Решение по делу № 33-111/2019 от 04.02.2019

Председательствующий – Шатина С.Н.                                        Дело № 33-111

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

24 апреля 2019 года                                                                     г. Горно-Алтайск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай в составе:

председательствующего судьи – Солоповой И.В.,

судей – Черткова С.Н., Ялбаковой Э.В.,

при секретаре – Абашкиной А.Ф.,

рассмотрела в судебном заседании дело по частной жалобе Ошлаковой Ларисы Николаевны на определение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 17 декабря 2018 года, которым

отказано в удовлетворении заявления Ошлаковой Ларисы Николаевны об изменении способа и порядка исполнения решения Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата> по гражданскому делу № – не обращать взыскание на заложенное имущество – жилой дом, <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, до момента окончания повторной экспертизы.

Заслушав доклад судьи Солоповой И.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

Ошлакова Л.Н. обратилась в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата> по гражданскому делу № – не обращать взыскание на заложенное имущество – жилой дом, <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, до момента окончания повторной экспертизы. Заявление мотивировано тем, что решением суда от <дата>, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от <дата>, определения Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата> об исправлении описки, с Ошлаковой Л.Н., Романова А.Г. взысканы солидарно в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Алтайского регионального филиала задолженность по кредитному договору № от <дата> в сумме 510 403 рубля 56 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8304 рубля 04 копейки; с Ошлаковой Л.Н. в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Алтайского регионального филиала взысканы задолженность по кредитному договору № от <дата> в сумме 311 915 рублей 65 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2454 рубля 16 копеек, расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 рублей; с Ошлаковой Л.Н., Романова А.Г. в доход бюджета МО «Усть-Коксинский район» в солидарном порядке взыскана государственная пошлина в сумме 664 рубля 99 копеек; обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом, <данные изъяты>., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности Ошлаковой Ларисе Николаевне, и право аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве аренды Ошлаковой Ларисе Николаевне, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 1 093 600 рублей, права аренды земельного участка - 248 000 рублей. Ошлакова Л.Н. считает, что экспертом ФИО1 было дано заведомо ложное заключение об оценке рыночной стоимости имущества, оценка проведена не в полном объеме, что нарушает ее права и законные интересы в случае продажи объектов недвижимости с публичных торгов. В соответствии с п. 2 ст. 85 ГПК РФ эксперт не вправе вступать в личные контакты с участниками процесса, если это ставит под сомнение его заинтересованность в исходе дела. Между тем, эксперт дал поручение сотрудникам Банка провести фотографирование объектов недвижимости. Решение Усть-Коксинского районного суда не может быть исполнено, поскольку необходимо провести повторную экспертизу и отсрочить исполнение решения суда до момента окончания проведения экспертизы с участием другого эксперта, так как она проводила строительные работы в доме, которые не вошли в отчет экспертизы.

Суд принял вышеизложенное определение, об отмене которого просит в частной жалобе Ошлакова Л.Н., указывая, что для определения реальной стоимости заложенного имущества – жилого дома, необходимо проведение повторной оценочной экспертизы, поскольку установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от рыночной стоимости на момент его реализации.

Проверив материалы дела, выслушав Ошлакову Л.Н., поддержавшую доводы жалобы, обсудив доводы частной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.

В силу положений статьи 434 ГПК РФ при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного постановления или постановлений иных органов, взыскатель, должник, судебный пристав-исполнитель вправе поставить перед судом, рассмотревшим дело, или перед судом по месту исполнения судебного постановления вопрос об отсрочке или о рассрочке исполнения, об изменении способа и порядка исполнения, а также об индексации присужденных денежных сумм.

Таким образом, целью института изменения способа и порядка исполнения решения суда является обеспечение исполнимости решения суда при наличии обстоятельств, затрудняющих его исполнение либо свидетельствующих о невозможности его исполнения способом, указанным в решении суда.

Аналогичные нормы предусмотрены ч. 1 ст. 37 Федерального закона от 02 октября 2007 года № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве».

Исполнение вступившего в законную силу судебного постановления должно осуществляться на основе соразмерности и пропорциональности с обеспечением баланса прав и законных интересов взыскателя и должника, возможное же изменение способа и порядка исполнения решения суда должно отвечать требованиям справедливости, быть адекватным и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.

Данная форма защиты прав должна применяться с учетом обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, а основания для изменения способа и порядка исполнения решения суда должны носить исключительный характер, возникнуть при серьезных препятствиях к совершению исполнительных действий.

Как следует из материалов дела, вступившим в законную силу решением Усть-Коксинского районного суда от <дата>, с учетом апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай от <дата>, определения Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата> об исправлении описки, удовлетворены частично исковые требования акционерного общества «Россельхозбанк» в лице Алтайского регионального филиала, с Ошлаковой Л.Н., Романова А.Г. взысканы солидарно в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Алтайского регионального филиала задолженность по кредитному договору № от <дата> в сумме 510 403 рубля 56 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8304 рубля 04 копейки; с Ошлаковой Л.Н. в пользу АО «Россельхозбанк» в лице Алтайского регионального филиала взысканы задолженность по кредитному договору № от <дата> в сумме 311 915 рублей 65 копеек, судебные расходы по оплате государственной пошлины в сумме 2454 рубля 16 копеек, расходы по уплате госпошлины в сумме 6 000 рублей; с Ошлаковой Л.Н., Романова А.Г. в доход бюджета МО «<адрес>» в солидарном порядке взыскана государственная пошлина в сумме 664 рубля 99 копеек; обращено взыскание на заложенное имущество – жилой дом, <данные изъяты>., с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве собственности Ошлаковой Ларисе Николаевне, и право аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым №, расположенный по адресу: <адрес>, принадлежащий на праве аренды Ошлаковой Ларисе Николаевне, путем продажи с публичных торгов, определив начальную продажную стоимость жилого дома в размере 1 093 600 рублей, права аренды земельного участка – 248 000 рублей.

В основу определения начальной продажной стоимости имущества по данному решению суда положено заключение эксперта Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» ИП ФИО1 от <дата>, согласно которому рыночная стоимость жилого дома, <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, на дату оценки, с учетом округления, составляет 1 677 000 рублей, в том числе рыночная стоимость права аренды земельного участка, <данные изъяты>., расположенного по указанному выше адресу, на дату оценки, с учетом округления, составляет 310 000 рублей.

На основании исполнительного листа серии ФС №, выданного судом <дата> по настоящему делу, заместителем начальника отдела – заместителем старшего судебного пристава Усть-Коксинского РОСП УФССП по Республике Алтай <дата> возбуждено исполнительное производство №-ИП об обращении взыскания на заложенное имущество, наложен арест на имущество – жилой дом, <данные изъяты>., с кадастровым №, и право аренды земельного участка из категории земель населенных пунктов, с разрешенным использованием - для строительства индивидуального жилого дома, с кадастровым №, расположенные по адресу: <адрес>.

Обращаясь в суд с заявлением об изменении порядка и способа исполнения решения Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата> по гражданскому делу № – не обращать взыскание на заложенное имущество – жилой дом, <данные изъяты>., расположенный по адресу: <адрес>, до момента окончания повторной экспертизы, Ошлакова Л.Н. указала, что установленная решением суда начальная продажная цена заложенного имущества существенно отличается от рыночной стоимости на момент его реализации.

Отказывая в удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения в виде не обращать взыскание на заложенное имущество – жилой дом, до момента окончания повторной экспертизы, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем не представлено доказательств существенного отличия начальной продажной цены заложенного имущества от его рыночной стоимости на момент реализации.

На основании ходатайства Ошлаковой Л.Н., судебной коллегией по гражданским делам Верховного Суда Республики Алтай <дата> назначена по делу повторная судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено ООО «Специализированная фирма «РЭТ-Алтай».

Из заключения эксперта ООО «Специализированная фирма «РЭТ-Алтай» № от <дата> следует, что рыночная стоимость жилого дома, с кадастровым №, назначение: жилое, <данные изъяты>., расположенного по адресу: <адрес>, на дату оценки, с учетом округления, составляет 1 709 270 рублей; рыночная стоимость цокольного этажа, расположенного по указанному выше адресу, на дату оценки, с учетом округления, составляет 350 667 рублей; рыночная стоимость гаража, расположенного по указанному выше адресу, на дату оценки, с учетом округления, составляет 219 915 рублей; рыночная стоимость ограждения, расположенного по указанному выше адресу, на дату оценки, с учетом округления, составляет 26 966 рублей.

Оснований не доверять заключению эксперта ООО «Специализированная фирма «РЭТ-Алтай» у судебной коллегии не имеется, поскольку оно является полным, обоснованным, последовательным, не содержит противоречий, составлено в соответствии с требованиями законодательства, регулирующего порядок осуществления подобного рода экспертиз, и с использованием научно-исследовательской литературы компетентным лицом, имеющим специальное образование в исследуемой области и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Поскольку рыночная цена предмета залога значительно увеличилась после вступления в законную силу решения суда об обращении на него взыскания, то впоследствии это обстоятельство может привести к нарушению прав должника.

Основываясь на нормах права и установленных по делу обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении заявления об изменении способа и порядка исполнения решения суда.

В силу п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном Законом об ипотеке или Законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно п. 1 ст. 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с названным Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных данным Законом. Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку этим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии с положениями статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге имущества)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Из технического паспорта, составленного по состоянию на <дата>, на жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, усматривается, что цокольный этаж – подвал, указанный отдельно в заключении эксперта №, является составной частью жилого дома, поэтому рыночная стоимость жилого дома вместе с цокольным этажом на дату оценки, с учетом округления, составляет 2 059 937 рублей.

Кроме того, из технического паспорта усматривается, что гараж является неотделимым улучшением жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>. Рыночная стоимость гаража составляет 219 915 рублей.

В соответствии с п. 6 ст. 6 Закона об ипотеке, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки, если иное не предусмотрено договором или данным Федеральным законом.

В силу толкования действующего законодательства, неотделимые улучшения не образуют нового объекта недвижимости. Физическое изменение предмета ипотеки (увеличение его площади и иных технических характеристик в результате реконструкции) в период действия договора об ипотеке не означает ни физической, ни юридической гибели предмета залога, которая по смыслу пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ влечет прекращение залога.

При этом ни Гражданский кодекс Российской Федерации, ни Закон об ипотеке не требуют для сохранения силы договора об ипотеке внесения в него изменений, касающихся описания предмета ипотеки и регистрации этих изменений.

Судебная коллегия полагает, что неотделимые улучшения в жилом доме, произведенные залогодателем после заключения договора залога, должны учитываться при определении его начальной продажной стоимости, в основу которой судом апелляционной инстанции положено заключение судебной экспертизы № от <дата>, определившей рыночную стоимость предмета залога исходя из его технического состояния в настоящий момент, в том числе с учетом улучшений.

Таким образом, рыночная стоимость жилого дома вместе с цокольным этажом и гаражом на дату оценки, с учетом округления, составляет 2 279 852 рубля.

Судебная коллегия не принимает во внимание при определении рыночной стоимости заложенного имущества стоимость ограждения, так как указанный объект не относится к улучшениям предмета залога по договору, заключенному в обеспечение надлежащего исполнения обязательств Ошлаковой Л.Н. по кредитному договору № от <дата> – жилого дома.

Руководствуясь требованиями приведенных положений законодательства, исходя из установленной заключением повторной судебной экспертизы № от <дата> рыночной стоимости заложенного по договору об ипотеке жилого дома, его начальная продажная стоимость составляет: 1 823 881 рубль 60 копеек (2 279 852 рубля x 80%).

При таких обстоятельствах судебная коллегия изменяет способ и порядок исполнения решения Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата> по гражданскому делу №, ввиду явного несоответствия начальной продажной цены заложенного имущества – жилого дома, установленной решением суда, рыночной стоимости на момент его реализации, что приводит к нарушению принципов соразмерности и пропорциональности обеспечения баланса прав и законных интересов взыскателя и должника.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 334 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Определение Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от 17 декабря 2018 года отменить.

Заявление Ошлаковой Ларисы Николаевны об изменении способа и порядка исполнения решения удовлетворить.

Изменить способ и порядок исполнения решения Усть-Коксинского районного суда Республики Алтай от <дата> по гражданскому делу № по иску Акционерного общества «Россельхозбанк» в лице Алтайского регионального филиала к Ошлаковой Ларисе Николаевне, Романову Алексею Григорьевичу о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов за пользование кредитом, судебных расходов, обращении взыскания на заложенное имущество, в части определения начальной продажной цены заложенного имущества – жилого дома.

Установить начальную продажную цену заложенного имущества - жилого дома, <данные изъяты>., с кадастровым №, расположенного по адресу: <адрес>, принадлежащего на праве собственности Ошлаковой Ларисе Николаевне, в размере 1 823 881 рубль 60 копеек.

Председательствующий судья                    И.В. Солопова

Судьи                                    С.Н. Чертков

Э.В. Ялбакова