Решение по делу № 2-769/2021 от 15.02.2021

2-769/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

«11» мая 2021года <адрес>

Тамбовский районный суд <адрес> в составе:

судьи Дробышевой Е.В.,

при секретаре Шебуняевой Г.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Колмыкова С. А. к администрации Тамбовской области, Комитету по управлению имуществом Тамбовской области и КПТО «Капиталстрой» о государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом,

установил:

Колмыков С.А. обратился в суд с иском к указанным ответчикам об устранении препятствий в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности на жилой дом площадью 256,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>», <адрес>, от Казенного предприятия Тамбовской области «Капиталстрой» и субъекта Российской Федерации -<адрес>, к истцу, на основании договора инвестирования строительства № от 27.02.2012, заключенного с КПТО «Капитал строй».

В заявлении указано, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и КПТО «Капиталстрой» был заключен договор инвестирования строительства № указанного жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 68:20:4020001:1726, предоставленном КПТО в аренду администрацией Тамбовского района под жилищное строительство. Истец, являясь инвестором, оплатил стоимость работ в полном объеме, согласно условиям договора. Застройщиком - КПТО «Капиталстрой», дом введен в эксплуатацию и по акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ дом передан истцу. Между тем, Колмыков С.А. не может зарегистрировать право собственности на возведенный за его счет и для него жилой дом, поскольку Застройщик является подразделением администрации области, право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрировано за администрацией Тамбовской области. При обращении в Управление Росреестра с документами об инвестировании строительства, ему пояснили, что регистрация перехода права от администрации Тамбовской области к нему возможна в случае, если Комитетом по управлению имуществом области будет представлено письмо о согласии в ее осуществлении. Однако до настоящего времени Комитет отказывает в выдаче такого согласия. Таким образом, истец не может зарегистрировать право на жилой дом, который возведен за его счет на основании договора инвестирования.

    В судебном заседании истец требования поддержал по изложенным в заявлении основаниям.

    Представитель ответчика КПТО «Капиталстрой» по доверенности Лапина А.Н. иск признала в полном объеме и пояснила, что после завершения строительства спорного объекта недвижимости, в Управление Росреестра было подано заявление о постановке объекта на кадастровый учет, поскольку в силу положений закона о регистрации недвижимости одновременно с постановкой объекта на кадастровый учет осуществляется государственная регистрация права, автоматически Управлением Росреестра было зарегистрировано право собственности субъекта – администрации Тамбовской области, поскольку застройщик – КПТО, является структурным подразделением администрации, и, соответственно, за КПТО зарегистрировано право хозяйственного ведения. В последующем КПТО направило в адрес Росреестра все необходимые документы для регистрации прав инвестора, однако Росреестр потребовал согласие Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, поскольку право субъекта уже было зарегистрировано.

    В судебном заседании представитель Комитета по управлению имуществом Тамбовской области по доверенности Кулешов И.В. иск не признал, пояснив, что имущество, принадлежащее администрации Тамбовской области может быть отчуждено только лишь на торгах. При этом указала, что право собственности администрации Тамбовской области в данном случае зарегистрировано Управлением Росреестра автоматически, поскольку строительство объекта велось КПТО «Капиталстрой», которое являлось структурным подразделением Комитета. При этом, не оспаривала, что истец приобрел право собственности на спорный объект на основании договора инвестировании строительства, однако, отчуждение имущества Тамбовской области возможно лишь путем проведения торгов.

В судебное заседание представитель администрации Тамбовской области не явился, извещен надлежащим образом.

    В судебное заседание представитель Управления Росреестра по Тамбовской области не явился, в представленном отзыве указано, что при постановке спорного жилого дома на кадастровый учет одновременно должно было быть подано заявление инвестора, поскольку такого заявления не было приложено, право собственности зарегистрировано за администрацией Тамбовской области, так с постановкой объектов на кадастровый учет производится одновременно регистрация права, в силу положений Федерального закона 218-ФЗ. Учитывая, что право собственности истец приобрел на основании договора инвестирования строительства, для государственной регистрации его права достаточно письменного согласия собственника. Управление Росреестра предлагало Комитету по управлению имуществом Тамбовской области представить такое согласие, однако до настоящего времени такого документа не получено, что является препятствием для регистрации перехода права от Тамбовской области и КПТО к истцу. Устранение такого препятствия будет служить основанием для регистрации права собственности за истцом.

    Представитель третьего лица – администрации Тамбовского района, привлеченного судом к участию в деле, в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.

    Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Согласно п.1 ст.2 ГК РФ гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота, основания возникновения и порядок осуществления права собственности и других вещных прав, прав на результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальных прав), регулирует отношения, связанные с участием в корпоративных организациях или с управлением ими (корпоративные отношения), договорные и иные обязательства, а также другие имущественные и личные неимущественные отношения, основанные на равенстве, автономии воли и имущественной самостоятельности участников.

В соответствии с ч.1 ст.8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В п. 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" отмечено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Судом установлено, что согласно договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома по адресу: <адрес>», <адрес>№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между истцом и КПТО «Капиталстрой» в стоимость объекта строительства входит проведение в указанном объекте строительства общестроительных, отделочных, специальных и иных работ, в том числе разводка внутренней системы отопления, электроснабжения, водоснабжения и канализации, а также получение соответствующего разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Условиями договора предусмотрена передача объекта инвестору по акту приема-передачи и представлять интересы инвестора в отношениях с другими юридическими лицами, органами власти и управления на этапе реализации строительства. Инвестор обязан оплатить инвестиционный взнос на строительство Объекта.

Истцом обязательства оплаты по договору инвестирования строительства индивидуального жилого дома выполнены в полном объеме.

Согласно выписке из ЕГРН, строительство жилого дома завершено в 2019 году, ДД.ММ.ГГГГ данному жилому дому присвоен кадастровый № и зарегистрировано право собственности субъекта – <адрес>, право оперативного управления жилым домом зарегистрировано за Казенным предприятием Тамбовской области.

При этом, ДД.ММ.ГГГГ КПТО «Капиталстрой» передал по акту приема-передачи спорный объект недвижимости Инвестору – Колмыкову С.А., согласно договору инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ и дополнительных соглашений к нему.

Как следует из разъяснений Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 июля 2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» в п. 4. При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Договор инвестирования строительства не наделяет лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

В силу пунктов 1, 3 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии с ч. 3 ст. 14 Закона о регистрации (218-ФЗ) в связи с созданием объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация права осуществляется одновременно.

Согласно ч. 1,2 ст. 19 закона о регистрации недвижимости орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу разрешения на строительство, в срок не позднее семи рабочих дней с даты поступления от застройщика уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства при отсутствии предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации оснований для направления застройщику уведомления о несоответствии построенных объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности обязан направить в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на такие объект индивидуального жилищного строительства или садовый дом и прилагаемые к нему документы (в том числе уведомление об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства, представленный застройщиком технический план, посредством отправления в электронном виде.

Как установлено, по сведениям Управления Росреестра, поскольку застройщиком является КПТО «Капиталстрой», подразделение администрации Тамбовской области, государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности Тамбовской области и оперативного управления КПТО осуществлены в рамках Закона о регистрации недвижимости. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимости (договоры инвестирования) по правилам ст. 223 п. 1 ГК РФ, то есть с момента регистрации в ЕГРН этого права. Передача жилых домов КПТО «Капиталстрой» является исполнением заключенных ими ранее договоров инвестирования.

В соответствии со ст. 296 ГК РФ учреждение и казенное предприятие, за которыми имущество закреплено на праве оперативного управления, владеют, пользуются этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, назначением этого имущества и, если иное не установлено законом, распоряжаются этим имуществом с согласия собственника этого имущества.

Таким образом, государственная регистрация перехода права собственности Колмыкову С.А. по договору инвестирования возможна в установленном законом порядке в случае предоставления акта приема-передачи, подписанного КПТО и Колмыковым С.А., а также согласия собственника на распоряжение имуществом.

В п. 17 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ ДД.ММ.ГГГГ) (с изменениями и дополнениями) отмечено, что, исходя из положений статей 309, 310 ГК РФ, С., надлежащим образом исполнившая свои обязательства по договору путем внесения платы за жилое помещение в полном объеме, вправе была рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны

В соответствии с абзацем первым статьи 431 Гражданского кодекса и правовой позицией Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учётом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (часть 5 статьи 10, часть 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела. Толкование условий договора осуществляется с учётом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В соответствии с условиями договора, заключенного между Колмыковым С.А. (покупатель) и КПТО «Капиталстрой» (продавец), продавец обязался передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить жилой дом, имеющий на момент заключения договора указанные в нем проектные характеристики. Колмыков С.А. при заключении договора не преследовал цель получения прибыли. Он стал инвестором по строительству жилого дома для удовлетворения своих личных, семейных, домашних нужд, связанных с улучшением жилищных условий.

В Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 36) изложена правовая позиция, согласно которой факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения.

В силу ч. 3 ст. 551 ГК РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Поскольку, по смыслу договора инвестирования строительства КПТО «Капиталстрой» взяло на себя обязательство по строительству жилого дома за счет средств инвестора, с последующей передачей ему прав на объект недвижимости, суд, с учетом выше указанных положений закона находит необоснованным отказ субъекта – Тамбовской области и Комитета по управлению имуществом Тамбовской области в согласовании государственной регистрации перехода права собственности к Инвестору на основании договора инвестирования строительства. Исходя из изложенного, довод представителя Комитета по управлению имущество Тамбовской области о возможности реализации спорного имущества посредством торгов, является ошибочным.

При таких обстоятельствах исковые требования Колмыкова С.А. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

Осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на жилой дом площадью 256,1 кв.м, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, от Казенного предприятия <адрес> «Капиталстрой» и субъекта Российской Федерации -<адрес>, к Колмыкову С. А., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора инвестирования строительства № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между КПТО «Дирекция капитального строительства» и Колмыковым С.А.

Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд через Тамбовский районный суд в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Решение вынесено в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Дробышева Е.В.