Решение по делу № 3а-280/2019 от 31.07.2019

дело № 3а-280/2019 Ставропольский краевой суд РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 ноября 2019 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Матвиенко В.В.,

с участием:

представителя административного истца ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» - А.А.В.

рассмотрев в судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка,

установил:

ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» обратилось с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка.

В обоснование иска административный истец указал, что ему на праве аренды принадлежит земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 27 596 кв.м, вид разрешенного использования: под объектами производственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>

По результатам государственной кадастровой оценки кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 60301 675,36 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

04 июля 2019 года административный истец обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного объекта недвижимости равной его рыночной в размере 24367000,00 рублей, определенном оценщиком <данные изъяты> в отчете об оценке от 27 июня 2019 года № 13166 по состоянию на 01 января 2015 года.

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 24 июля 2019 года № 3918 указанное заявление отклонено.

Административный истец, считая оспариваемую кадастровую стоимость принадлежащего ему земельного участка недостоверной, существенно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает его права как плательщика арендной платы за пользование им, поскольку ведёт к неправомерному увеличению размера арендных платежей, исчисляемых из кадастровой стоимости земельного участка, просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 24367000,00 рублей.

В судебное заседание представители заинтересованных лиц: Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, администрации города Ставрополя,извещенные надлежащим образом о слушании дела, не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Ставропольского края С.А.Е. ранее ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю Д.О.И. в представленных ранее возражениях на административный иск, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Представитель комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя К.И.Н, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

В судебном заседании представитель административного истца ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» А.А.В. поддержала исковые требования, просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в размере его рыночной стоимости 24367000,00 рублей в соответствии с отчетом об оценке <данные изъяты>» от 27 июня 2019 года № 13166. С результатами судебной оценочной экспертизы не согласилась, считает выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости земельного участка недостоверными, поскольку экспертом неправомерно применена корректировка на расположение аналогов относительно крупной автодороги объектов-аналогов №№ 2-4.

Исследовав материалы дела, выслушав представителя административного истца А.А.В. допросив эксперта З.В.А. суд пришел к выводу об удовлетворении административных исковых требований.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона № 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона № 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона № 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если они затрагивают права и обязанности этих лиц.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером № общей площадью 27 596 кв.м, вид разрешенного использования: под объектами производственного назначения, расположенный по адресу: <адрес>, находится в пользовании административного истца на праве аренды в соответствии с договором аренды от 11 апреля 2012 года № 388, срок аренды с 19 января 2012 года до 18 января 2022 года.

В соответствии с пунктом 3 указанного договора аренды, порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за пользование земельным участком установлены в порядке, предусмотренном действующим законодательством.

Порядок расчета арендной платы утвержден постановлением Правительства Ставропольского от 16 апреля 2008 года № 64-п «Об утверждении Порядка определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы и предоставления отсрочки (рассрочки) уплаты арендных платежей в пределах текущего финансового года за использование земельных участков, находящихся в собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», утратившим силу 31 марта 2016 года. Расчет арендной платы в соответствии с названным постановлением исчисляется из кадастровой стоимости объекта.

Действующим в настоящее время постановлением Правительства Ставропольского края от 26 декабря 2018 года № 601-п, вступившим в силу с 01 января 2019 года, предусмотрен аналогичный порядок определения размера арендной платы за использование земельных участков, находящихся в государственной собственности Ставропольского края, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь арендатором земельного участка и плательщиком арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендуемого им земельного участка, находящегося в ведении муниципального образования, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости этого объекта недвижимости.

Согласно представленной в деле выписке из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости от 24 июня 2019 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 60301675,36 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости земельного участка, административный истец в подтверждение величины его рыночной стоимости представил составленный оценщиком <данные изъяты> отчет об оценке от 27 июня 2019 года № 13166 в котором рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 24367000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующих специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по делу проведена судебная оценочная экспертиза. На разрешение эксперта поставлены вопросы: о соответствии отчета <данные изъяты> об оценке от 27 июня 2019 года № 13166 требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01 января 2015 года в случае несоответствия отчета об оценке требованиям законодательства, об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы от 18 октября 2019 года № 054-19-ОК, при составлении отчета об оценке от 27 июня 2019 года № 13166, выполненного оценщиком <данные изъяты> допущены нарушения требований законодательства об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета.

Экспертом выявлены нарушения, повлиявшие на определения итоговой величины рыночной стоимости, связанные с искажением информации об объектах аналогах в частности, об имущественных правах и расположении относительно крупной автодороги.

В силу статьи 11 Федерального закона Российской Федерации от 29 июля 1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет об оценке не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение.

Аналогичные требования установлены и в пункте 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20 мая 2015 года № 299. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.

Приведенные требования Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации от 29июля1998года №135-ФЗ и принципы Федеральных стандартов оценки не были в полной мере соблюдены оценщиком <данные изъяты> при составлении отчета об оценке от 27 июня 2019 года № 13166.

В соответствии с разъяснениями, приведенными в приказе Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость объекта недвижимости определяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, в том числе для налогообложения, на основе рыночной информации и иной информации, связанной с экономическими характеристиками использования объекта недвижимости, без учета иных, кроме права собственности, имущественных прав на данный объект. Определение кадастровой стоимости предполагает расчет наиболее вероятной цены объекта недвижимости, по которой он может быть приобретен, исходя из возможности продолжения фактического вида его использования независимо от ограничений на распоряжение этим объектом недвижимости (п.1.2).

То есть в рамках процесса оспаривания результатов кадастровой оценки, определяемое право на объект оценки должно рассматриваться как «право собственности». Эксперт обоснованно пришел к выводу о нарушении оценщиком приведенных разъяснений, который при описании определяемых имущественных прав объекта оценки и расчете его рыночной стоимости, необоснованно исходил из права долгосрочнойаренды (таблица 14 отчета об оценке), вместо – право собственности.

При описании имущественных прав объектов-аналогов №№ 1-8 в таблице 14 отчета об оценке оценщик указал об их аренде без указания ее срока, в отношении аналога №9 о краткосрочной аренде и в отношении аналога №10 о долгосрочной аренде.

Вместе с тем, исходя из примененного им коэффициента на имущественные права в размере 0,86 (таблица №14 отчета об оценке), следует, что при расчете оценщик исходил из права долгосрочной аренды в отношении всех объектов – аналогов. Однако это противоречит сведениям об имущественных правах объектов-аналогов №№1-9. Согласно представленной в деле информации, указанной в тексте объявлений о продаже использованных оценщиком аналогов, а также из уточненной оценщиком в ходе интервьирования продавцов и приведенной им в отчете под скриншотами объявлений, и выпискам из ЕГРН, представленным в материалах дела, объекты-аналоги №№ 1-9 находились на дату продажи на праве краткосрочной аренды (срок оставшейся аренды на дату продажи менее 10 лет) и данный факт требовал применения к этим аналогам соответствующих повышающих корректировок на имущественные права в размере 28,2 %, и в отношении объекта – аналога № 10, находящегося на праве долгосрочной аренды повышающей корректировки в размере 16,2%, в соответствии с разъяснениями Минэкономразвития России в приказе от 12 мая 2017 года № 226, приведенными выше и справочником Лейфера Л.А. относительно величины указанных корректировок на имущественные права.

Искажение оценщиком при расчете рыночной стоимости сведений об имущественных правах объекта-оценки и объектов-аналогов №№ 1-9, привело к необоснованном отказу от применения повышающих корректировок по данному ценообразующему фактору в отношении всех объектов-аналогов, что повлияло на расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

Расположение объектов-аналогов относительно крупных автодорог является одним из ценообразующих фактором, который отражает отношение удельной цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков расположенных на удалении от крупных автодорог.

Эксперт З.В.А. установил, что искажение оценщиком сведений о расположении объектов-аналогов №№ 1-5, № 8 и № 9, вблизи крупной автодороги, что не соответствует действительности.

Посредством данных публичной кадастровой карты и идентификации указанных объектов-аналогов на карте экспертом определено их расположение на удалении от крупной автодороги – <адрес> объекта-аналога №1 на расстоянии около 1,5 км, объекта-аналога №2 на расстоянии около 1,4 км, объекта-аналога № 3 на расстоянии около 1,3 км, объекта-аналога №4 на расстоянии около 1 км, объекта-аналога №8 на расстоянии около 1,5 км, объекта-аналога № 9 на расстоянии около 620 м, в отличии от объекта оценки, расположенного вблизи крупной автодороги, что требовало применения повышающей корректировки цен названных аналогов, на на расположение их относительно крупной автодороги, в размере 29%, отсутствие которой повлияло на расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки.

В соответствии с отчетом <данные изъяты> об оценке от 27 июня 2019 года № 13166 рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 24367000,00 рублей.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы от 18 октября 2019 года № 054-19-ОК, выполненной экспертом <данные изъяты> рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 36727000,00 рублей по состоянию на 01 января 2015 года.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего реальную рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил сравнительный подход, метод сравнительных продаж.

Экспертом проведен анализ рынка в тех его сегментах, к которым относится фактическое использование оцениваемого объекта, по результатам анализа определены ценообразующие факторы, используемые при определении рыночной стоимости объекта оценки.

Используя метод сравнительных продаж, эксперт отобрал 4 объекта-аналога, расположенных в Северо-Западном районе города Ставрополя, в схожих экономических зонах, сопоставимых по своей инвестиционной привлекательностью с местом расположения исследуемого объекта по <адрес>, 8в. Объект-аналог № 1 расположен по <адрес>, объект-аналог № 2 по ул. <адрес>, объект-аналог № 3 по ул. <адрес>, объект-аналог № 4 по <адрес>. Поэтому эксперт обоснованно пришел к выводу об отсутствии необходимости применения корректировки на локальное местоположение внутри населенного пункта.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог, выявленные отличия откорректированы, с приведением обоснований применения этих корректировок в соответствии со справочником оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2014 года.

Экспертом применена повышающая корректировка в размере 28,2% на имущественные права в отношении всех объектов-аналогов, принадлежащих продавцам на праве краткосрочной аренды.

Указанная корректировка применена экспертом обоснованно, в соответствии с разъяснениями, приведенными в приказе Минэкономразвития России от 12 мая 2017 года № 226 «Об утверждении Методических указаний о государственной кадастровой оценке», величина указанной корректировки определена согласно справочника Лейфера Л.А.

Размер площади земельного участка является одним из основных ценообразующих факторов на рынке земельных участков. Эксперт отмечает, что, как правило, объекты меньшей площадью являются более ликвидными, следовательно, являются более дорогостоящими по удельному показателю, чем объекты с большей площадью. С учетом приведенного положения и отличия площади объектов-аналогов от площади объекта оценки, экспертом применены понижающие поправки на масштаб в отношении всех объектов-аналогов, площадь которых меньше площади объекта оценки: к объекту-аналогу № 1 - 3,1%, к объекту-аналогу № 2 - 11,3%, к объекту-аналогу № 3 - 9,1%, к объекту-аналогу № 4 - 13,1%.

Эксперт З.В.А. указал, что примененная им корректировка на расположение относительно крупных автодорог отражает отношение удельной цены земельный участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог к удельной цене аналогичных земельных участков расположенных на удалении от крупных автодорог. В соответствии со справочником оценщика недвижимости Лейфера Л.А. 2014 года, в среднем корректирующий коэффициент соотношения цены земельных участков, расположенных в непосредственной близости от крупных автодорог в сравнении с участками, расположенными на удалении от крупных автодорог, составляет 1,29.

Объекты-аналоги №№ 2-4 расположены на удалении от крупных автодороги, в отличие от объекта оценки и аналога №1, расположенных вблизи крупной автодороги, <адрес>, поэтому повышающая поправка стоимости аналогов №№ 2-4 по этому ценообразующему фактору составляет 29 %. Поправка стоимости аналога №1 по расположению относительно крупной автодороги не требуется и составляет 0%, так как он, как и объект-оценки, расположены вблизи крупной автодороги - <адрес>.

Вместе с тем, объект-аналог № 1 не имеет свободного доступа (подъезд к нему осуществляется посредством соседних участков), что снижает его инвестиционную привлекательность, в отличие от объекта-оценки и объектов-аналогов №№ 2-4, имеющих организованные подъездные пути со свободным доступом.

Размер корректировки на наличие удобных подъездных путей рассчитан экспертом на основании данных портала «Оценщики и эксперты» (Профессиональная сеть, объединяющая специалистов в области оценки и экспертизы от Камчатки до Калининграда в оценочной отрасли). На основании приведенного источника, участки, обладающие удобными подъездными путями, стоят на 13,36% дороже участков, не имеющих удобных подъездных путей. В связи с чем, эксперт обоснованно пришел к выводу о применении повышающей корректировки цены объекта-аналога № 1, не имеющего удобных подъездных путей в размере 13,36%, корректировка в отношении объектов-аналогов №№ 2-4 по данному ценообразующему фактору не требуется и составит 0%.

Механизм расчета корректировки на транспортную доступность с учетом отсутствия свободных подъездных путей со ссылкой на использованные методического источника приведен в экспертном заключении.

Экспертом в рамках сравнительного подхода при определении рыночной стоимости земельного участка применена скидка на торг для неактивного рынка земельных участков под индустриальную застройку определена в размере ее среднего значения 15 %.

Анализ рынка недвижимости в городе Ставрополе в исследуемый период времени приведен в разделе 2.7 экспертного заключения. Проанализировав рынок, эксперт пришел к выводу о его неактивности на дату оспаривания кадастровой стоимости и доказательств обратного, по делу не представлено.

Объекты-аналоги предложены к продаже в период предшествующий дате оценки: январь, октябрь, ноябрь 2014 года.

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества, размещенных в архиве объявлений на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.io/ (https://ruads.org/), что подтверждается представленными в заключении скриншотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. Отдельная информация по характеристикам объектов-аналогов также уточнялась в порядке интервьюирования продавцов.

Основания сомневаться в правильности выводов эксперта у суда отсутствуют, поскольку они мотивированы, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

Допрошенный в судебном заседании эксперт З.В.А. ответил на возникшие вопросы относительно проведенного экспертного исследования, подтвердил его выводы.

Эксперт З.В.А. суду пояснил, под понятием автомагистрали в справочнике Лейфера Л.А. понимается крупная автодорога с интенсивным транспортным потоком и достаточно большой шириной дорожного полотна. При расчете корректировки на расположение объектов-аналогов относительно крупной автомагистрали, он исходил из расстояния их расположения относительно проспекта <адрес>, являющегося крупной автомагистралью города.

Суд находит выводы эксперта относительно расположения объектов аналогов по отношению к крупной автодороги, проспекта Кулакова обоснованным, как и примененные им корректировки, поскольку улицы: <данные изъяты> г.Ставрополя не являются крупными автомагистралями города, это внутри квартальные городские улицы с двумя полосами дорожного движения, по одной в каждую сторону. И их нельзя сравнивать с проспектом <данные изъяты>, являющимся крупной автомагистралью города, имеющую шестиполосное полотно движения по три в каждую стороны, отличающуюся высокой интенсивностью движения и обеспечивающую один из четырех выездов из города.

С учетом установленных судом обстоятельств и положений части 2 статьи 83 Кодекса административного судопроизводства, суд не нашел оснований для удовлетворения ходатайства представителя административного истца о назначении по делу повторной оценочной экспертизы.

Отдельные описки, допущенные в экспертном заключении, на его выводы не повлияли.

Доказательств о недостоверности выводов и результатов экспертного заключения не представлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемого объекта эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемого экспертом подхода, позволяют объективно определить рыночную стоимость объекта оценки по состоянию на дату его государственной кадастровой оценки.

Установленная рыночная стоимость земельного участка в размере 1330,87 рублей за кв.м незначительно превышает средний уровень цен участков под индустриальную застройку, сложившийся в г.Ставрополе на дату кадастровой оценки земель населенных пунктов, на 01 января 2015 года.

Отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины рыночной стоимости этого участка, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Отчет об оценке, выполненный <данные изъяты> от 27 июня 2019 года № 13166, не может быть принят в качестве доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость земельного участка, поскольку отчет об оценки составлен с нарушением законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений статьи 3 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

В качестве основания для пересмотра результатов государственной кадастровой оценки земельного участка административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данного объекта недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение арендных платежей, размер которых подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости в отношении вышеуказанного земельного участка по сравнению с рыночной, нашел свое подтверждение, равно как и факт нарушения прав административного истца, как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости объекта.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что оспариваемой кадастровой стоимостью земельного участка, внесенной в Единый государственный реестр недвижимости, права и законные интересы административного истца нарушены.

Следовательно, при наличии факта нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца, что является одним из условий удовлетворения иска, административные исковые требования административного истца в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, административный иск ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости подлежит удовлетворению в размере, определенном заключением судебной оценочной экспертизы.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-Ф3 установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости в соответствии с пунктом 11 части 2 статьи 7 Федерального закона от 24 июля 2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».

Заявление административного истца ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступил в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 04 июля 2019 года.

Согласно положениям статей 103, 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением административного дела. К издержкам, связанным с рассмотрением административного дела, относятся, в том числе суммы, подлежащие выплате экспертам.

В силу предписаний части 3 статьи 108 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации эксперты получают вознаграждение за выполненную работу, если эта работа не входит в круг их служебных обязанностей в качестве работников государственного учреждения.

В соответствии с требованием статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации обязанность доказывания оснований указанных в статье 248 настоящего кодекса (обязанность доказывать обоснованность размера рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой), лежит на административном истце.

Пленум Верховного Суда Российской Федерации в абзацах 2 и 3 пункта 31 Постановления от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснил, что при удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

В случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, поскольку решение суда по делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, не имеющего противоположных с заявителем юридических интересов.

Административные ответчики право административного истца на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной на дату его государственной кадастровой оценки, как и выводы судебной оценочной экспертизы о величине рыночной стоимости объекта недвижимости не оспаривали, каких-либо доказательств относительно величины рыночной стоимости принадлежащего административному истцу объекта недвижимости, не представляли.

Следовательно, административный истец, обратившись в суд с настоящими исковыми требованиями, реализовал свое право на установление кадастровой стоимости объекта недвижимости, равной его рыночной стоимости, по состоянию на дату установления его кадастровая стоимость.

Принятое по настоящему делу решение суда не может расцениваться как принятое против административных ответчиков, не имеющих противоположных с заявителем юридических интересов.

По настоящему делу отсутствуют обстоятельства, указанные в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 11 июля 2017 года №20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр», с которыми связывается возможность освобождения административного истца от обязанности по возмещению судебных расходов по проведению судебной оценочной экспертизы.

В рассматриваемом случае, установленная судом кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной отличается от кадастровой стоимости объекта, установленной по результатам государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в 1,6 раз, что не свидетельствует о наличии ошибки, допущенной при формировании методики определения кадастровой стоимости или при ее применении к конкретному объекту недвижимости.

Обращение ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» с иском об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной связано с реализацией им права на уточнение результатов кадастровой стоимости земельного участка, установленной по результатам массовой оценки земель населенных пунктов в Ставропольскому крае, установление кадастровой стоимости в размере его рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, суд пришел к выводу о возложении на административного истца расходов по оплате судебной оценочной экспертизы. Стоимость судебной оценочной экспертизы составляет 60000 рублей.

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об оспаривании кадастровой стоимости земельного участка удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером №, общей площадью 27596 кв.м, вид разрешенного использования: под объектами производственного назначения, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию 01 января 2015 года в размере 36727 000 (тридцать шесть миллионов семьсот двадцать семь тысяч) рублей.

Заявление административного истца ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости 04 июля 2019 года.

Взыскать с ЗАО «Научно-производственная фирма «ЛЮМИНОФОР» в пользу <данные изъяты> расходы по проведению судебной оценочной экспертизы в размере 60 000 (шестьдесят тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме, через суд, принявший решение.

Судья Мекерова С.Р.