Решение по делу № 2-87/2018 от 07.11.2017

Дело № 2-87/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03.04.2018 года город Балаково

Балаковский районный суд Саратовской области в составе

судьи Комарова И.Е.,

при секретаре судебного заседания Жебревой Н.Б.,

прокурора Андреева А.А., Изместьева С.Д.,

с участием:

представителей сторон Андреевой В.Е., Шапошникова Д.В., Онохина А.В., Решетникова А.Б.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску заместителя прокурора города Балаково в интересах неопределенного круга лиц и Балаковского муниципального района и муниципального образования город Балаково к Смыслову С.А., Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Кувшинову Ю.В., Кувшиновой О.Н., третье лицо администрация Балаковского муниципального района Саратовской области, Горчаков В.М., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Саратовской области, о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, исключении сведений из государственного реестра недвижимости, признании права собственности и по встречному иску Кувшиновой О.Н. к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании недействительным постановления,

установил:

заместитель прокурора г. Балаково Саратовской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц и Балаковского муниципального района и муниципального образования город Балаково с иском, в котором после уточнения исковых требований просил исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами *, расположенных по адресу: *, земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о разделе земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, и восстановить запись о наличии земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, площадью 6 803 кв.м.; признать право собственности Балаковского муниципального района на земельный участок с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, площадью 6 803 кв.м.; признать недействительным в силу ничтожности заключенный между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Смысловым С.А., договор купли-продажи № * от * г. земельного участка с кадастровым номером * площадью 6 803 кв.м, расположенного по адресу: *; прекратить право собственности Смыслова С.А. на земельные участки с кадастровыми номерами *, расположенными по адресу: *; обязать Кувшинову О.Н. возвратить из незаконного владения в собственность Балаковского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *; прекратить право собственности Кувшиновой О.Н. на земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *; признать отсутствующим право собственности Кувшиновой О.Н. на нежилое помещение расположенное по адресу: *, общей площадью 118,9 кв.м.; обязать Кувшинову О.Н. в течение двух, месяцев со дня вступления в законную силу решения суда произвести снос за своей счет постройки, расположенной по адресу: *; обязать Кувшинова Ю.В. возвратить из незаконного владения в собственность Балаковского муниципального района Саратовской области земельный участки с кадастровыми номерами *, расположенные по адресу: *; прекратить право собственности Кувшинова Ю.В. на земельные участки с кадастровыми номерами *, расположенные по адресу: *.

В обоснование исковых требований указано, что прокуратурой города в рамках осуществления надзора за исполнением земельного законодательства проведена проверка в администрации Балаковского муниципального района Саратовской области. Проверкой установлено, постановлением Главы администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 698 от 12.03.2009 года на праве оперативного управления за МБОУ «Основная общеобразовательная школа № 10» г. Балаково Саратовской области был закреплен гараж кирпичный, введенный в эксплуатацию 30.12.1972 г. и расположенный по адресу: *. Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 3890 от 03.10.2013 г. право оперативного управления МБОУ «Основная общеобразовательная школа № 10 имени майора В.В. Малярова» г. Балаково Саратовской области в отношении муниципального имущества: нежилого здания гаража, общей площадью 142 кв.м, было прекращено. Согласно техническому паспорту, изготовленному 13.12.2013 г. ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», общая площадь гаража на дату изготовления паспорта составляла 146,1 кв.м. и в его состав входило нежилое помещение площадью 118,9 кв.м. На основании выписки из реестра имущества Балаковского муниципального района Саратовской области от 10.12.2013 г., решения малого Совета Балаковского городского Совета народных депутатов от 25.06.1992 г. № 57 «О реестре предприятий и имущества государственной собственности по г. Балаково Саратовской области» 22.08.2014 г. произведена государственная регистрация права собственности Балаковского муниципального района Саратовской области на объект недвижимости с кадастровым номером * - нежилое помещение, общей площадью 118,9 кв.м., расположенное по адресу: *. Решением комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 03.07.2015 г. № 72 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * был объявлен открытый аукцион. Победителем аукциона признан Смыслов С.А. 04.09.2015 г. между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Смысловым С.А заключен договор купли-продажи № *, по условиям которого Смыслов С.А купил по цене 706 266 руб. в собственность нежилое помещение, общей площадью 118,9 кв.м, расположенное по указанному выше адресу. При этом нежилое помещение гаража, общей площадью 27,2 кв.м, осталось в муниципальной собственности. Спорный гараж находился на земельном участке с кадастровым номером *, закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за МАОУ «Основная общеобразовательная школа № 10 имени майора В.В. Малярова».

На основании постановления администрации Балаковского муниципального района № 3902 от 08.10.2015 г. из земельного участка с кадастровым номером * путем раздела образован земельный участок площадью 6 803 кв.м. Образованному земельному участку присвоен кадастровый номер *. Постановлением администрации Балаковского муниципального района № 4825 от 14.12.2015 г. обременение земельного участка в виде права постоянного (бессрочного) пользования прекращено.

18.11.2015 г. Смыслов С.А. обратился с заявлением к Главе администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором просил на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса РФ о выкупе земельного участка с кадастровым номером * в связи с нахождением на нем принадлежащего ему объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 118,9 кв.м.

20.11.2015 г. на основании договора купли-продажи № *, заключенного между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Смыслов С.А. приобрел в собственность по цене 890 955 руб. земельный участок с кадастровым номером *. Государственная регистрация права ответчика Смыслова С.А. на спорный земельный участок произведена 31.12.2015 г. Стоимость земельного участка определена комитетом по распоряжению муниципальной собственности и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, исходя из Положения о порядке определения цены земельных участков, находящихся в государственной собственности Саратовской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Саратовской области при заключении договора купли-продажи земельного участка без проведения торгов, утвержденного Постановлением Правительства Саратовской области от 15.04.2015 г. № 172-П согласно которому в случае, если собственник расположенного на земельном участке здания или сооружения приобретает его в собственность стоимость данного земельного участка под объектом недвижимости составляет 15 процентов от его кадастровой стоимости.

Прокурор указывает, что при передаче Смыслову С.А. в 2015 г. земельного участка площадью 6 803 кв.м. комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами Балаковского муниципального района Саратовской области были нарушены правовые нормы, регламентирующие передачу гражданам земельного участка в собственность.

Выкуп земельного участка общей площадью 6 803 кв.м. с кадастровым номером * и заключение договора купли­-продажи от 20.11.2015 года № * совершены в нарушение положений ст.39.20 Земельного кодекса РФ, поскольку основанием для передачи в собственность спорного земельного участка послужило нахождение на праве собственности у Смыслова С.А. нежилого помещения. Кроме того, между площадью земельного участка с кадастровым номером * и площадью объекта недвижимости имеется явное несоответствие, так как площадь истребованного Смысловым С.А. земельного участка на 6 684,1 кв.м. превышала площадь расположенного на нем нежилого помещения, при этом какое-либо обоснование, что данная площадь необходима Смыслову С.А. для использования недвижимого имущества не предоставлялось.

Земельного участок с кадастровым номером * площадью 6803 кв.м для строительства каких-либо объектов не формировался и первоначально на каком-либо праве Смыслову С.А. для строительства каких-либо объектов не предоставлялся.

Прокурор просит признать недействительным договор купли-продажи №* от 20 ноября 2015 года как ничтожный и в порядке реституции земельный участок кадастровым номером * площадью 6803 кв.м вернуть в муниципальную собственность.

После регистрации права собственности на указанный земельный участок по заявлению Смыслова С.А. земельный участок с кадастровым номером * преобразован путем его раздела на 9 земельных участков с кадастровыми номерами: *.

После раздела земельного участка с кадастровым номером * гараж, в состав которого входило нежилое помещение площадью 118,9 кв.м., стал располагаться на земельном участке с кадастровым номером *.

17.03.2016 года Кооп О.В., действуя на основании доверенности за Смыслова С.А. заключила с Горчаковым В.М. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *, площадью 1060 кв.м. и нежилого помещения общей площадью 118,9 кв.м. По условиям договора Смыслов С.А продал указанное имущество по цене 800 000 руб., из которых 100 000 руб. ­цена земельного участка, 700000 руб. - цена нежилого помещения.

За туже цену Горчаков В.М. по договору купли-продажи от 07.09.2016 г. продал земельный участок и нежилое помещение Кувшиновой О.Н.

В настоящее время адресный ориентир земельного участка с кадастровым номером * *. Адресный ориентир объекта недвижимости: нежилого помещения, общей площадью 118,9 кв.м. не изменялся.

По договору купли-продажи от 28.06.2017 г. Грязнов С.А, действуя по доверенности за Смыслова С.А продал по цене 170 000 руб. Кувшинову Ю.В. два земельных участка с кадастровым номером *, площадью 777 кв.м. и с кадастровым номером *, площадью 379 кв.м. В настоящее время Смыслов С.А. является собственником земельных участков с кадастровыми номерами *.

Прокурор указывает, что договоры купли-продажи земельных участков (образованных при разделе земельного участка с кадастровым номером *) от 17.03.2016 г., 07.09.2016 г., 28.06.2017 г. являются недействительными сделками, поскольку отсутствовали правовые основания для возникновения у Смыслова С.А. права собственности на земельный участок с кадастровым номером *.

Поскольку Смыслов С.А. не является законным приобретателем земельного участка, его действия по разделу земельного участка с кадастровым номером * не основаны на законе, разделенный земельный участок подлежит восстановлению в ранее установленных границах с присвоением ранее установленного кадастрового номера.

Прокурор указывает, что Кувшинова О.Н. и Кувшинов Ю.В., не являются добросовестными приобретателями, так как, проявив необходимую степень осмотрительности, должны были проверить обстоятельства приобретения имущества продавцами по сделке, приняв во внимание короткий период нахождения его в собственности продавцов, цена сделок по приобретению земельных участков была заниженной по сравнению с рыночной ценой земельных участков. Кроме этого, проявив необходимую осмотрительность, Кувшинова О.Н. должна была обратить внимание, что приобретаемое помещение кадастровым номером *, площадью 118,9 кв.м. является лишь составной частью другого объекта, включающего еще 30,8 кв.м. и не являющегося предметом сделки. Поэтому прокурор считает, что Кувшинова О.Н. и Кувшинов О.В. не являются добросовестными приобретателями земельных участков и земельные участки с кадастровыми номерами * подлежат возврату в муниципальную собственность в порядке виндикации.

24.08.2017 г. постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области на основании обращения Кувшиновой О.Н. утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером * для размещения индивидуального жилого дома по адресу: Российская Федерация, *.

20.09.2017 г. Кувшинова О.Н. обратилась с заявлением к исполняющему обязанности Главы Балаковского муниципального района Саратовской области с заявлением о выдаче разрешения на строительство на указанном земельном участке. Сведения о наличии зарегистрированных прав на объекты недвижимости на земельном участке с кадастровым номером * заявителем не предоставлялись. Согласно чертежу градостроительного плана земельного участка, расположенного по адресу: *, выполненного ООО «Энергопроект» по заказу Кувшиновой О.Н., какие-либо объекты недвижимости на земельном участке отсутствуют.

Фактически объекта недвижимости: гаража и входящего в его состав нежилого помещения, площадью 118,9 кв.м, расположенного по адресу: *, с кадастровым номером * не существует, в то время как за Кувшиновой О.Н. по настоящее время зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости.

При этом разрешение на снос муниципальной собственности: нежилого помещения площадью 27,2 кв.м., являвшегося частью гаража, уполномоченным органом не выдавалось. 28.09.2017 г. Кувшиновой О.Н. выдано разрешение на строительство объекта капитального строительства, индивидуального жилого дома, по адресу: *. Указанное разрешение впоследствии было отменено. В настоящее время на земельном участке с * проведены работы по его застройке - возведен фундамент и первый этаж дома.

Прокурор считает, что у Кувшиновой О.Н. отсутствует право собственности на помещение кадастровым номером *, площадью 118,9 кв.м., так как объект снесен, что и просит в иске.

В связи с виндикацией земельных участков и возвращением их в муниципальную собственность возведенная постройка Кувшиновой О.Н. подлежит сносу в течение двух месяцев в даты вступления решения в законную силу.

Ответчик Кувшинова О.Н. с иском прокурора не согласна, считает себя добросовестным приобретателем земельного участка кадастровым номером * и обратилась в суд со встречным иском, в котором просит признать недействительным постановление администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 5703 от 25.12.2017 года «Об отмене разрешения на строительство объекта капитального строительства». В обоснование исковых требований указала, что выданное администрацией Балаковского муниципального района Саратовской области разрешение на строительство № * от 28.09.2017 года, как и постановление № 5703 от 25.12.2017 года «Об отмене разрешения на строительство объекта капитального строительства» направлены на возникновение и прекращение гражданских прав, поскольку на основании выданного Администрацией Балаковского муниципального района разрешения Кувшиновой О.Н. был возведен объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом. Возникшие в данном случае гражданские права могут быть оспорены только в судебном порядке, возможность решения этого вопроса в административном порядке законодательством не допускается. В нарушение требований законодательства в постановлении администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 5703 от 25.12.2017 года отсутствует обоснование и ссылки на фактические обстоятельства, послужившие основанием для вынесения этого постановления, а также правовые основания для отмены законного выданного разрешения на строительство. В дополнении к встречным исковым требованиям Кувшинова О.Н. просит признать незаконным постановление администрации об отмене разрешения на строительство в редакции Постановления от 15 марта 2018 года.

В судебном прокурор поддержал исковые требования, дал объяснения, аналогичные изложенным в иске, встречные исковые требования Кувшиновой О.Н. считал не подлежащими удовлетворению.

Представитель ответчика Комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области Андреева В.Е. в судебном заседании считала исковые требования заместителя прокурора г. Балаково Саратовской области подлежащими удовлетворению, в удовлетворении требований Кувшиновой О.Н. просила отказать по основаниям, изложенным в отзыве на иск (том № * л.д. № *). Исковые требования прокурора Комитет по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области признал, заявление приобщено к материалам дела (т.* л.д.*).

Представитель администрации Балаковского муниципального района Саратовской области Решетников А.Б. не возражал против удовлетворения требований заместителя прокурора г. Балаково Саратовской области, исковые требования Кувшиновой О.Н. считал не подлежащими удовлетворению.

Представитель Кувшинова Ю.В., - Онохин А.В. считал исковые требования заместителя прокурора г. Балаково Саратовской области не подлежащими удовлетворению, указав, что Кувшиновы являются добросовестными приобретателями земельных участков, поддержал исковые требования Кувшиновой О.Н., дал объяснения, аналогичные изложенным в иске.

Представитель ответчика Смыслова С.А. – Шапошников Д.В. исковые требования заместителя прокурора г. Балаково Саратовской области не признал, просил отказать в удовлетворении иска по основаниям, изложенным в отзыве на иск (том № * л.д. № *). Против удовлетворения требований Кувшиновой О.Н. не возражал.

Ответчик Смыслов С.А. в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения гражданского извещен надлежащим образом.

Кувшинов Ю.В., Кувшинова О.Н. о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились.

Третье лицо Горчаков В.М. о времени и месте рассмотрения гражданского дела извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск (том № * л.д. № *) просил отказать в удовлетворении требований заместителя прокурора г. Балаково Саратовской области.

Третье лицо Управление Росреестра по Саратовской области извещено о времени и месте рассмотрения гражданского, представитель в судебное заседание не явился.

В соответствии со статьёй 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд рассмотрел дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд проходит к следующему.

В соответствии с частью 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации, статьями 12, 56 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В судебном заседании установлено, что постановлением Главы администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 698 от 12.03.2009 г. на праве оперативного управления за МБОУ «Основная общеобразовательная школа № 10» г. Балаково Саратовской области был закреплен гараж кирпичный, введенный в эксплуатацию 30.12.1972 г. и расположенный по адресу: * (том № * л.д. № *).

Постановлением администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 3890 от 03.10.2013 г. было прекращено право оперативного управления МБОУ «Основная общеобразовательная школа № 10 имени майора В.В. Малярова» г. Балаково Саратовской области в отношении муниципального имущества: нежилого здания гаража, общей площадью 142 кв.м, расположенного по адресу: * (том № * л.д. № *).

Согласно техническому паспорту от 13.12.2013 г. ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости», общая площадь гаража на дату изготовления паспорта составляла 146,1 кв.м. и в его состав входило нежилое помещение площадью 118,9 кв.м. (том № * л.д. № *).

На основании выписки из реестра имущества Балаковского муниципального района Саратовской области от 10.12.2013 г. (том № *л.д. № *), решения малого Совета Балаковского городского Совета народных депутатов от 25.06.1992 г. № 57 «О реестре предприятий и имущества государственной собственности по г. Балаково Саратовской области» (том № * л.д. № *) 22.08.2014 г. произведена государственная регистрация права собственности Балаковского муниципального района Саратовской области на объект недвижимости с кадастровым номером * - нежилое помещение, общей площадью 118,9 кв.м., расположенное по адресу: *, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права (том № * л.д. № *).

Решением комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 03.07.2015 г. № 72 в отношении нежилого помещения с кадастровым номером * был объявлен открытый аукцион (том № * л.д. № *).

Согласно протоколу об итогах аукциона (том № * л.д. № *) победителем аукциона признан Смыслов С.А.

04.09.2015 г. между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Смысловым С.А заключен договор купли-продажи № *, по условиям которого Смыслов С.А купил по цене 706 266 руб. в собственность нежилое помещение, общей площадью 118,9 кв.м, расположенное по адресу: * (том № * л.д. № *).

22.10.2015 года за Смысловым С.А. зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 118,9 кв.м, расположенное по адресу: * (том № * л.д. № *).

Спорный гараж находился на земельном участке с кадастровым номером *, закрепленном на праве постоянного (бессрочного) пользования за МАОУ «Основная общеобразовательная школа № 10 имени майора В.В. Малярова».

На основании постановления администрации Балаковского муниципального района № 3902 от 08.10.2015 г. из земельного участка с кадастровым номером * путем раздела образован земельный участок площадью 6 803 кв.м. Образованному земельному участку присвоен кадастровый номер * (том № * л.д. № *).

Постановлением администрации Балаковского муниципального района № 4825 от 14.12.2015 г. обременение земельного участка в виде права постоянного (бессрочного) пользования прекращено (том № * л.д. № *).

18.11.2015 г. Смыслов С.А. обратился с заявлением к Главе администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, в котором просил на основании подпункта 6 пункта 2 статьи 39.3. Земельного кодекса РФ о выкупе земельного участка с кадастровым номером * в связи с нахождением на нем принадлежащего ему объекта недвижимости - нежилого помещения площадью 118,9 кв.м. (том № *л.д. № *).

20.11.2015 г. на основании договора купли-продажи № *, заключенного между Балаковским муниципальным районом Саратовской области в лице комитета по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Смыслов С.А. приобрел в собственность по цене 890 955 руб. земельный участок с кадастровым номером * (том № * л.д. № *).

После регистрации права собственности на указанный земельный участок по заявлению Смыслова С.А. земельный участок с кадастровым номером * преобразован путем его раздела на 9 земельных участков с кадастровыми номерами: 64*, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости (том № * л.д. № *).

После раздела земельного участка с кадастровым номером * гараж, в состав которого входило нежилое помещение площадью 118,9 кв.м., стал располагаться на земельном участке с кадастровым номером *.

В соответствии с пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации основным принципом земельного законодательства Российской Федерации является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

В соответствии со статьей 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 39.3 ЗК РФ продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением в том числе, земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 1 статьи 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено названной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

В соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч. 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее- ГК РФ) по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Порядок предоставления в собственность, аренду, постоянное (бессрочное) пользование, безвозмездное пользование земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.14 ЗК РФ, согласно которой предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, осуществляется без проведения торгов в следующем порядке:

1) подготовка схемы расположения земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать и не утвержден проект межевания территории, в границах которой предстоит образовать такой земельный участок;

2) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предварительном согласовании предоставления земельного участка в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости". В случае, если земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, предстоит образовать или границы такого земельного участка подлежат уточнению, с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка в уполномоченный орган может обратиться любой правообладатель здания, сооружения, помещения в здании, сооружении;

3) принятие решения о предварительном согласовании предоставления земельного участка в порядке, установленном статьей 39.15 настоящего Кодекса, в случае, если земельный участок предстоит образовать или границы земельного участка подлежат уточнению в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации недвижимости";

4) обеспечение заинтересованным гражданином или юридическим лицом выполнения кадастровых работ в целях образования земельного участка в соответствии с проектом межевания территории, со схемой расположения земельного участка или с проектной документацией лесных участков либо кадастровых работ, необходимых для уточнения границ земельного участка, в случае, если принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка;

5) осуществление государственного кадастрового учета земельного участка или государственного кадастрового учета в связи с уточнением границ земельного участка, а также государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности на него, за исключением случаев образования земельного участка из земель или земельного участка, государственная собственность на которые не разграничена;

6) подача в уполномоченный орган гражданином или юридическим лицом заявления о предоставлении земельного участка;

7) заключение договора купли-продажи, договора аренды земельного участка, договора безвозмездного пользования земельным участком, принятие уполномоченным органом решения о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно, в постоянное (бессрочное) пользование.

Согласно заключению ООО «Бюро судебных экспертиз» от * года (том № * л.д. № *) площадь земельного участка необходимая для обслуживания нежилого здания площадью 146, 1 кв.м. и нежилого помещения площадью 118, 9 кв.м. с кадастровым номером *, располагавшихся по адресу: *, с учетом необходимости подхода и проезда к объектам недвижимости составляет 96 кв.м., а с учетом письменных пояснений эксперта от 29 марта 2018 года общая площадь земельного участка, занимаемого нежилым зданием, располагавшимся по адресу: * и земельного участка необходимого для обслуживания данного здания составляет 290 кв.м. (т.* л.д.*).

Заключение эксперта не оспорено и не опровергнуто лицами, участвующими в деле. Заключение не вызывают сомнений в правильности и обоснованности, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно статье 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Учитывая, что нежилые помещения не поименованы положениями статьи 39.20 ЗК РФ, а основанием для передачи в собственность Смыслова С.А. земельного участка послужила принадлежность ему нежилого помещения, площадь земельного участка многократно превышает площадь объекта недвижимости, исковые требования заместителя прокурора г. Балаково Саратовской области о признании ничтожным договора купли-продажи № * от 20.11.2015 года подлежат удовлетворению.

В соответствии с правилами реституции земельный участок кадастровым номером * площадью 6803 кв.м. подлежит возвращению в муниципальную собственность.

Поскольку земельный участок кадастровым номером * площадью 6803 кв.м. в период владения Смысловым С.А. был преобразован, а земельные участки кадастровыми номерами * на дату разрешения спора принадлежат иным лицам, то вопрос с возможностью применения реституции может быть решен только после решения вопроса о возможности виндикации земельных участков из владения собственников Кувшиновой О.н. и Кувшинова Ю.В.

17.03.2016 года Кооп О.В., действуя на основании доверенности за Смыслова С.А., заключила с Горчаковым В.М. договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *, площадью 1060 кв.м. и нежилого помещения общей площадью 118,9 кв.м. (том № * л.д. № *). По условиям договора Смыслов С.А продал указанное имущество по цене 800 000 руб., из которых 100 000 рублей ­цена земельного участка, 700 000 руб. - цена нежилого помещения.

07.09.2016 года между Горчаковым В.М. и Кувшиновой О.Н. заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером *, площадью 1060 кв.м. и нежилого помещения общей площадью 118,9 кв.м. Цена договора составила 800000 рублей (том № * л.д. № *).

По договору купли-продажи от 28.06.2017 г. Грязнов С.А, действуя по доверенности за Смыслова С.А продал по цене 170 000 руб. Кувшинову Ю.В. земельный участок с кадастровым номером *, площадью 777 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером *, площадью 379 кв.м. (том № * л.д. № *). Доводы представителей ответчиков о цене сделки в 1700000 (один миллион семьсот тысяч) рублей судом не принимаются, поскольку из буквального толкования пунктов 4 и 5 названного договора следует, что цена составила 170000 (сто семьдесят тысяч) рублей.

Согласно статье 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Пунктом 1 статьи 302 названного Кодекса предусмотрено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться с иском об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (статьи 301, 302 ГК РФ). Когда в такой ситуации предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, суду при рассмотрении дела следует иметь в виду правила, установленные статьями 301, 302 ГК РФ.

В пункте 38 постановления Пленума N 10/22 разъяснено, что собственник вправе опровергнуть возражение приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.

Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 г. N 6-П, приобретатель не может быть признан добросовестным, если к моменту совершения возмездной сделки в отношении спорного имущества имелись притязания третьих лиц, о которых ему было известно, и если такие притязания впоследствии признаны в установленном порядке правомерными.

Следовательно, при квалификации действий приобретателя имущества как добросовестных или недобросовестных суду следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей в получении необходимой информации и реализующего исключительно законные интересы.

Согласно заключению ООО «Бюро судебных экспертиз» от * года (том № * л.д. № *) рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1060 кв.м., кадастровый номер *, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки 17.03.2016 года составила 846726 рублей. Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 1060 кв.м., кадастровый номер *, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки 17.09.2016 года составила 986523 рубля. Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 777 кв.м., кадастровый номер *, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 08.06.2017 года составила 511397 рублей. Рыночная стоимость земельного участка общей площадью 379 кв.м. кадастровым номером *, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на 08.06.2017 года составила 249446 рублей.

Заключение эксперта не оспорено и не опровергнуто лицами, участвующими в деле. Заключение не вызывают сомнений в правильности и обоснованности, эксперты предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд, выслушав стороны, изучив предоставленные материалы, приходит к выводу, что Кувшинова О.Н. не является добросовестным приобретателем земельного участка кадастровым номером * площадью 1060 кв.м. по договору от 07 сентября 2016 года, поскольку цена земельного участка, указанная в договоре в 100000 рублей явно несоразмерна рыночной стоимости предмета сделки на сентябрь 2016 года, которая составляла 986523 рубля. Данное обстоятельство не могло не вызвать сомнений в правомерности продавца земельного участка Горчакова В.М., поскольку земельный участок расположен в районе коттеджной застройки в черте города Балаково. Кроме этого, из выписки из ЕГРН на помещение расположенное по адресу: *, общей площадью 118,9 кв.м., включенное в тот же договор купли-продажи от 07 сентября 2016 года, следует, что нежилое помещение площадью 118,9 кв.м. является частью объекта недвижимости, имеющее еще помещение площадью 30,8 кв.м. и расположенное в пределах объекта с кадастровым номером * (т.*л.д.*). Приведенные сведения ЕГРН доступны для получения, а поэтому Кувшинова О.Н. могла их получить и оценить, проявив должную осмотрительность при заключении сделки.

Судом установлено, что вышеприведенная часть помещения гаража площадью 30,8 кв.м. не была проинвентаризирована при составлении технического паспорта ГУП «Саратовское областное бюро технической инвентаризации и оценки недвижимости» от 13 декабря 2013 года (т.* л.д.*), но из ситуационного плана, являющегося составной частью технического плана следует, что помещение площадью 118,9 кв.м. является частью здания (т.* л.д.*).

Приведенные обстоятельства у любого участника гражданского оборота должны были вызвать вопросы о наличии принадлежности всего здания и помещения площадью 30,8 кв.м. и наличии права продавца на совершение сделки как с самим помещением, так и с земельным участком, на котором расположен объект недвижимости, не принадлежащий продавцу.

Более того, согласно заключению судебной экспертизы площадь снесенного Кувшиновой здания составила 194 кв.м., в то время как в договоре купли-продажи было указано лишь 118,9 кв.м., что также расценивается судом как доказательство недобросовестности Кувшинной О.Н. при заключении договора купли-продажи 07 сентября 2016 года.

Доводы представителя Кувшиновой О.Н. об отсутствии интереса к самому помещению площадью 118,9 кв.м. и наличии интереса исключительно в приобретении земельного участка площадью 1060 кв.м., а поэтому цена для покупателя составила 800000 рублей, что соответствует рыночной стоимости земельного участка, судом не принимаются, поскольку сторонами договора купли-продажи 07 сентября 2016 года были определены интересы и условия сделки, по условиям которой стоимость земельного участка была указана в 100000 рублей, а помещения в 700000 рублей.

Иных доказательств добросовестности приобретателя Кувшиновой О.Н. суду не предоставлено.

Поэтому исковые требования прокурора о виндикации у Кувшиновой О.Н. земельного участка кадастровым номером * площадью 1060 кв.м. в муниципальную собственность подлежат удовлетворению с прекращением права собственности Кувшиновой О.Н. на земельный участок кадастровым номером *.

Суд считает, что Кувшинной Ю.В. нельзя признать добросовестным приобретателем земельных участков кадастровыми номерами * и * по договору от 28 июня 2017 года, поскольку цена сделки в 170000 рублей явно не соответствует рыночной стоимости земельных участков в зоне коттеджной застройки в г. Балаково, которая составила на июнь 201 7года, как указано выше 760843 (511397 + 249446 = 760843) рублей. Указанные обстоятельства в условиях отсутствия в свободной продаже земельных участков в районе коттеджной застройки не могли не вызвать сомнения у любого покупателя в наличии у продавца права на совершение сделок в отношении спорных земельных участков.

Поэтому исковые требования прокурора о виндикации у Кувшинова Ю.В. земельных участков кадастровыми номерами * в муниципальную собственность подлежат удовлетворению с прекращением права собственности Кувшинова Ю.В. на земельные участки кадастровыми номерами *.

Таким образом, судом установлено отсутствие препятствий для восстановления и возвращения земельного участка кадастровым номером * площадью 6803 кв.м. в муниципальную собственность в порядке применения последствий недействительности договора купли-продажи от 20 ноября 2015 года, для чего необходимо исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами *, расположенных по адресу: *, земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *; исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о разделе земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, и восстановить запись о наличии земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, площадью 6 803 кв.м.; признать право собственности Балаковского муниципального района на земельный участок с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, площадью 6 803 кв.м.; прекратить права собственности Смыслова С.А. на земельные участки с кадастровыми номерами *, расположенными по адресу: *

Что касается встречных исковых требований Кувшиновой О.Н. о признании постановления администрации Балаковского муниципального района Саратовской области № 5703 от 25.12.2017 года «Об отмене разрешения на строительство объекта капитального строительства» в редакции постановления от 15 марта 2018 года, то суд находит их не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям:

В соответствии с частями 1 и 4 статьи 7 Федерального закона от 06 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 131-ФЗ) по вопросам местного значения населением муниципальных образований непосредственно и (или) органами местного самоуправления и должностными лицами местного самоуправления принимаются муниципальные правовые акты. Муниципальные правовые акты не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральным конституционным законам, настоящему Федеральному закону, другим федеральным законам и иным нормативным правовым актам Российской Федерации, а также конституциям (уставам), законам, иным нормативным правовым актам субъектов Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 48 Федерального закона N 131-ФЗ муниципальные правовые акты могут быть отменены или их действие может быть приостановлено органами местного самоуправления или должностными лицами местного самоуправления, принявшими (издавшими) соответствующий муниципальный правовой акт.

В соответствии с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 26 мая 2011 г. N 739-О-О, положение части 1 статьи 48 Федерального закона N 131-ФЗ, регулирующее порядок отмены муниципальных правовых актов и приостановления их действия, основывающееся на необходимости контроля за соблюдением действующего законодательства, направлено на регламентацию деятельности и реализацию гарантий самостоятельности органов местного самоуправления, закрепленной в статье 12 Конституции Российской Федерации, и само по себе не может рассматриваться как нарушающее конституционные права граждан. При этом оно не исключает возможности судебного контроля принимаемых органами местного самоуправления решений, а сами решения об отмене или приостановлении действия ранее изданных муниципальных правовых актов не могут носить произвольный характер, должны быть законными и обоснованными.

Согласно пункту 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами. Зарегистрированное право может быть оспорено исключительно в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права, в частности путем оспаривания тех оснований (правоустанавливающих документов), по которым возникло конкретное право определенного лица.

Согласно статье 13 Гражданского кодекса Российской Федерации ненормативный акт государственного органа или органа местного самоуправления, а в случаях, предусмотренных законом, также нормативный акт, не соответствующие закону или иным правовым актам и нарушающие гражданские права и охраняемые законом интересы гражданина или юридического лица, могут быть признаны судом недействительными.

Судом установлено, что Кувшинова О.Н. 20 сентября 2017 года обратилась заявлением о выдаче разрешения на строительство (т.* л.д.*) и 28 сентября 2017 года администрация Балаковского муниципального района выдала Кувшиновой О.Н. разрешение №* на строительство индивидуального жилого дома по адресу: * (т.* л.д.*)

Постановлением Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 24.08.2017 года № 3706 утвержден градостроительный план земельного участка по адресу* (том № * л.д. № *).

Постановлением Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 14.03.2018 года № 860 отменено постановление от 24.08.2017 года № 3706 «Об утверждении градостроительного плана земельного участка по адресу: * (т.* л.д.*).

Постановлением Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 25.12.2017 года № 5703 отменено разрешение на строительство №* от 28 сентября 2017 года на объект капитального строительства «Индивидуальный жилой дом» по адресу: * (т.* л.д.*). Постановлением Администрации Балаковского муниципального района Саратовской области от 15.03.2018 года № 892 внесены изменения в постановление от 25.12.2017 года № 5703, преамбула постановления изложена в новой редакции: «Руководствуясь статьей 48 Федерального закона от 6 октября 2003г. № 131-ФЭ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», статьей 51 Градостроительного кодекса РФ, принимая во внимание представление прокурора города об устранении нарушений земельного законодательства от 07.11.2017г., администрация Балаковского муниципального района ПОСТАНОВЛЯЕТ:» (т.* л.д.*).

Судом установлено, что при обращении в администрацию Балаковского района Кувшинова О.Н. не указала о наличии на земельном участке строений как кадастровым номером *, так и не принадлежащей ей части помещения площадью 30,8 кв.м. (т.* л.д.*), что и послужило вдальнейшем основанием для отмены постановления об утверждении градостроительного плана и разрешения на строительство.

В связи с тем, что судом удовлетворен иск прокурора к Кувшиновой О.Н. о виндикации земельного участка * и наличии оснований для отмены разрешения на строительство в удовлетворении встречного искового заявления Кувшиновой О.Н. следует отказать.

Судом установлено, что Кувшиновой О.Н. на земельном участке кадастровым номером * произведен снос как приобретенного помещения кадастровым номером *, так и не принадлежащей ей части помещения площадью 30,8 кв.м. и частично возведено строение – жилой дом, что подтверждается актом обследования земельного участка от 04 декабря 2017 года (т.* л.д.*), заключением судебной экспертизы (т.* л.д.*), так и пояснениями сторон. Доводы представителя Кувшиновой О.Н. и Смыслова С.А. об отсутствии в натуре иных помещений кроме приобретаемых по спорным сделкам, площадью 118,9 кв.м. судом не принимаются, как не соответствующие фактическим обстоятельствам, как было выше отмечено, факт наличия помещений площадью 30,8 кв.м. просматривается из технического паспорта, сведений ЕГРН, а также из отчета оценщика от 22 апреля 2015 года.

Согласно выписке из ЕГРН от 13 декабря 2017 года в ЕГРН не внесены сведения о сносе помещения кадастровым номером * (т.* л.д.*), а поскольку объект отсутствует, то исковые требования прокурора об отсутствии у Кувшинной О.Н. права собственности на помещение площадью 118,9 кв.м. подлежат удовлетворению.

Также подлежат удовлетворению требования прокурора о сносе постройки Кувшиновой О.Н. в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу, поскольку приведение сторон в первоначальное положение как последствие недействительности сделки от 20 ноября 2015 года исключает возможность возникновения обременения земельного участка кадастровым номером *, отсутствующее на момент совершения сделки.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования заместителя прокурора города Балаково в интересах неопределенного круга лиц и Балаковского муниципального района и муниципального образования город Балаково к Смыслову С.А., Комитету по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области, Кувшинову Ю.В., Кувшиновой О.Н. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка, прекращении права собственности, исключении сведений из государственного реестра недвижимости, признании права собственности удовлетворить.

Признать недействительным заключенный между комитетом по распоряжению муниципальной собственностью и земельными ресурсами администрации Балаковского муниципального района Саратовской области и Смысловым С.А. договор купли-продажи № * от 20.11.2015 г. земельного участка с кадастровым номером *, площадью 6 803 кв.м, расположенного по адресу: *.

Прекратить право собственности Смыслова С.А. на земельные участки с кадастровыми номерами 64*, расположенными по адресу: *.

Обязать Кувшинову О.Н. возвратить из незаконного владения в собственность Балаковского муниципального района Саратовской области земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *.

Прекратить право собственности Кувшиновой О.Н. на земельный участок с кадастровым номером *, расположенный по адресу: *.

Обязать Кувшинова Ю.В. возвратить из незаконного владения в собственность Балаковского муниципального района Саратовской области земельный участки с кадастровыми номерами *, расположенные по адресу: *.

Прекратить право собственности Кувшинова Ю.В. на земельные участки с кадастровыми номерами *, расположенные по адресу: *.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о земельных участках с кадастровыми номерами 64:*, расположенных по адресу: *, земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о разделе земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, и восстановить запись о наличии земельного участка с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, площадью 6 803 кв.м.

Признать право собственности Балаковского муниципального района на земельный участок с кадастровым номером *, расположенного по адресу: *, площадью 6 803 кв.м.

Признать отсутствующим право собственности Кувшиновой О.Н. на нежилое помещение расположенное по адресу: *, общей площадью 118,9 кв.м.

Обязать Кувшинову О.Н. в течение двух месяцев со дня вступления в законную силу решения суда произвести снос за своей счет постройки, расположенной по адресу: *

В удовлетворении встречного искового заявления требований Кувшиновой О.Н. к администрации Балаковского муниципального района Саратовской области о признании недействительным постановления отказать.

В течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме на решение может быть подана апелляционная жалоба в Судебную коллегию по гражданским делам Саратовского областного суда через Балаковский районный суд.

Судья И.Е. Комаров