Решение по делу № 3а-2/2022 (3а-27/2021;) от 09.06.2021

        Дело № 92OS0000-01-2021-000039-18

        Производство № 3а-2/2022

    РЕШЕНИЕ

    именем Российской Федерации

    2 февраля 2022 г.                                г. Севастополь

    Севастопольский городской суд в составе:

    председательствующего судьи – Орловой С.В.,

    при секретаре – Пономаренко Ю.С.,

    с участием:

    представителя административного истца – ИвА.ной А.А.,

    представителей административного ответчика – Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – К., Ч.,

    представителя заинтересованного лица – Департамента по имущественным и земельным отношениям <адрес> – К.,

    рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску общества с ограниченной ответственностью «Конгресс-V» к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Правительству Севастополя, заинтересованные лица – Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, Управление государственной регистрации права и кадастра Севастополя, об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

    установил:

    общество с ограниченной ответственностью «Конгресс-V» (далее, в том числе – ООО «Конгресс-V»), действуя через своего представителя, обратилось в суд с административным иском к Государственному бюджетному учреждению города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки», Правительству Севастополя об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, просит установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 января 2019 г., в размере 34 265 000 рублей.

    Исковые требования мотивированы тем, что административному истцу на основании договора аренды земельного участка от 2 марта 2007 г. передан в срочное платное пользование земельный участок общей площадью 1,95 га с кадастровым номером № в <адрес>. Согласно выписке из ЕРГН от 2 апреля 2021 г. кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости составляет 61 205 063, 59 рублей. Однако действительная рыночная стоимость названного земельного участка определена в размере 34 265 000 рублей, что подтверждается отчетом об оценке № 229-03/2021, выполненным оценщиком Б. Результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности административного истца как пользователя земельного участка, истец является плательщиком арендной платы, а поскольку налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельного участка, то сумма налога, исчисленная от кадастровой стоимости, установленной ответчиком и которая значительно превышает рыночную стоимость, будет нарушать права истца и окажется непомерной для уплаты.

    В судебном заседании представитель административного истца исковые требования поддержала, просила установить кадастровую стоимость названного земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 января 2019 г. в размере 34 265 000 рублей – как это установлено отчетом об оценке.

    Представители заинтересованных лиц – Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя – К., Государственного бюджетного учреждения города Севастополя «Центр государственной кадастровой оценки» – К., Ч. в судебном заседании просили отказать в удовлетворении административного иска и установить рыночную стоимость исходя из заключения эксперта от 14 декабря 2021 г. № 14/12, полученного в ходе рассмотрения дела.

    Представители ответчика – Правительства города Севастополя и заинтересованного лица – Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, уважительных причин неявки суду не сообщили.

    Суд, руководствуясь статьей 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее, в том числе – КАС РФ), считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

    Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле и явившихся в судебное заседание, изучив доводы административного иска, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующему.

    Как усматривается из материалов дела, на основании договора аренды земельного участка от 2 марта 2007 г., заключенного сроком до 25 лет между Севастопольским городским Советом и ООО «Конгресс-V», административный истец является арендатором земельного участка, площадью 1,95 га, расположенного в городе Севастополь, бухте Круглая, предоставленного для строительства и обслуживания пансионата коттеджного типа (т. 1 л.д. 30-39).

    Из пункта 2.3. указанного договора следует, что нормативная цена земельного участка, указанного в пункте 1.1. настоящего Договора, составляет:

    а) на период строительства, до сдачи объекта в эксплуатацию 2 371 024 грн. (два миллиона триста семьдесят одна тысяча двадцать одна тысяча двадцать четыре гривни);

    б) на последующий период 11 855 122 грн. (одиннадцать миллионов восемьсот пятьдесят пять тысяч сто двадцать две гривни).

    Пунктом 4.1. договора установлено, что годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Методикой определения размеров арендной платы при заключении договоров аренды земли, утвержденной решением городского Совета № 1348 от 14 октября 2003 г., в размере 1,5 % от денежной оценки земельного участка.

    Дополнительным соглашением от 25 января 2010 г. в указанный договор внесены изменения, в соответствии с которыми пункт 4.1. договора изложен в следующей редакции:

    «4.1. Годовая арендная плата за пользование земельным участком устанавливается в соответствии с Законом Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины» от 3 июня 2008г. № 309-VI в размере: 3% (трех процентов) от нормативной денежной оценки земельного участка».

В силу части 3 статьи 11 Закона города Севастополя от 25 июля 2014 г. № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя» положения договора аренды земельного участка, заключенного до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 г. № 6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов – Республики Крым и города федерального значения Севастополя» и зарегистрированного в действовавшем на момент заключения такого договора порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу Российской Федерации и Федеральному закону от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Лица, которым находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки предоставлены до вступления в силу Федерального конституционного закона в аренду, обязаны подать заявление о заключении договора аренды земельного участка в срок до 1 января 2023 г. (часть 13 Закона города Севастополя от 25 июля 2014 г. № 46-ЗС «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя»).

    В соответствии с пунктами 1.2, 3.3 Порядка расчета размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности города Севастополя и предоставленных в аренду без торгов, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 8 апреля 2019 г. № 219-ПП, установлено, что для расчета размера арендной платы за пользование земельными участками применяется кадастровая стоимость земельных участков, определенная в соответствии с требованиями действующего законодательства. Действующие договоры аренды земельных участков, по условиям которых арендная плата рассчитана на основании нормативной цены (либо нормативной денежной оценки) земельного участка, подлежат корректировке в части расчета арендной платы в соответствии с условиями настоящего Порядка. Указанная корректировка проводится арендодателем в одностороннем порядке с уведомлением арендаторов в соответствии с условиями договоров и не требует заключения дополнительных соглашений к договорам аренды, если такие условия предусмотрены договорами.

    Как следует из письма директора ГБУ «Центр государственной кадастровой оценки» от 12 февраля 2019 г. и акта об определении кадастровой стоимости № 13 от 11 февраля 2019 г., земельному участку с кадастровым номером №, внесенному 24 января 2019 г. в Единый государственный реестр недвижимости как ранее учтенный, определена кадастровая стоимость 61 205 063,59 рублей (т. 2 л.д. 72, 73).

    Данное обстоятельство также подтверждается имеющейся в материалах дела выпиской из ЕГРН от 2 апреля 2021 г. о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Датой утверждения кадастровой стоимости является 24 января 2019 г. (т. 1 л.д. 16-29, 171).

    Согласно частям 1, 3 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

    В силу статьи 5 Земельного кодекса Российской Федерации правообладателями земельного участка являются, в том числе, арендаторы.

    Не являясь обладателем вещного права на земельный участок, арендатор по договору аренды приобретает право временного владения и пользования объектом недвижимости, а также обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (статьи 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).

    Из разъяснений, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», следует, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

    При таких обстоятельствах, результаты определения кадастровой стоимости указанного земельного участка затрагивают права и обязанности административного истца, являющегося субъектом спорных правоотношений.

    В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

    Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

    Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о государственной кадастровой оценке. Согласно пункту 1 этой же статьи рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности.

    Статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) установлено, что для целей указанного Федерального закона под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в названной статье.

    Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке такого объекта.

    В соответствии с частью 1 статьи 62 КАС лица, участвующие в деле, обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений.

    Обязанность доказать недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на административном истце (часть 5 статьи 247, часть 1 статьи 248 КАС РФ).

    В обоснование исковых требований представителем административного истца до назначения по делу судебной оценочной экспертизы представлен отчет об оценке от 18 апреля 2019 г. № 229-03/2021, составленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «<данные изъяты>», согласно которому рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка по состоянию на дату оценки – 24 января 2019 г. составляет 34 265 000 рублей, то есть ниже утвержденной 24 января 2019 г. кадастровой стоимости указанного земельного участка.

    Как разъяснил Верховный Суд Российской Федерации в пункте 20 Постановления Пленума от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности).

    Согласно пункту 23 приведенного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28, в случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при ее проведении. С учетом того, что результатом оценки является стоимость, определенная в отчете об оценке, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта недвижимости и включать проверку отчета на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности.

    В связи с существенными противоречиями в представленных доказательствах, свидетельствующих об отличии рыночной стоимости объекта недвижимости, определенной в отчете об оценке, от его кадастровой стоимости, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, определением суда от 14 июля 2021 г. по ходатайству представителя административного истца, поддержанного иными участниками судебного заседания, по делу назначена судебная оценочная экспертиза, направленная на установление рыночной стоимости объекта недвижимости по состоянию на 24 января 2019 г., и соответствия представленного истцом отчета об оценке от 18 апреля 2019 г. № 229-03/2021 требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки.

    Согласно заключению эксперта от 30 сентября 2021 г. № 012-07/2021, выполненному ООО «<данные изъяты>», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, общей площадью 18 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 24 января 2019 г. составляет 49 624 000 рублей; Отчет от 18 апреля 2021 г. № 229-03/2021, составленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «<данные изъяты>» Б. в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщиком не допущено нарушений требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости конкретного объекта оценки; оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, отсутствуют математические ошибки, использованная оценщиком информация достоверная и проверяемая; вместе с тем Оценщиком допущены нарушения при применении поправок на торг и местоположение, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости; в нарушение подпункта в) пункта 22 ФСО № 7 в отчете отсутствует обоснование использования лишь части доступных оценщику объектов-аналогов.

    В связи с наличием сомнений в обоснованности заключения эксперта и наличием противоречий в выводах эксперта, с учетом ходатайства представителей ответчика, определением суда от 29 октября 2021 г. по административному делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза, по результатам которой в материалы дела представлено заключение эксперта от 14 декабря 2021 г. № 14/12, выполненное экспертом общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» Н.С.

    Согласно указанному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 24 января 2019 г. составляет 60 795 000,00 (шестьдесят миллионов семьсот девяносто пять тысяч) рублей; отчет от 18 апреля 2021 г. № 229-03/2021, составленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «<данные изъяты>» Б., требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки соответствует частично. Оценщиком допущены нарушения требований Федеральных стандартов оценки, объекты-аналоги, используемые в расчетах не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, необоснованность применения (неприменения) корректировок привели к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

    Относительно приведенного заключения повторной экспертизы представителем административного истца подан отзыв, в котором она выражает свое несогласие с заключением, считая его противоречивым и нарушающим Федеральные стандарты оценки.

Эксперт Н.С., будучи допрошенной в судебном заседании, пояснила суду, что в процессе анализа полученной информации ею принято решение об отказе в применении доходного подхода ввиду его неинформативности в исследованных обстоятельствах. Исходя из информации о проведенных открытых аукционах относительно аренды земельных участков с сопоставимым с объектом исследования видом разрешенного использования (туристическое обслуживание), невозможно было применить метод капитализации земельной ренты в связи с существенным отличием указанных земельных участков по экономическим, финансовым и техническим характеристикам от объекта исследования. Учитывая специфику фактического использования исследуемого объекта – пансионат коттеджного типа, тогда как соответствующие данные справочников содержат сведения в отношении торговых, торгово-офисных, офисно-торговых помещений, неприменим в данных обстоятельствах и метод остатка, поскольку сформировать чистый операционный доход, приносимый земельным участком, который представляет собой разницу между валовым доходом и операционными расходами, не представляется возможным. При этом доходный подход применяется для оценки недвижимости, генерирующей или способной генерировать потоки доходов, тогда как исследуемый объект содержит в своем составе как улучшения, приносящие доход, так и улучшения, используемые собственниками для собственных целей.

Также эксперт пояснила, что несмотря на различия в сегментации между земельными участками под рекреацию и земельными участками под ИЖС (использованные в качестве аналогов в сравнительном подходе), основополагающий ценообразующий фактор – местоположение – для них схож. Возможность расчета стоимости в рамках сравнительного подхода с учетом специфики фактического использования объекта исследования на основании данных об объектах-аналогах с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» является допустимой, при том, что к таким объектам-аналогам была применена корректировка на вид разрешенного использования. При этом, дополнительно фактор масштаба не учитывается, поскольку сама корректировка на вид разрешенного использования уже включает в себя корректировку на площадь. Вместе с тем, итоговая величина рыночной стоимости исследуемого земельного участка не зависит от этого расчета, данные расчеты приведены дополнительно для понимания стоимости с учетом специфики использования объекта исследования, а итоговая рыночная стоимость земельного участка определена на основании объектов-аналогов с видом разрешенного использования «туристическое обслуживание». С учетом неактивности рынка земельных участков с видом разрешенного использования под рекреацию, локация исследования была расширена с микрорайона Бухты Круглой до анализа по всему городскому округу Севастополя, что не противоречит требованиям подпункта «б» пункта 11 ФСО № 7. Указанным административным истцом объектам, которые, по его мнению, должны быть учтены в анализе, экспертом дана соответствующая оценка, в том числе двум из них – в заключении эксперта, все они не относятся к сегменту рынка объекта исследования и не могут быть использованы в расчетах. Относительно применения корректировки на местоположение (локацию) эксперт пояснила, что справочные данные, под редакцией Лейфера Л.А. и исследования компании Статриелт не приводят данных об исследованиях в отношении корректировки на местоположение (локацию) земель под рекреацию, в связи с чем логика применения корректировки в виде парного сопоставления средней стоимости земельных участков под ИЖС в месте локации объектов-аналогов и в месте объекта исследования обусловлена несколькими факторами: рынок ИЖС является наиболее активным рынком недвижимости и дает возможность корректно учесть местоположение, поскольку представленность предложений по продаже таких земельных участков выше, чем, например, квартир; с учетом специфики формирования рынка земельных участков в городе Севастополе как курорта, земельные участки под ИЖС, при относительно равном удалении от центра, будут оцениваться рынком дороже именно те, которые ближе расположены к морю; данный вид расчета корректировки позволяет учесть не среднестатистические данные по России в целом, а рыночную значимость в локации местоположения на конкретном рынке города Севастополя на дату оценки; однородность сформированной выборки для расчета среднего значения доказана на основании результатов проведенной статистической оценки (таблица 2.11 на странице 54 заключения). Такой расчет корректировки с методологической точки зрения не противоречит требованиям методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных Распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. № 568-р и требованиям подпунктов д), е) пункта 22 ФСО № 7.

Руководствуясь положениями части 8 статьи 82 КАС РФ, изучив письменные и устные пояснения эксперта, данные им в судебном заседании, суд признает составленное экспертом ООО «<данные изъяты>» Н.С. заключение от 14 декабря 2021 г. № 14/12 надлежащим доказательством, подтверждающим содержащуюся в нем рыночную стоимость земельного участка и недостоверность отчета оценщика, в силу следующего.

    Статьей 59 КАС РФ предусмотрено, что доказательствами по административному делу являются полученные в предусмотренном названным кодексом и другими федеральными законами порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения административного дела. Эти сведения могут быть получены из объяснений лиц, участвующих в деле, показаний свидетелей, письменных и вещественных доказательств, аудио- и видеозаписей, заключений экспертов, электронных документов. Доказательства, полученные с нарушением федерального закона, не имеют юридической силы и не могут быть положены в основу решения суда.

    По смыслу положений статей 82, 84 и 168 КАС РФ экспертное заключение является одним из доказательств по делу, подлежащих оценке на предмет относимости, допустимости, достоверности, достаточности.

    Заключение эксперта, равно как и другие доказательства по делу, не являются исключительными средствами доказывания, и должны оцениваться в совокупности со всеми имеющимися в деле доказательствами. При исследовании заключения эксперта суду следует проверять его соответствие вопросам, поставленным перед экспертом, полноту и обоснованность содержащихся в нем выводов.

    Требования к заключению судебной экспертизы также содержатся в Федеральном законе от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ), согласно которому судебная экспертиза – предусмотренное законодательством Российской Федерации о судопроизводстве процессуальное действие, включающее в себя проведение исследований и дачу заключения экспертом по вопросам, требующим специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла (статья 9). Эксперт дает заключение, основываясь на результатах проведенных исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7). Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объеме. Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

    Суд полагает, что при проведении по настоящему делу судебной оценочной экспертизы данные требования закона экспертом Н.С. соблюдены. Не доверять ее выводам у суда оснований не имеется, так как они мотивированы, научно обоснованы и подтверждены. Экспертиза назначалась непосредственно судом. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержащиеся в заключении выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющихся у эксперта специальностей.

    Так, надлежит согласиться с выводами эксперта относительно несоответствия отчета об оценке от 18 апреля 2021 г. № 229-03/2021, составленного оценщиком Автономной некоммерческой организации «<данные изъяты>» Б., требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки, поскольку оценщиком использованы в расчетах объекты-аналоги, которые не сопоставимы с объектом оценки по местоположению, необоснованность применения (неприменения) корректировок привели к искажению итоговой величины рыночной стоимости.

    Также суд считает возможным согласиться с выводами судебной оценочной экспертизы об установленной в заключении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 24 января 2019 г. в размере 60 795 000 рублей, определенной сравнительным подходом и методом количественных корректировок. Обоснование применения данного подхода и метода, расчет рыночной стоимости исследуемого земельного участка, и отказ от использования затратного и доходного подходов экспертом приведены в заключении согласно пункту 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 25 сентября 2014 г. № 611.

    В заключении судебной оценочной экспертизы проанализированы все ценообразующие факторы влияющие на рыночную стоимость спорного земельного участка, произведен правильный подбор объектов-аналогов, которые сопоставимы с объектом оценки по своим функциональным, физическим и экономическим характеристикам (местоположение, цена продажи, дата предложения, вид разрешенного использования, транспортная доступность), применены все необходимые корректировки с обоснованием приведенных поправок и расчетов их значений.

    Заключение судебной оценочной экспертизы полностью соответствует положениям Закона об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение итоговой рыночной стоимости спорного объекта, экспертом в заключении даны ответы на поставленные судом вопросы и приведены выводы о размере рыночной стоимости земельного участка. Произведенные при выведении итоговой рыночной стоимости земельного участка расчеты не содержат математических, методологических и арифметических ошибок, являются правильными; в заключении присутствуют ссылки на источники используемой информации и литературы, что позволяет проверить используемые экспертом сведения.

    Согласно части 2 статьи 61 КАС РФ суд признает доказательства недопустимыми по письменному ходатайству лица, участвующего в деле, или по собственной инициативе.

    Суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности. Доказательство признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования суд придет к выводу, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности (части 1 - 4 статьи 84 КАС РФ).

    Принимая во внимание изложенные правовые нормы, оценив представленное в материалы дела экспертное заключение от 14 декабря 2021 г. № 14/12, пояснения сторон, суд приходит к выводу о допустимости указанного заключения эксперта как доказательства.

    Довод представителя административного истца о том, что экспертом не обоснован отказ от применения доходного подхода, является несостоятельным, поскольку как следует из заключения эксперта, а также ее устных и письменных пояснений, экспертом подробно изложены причины отказа от применения указанного подхода для расчета рыночной стоимости объекта экспертизы. При выборе используемых подходов экспертом учитывается не только возможность применения каждого из подходов, но и цели и задачи определения рыночной стоимости, предполагаемое использование результатов, полнота и достоверность исходной информации.

    Иные доводы стороны административного истца, не согласившегося с заключением эксперта, опровергнуты экспертом в судебном заседании ее подробными пояснениями, в том числе относительно выбора подхода оценки, объектов-аналогов, анализа рынка, использованных источников информации, применения корректировок.

    Несогласие представителя административного истца с заключением эксперта по существу основано на субъективном восприятии и неверном истолковании основных положений исследовательской части заключения эксперта, при этом в удовлетворении ее ходатайства о назначении повторной экспертизы отказано ввиду отсутствия соответствующих оснований для этого процессуального действия, предусмотренных статьей 83 КАС РФ, – у суда не имеется сомнений в обоснованности имеющегося в деле заключения эксперта, а также не выявлено противоречий в содержащихся в нем выводах.

    С учетом положений статьи 84 КАС РФ суд приходит к выводу о том, что указанная в заключении эксперта ООО «<данные изъяты>» от 14 декабря 2021 г. № 14/12 итоговая величина рыночной стоимости земельного участка подлежит признанию достоверной, что в силу пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости в отношении земельного участка, площадью 18 197 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>.

    При этом судом не установлено оснований для принятия в качестве доказательства по делу отчета об оценке от 18 апреля 2021 г. № 229-03/2021, выполненного оценщиком Автономной некоммерческой организации «<данные изъяты>» Б. об определении размера рыночной стоимости спорного земельного участка, поскольку в нарушение подпункта б) пункта 11 ФСО № 7 оценщиком не обоснован выбор объектов-аналогов № 1, № 2, № 3, № 4 на Западном берегу Крыма – села Сакского и Черноморского районов Республики Крым, которые по своим экономическим характеристикам не схожи с городом федерального значения Севастополем, при этом объекты-аналоги № 1 и № 4 размещены на землях особо охраняемых территорий и объектов, а не на землях населенных пунктов, как объект оценки, и в силу требований подпункта е) пункта 22 ФСО № 7 должны были быть скорректированы по всем элементам сравнения, в частности на «вид использования и (или) зонирование», что свидетельствует о несопоставимости выбранных оценщиком объектов-аналогов с объектом оценки по местоположению. Кроме того, оценщиком не обосновано применение корректировки на местоположение, в том числе с учетом непрезентабельности представленной выборки как по количеству, так и по составу, а также не обосновано применение справочника Лейфера Л.А. в отношении всех корректировок, кроме корректировки коммуникаций, к которой применены исследования компании <данные изъяты>. Таким образом, указанные несоответствия значительно повлияли на итоговый результат рыночной стоимости объекта исследования, определенный в отчете об оценке от 18 апреля 2021 г. № 229-03/2021.

    Не имеется оснований и для принятия в качестве доказательства заключения эксперта от 30 сентября 2021 г. № 012-07/2021 по следующим основаниям.

    Согласно указанному заключению рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 24 января 2019 г., составила 49 624 000 (сорок девять миллионов шестьсот двадцать четыре тысячи) рублей. Отчет от 18 апреля 2021 г. № 229-03/2021, составленный оценщиком Автономной некоммерческой организации «<данные изъяты>» Б., в целом соответствует требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки. Оценщиком не допущено нарушений требований Федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета стоимости конкретного объекта оценки. Оценщиком правильно определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, отсутствуют математические ошибки, использованная оценщиком информация достоверная и проверяемая. Вместе с тем, оценщиком допущены нарушения при применении поправок на торг и местоположение, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. В нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 в отчете отсутствует обоснование использования лишь части доступных оценщику объектов аналогов.

Требования к заключению эксперта содержатся в статье 82 КАС РФ, статьях 8, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ.

В силу положений части 2 статьи 8 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных.

Эксперт обязан: провести полное исследование представленных ему объектов и материалов дела, дать обоснованное и объективное заключение по поставленным перед ним вопросам (статья 16 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ).

Вместе с тем, названные требования закона в полной мере не соблюдены, подготовленное экспертом О. заключение от 30 сентября 2021 г. № 012-07/2021 содержит неоднозначные толкования, описки, технические неточности как в отношении цены аналога № 2 – в заключении цена объекта занижена на 1 000 000 рублей, так и в отношении поправки на вид имущественных прав – вместо права собственности – указано право долгосрочной аренды, в связи с чем, согласно письменных пояснений эксперта О., рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, по состоянию на 24 января 2019 г. составляет 48 319 988,67 рублей, тогда как в заключении эксперта от 30 сентября 2021 г. № 012-07/2021, данном тем же экспертом, рыночная стоимость указанного земельного участка составляет 49 624 000 рублей.

Кроме того, на вопрос о соответствии отчета от 18 апреля 2021 г. № 229-03/2021, составленного оценщиком Автономной некоммерческой организации «<данные изъяты>» Б., требованиям Федерального закона от 29 июня 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральным стандартам оценки, экспертом дан противоречивый ответ о том, что оценщиком Б. не допущено нарушений требований Федеральных стандартов оценки, вместе с тем, допущены нарушения при применении поправок на торг и местоположение, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости. Также, в нарушение подпункта «в» пункта 22 ФСО № 7 в отчете отсутствует обоснование использования лишь части доступных оценщику объектов аналогов.

Таким образом, заключение эксперта от 30 сентября 2021 г. № 012-07/2021 не соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, статьям 8, 16, 25 Федерального закона от 31 мая 2001 г. № 73-ФЗ, Федеральным стандартам оценки, в связи с чем, как необоснованное и необъективное, не может быть принято во внимание в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость спорного земельного участка.

    Пунктом 25 вышеназванного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28 определено, что резолютивная часть решения суда по делу о пересмотре кадастровой стоимости должна содержать данные о величине установленной судом кадастровой стоимости объекта недвижимости, которая является новой кадастровой стоимостью и подлежит внесению в государственный кадастр недвижимости (статья 248, часть 3 статьи 249 КАС РФ). Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

    Датой подачи заявления физическим лицом считается дата обращения в суд или Комиссию, если имело место обращения этого лица в Комиссию.

    Материалами дела подтверждается, что ООО «Конгресс-V» обратилось в суд с административным иском 8 июня 2021 г., следовательно, датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости является 8 июня 2021 г.

    Согласно положениям пункта 28 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 установленная судом кадастровая стоимость используется для исчисления налоговой базы за налоговый период, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, и применяется до вступления в силу в порядке, определенном статьей 5 НК РФ, нормативного правового акта, утвердившего результаты очередной кадастровой оценки, при условии внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости.

    В соответствии с частями 3 и 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, применяется кадастровая стоимость, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, со дня начала применения кадастровой стоимости, изменяемой вследствие установления кадастровой стоимости в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Разрешая вопрос о возмещении судебных расходов, понесенных экспертным учреждением ООО «<данные изъяты>» на производство повторной экспертизы, в размере 100 000 рублей, суд исходит из системного толкования положений статьи 114, части 5 статьи 247, пункта 2 части 1 статьи 248 КАС РФ и приходит к выводу о том, что допущенное при установлении кадастровой стоимости объекта оценки ее расхождение с рыночной стоимостью укладывается в приемлемый диапазон отклонений и, соответственно, не может являться свидетельством ошибки, приводящей к нарушению конституционных прав и свобод административного истца.

    Данный вывод в полной мере согласуется с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр».

    Руководствуясь приведенными нормами, исходя из проанализированных фактических обстоятельств административного дела, суд приходит к выводу о необходимости взыскания в пользу экспертного учреждения – ООО «<данные изъяты>» судебных расходов по проведению повторной судебной экспертизы с административного истца – ООО «Конгресс-V» в указанном выше размере.

    При этом суд отмечает, что указанный размер является обоснованным, представленный к заявлению экспертным учреждением расчет действительной стоимости судебной экспертизы не содержит данных, указывающих на его экономическую необоснованность.

    На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 247-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

    решил:

    установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 18 197 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 24 января 2019 г., в размере 60 795 000 (шестьдесят миллионов семьсот девяносто пять тысяч) рублей.

    Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости. Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 8 июня 2021 г.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Конгресс-V» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «<данные изъяты>» (<данные изъяты>) судебные расходы за проведение судебной экспертизы в размере 100 000 (сто тысяч) рублей.

    Решение суда может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Севастопольский городской суд.

    Председательствующий –

    Решение принято в окончательной форме 11 февраля 2022 г.

    Председательствующий –