Решение по делу № 2-1255/2015 от 14.01.2015

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

27 августа 2015 года <адрес>

Красногорский городской суд ФИО3 <адрес> в составе:

председательствующего судьи ФИО7

при секретаре ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 к ФИО2, 3-и лица: Красногорский филиал ГУП МО «МОБТИ», Комитет по ФИО3 муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района, ФИО3 <адрес> «Государственная жилищная инспекция ФИО3 <адрес>», об устранении нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме, об обязании привести квартиру в первоначальное состояние и по встречному иску ФИО2 к Администрации Красногорского муниципального района, ФИО10», 3-е лицо: ФИО9 жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии,

УСТАНОВИЛ:

ФИО11 обратилось в суд с указанным выше иском, в обоснование которого указало, что в 2004 году в <адрес> в <адрес> ФИО3 <адрес> образовано ФИО12 Решениями общих собраний собственников помещений домов №№ и № в <адрес> от 2010 года указанные многоквартирные дома вошли в состав ФИО13

С ДД.ММ.ГГГГ ФИО14 управляет общим имуществом указанных многоквартирных домов.

Истец указал, что от жильцов <адрес> стали поступать жалобы на производимую самовольную перепланировку <адрес>, в которой проживает ответчица ФИО2, в результате которой во всем 1-ом подъезде дома, где находится квартира ответчика, не работают вентиляция и отопление, нарушено холодное и горячее водоснабжение, отсутствует доступ к общему имуществу дома, что нарушает права собственников многоквартирного дома, а также создает препятствия истцу по ФИО3 многоквартирным домом.

Постановлением № от ДД.ММ.ГГГГ Государственной жилищной инспекцией ФИО3 <адрес> на истца наложен штраф в размере 45000 рублей по факту установления указанных обстоятельств.

Обращения в Администрацию Красногорского муниципального района, а также обращения непосредственно к ответчице с вопросом о приведении квартиры и технического этажа в первоначальное состояние, уплате штрафа положительного результата не имели, несмотря на то, что в гарантийном письме ответчик обязалась в срок до ДД.ММ.ГГГГ произвести полное восстановление инженерных коммуникаций.

Уточнив исковые требования, истец просил суд признать незаконным уменьшение площади общего имущества на № кв.м на техническом этаже (чердаке), просит признать незаконным увеличение площади квартиры ответчика №, просит обязать ответчика освободить незаконно занимаемую часть общего имущества в виде 105,2 кв.м чердака, просит обязать ответчика привести квартиру и технический этаж в состояние, существовавшее до незаконной перепланировки и переоборудования, а также просит возместить расходы по оплате государственной пошлины в размере № рублей.

В судебном заседании представитель ответчицы ФИО2 по доверенности ФИО6 исковые требования не признала, предъявила встречный иск о сохранении жилого помещения в переустроенном (перепланированном) состоянии, признании права собственности на квартиру, указав в обоснование, что ДД.ММ.ГГГГ. Министерством строительного комплекса МО, Администрацией Красногорского муниципального района и ФИО15») заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству двух 12-17-ти этажных жилых домов общей площадью №.м, в том числе общей площади квартир ориентировочно 29000 кв.м.

В соответствии с актом приемочной комиссии от ДД.ММ.ГГГГ. № по приемке в эксплуатацию жилого дома (корпус 50), утвержденного постановлением Главы Красногорского муниципального района № от ДД.ММ.ГГГГ. и актом приемочной комиссии от №. № по приемке в эксплуатации встроенных нежилых помещений (корпус 50), утвержденного постановлением Главы Красногорского муниципального района № от 29.12.2006г., дом принят в эксплуатацию.

В соответствии с п.4 акта о реализации инвестконтракта Администрация Красногорского муниципального района получила в собственность 15% от общей площади квартир и 10% общей нежилой площади, а согласно п.5 акта застройщик получил в собственность 85% общей нежилой площади дома.

По договору о передаче многоквартирного дома-новостройки ФИО16» в ФИО3 и эксплуатацию законченный строительством и принятый приемочной комиссией в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: МО, <адрес>, бульвар Южный, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ. между КУМИ и ФИО2 заключен договор № коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, предметом которого являлась передача во временное пользование трехкомнатной квартиры в доме-новостройке по адресу: МО, <адрес>, бульвар Южный, <адрес>.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. квартира была передана нанимателю с недоделками, в том числе наличие в одной из комнат сквозного отверстия в потолке.

ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО2 и ФИО17» заключен договор № об инвестировании, предметом которого являлась передача застройщиком инвестору за счет собственных средств правомочий по устранению строительных недоделок застройщика в доме-новостройке по указанному ранее адресу, путем установления циркуляционных насосов и соответствующего оборудования для обеспечения нормального функционирования системы теплоснабжения жилых помещений первого подъезда жилого <адрес> по бульвару № в <адрес> ФИО3 <адрес>.

П.1.2 заключенного договора предусмотрено, что по окончании производства работ по устранению строительных недоделок в собственность инвестора передается нежилое помещение ориентировочной площадью 100 кв.м на техническом этаже (чердак), расположенное над квартирой № в первом подъезде жилого <адрес> по бульвару Южный в <адрес>.

Она, ФИО2, исполнила свои договорные обязательства в полном объеме, что подтверждается соответствующими актами.

В целях повышения комфортности и благоустройства проживания в жилом помещении в период ДД.ММ.ГГГГ годов выполнены работы по переустройству (перепланированию) и переоборудованию <адрес> объединению с нежилым помещением технического этажа (чердака), расположенным над квартирой №. В настоящее время жилое помещение представляет собой 5-комнатную квартиру общей площадью № кв.м, в том числе жилой площадью № кв.м.

Решением общего собрания собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ. функции ФИО3 многоквартирным домом осуществляет № Однако при передаче многоквартирного дома в ФИО3 № спорное нежилое помещение технического этажа (чердака) ориентировочной площадью 100 кв.м, расположенное над квартирой № в первом подъезде жилого <адрес> по бульвару Южный в <адрес> не было отнесено к технологическим помещениям дома, не имеющим самостоятельного назначения, то есть помещениям общего пользования. Спорное нежилое помещение над квартирой № было предназначено (учтено и сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества ТСЖ, в связи с чем право общей долевой собственности на указанное нежилое помещение не возникло.

ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией Красногорского муниципального района и ФИО2 заключен договор купли-продажи указанной квартиры, о чем в ЕГРП №. сделана запись о регистрации №. Однако зарегистрировать право собственности на жилое помещение истица по встречному иску ФИО2 не может по причине наличия в квартире самовольной перепланировки.

ДД.ММ.ГГГГ. Красногорским БТИ составлен технический паспорт спорного жилого помещения – 5-комнатной квартиры общей площадью № кв.м, из них жилой площадью 98,0 кв.м.

Обратившись ДД.ММ.ГГГГ администрацию Красногорского муниципального района с заявлением о согласовании перепланировки, получила отказ со ссылкой на отсутствие документов, предусмотренных ст.26 ЖК РФ.

Просит суд сохранить спорное жилое помещение в переустроенном состоянии и признать за ней право собственности на пятикомнатную квартиру общей площадью № кв.м, в том числе жилой площадью № кв.м, расположенную по адресу: МО, <адрес>, бульвар Южный, <адрес>.

Представитель ответчика – администрации Красногорского муниципального района ФИО3 <адрес>, будучи надлежащим образом извещенным о месте и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, в представленном суду письменном отзыве просил рассмотреть дело в отсутствии представителя администрации и вынести решение в соответствии с действующим законодательством.

3-е лицо – Красногорский филиал ГУП МО «МОБТИ» в суд не явился, ранее представитель вопрос об удовлетворении иска оставляла на усмотрение суда, указав, что в БТИ отсутствуют сведения о проведенной ответчицей перепланировке.

3-е лицо – Комитет по ФИО3 муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Другие участники процесса в суд не являлись, возражений не представили.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, суд считает, что в удовлетворении первоначально заявленного № иска следует отказать, а встречный иск ФИО2 следует удовлетворить по следующим основаниям.

Согласно ст.56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Согласно ст.25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения в технический паспорт жилого помещения.

В силу с ч.1 ст.26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка жилого помещения поводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Согласно положениям ч.1 ст.36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения…

В силу абз.6 п.1 ст.17 Федерального закона № от ДД.ММ.ГГГГ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", вступившее в законную силу решение суда является основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ Министерством строительного комплекса ФИО3 <адрес>, Администрацией Красногорского муниципального района и ФИО18 заключен инвестиционный контракт на реализацию инвестиционного проекта по строительству двух 12-17-ти этажных жилых домов общей площадью 41000 кв.м, в том числе общей площади квартир ориентировочно 29000 кв.м.

В соответствии с актом приемочной комиссии от № № по приемке в эксплуатацию жилого дома (корпус 50), утвержденного постановлением Главы Красногорского муниципального района № № актом приемочной комиссии от №. № по приемке в эксплуатации встроенных нежилых помещений (корпус 50), утвержденного постановлением Главы Красногорского муниципального района № от 29.12.2006г., дом принят в эксплуатацию.

П.4 данного акта о реализации инвестконтракта предусмотрено, что Администрация Красногорского муниципального района получила в собственность 15% от общей площади квартир и 10% общей нежилой площади, а согласно п.5 акта застройщик получил в собственность 85% общей нежилой площади дома.

По договору о передаче многоквартирного дома-новостройки № приняло от застройщика № в ФИО3 и эксплуатацию законченный строительством и принятый приемочной комиссией в эксплуатацию многоквартирный жилой дом по адресу: ФИО3 <адрес>, бульвар Южный, <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по ФИО3 муниципальным имуществом и ФИО2 заключен договор № коммерческого найма жилого помещения муниципального жилищного фонда, предметом которого являлась передача во временное пользование трехкомнатной квартиры в доме-новостройке по адресу: ФИО3 <адрес>, бульвар Южный, <адрес>.

Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ. квартира была передана нанимателю с недоделками, в том числе наличие в одной из комнат сквозного отверстия в потолке.

<адрес> между ФИО2 и ООО «Регион-инвестконсалт» заключен договор № об инвестировании, предметом которого являлась передача застройщиком инвестору за счет собственных средств правомочий по устранению строительных недоделок застройщика в доме-новостройке по указанному ранее адресу путем установления циркуляционных насосов и соответствующего оборудования для обеспечения нормального функционирования системы теплоснабжения жилых помещений первого подъезда жилого <адрес> по бульвару № в <адрес> ФИО3 <адрес>.

В п.1.2 заключенного договора было предусмотрено, что по окончании производства работ по устранению строительных недоделок в собственность инвестора передается нежилое помещение ориентировочной площадью 100 кв.м на техническом этаже (чердак), расположенное над квартирой № в первом подъезде жилого <адрес> по бульвару Южный в <адрес>.

Согласно положениям ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом. Односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение его условий не допускаются (ст.310 ГК РФ).

Судом установлено, что ФИО2 исполнила свои договорные обязательства в полном объеме, что подтверждается соответствующими актами.

В целях повышения комфортности и благоустройства проживания в жилом помещении в период 2008-2009 годов ФИО2 выполнены работы по переоборудованию <адрес> объединению ее с нежилым помещением технического этажа (чердака), расположенным над квартирой №. В настоящее время жилое помещение представляет собой 5-комнатную квартиру общей площадью №, в том числе жилой площадью 98,0 кв.м.

ДД.ММ.ГГГГ. между администрацией Красногорского муниципального района и ФИО2, заключен договор купли-продажи указанной квартиры, о чем в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ. сделана запись о регистрации №. Однако зарегистрировать право собственности на жилое помещение истица по встречному иску ФИО2 не может по причине наличия в квартире самовольной перепланировки.

№. Красногорским БТИ составлен технический паспорт спорного жилого помещения – 5-комнатной квартиры общей площадью № кв.м, из них жилой площадью 98,0 кв.м.

Обратившись ДД.ММ.ГГГГ. в администрацию Красногорского муниципального района с заявлением о согласовании перепланировки, получила отказ со ссылкой на отсутствие документов, предусмотренных ст.26 ЖК РФ.

Частью 4 ст.29 ЖК РФ установлено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.

Согласно заключению проведенной по делу судебно-технической экспертизы, с учетом дополнительного экспертного заключения, сделанного экспертом по окончании всех работ на спорном объекте, выполненные в квартире и выделенной части технического этажа здания по адресу: ФИО3 <адрес>, бульвар Южный, <адрес>, строительно-монтажные работы классифицируются нормативными документами по строительству как перепланировка и переустройство (или, как обобщающий термин, - переоборудование

Экспертом установлено, что при проведении работ по перепланировке конструктивная схема дома изменена не была; общедомовое имущество затронуто не было, произведенные работы нормативными документами по строительству допускаются. Устройство проемов в монолитных железобетонных стенах при перепланировке квартиры и технического этажа не выполнялось. Устройство проема в монолитном железобетонном перекрытии указанных геометрических размеров и площади, по мнению экспертизы, не может привести к прогибам и разрушениям перекрытия и не может создавать угрозы безопасной эксплуатации. Устройство проемов под вентиляционные каналы в монолитном железобетонном покрытии (на крыше) размерами № с устройством примыканий к ним рулонной кровли также не создают угрозу безопасной эксплуатации дома или его части.

Таким образом, исследованная экспертом часть жилого дома может безопасно эксплуатироваться; произведенные работы по переоборудованию (перепланировка и переустройство) квартиры и части технического этажа не представляют угрозу безопасной эксплуатации здания или его части; не влияют негативно на функционирование инженерных систем дома; выполнены по существу в соответствии с положениями нормативных документов по строительству и, в этом отношении, права и законные интересы других лиц произведенными работами не нарушены.

Суд, оценивая выводы экспертизы, считает их достоверными, так как экспертиза проводилась судебно-техническими экспертами, имеющими специальные познания и значительный опыт экспертной работы, об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения эксперты были предупреждены, при назначении и производстве экспертизы были соблюдены процессуальные права субъектов процесса. Спорный объект обследовался экспертами в натуре, при проведении экспертного обследования объекта и обработке результатов использовалось специальное оборудование, при даче заключений экспертами учтены специальные нормативные акты в области строительства и технической эксплуатации жилищного фонда, представленное суду заключение экспертов, с учетом дополнительного экспертного заключения, является полным и обоснованным, а также согласуется с другими доказательствами по делу.

При изложенных обстоятельствах суд считает возможным сохранить спорную квартиру в переустроенном и перепланированном состоянии, а потому законных оснований для отказа ФИО2 в удовлетворении встречного иска не имеется, за ФИО2 может быть признано право собственности на пятикомнатную квартиру общей площадью №.м, в том числе жилой площадью № кв.м, расположенную по адресу: ФИО3 <адрес>, бульвар Южный, <адрес>.

Отказывая в удовлетворении иска № об обязании ответчицы привести спорную квартиру и технический этаж в состояние, существовавшее до незаконной перепланировки и переоборудования суд исходит из тех обстоятельств, что функции по ФИО3 многоквартирным домом, где расположено спорное помещение, ТСЖ «Южный 47» осуществляет на основании решения общего собрания собственников жилья от ДД.ММ.ГГГГ. Однако при передаче многоквартирного дома в ФИО3 ТСЖ «Южный, 47» спорное нежилое помещение технического этажа (чердака), расположенное над квартирой № в первом подъезде жилого <адрес> № Красногорске ФИО3 <адрес>, не было отнесено к технологическим помещениям дома, не имеющим самостоятельного назначения, то есть помещениям общего пользования. Спорное нежилое помещение над квартирой № изначально было предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовалось фактически в качестве общего имущества ТСЖ, в связи с чем право общей долевой собственности на указанное нежилое помещение у ТСЖ «№ не возникло.

Таким образом, довод истцов о том, что нежилое помещение технического этажа (чердака) над спорной квартирой является общим имуществом ТСЖ, является ошибочным. Как пояснил в судебном заседании представитель истца, передача дома от предыдущей управляющей компании № фактически не производилась, никакие технические документы и акты приема-передачи, подтверждающие площадь общего имущества ТСЖ, также не переданы.

Суд полагает, что спорное нежилое помещение технического этажа (чердака) не могло быть передано ТСЖ в качестве общего имущества, поскольку на момент передачи многоквартирного дома принадлежало и фактически находилось в пользовании (с учетом произведенного переоборудования) ФИО2, следовательно, площадь общего имущества не могла уменьшиться из-за произведенного ФИО2 переоборудования. Наличие же на техническом этаже инженерных коммуникаций само по себе не порождает права обшей долевой собственности домовладельцев на указанное помещение, поскольку и в каждой отдельной квартире многоквартирного дома также имеется инженерное оборудование, доступ к которому возможен только через помещения отдельных квартир.

Судом также установлено, что соответствующая информация о части жилого многоквартирного здания до проведения ФИО2 строительно-монтажных работ в виде проектной документации на жилое многоквартирное здание, исполнительная документации на строительство жилого многоквартирного здания и ее соответствие проекту в материалы судебного дела истцом не представлена.

Доводы представителей истцов о том, что в результате произведенной ФИО2 перепланировки во всем 1-ом подъезде дома, где находится квартира ответчика, не работают вентиляция и отопление, нарушено холодное и горячее водоснабжение, опровергаются выводами судебной экспертизы.

Довод об отсутствии доступа к общему имуществу дома по спорной квартире не может иметь решающего значения, поскольку во всех других квартирах многоквартирного дома также имеется инженерное оборудование, доступ к которому возможен только через помещения отдельных квартир.

В силу ст.196 ГК РФ общий срок исковой давности установлен в три года.

Функции по ФИО3 многоквартирным домом ТСЖ «Южный 47» осуществляет с ДД.ММ.ГГГГ, а потому суд полагает, что на момент передачи спорного имущества в ФИО3 истцу было достоверно известно о том, что в жилом помещении и техническом этаже ФИО2 было произведено переоборудование.

Ч.1 ст.109 ГПК РФ предусмотрено, что право на совершение процессуальных действий погашается с истечением установленного федеральным законом или назначенного судом процессуального срока.

В соответствии с п.2 ст.199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Принимая во внимание, что срок исковой давности по иску № к ФИО2 об устранении нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме, об обязании привести квартиру в первоначальное состояние на момент обращения в суд с указанным иском истек, доказательств того, что установленный законом срок пропущен истцом по уважительной причине, суду не представлено, суд считает необходимым применить к требованиям истца ТСЖ «Южный, 47» последствия пропуска срока исковой давности, а потому в удовлетворении иска № следует отказать и по основанию пропуска срока обращения в суд.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление Товарищества собственников жилья № к ФИО2, 3-и лица: Красногорский филиал № Комитет по ФИО3 муниципальным имуществом Администрации Красногорского муниципального района, ФИО3 <адрес> «Государственная жилищная инспекция ФИО3 <адрес>», об устранении нарушений прав собственников помещений в многоквартирном доме, об обязании привести квартиру в первоначальное состояние – оставить без удовлетворения.

Встречное исковое заявление ФИО2 удовлетворить.

Сохранить в переоборудованном состоянии жилое помещение в виде квартиры общей площадью № кв.м, в том числе жилой площадью № кв.м, расположенной по адресу: ФИО3 <адрес>, №, <адрес>.

Признать за ФИО2 право собственности на квартиру общей площадью <адрес>

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в ФИО3 областной суд через Красногорский городской суд в течение 1 месяца.

Федеральный судья: подпись