Решение по делу № 2-2671/2022 (2-10509/2021;) от 15.12.2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

23 июня 2022 года

Красногорский городской суд <адрес> в составе: Председательствующего судьи Пушкиной А.И.,

При секретаре ФИО2,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных отношений <адрес> о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к Министерству имущественных отношений <адрес> о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании суммы задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами.

В обоснование заявленных требований указал, что между покупателем, ФИО1, и продавцом, Министерством имущественных отношений <адрес>, по результатам публичных торгов, проведенных на основании распоряжения Минмособлимущества от ДД.ММ.ГГГГ №ВР-1411 «О проведении публичных торгов на право заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного в Раменском муниципальном районе <адрес>, изъятого по решению суда», протокола о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № ГТУБ-МИО/18-1836, ДД.ММ.ГГГГ заключен Договор купли-продажи земельного участка, изъятого по решению суда в связи с его неиспользованием по целевому назначению с кадастровым номером 50:23:0020279:6 площадью 252 141 кв.м.

Обязательства истца по договору выполнены в полном объеме и надлежащим образом, выкупная цена земельного участка в размере 545 229 рублей 00 копеек, уплачена истцом в пользу ответчика в полном объеме, включая задаток, внесенный истцом при подаче заявки на участие в аукционе в размере 514 367 рублей 00 копеек.

Однако переход права собственности от ответчика к истцу не осуществлен, в связи с тем, что земельный участок имел ограничения в ЕГРН, препятствующие регистрации права собственности истца, о которых истец не был извещен ответчиком и которые им не устранены.

Впоследствии, земельный участок был снят с кадастрового учета и из него были образованы другие земельные участки.

Данное обстоятельство исключает возможность исполнения обязательств ответчика перед истцом по передаче земельного участка, так как предмет Договора купли-продажи - земельный участок, прекратил свое существование как объект недвижимости.

Ответчиком с публичных торгов продан истцу земельный участок, реализация которого была невозможна и недопустима еще до момента объявления публичных торгов, и обстоятельства, препятствующие реализации земельного участка, не были устранены ответчиком к моменту их проведения.

Таким образом, истец полагает, что имеются основания для расторжения договора купли-продажи земельного участка, взыскания с ответчика суммы задатка в двойном размере – 1 028 734 руб, а также процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.04.2019г по 21.01.2022г в сумме 89 110,56 руб.

На основании изложенного, истец обратился в суд.

В судебное заседание истец и его представитель в судебное заседание явились, заявленные требования поддержали, настаивали на их удовлетворении.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель третьего лица – Комитет по конкурентной политике <адрес>, в судебное заседание явился, исковые требования полагал не подлежащими удовлетворению по основаниям, изложенным в письменных пояснениях.

Представитель третьего лица – Министерство экономики и финансов <адрес>, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Выслушав объяснения сторон, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Гражданского кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи (пункт 1 статьи 456 Гражданского кодекса).

В силу пункта 1 статьи 463 Гражданского кодекса неисполнение продавцом обязанности передать товар является основанием для отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи.

В соответствии с пунктом 1 статьи 381 Гражданского кодекса при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (пункт 2 статьи 381 Гражданского кодекса).

В случае отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи не безмотивно, а в связи с существенным нарушением, допущенным продавцом - неисполнением обязанности передать спорное недвижимое имущество, стороной, ответственной за неисполнение договора, является продавец, поэтому покупатель вправе требовать возврата задатка.

При оценке обстоятельств, касающихся вопроса о том, должен ли был покупатель знать о наличии оснований, препятствующих передаче ему покупаемого имущества, суду необходимо учитывать не только действия покупателя по получению сведений о продаваемом имуществе, но и поведение продавца, несущего, по общему правилу, ответственность за продажу имущества, обремененного правами третьих лиц и арестами, а также обстоятельства заключения договора купли-продажи.

В том случае, когда продавец намеренно скрывал от покупателей информацию о наличии обременений в отношении продаваемого имущества, препятствующих передаче его в собственность покупателя и регистрации перехода права (не указал на наличие таких обстоятельств в публикации о продаже имущества на торгах и в договоре купли-продажи), возражения продавца о наличии у покупателя возможности узнать об аресте из ЕГРН не могут быть приняты во внимание, поскольку повлекут защиту лица, действовавшего недобросовестно.

Судом установлено, что в собственности ООО «ГЖЕЛЬ-ИНВЕСТ» находился земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020279:6 площадью 252 141 кв. м, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. Ориентир: жилой дом. Участок находится примерно в 1000 м от ориентира по направлению на запад. Адрес ориентира: <адрес>, с.<адрес>, д. Фенино, <адрес>, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства.

Решением    Арбитражного    суда <адрес> от    ДД.ММ.ГГГГ № А41-21604/18 об изъятии для продажи с публичных торгов земельного участка, удовлетворены исковые требования Министерства    имущественных    отношений <адрес> к ООО «ГЖЕЛЬ-ИНВЕСТ» в связи с неиспользованием по целевому назначению земельного участка.

В соответствии с распоряжением Минмособлимущества от ДД.ММ.ГГГГ №ВР-1411 «О проведении публичных торгов на право заключения договора купли-продажи земельного участка, расположенного в Раменском муниципальном районе <адрес>, изъятого по решению суда», земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020279:6 реализован на публичных торгах согласно Протоколу о результатах аукциона от ДД.ММ.ГГГГ № ПУБ-МИО/18-1836, в соответствии с которым победителем аукциона признан ФИО1, предложивший наибольшую цену предмета аукциона - 545 229,68 руб.

Вместе с тем, при осуществлении государственной регистрации перехода права собственности от ООО «ГЖЕЛЬ-ИНВЕСТ» к ФИО1 получено Уведомление о приостановлении государственной регистрации от ДД.ММ.ГГГГ № ввиду наличия на земельном участке с кадастровым номером 50:23:0020279:6 следующих ограничений:

от ДД.ММ.ГГГГ № - запрещение сделок с имуществом, запрет на отчуждение (передачу в залог) имущества, ООО «ГЖЕЛЬ-ИНВЕСТ» без согласия налогового органа на основании решения № о принятии обеспечительных мер от ДД.ММ.ГГГГ;

от ДД.ММ.ГГГГ № - запрещение сделок с имуществом, запрещение на отчуждение (передачу в залог) без согласия налогового органа в отношении объекта недвижимости на основании решения о принятии обеспечительных мер от ДД.ММ.ГГГГ №, выдавший орган: Межрайонная ИФНС России № по МО.

Как установлено судом, указанные аресты были сняты на основании решений, оформленных Протоколом от ДД.ММ.ГГГГ с участием представителей Управления Федеральной налоговой службы России по <адрес>, Управления Федеральной службы судебных приставов по <адрес>, Управления Росреестра по <адрес>.

Однако, в соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ №: объект недвижимости - земельный участок с кадастровым номером 50:23:0020279:6 снят с кадастрового учета: из спорного земельного участка образованы земельные участки с кадастровыми номерами 50:23:0020279:25,    50:23:0000000:151622, 50:23:0000000:151625, 50:23:0000000:151624, 50:23:0000000:151623, 50:23:0020279:26, 50:23:0020279:24.

Суд соглашается с позицией истца, что данные обстоятельства являются существенным препятствием к исполнению договора купли-продажи земельного участка, а именно привели к невозможности исполнения Министерством имущественных отношений <адрес> своих обязательств по передаче земельного участка истцу и регистрации права собственности истца на приобретенный земельный участок.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что права истца, как покупателя, в данном случае нарушены, в связи с чем он вправе требовать расторжения договора купли-продажи.

В силу ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Такого соглашения между истцом и ответчиком во внесудебном порядке не достигнуто.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ также предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении, договор может быть расторгнут, а по основаниям, предусмотренным пунктом 4 настоящей статьи, изменен судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Учитывая обстоятельства невозможности исполнения договора купли-продажи земельного участка в связи с прекращением существования объекта договора, суд приходит к выводу о возможности расторжения договора купли-продажи земельного участка, изъятого по решению суда в связи с его неиспользованием по целевому назначению, № от 22.03.2019г, заключенный между Министерством имущественных отношений <адрес> и ФИО1.

Принимая решение о расторжении договора, суд учитывает, что стороной истца не заявлено требований о взыскании денежных средств, уплаченных по договору, как то предусмотрено п. 3 ст. 451 ГК РФ, а выходить за рамки заявленных исковых требований в данном случае суд полагает недопустимым.

Разрешая исковые требования в части взыскания с ответчика суммы задатка в двойном размере, суд принимает во внимание следующее.

Как следует из материалов дела, в отношении спорного земельного участка с 2011г имелись зарегистрированные ограничения (обременения), а именно запрещение сделок с имуществом.

Как установлено судом, раздел спорного земельного участка на 7 земельных участков и дальнейшее снятие с государственного кадастрового учета земельного участка с кадастровым номером 50:23:0020279:6 имело место в 2015г, то есть в период действия арестов, зарегистрированных в установленном порядке. При этом, запись о снятии земельного участка с государственного кадастрового учета и присвоение ему статуса «архивный» произведено Управление Росреестра по <адрес> только в 2020г.

Следовательно, на момент проведения аукциона и заключения договора купли-продажи с истцом, ответчик не мог знать о фактическом прекращении существования земельного участка, учитывая, что запись в ЕГРН в отношении объекта договора не была погашена (переведена в статус «архивный») на момент продажи земельного участка.

Таким образом, суд полагает, что на Министерство имущественных отношений <адрес> не может быть возложена вина за неисполнение договора купли-продажи земельного участка, а следовательно, оснований для взыскания задатка в двойном размере – не имеется. Однако, суд усматривает основания для взыскания с Министерства имущественных отношений <адрес> в пользу истца денежных средств в виде суммы задатка в размере 514 367,64 руб., поскольку в данном случае внесенный истцом задаток предоставлял возможность участвовать в аукционе по продаже земельного участка и гарантировал возможности исполнения условий договора купли-продажи в случае положительного исхода торгов.

В соответствии со ст. 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Истцом заявлено требование о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.04.2019г по 21.01.2022г в сумме 89 110,56 руб, которые суд полагает не подлежащими удовлетворению, учитывая, что до момента постановления настоящего решения суда и вступления его в законную силу у ответчика не возникло обязанности по возврату истцу денежных средств, а следовательно неправомерного удержания и пользования чужими денежными средствами не усматривается.

При таких обстоятельствах, оценив все собранные по делу доказательства в их совокупности по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о возможности частичного удовлетворения заявленных требований.

Руководствуясь ст.ст. 193-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 - удовлетворить частично.

Расторгнуть договор купли-продажи земельного участка, изъятого по решению суда в связи с его неиспользованием по целевому назначению, № от 22.03.2019г, заключенный между Министерством имущественных отношений <адрес> и ФИО1.

Взыскать с Министерства имущественных отношений <адрес> в пользу ФИО1 внесенный задаток в сумме 514 367,64 руб.

Исковые требования в части взыскания задатка в двойном размере, процентов за пользование чужими денежными средствами - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Красногорский городской суд в месячный срок.

Судья                             А.И. Пушкина