Решение по делу № 2-221/2019 от 01.02.2019

Дело № 2-221/2019

РЕШЕНИЕ

                               ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

14 марта 2019 года                                                                             г.Заринск

Заринский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего              Грудинина С.В.

при секретаре                                Задригун Г.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Гейн Евгении Павловны к Келлер Татьяне Викторовне о расторжении соглашения о задатке и взыскании суммы задатка

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась с вышеуказанным иском в Заринский городской суд.

В обоснование исковых требований указала на то, что ДД.ММ.ГГГГ сторонами с участием риэлторов было заключено соглашение о задатке, согласно которому Келлер Т.В. приняла на себя обязательство по продаже Гейн Е.П. квартиры, расположенной в <адрес> края <адрес>, кВ.110 стоимостью 1 150 000 рублей.

Поскольку на момент заключения соглашения квартира находилась под обременением, Продавец потребовала задаток в сумме, соответствующей задолженности Продавца перед банком по ипотечному кредиту. Часть указанной суммы в размере 70000 рублей была передана Гейн Е.П. (Покупателем), остальную сумму предоставило риэлторское агентство.

Стороны обязались заключить договор купли-продажи недвижимости до ДД.ММ.ГГГГ.

Часть средств Покупателем планировалось оплатить за счет одобренного ипотечного кредита Сбербанка России, часть за счет средств материнского капитала. Однако, после предоставления документов в банк, истец получил отказ в предоставлении кредита, повторная заявка одобрена в меньшей сумме, в связи с чем средств для приобретения квартиры было недостаточно.

Риэлторское агентство обратилось к ответчику с устной просьбой о переносе срока заключения договора купли-продажи, однако ответчик отказалась перенести дату заключения основного договора и отказалась возвращать задаток в сумме 70000 рублей, вернув риэлторскому агентству предоставленную ей сумму.

В связи с изложенным, истец просила взыскать в свою пользу с ответчика 70000 рублей, переданные по соглашению о задатке, а так же судебные расходы по уплате госпошлины.

В судебном заседании истец исковые требования поддержала по доводам, изложенным в иске. Пояснила, что обратилась к риэлтору с целью приобретения квартиры, планировалось использовать материнский капитал и ипотечный кредит. Сумма кредита банком была одобрена, после чего стали искать квартиру. У ответчика квартира находилась в ипотеке и надо было снять обременение, в связи с чем было заключено соглашение о задатке, она передала ответчику 70000 рублей, остальную сумму ответчику передал риэлтор. Все проекты документов готовил риэлтор. Когда подали документы в банк, срок одобренной заявки истек, в связи с чем оформили новую заявку, однако кредит по ней был одобрен в меньшей сумме. Риэлтор позвонил, сказал, что продавец согласна подождать, письменно это не оформлялось. После Нового года с ответчиком договорились встретиться у риэлтора, где был предложен новый проект договоров, однако на следующий день Келлер отказалась продавать квартиру, пояснила, что продаст квартиру хоть кому, только не ей. Деньги отказалась возвращать в связи с тем, что истец срок договора и она никому не должна. В настоящее время она так же готова приобрести квартиру ответчика, о чем говорила и ответчику.

Ответчик в судебном заседании не участвовала, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом.

Представитель ответчика Мащенко А.Н., действующий по доверенности, в судебном заседании исковые требования не признал, пояснил, что сторонами было заключено соглашение о задатке, с предварительным договор купли-продажи квартиры. Установлен срок заключения основного договора, в указанный срок договор не был заключен, в связи с чем задаток подлежит оставлению у продавца. В срок установленный для заключения основного договора с письменным требованием о заключении основного договора не обращались, только устно. Договор не заключен в связи с отсутствием денежных средств у покупателя, при этом в предварительном договоре источник оплаты не был указан.

Третье лицо – Звягинцев К.Г. в судебном заседании пояснил, что к нему обратилась Гейн Е.П. с просьбой найти квартиру. Квартира, которую выбрала Гейн находилась в ипотеке, Келлер передали 2 суммы: 70000 передала Гейн, остаток предоставил Келлер он, после погашения кредита стали снимать ипотеку, это происходит в течении месяца. У Гейн была предварительно оформленная заявка, но пока снимали обременение, срок заявки на кредит истек, поэтому оформили новую заявку, по которой была одобрена меньшая сумма кредита. Соглашение о задатке готовил он, цель данного соглашения была узаконить передачу Келлер денежной суммы от Гейн и для подтверждения купить квартиру. Срок заключения договора был указан ДД.ММ.ГГГГ. После того, как банком была оформлена другая сумма кредита, он лично звонил келлер, объяснял ситуацию, предложил встретиться. Встретились после новогодних каникул, им был подготовлен предварительный договор купли-продажи, в котором был прописан порядок оплаты квартиры. Келлер в конечном итоге отказалась продавать квартиру Гейн, сказала что продаст другому. В письменной форме вопрос о продлении срока не оговаривали, только устно согласовывали. С требованием о заключении договора купли-продажи ни Гейн, ни Келлер письменно не обращались.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд полагает следующее.

В соответствии с ч.1 ст.420 ГК РФ, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора (ч.3 ст.422 ГК РФ).

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (ч.1,2,4,6 ст.429 ГК РФ).

В силу разъяснений, изложенных в п.25 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Отсутствие в предварительном договоре иных существенных условий основного договора само по себе не свидетельствует о незаключенности предварительного договора.

Пунктом 1 ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Согласно ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 названной статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (пункт 4 статьи 380 ГК РФ).

В судебном заседании судом установлено, что Келлер Т.В. и ФИО5 на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Келлер Т.В. (Продавец) и Гейн Е.П. (Покупатель) заключено соглашение о задатке, в соответствии с положениями которого стороны установили, что Продавец намерен передать Покупателю или третьему лицу по указанию Покупателя права собственности на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>.

Продажная цена квартиры определена сторонами в 1 150 000 рублей (п.5 Соглашения), срок заключения договора купли-продажи до ДД.ММ.ГГГГ (п.4 Соглашения).

Соглашением сторон предусмотрена передача задатка в размере 70 000 рублей.

В соответствии с п.6 Соглашения предусмотрено, что в случае отказа покупателя от заключения договора, Покупатель обязуется выплатить Продавцу штраф в размере ранее переданного аванса, т.е. сумма аванса, указанная в п.3 настоящего договора, ему не возвращается.

Пунктом 7 Соглашения предусмотрено, что в случае отказа Продавца от заключения договора, указанного в п.4 настоящего договора, он возвращает сумму в размере 140 000 рублей Покупателю в течении семи календарных дней со дня извещения Покупателя о своем намерении не продавать квартиру.

В соответствии с распиской о произведенном расчете от ДД.ММ.ГГГГ Келлер Т.В. получила от Гейн Е.П. часть денежных средств за продаваемую квартиру, расположенную по адресу: <адрес> размере 70 000 рублей.

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

С учетом вышеизложенных правовых норм и буквального толкования условий соглашения о задатке, суд приходит к выводу о заключении между сторонами предварительного договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.

Между тем, буквальное толкование условий заключенного сторонами соглашения от ДД.ММ.ГГГГ, в совокупности с распиской о произведенном расчете, пояснениями Гейн Е.П. и Звягинцева К.Г., данными в судебном заседании, относительно цели передачи Келлер Т.В. денежных средств, не позволяет суду квалифицировать переданную Гейн Е.П. сумму в размере 70 000 рублей как задаток, в связи с чем, в соответствии с положениями ч.3 ст.380 ГК РФ, суд квалифицирует переданную Гейн Е.П. денежную сумму в размере 70 000 рублей уплаченной в качестве аванса.

В пункте 28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" разъяснено, что несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Поскольку в установленный предварительным договором срок договор купли-продажи не был заключен, обязательство по заключению данного договора прекращено, основания для удержания денежных средств у ответчика отсутствуют, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению.

В соответствии с положениями ст.98 ГПК РФ, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 2300 рублей.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 194, 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Гейн Евгении Павловны удовлетворить.

Взыскать с Келлер Татьяны Викторовны в пользу Гейн Евгении Павловны денежные средства в размере 70 000 рублей, судебные расходы по уплате госпошлины в размере 2 300 рублей.

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Алтайский краевой суд в течение месяца со дня вынесения через Заринский городской суд.

       Судья Заринского

городского суда                                                                Грудинин С.В.