Решение по делу № 2-278/2016 (2-3073/2015;) от 17.12.2015

Дело № 2-278/2016

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

10 февраля 2016 года город Хабаровск

Кировский районный суд г.Хабаровска в составе: председательствующего - судьи Костевской И.Д.,

при секретаре Чепурновой Н.Л.,

с участием: представителя истца Надежкиной И.П., действующей по доверенности от 5.11.2015 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СамСтрой» к Емельянову ФИО7 о признании обременения отсутствующим,

установил:

Истец - общество с ограниченной ответственностью «СамСтрой» (далее по тексту решения - ООО «СамСтрой») обратился в суд с названным иском, в котором указал, что является собственником объекта незавершенного строительства: «Многоквартирные жилые дома, здания смешанного использования, подземный гараж по улице Тихоокеанской в Кировской районе г.Хабаровска. Дом № 2», инвентарный № №, литер А. на основании договора купли-продажи доли в праве на объект с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от 01.07.2014г., заключенного с ООО «ФСК «Мыс». Согласно п.6.3 договора купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства, с учетом наличия обременений в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства от 01.07.2014г., ООО «СамСтрой» обязуется заключить договоры долевого участия на жилые помещения с участниками долевого строительства, указанными в п.9 договора. Права истца на указанный объект обременены правами ответчика, с которым ООО «ФСК «Мыс» заключило договор долевого участия на нежилой объект: гараж-стоянка, рег.№ № от 24.05.2010г. В связи с ликвидацией ООО «ФСК «Мыс», являвшегося застройщиком указанного объекта и обязанной стороной по вышеуказанным договорам долевого участия, обязательства по передаче указанных объектов в рамках вышеуказанных договоров прекращены в соответствии со ст.419 ГК РФ. Однако, на сегодняшний день регистрационные записи не аннулированы, что в свою очередь препятствует реализации истцом своих правомочий собственника по распоряжению имуществом, что является неправомерным. Поскольку погашение регистрационной записи об обременениях возможно только в судебном порядке, просит признать обременение отсутствующим путем аннулирования регистрационной записи № № от 24.05.2010г.

Определением суда от 20.01.2016г. к участию в деле в качестве 3-го лица, не заявляющего самостоятельные требования, относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Хабаровскому краю.

В судебном заседании представитель истца ООО «СамСтрой» Надежкина И.П. исковые требования с дополнениями к ним поддержала, просила удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, а также дополнительных пояснениях к нему, приобщенных к материалам дела.

Ответчик, представитель третьего лица в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены. Представитель истца и представитель третьего лица причину не явки суду не сообщили, ответчик просил дело рассмотреть без его участия.

В соответствии с ч.ч.3, 5 ст.167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.

Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Как следует из ст.8 Гражданского кодекса РФ, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с ч.1 ст.4 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Судом установлено, что между ООО «ФСК «Мыс» (застройщик) и Емельяновым А.А. (участник строительства) заключен договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости – гараж-стоянка, номер этажа: нижний уровень, № объекта: №, проектная (планируемая) площадь: 18 кв.м., местоположение: ул.Тихоокеанская, г.Хабаровск, рег.№ № от 24.05.2010г.

На основании ч.1 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Согласно ч.9 ст.13 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», к отношениям, вытекающим из залога, возникающего на основании настоящего Федерального закона, применяются положения Гражданского кодекса Российской Федерации и Федерального закона от 16 июля 1998года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с учетом особенностей, установленных настоящим Федеральным законом.

Как следует из ч.1 ст.1 Федерального закона от 16 июля 1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с п.5 ч.5 вышеуказанного закона, правила об ипотеке недвижимого имущества применяются также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, отвечающего требованиям Федерального закона от 30 декабря 2004г. №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Согласно выписке из ЕГРП от 14.10.2015г., земельный участок площадью 28 086 кв.м. с кадастровым № №, расположенный по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Тихоокеанская, имеет обременения, в том числе в виде ипотеки, в пользу участников долевого строительства, основание: договор участия в долевом строительстве объекта недвижимости № № от 07.11.2007 г., дата регистрации 13.12.2007 г., № №. Одним из участников долевого строительства указан Емельянов А.А. (п.19).

В силу ст.ст.309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с ч.1 ст.12 Федерального закона от 30 декабря 2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 26.10.2009г. в отношении ООО «ФСК «Мыс» введена процедура наблюдения.

Определением суда от 27.04.2010 г. в отношении застройщика введено внешнее управление, внешним управляющим утвержден ФИО8

Решением арбитражного суда от 25.08.2011 г. ООО «ФСК «Мыс» признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющими утвержден ФИО9

Определением Арбитражного суда Хабаровского края от 20.01.2014г. по делу № конкурсное производство в отношении ООО ФСК «Мыс» завершено на основании ст.149 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», в ЕГРЮЛ внесена запись о прекращении деятельности.

08.04.2015 года в Единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о прекращении деятельности ООО Финансово-строительной компании «Мыс» в связи с его ликвидацией.

Согласно п.1 ст.126 Федерального закона от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ
«О несостоятельности (банкротстве)» с даты принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства все требования кредиторов по денежным обязательствам, об уплате обязательных платежей, иные имущественные требования, за исключением текущих платежей, указанных в пункте 1 статьи 134 настоящего Федерального закона, и требований о признании права собственности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о признании недействительными ничтожных сделок и о применении последствий их недействительности могут быть предъявлены только в ходе конкурсного производства.

В соответствии с п.1 ст.201.5 Федерального закона от 26 октября 2002г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» открытие конкурсного производства в отношении застройщика является основанием для одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения. О таком отказе может быть заявлено в рамках дела о банкротстве застройщика в процессе установления размера денежного требования участника строительства.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, Емельянов А.А. обратился с заявлением о включении денежного требования на сумму <данные изъяты>. в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом имущество должника - ООО «ФСК «Мыс».

Данное заявление было удовлетворено Арбитражным судом Хабаровского края, о чем 29.12.2012г. по делу № № постановлено решение, согласно которому денежное требование Емельянова А.А. признано обоснованным и подлежащим удовлетворению за счет имущества, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

01.07.2014г. между ООО «ФСК «Мыс» и ООО «СамСтрой» заключен договор купли-продажи доли в праве на объект незавершенного строительства с учетом наличия обременения в виде требований о передаче жилых помещений участникам долевого строительства.

На основании договора истцом было приобретено имущество: недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «ФСК «Мыс», находящееся в залоге у участников строительства и иных залоговых кредиторов на основании договоров долевого участия в строительстве в ОАО «Сбербанк России» на основании договора ипотеки, договора кредитной линии – доля в праве общей долевой собственности № на объект незавершенного строительства, назначение нежилое, площадь застройки 1273,5 кв.м., степень готовности 63%, инв.№ №, Литер А, кадастровый номер №, расположенный по адресу: Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Тихоокеанская.

Под объектом незавершенного строительства, доля в праве на который продается, предоставлен земельный участок согласно договора № № аренды земельного участка от 28.05.2004г., заключенного с муниципальным образованием г.Хабаровска в лице департамента муниципальной собственности г. Хабаровска, соглашения об изменении условий и продлении срока действия № № от 28.05.2004г. аренды земельного участка от 21.06.2007г. в соответствии с вышеуказанными документами продавцу предоставлен земельный участок, расположенный в Кировском районе г. Хабаровска по адресу: ул.Тихоокеанская, площадью 33540,73 кв.м. с кадастровым номером №, категория земель – земли населенных пунктов.

В соответствии с п.6.3 Договора настоящий договор подписывается и является заключенным при условии заключения покупателями с участником долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства (жилые помещения, указанные в договорах долевого участия с ООО «ФСК «Мыс») и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, расположенном по ул. тихоокеанской, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В силу п.12 Договора передача Продавцом имущества, указанного в п.2 настоящего договора, совместно со всеми поименованными правами и обязанностями и принятие их Покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту.

Как следует из представленной суду документации, в разрешение на строительство № № от 19.10.2007г. внесены изменения, в связи с корректировкой проекта технико-экономические показатели 16.01.2013г., т.е/ до подписания договора купли-продажи между ООО «СамСтрой» и ООО ФСК «Мыс». При этом, с учетом названных изменений, исключены сведения о 2-ом пусковом комплексе - гараж-стоянка.

За истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, назначение: нежилое, площадь застройки 1273,5 кв.м. Степень готовности 63%, инв.№ №, лит.А, адрес (местонахождение) объекта: Хабаровский край, г.Хабаровск, ул.Тихоокеанская, кадастровый номер №, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.07.2014г.

В соответствии с пунктом1статьи2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Таким образом, поскольку денежные требования Емельянова А.А. были включены в соответствующий реестр требований кредиторов, тем самым договор долевого участия в строительстве расторгнут им в одностороннем порядке, и при этом в ЕГРП имеется запись о наличии такого договора, данное обстоятельство свидетельствует о наличии ограничения прав ООО «СамСтрой» относительно вышеназванного объекта незавершенного строительства, поэтому суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194- 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ООО «СамСтрой» к Емельянову ФИО10 о признании обременения отсутствующим удовлетворить.

Признать обременение отсутствующим путем аннулирования, регистрационной записи из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № № от 24.05.2010г. в отношении объекта долевого строительства - номер этажа: нижний уровень, № объекта: №, проектная (планируемая) площадь: 18 кв.м., местоположение: ул.Тихоокеанская, г.Хабаровск, находящееся в объекте недвижимости: «Многоквартирный жилой дом, здания смешанного использования, подземный гараж по ул.Тихоокеанской в Кировском районе, г.Хабаровск дом № 2, участник долевого строительства Емельянов ФИО11.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Хабаровский краевой суд через Кировский районный суд г. Хабаровска в течение одного месяца со дня вынесения решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 10.02.2016г.

Судья И.Д.Костевская