления правообладателем земельного участка иска о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную на этом участке иным лицом, - также лицо, осуществившее ее возведение (создание) (п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Согласно п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в отсутствие со стороны истца очевидных признаков явного и намеренного недобросовестного поведения.

Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры. При установлении факта недобросовестного поведения застройщика, создавшего самовольную постройку (например, в случае, если такое лицо обращалось за выдачей разрешения на строительство лишь для вида, действуя в обход закона), суд вправе отказать в признании права собственности на самовольную постройку (статья 10 ГК РФ).

Согласно п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 вступившее в законную силу решение суда о признании права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности на объект недвижимости (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ) и для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на объект недвижимости (статья 219 ГК РФ, пункт 5 части 2 статьи 14 Закона о государственной регистрации недвижимости).

После вступления в законную силу решения суда о признании права собственности на самовольную постройку собственник данного объекта недвижимости вправе использовать его в гражданском обороте. При этом получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не требуется.

Вместе с тем наличие такого судебного акта не освобождает лицо от представления иных документов, не являющихся правоустанавливающими и разрешительными, которые необходимы для внесения записи в ЕГРН согласно Закону о государственной регистрации недвижимости (например, технический план).

Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта №, составленного экспертом ИП Мустафиным Р.Д., нежилое здание – кафе-бар, расположенный на земельном участке с кадастровым № по адресу: <адрес>, соответствует требованиям градостроительных и строительных норм и СНиПов, правил пожарной безопасности, не несет угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и законные интересы собственников смежных участков (л.д. 121-172).

Изучив и оценив данное заключения эксперта, суд установил, что оно составлено лицом, имеющим специальное образование, у эксперта имеются сертификаты на исследование строительных объектов, домовладений, проектной документации. Заключения содержит подробный анализ исследуемых объектов, выводы эксперта основаны на нормативно-правовых актах. Оснований не доверять выводам эксперта у суда не имеется.

Администрация Межозерного городского поселения Верхнеуральского муниципального района Челябинской области в отзыве на исковое заявление указало, что в настоящее время срок действия договора аренды земельного участка № от 11.04.016 истек. В случае признания права собственности на нежилое здание кафе-бар за истцом Администрация гарантирует предоставление истцу земельного участка с кадастровым № в аренду либо в собственность за плату (л.д. 173).

Таким образом, исходя из представленных доказательств, суд установил, что истец получил в установленном порядке в аренду земельный участок с кадастровым номером № для строительства кафе бара, получил разрешение на строительство кафе-бара, то есть выполнил, установленные законодательством действия по возведению объекта недвижимости. Учитывая семейные обстоятельства (болезнь и смерть супруги) истец не смог в установленный срок получить разрешительные документы на ввод объекта в эксплуатацию.

Исследовав и оценив все представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу, что спорный объект недвижимости соответствует строительным нормам и правилам и не нарушает права и законные интересы других лиц, в связи с чем, требования истца о признании за ним права собственности на объект недвижимого имущества: нежилое здание – кафе-бар, общей площадью 412,4 кв.м., расположенный на земельном участке, площадью 2131 кв.м, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования Санасапова Р.Т. удовлетворить.

Признать за Санасаповым Р.Т., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженцем <адрес> (паспорт гражданина Российской Федерации №, выдан ОУФМС России по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ) право собственности на объект недвижимости: нежилое здание – кафе-бар, общей площадью 412,4 кв.м., расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>, с последующей постановкой данного нежилого здания на кадастровый учет.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца, со дня принятия решения суда в окончательной форме в Челябинский областной суд через Верхнеуральский районный суд.

Председательствующий                 К.В. Шульгин

Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.