Решение по делу № 2-2195/2018 от 04.05.2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 ноября 2018 года

Чеховский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Варенышевой М.Н.,

при секретаре судебного заседания Картузовой С.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2195/18 по иску Николаевой Л. А. к Полежаеву И. В., Смирновой Т. А. и Курановой Г. А. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого строения недействительным и внесении изменений в ЕГРН об исключении записи о праве собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

Истец Николаева Л.А. обратилась в суд с уточненными исковыми требованиями к ответчикам Полежаеву И.В., Смирновой Т.А. и Курановой Г.А. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка и жилого строения, заключенного между Н. А.Н. и Полежаевым И.В. ДД.ММ.ГГГГ и внесении изменений в ЕГРН об исключении записи о праве собственности Полежаева И.В. на земельный участок с КН № и жилое строение с КН №, расположенные по адресу: <адрес> мотивируя свои требования тем, что состояла в браке с Н. А.Н. с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Николаев А.Н. приобрел право собственности на землю для ведения садоводства по адресу: <адрес> Позднее Николаев А.Н. совместно с ней (истцом) построил на данном земельном участке жилое строение площадью 36 кв.м. В ДД.ММ.ГГГГ Николаев А.Н. был госпитализирован с тромбофлебитом ноги. В больнице был поставлен диагноз: <данные изъяты> Также из анамнеза: <данные изъяты> Разбирая его документы, наткнулась на договор купли-продажи земельного участка и жилого строения, из которого следовало, что ее муж Николаев А.Н. продал принадлежащей ему на праве собственности, вышеозначенный земельный участок с жилой постройкой некоему Полежаеву И.В. Считает данную сделку купли-продажи недействительной. Вышеуказанный земельный участок и жилое строение на нем являются совместно нажитой собственностью супругов - согласно нормам Семейного законодательства, а договор купли-продажи земельного участка и жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ был заключен без ее (истца) письменного согласия и она о нем ничего не знала. Муж, на момент заключения договора, не мог осознавать своих действий и последствий этих действий, так как страдал психическим расстройством. Доказательства передачи денежных средств по вышеуказанному договору отсутствуют. Муж не мог пояснить были ли переданы ему денежные средства по данной сделке, и в каком количестве. Никаких финансовых документов о передаче денежных средств у него не имелось. Считает сделку купли-продажи земельного участка и жилого строения - незаконной. Также, считает, что ее супруг Николаев А. Н. не мог самостоятельно отвечать за свои поступки.

Представитель истца по доверенности Духовский Д.Д. в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам указанным в иске и пояснил, что на момент заключения сделки Николаев А.Н. возможно не состоял на учете в психиатрическом диспансере, но уже болел. Основывает свои требования в том числе и на заключении экспертизы, в котором указано, что Николаев А.Н. страдал <данные изъяты> и не мог отдавать отчета своим действиям.

Ответчик Смирнова Т.А. в судебном заседании исковые требования признала и пояснила, что приходится дочерью Н. А.Н. и Николаевой Л.А. Отец – Николаев А.Н. заключил договор купли-продажи земельного участка и жилого строения. Ранее ни один член семьи не знал о заключении указанного договора. Узнали о заключении данного договора от сотрудников полиции, которые пришли в квартиру после того как отец подал заявление в полицию о краже денег. После заключения договора отец приехал домой «пустой», только с договором купли-продажи на руках. Отец жил один, с ними не общался, в связи с чем при его жизни у Н. А.Н. не могли узнать все подробно о заключении договора. Родители находились в браке, проживали в одной квартире. Мама – Николаева Л.А. не знала о заключении договора. Дачей они не пользовались, поскольку Николаев А.Н. их на дачу не пускал. В возбуждении уголовного дела по факту кражи денег было отказано. Позже нашли оригиналы документов, касающихся договора купли-продажи. Со слов отца ей стало известно, что для денег, которые он должен был получить от продажи дачи, была арендована банковская ячейка, Деньги получил парень по имени «Иван». Со слов Н. А.Н. известно, что они втроем: Николаев А.Н., Полежаев И.В. и молодой человек по имени –«Иван», ходили в банк. Иван получил деньги по доверенности. Все они вышли из банка и подошли к проезжей части дороги. Иван протянул сверток ее отцу- Н. А.Н. и спросил: «Может проверить деньги в банке, вдруг они поддельные?». Николаев А.Н. спросил у Полежаева И.В.: «Правда ли деньги фальшивые?». Отца в этот момент окликнули какие-то сотрудники ДПС, которые находились на проезжей части дороги. После чего ее отец -Николаев А.Н. ничего не помнит. Он считал, что все эти люди были в сговоре между собой. Николаев А.Н. жил отдельно на протяжении 20 лет. Питался отдельно, самостоятельно ездил на дачу до ДД.ММ.ГГГГ. Полежаев И.В. на протяжении длительного времени уговаривал Н. А.Н. продать спорный земельный участок. Николаев А.Н. отказывал Полежаеву И.В. в продаже земельного участка и всегда говорил о том, что дачу у него украли.

Представитель ответчика Полежаева И.В. - по доверенности Анцышкина Г.И. в судебном заседании исковые требования не признала и пояснила, что при заключении сделки купли-продажи спорных земельного участка и строения, истец давала согласие на заключение данной сделки, которое было удостоверено нотариусом Гетун О.А. Факт передачи денег подтверждается договором аренды банковской ячейки. Доказательств того, что Николаев А.Н. на момент заключения сделки не мог понимать значения своих действий, суду не представлено. Полежаев И.В. является добросовестным приобретателем. Действительно ДД.ММ.ГГГГ между Полежаевым И.В. и Н. А.Н. был заключен договор купли-продажи земельного участка и жилого строения. Указанный договор был заключен с согласия супруги Н. А.Н. – Николаевой Л.А. Данный договор удостоверен нотариусом Гетун О.А. Деньги были переданы Полежаевым И.В. путем аренды банковской ячейки. В присутствии Н. А.Н. деньги были изъяты из ячейки. Право собственности Полежаева И.В. было зарегистрировано в установленном законом порядке. В настоящее время Полежаев И.В. пользуется спорным земельным участком и жилым строением, произвел существенные улучшения спорного жилого строения, освоил и привел в надлежащий вид спорный земельный участок. В судебном заседании были допрошены свидетели в том числе председатель СНТ «Талеж» которые пояснили, что Николаев А.Н. приезжал в Чеховский район из г.Москвы самостоятельно, хорошо себя чувствовал. Подозрений о его недееспособности ни у кого не возникало. Полежаев И.В. был опрошен сотрудниками полиции по факту пропажи денег. По итогам проверки в возбуждении уголовного дела было отказано. Николаев А.Н., Полежаев И.В. и третье лицо приехали в банк им открыли банковскую ячейку. Николаев А.Н. действительно был с третьим лицом, который был с доверенностью от Н. А.Н. После получения денег Н. А.Н., они пожали друг другу руки и распрощались. В присутствии Полежаева И.В. и Н. А.Н. деньги были изъяты из банковской ячейки. Договор заключен в простой письменной форме. Был оформлен Акт приема-передачи. Полежаев И.В. перестроил спорное жилое строение, осваивает земельный участок. Вопрос о невменяемости Н. А.Н. на момент заключения сделки эксперты не смогли решить. В связи с чем, полагает, что делать вывод о том, что Николаев А.Н. при заключении сделки не мог отдавать отчет своим действиям, оснований не имеется. В связи с чем, исковые требования удовлетворению не подлежат.

Ответчик Полежаев И.В. опрошенный в предыдущих судебных заседаниях пояснил, что исковые требования не признает. В ДД.ММ.ГГГГ увидел, что на соседнем земельном участке работает строительная бригада. От рабочих узнал, что Николаев А.Н. намерен продать земельный участок. Позже от Н. А.Н. узнал, что ему требуется операция на глаза, в связи с чем, он желает продать земельный участок. При заключении договора купли-продажи деньги находились в банковской ячейке. На заключение сделки Николаев А.Н. приезжал со своим представителем, которого называл «дед». В ДД.ММ.ГГГГ от участкового узнал, что к нему обратился Николаев А.Н. с заявлением о пропаже денег. Пользуется земельным участком в настоящее время. До заключения договора купли-продажи спорным земельным участком пользовался только Николаев А.Н. Его родственники на земельный участок не приезжали.

Ответчик Куранова Г.А. в судебное заседание не явилась, была надлежащим образом извещена о месте и времени рассмотрения дела, уважительности причин своей не явки суду не представила.

При таких обстоятельствах, суд в соответствии со ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в отсутствие ответчика Курановой Г.А.

3-е лицо – представитель Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, был надлежащим образом извещен о месте и времени рассмотрения дела, направил в адрес суда заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

При таких обстоятельствах, суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие 3-го лица – представителя Управления Росреестра по Московской области.

Суд, заслушав пояснения сторон, свидетелей ФИО13, ФИО14, изучив материалы гражданского дела, представленные доказательства, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Судом установлено, что на основании Постановления Главы администрации Чеховского района Московской области от ДД.ММ.ГГГГ № Н. А.Н. был выделен в собственность земельный участок № площадью 600 кв.м., расположенный в <адрес> (л.д. 24). На основании указанного Постановления Н. А.Н. было выдано свидетельство о праве собственности на землю № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 25). Право собственности Н. А.Н. на земельный участок № площадью 600 кв.м. с КН №, расположенный по адресу: <адрес> было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 26). Николаев А.Н. являлся собственником жилого строения, назначение: нежилое, площадью 36 кв.м., расположенного на указанном земельном участке, что подтверждается выпиской из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д. 31).

В силу ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, распоряжаться им иным образом.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между Н. А.Н. и Полежаевым И.В. был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 600 кв.м., категория земель – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование – для ведения садоводства, расположенного по адресу: <адрес> и жилого строения, назначение: нежилое, количество этажей: 1, площадью 36 кв.м., кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (л.д. 34). Право собственности Полежаева И.В. на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 32-33, 97, 98).

Данные обстоятельства подтверждаются также предоставленным по запросу суда из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Делом правоустанавливающих документов (л.д. 145-162).

Истец Николаева Л.А., заявляя первоначально исковые требования к Н. А.Н. и Полежаеву И.В., а в последующем к Полежаеву И.В., Смирновой Т.А., Курановой Г.А., поскольку Николаев А.Н. скончался ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 71), а Смирнова Т.А. и Куранова Г.А. являются наследниками первой очереди к имуществу Н. А.Н., о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между Н. А.Н. и Полежаевым И.В. недействительным исходит из того, что договор купли-продажи земельного участка и жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ был заключен без ее (истца) письменного согласия и она о нем ничего не знала. Николаев А.Н., на момент заключения договора, не мог осознавать своих действий и последствий этих действий, так как страдал психическим расстройством. Доказательства передачи денежных средств по вышеуказанному договору отсутствуют. Никаких финансовых документов о передаче денежных средств у Н. А.Н. не имелось.

Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.

Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

На основании ст. 164 ГК РФ сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 454 ГК РФ договор купли-продажи влечет переход права собственности на предмет договора от продавца к покупателю, т.е. для сделок купли-продажи правовым последствием является переход титула собственника от продавца к покупателю на основании заключенного сторонами договора купли-продажи.

В соответствии со ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу п. 1, 2 ст. 551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Согласно п. 1, 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

На основании ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Как видно из материалов дела и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, Николаев А.Н. и Полежаев И.В. заключили данный договор с соблюдением всех существенных условий.

Из пункта 5 Договора купли-продажи земельного участка и жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что расчет между сторонами будет производиться через банковскую ячейку после государственной регистрации перехода права собственности.

Установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ПАО «Московский индустриальный банк», Арендатором 1 Полежаевым И.В. и Арендатором 2 Дрыгиным И.М. заключен договор № краткосрочной аренды индивидуального сейфа, согласно которого предметом настоящего договора является аренда Арендатором 1 и Арендатором 2 индивидуального сейфа, расположенного в хранилище индивидуальных сейфов по адресу: <адрес> (л.д. 93-95).

В отношении расчетов по заключенному договору купли-продажи следует полагать, что представленный в материалах дела договор № краткосрочной аренды индивидуального сейфа от ДД.ММ.ГГГГ свидетельствует о получении денежных средств от покупателя продавцом. Указанные выводы суда не опровергает и имеющееся в материалах дела Постановление об отказе в возбуждении уголовного дела от ДД.ММ.ГГГГ по заявлению Н. А.Н., из которого усматривается, что как пояснил Николаев А.Н. малоизвестное ему лицо завладело денежными средствами в сумме 1000000 рублей, пояснив, что данная денежная сумма будет находиться у него на хранении. Со слов Н. А.Н. следует, что его знакомый по имени «Иван» обещал хранить денежные средства в металлическом ящике, чтобы их никто не украл у Н. А.Н. (л.д. 87).

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что денежные средства по договору в общей сумме 1000000 рублей, были получены покупателем в полном объеме.

Недвижимое имущество, а именно земельный участок площадью 600 кв.м. и жилое строение, расположенные по адресу: <адрес> были переданы покупателю, что подтверждается Передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 35). Кроме этого как пояснил ответчик Полежаев И.В. и его представитель указанным имуществом в настоящее время пользуется Полежаев И.В., обрабатывает земельный участок, произвел значительные улучшения жилого строения. Данные обстоятельства не были оспорены в судебном заседании представителем истца, а также ответчиком Смирновой Т.А.

Согласно п. 2 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации при совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом супругов предполагается, что он действует с согласия другого супруга.

Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.

По смыслу данной нормы права, признание сделки недействительной по мотивам отсутствия согласия одного из супругов возможно лишь в том случае, если вторая сторона сделки знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга о совершении сделки, в связи с чем, установление данных обстоятельств имеет юридическое значение для дела. Факт осведомленности второй стороны сделки об отсутствии согласия одного из супругов должен быть подтвержден лицом, заявившем о признании такой сделки недействительной.

В материалах дела имеется согласие супруги Н. А.Н. – Николаевой Л.А. от ДД.ММ.ГГГГ, из которого усматривается, что Николаева Л.А. дает согласие своему супругу Н. А.Н. произвести отчуждение в любой форме на его условиях и по его усмотрению, за цену на его усмотрение, нажитого ими в браке имущества, состоящего из: земельного участка площадью 600 кв.м. с КН № и жилого строения, находящихся в <адрес> (л.д. 148).

Суд не может согласиться с доводами ответчика Смирновой Т.А. о том, что Николаева Л.А. при подписании указанного согласия полагала, что подписывает согласие на оформление Н. А.Н. договора дарения спорного имущества на имя Смирновой Т.А.

В соответствии со ст. 177 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Для разрешения настоящего спора и определения психического состояния здоровья Н. А.Н. при оформлении договора купли-продажи земельного участка и жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ Определением Чеховского городского суда Московской области от ДД.ММ.ГГГГ была назначена посмертная судебно-психиатрическая экспертиза, согласно заключению которой Николаев А.Н. при жизни страдал деменцией (слабоумием) в связи со смешанными заболеваниями. В связи с противоречивостью и недостаточностью сведений о психическом состоянии Н. А.Н. в юридически значимый период совершения сделки (договора купли-продажи земельного участка и жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ) решить диагностические и экспертные вопросы не представляется возможным (л.д. 139-142).

Оценивая экспертное заключение, суд не находит достоверно установленным то обстоятельство, что Николаев А.Н. в момент подписания договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, не мог понимать значение своих действий и руководить ими.

Таким образом, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, представленной медицинской документации, допрошенных в ходе судебного разбирательства свидетелей ФИО13 и ФИО14, которые пояснили, что Николаев А.Н. был адекватным человеком, жаловался только на плохое зрение, странного поведения за ним не замечали, расписывался в ведомостях самостоятельно, суду не представляется однозначно установить, страдал ли Николаев А.Н. каким-либо психическим расстройством, которое бы лишало его способности понимать значение своих действий и руководить ими в момент заключения договора купли-продажи земельного участка и жилого строения от ДД.ММ.ГГГГ.

Суд не может принять в качестве доказательства неспособности Н. А.Н. в момент совершения сделки понимать характер совершаемых им действий, Решение Чертановского районного суда г.Москвы от ДД.ММ.ГГГГ, которым Николаев А.Н., ДД.ММ.ГГГГ признан недееспособным, поскольку указанное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, тогда как Договор купли-продажи земельного участка и жилого строения заключен ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания спорной сделки с недвижимостью недействительной, а также внесении изменений в ЕГРН об исключении записи о праве собственности Полежаева И.В. на земельный участок с КН № и жилое строение с КН №, расположенные по адресу: <адрес> как производных от первоначальных.

Суд не находит правовых оснований для принятия признания иска ответчиком Смирновой Т.А., поскольку это противоречит закону и нарушает права и законные интересы других лиц.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований Николаевой Л. А. к Полежаеву И. В., Смирновой Т. А. и Курановой Г. А. о признании договора купли-продажи земельного участка и жилого строения, заключенного между Н. А. Н. и Полежаевым И. В. ДД.ММ.ГГГГ и внесении изменений в ЕГРН об исключении записи о праве собственности Полежаева И. В. на земельный участок с КН № и жилое строение с КН №, расположенные по адресу: <адрес> отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Чеховский городской суд.

Председательствующий: подпись М.Н.Варенышева

«Копия верна»

Судья: