Решение по делу № 33-11858/2022 от 06.07.2022

УИД 66RS0044-01-2021-005176-69 33-11858/2022 (2-56/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 23 августа 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.
судей	Зайцевой В.А.
	Тяжовой Т.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Делягиной С.В. рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Алиевой Веры Валентиновны к Софроновой Валентине Алексеевне о взыскании денежных средств в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости жилого дома, поступившее по апелляционной жалобе истца на решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 16.05.2022.

Заслушав доклад судьи Ольковой А.А., объяснения истца Алиевой В.В., ее представителя Якуповой И.С., возражения ответчика Софроновой В.А., ее представителя Пасат Н.В., судебная коллегия

установила:

между истцом Алиевой В.В. (покупатель) и ответчиком Софроновой В.А. (продавец) 17.04.2019 был заключен договор купли-продажи жилого дома площадью 53,9 кв.м с кадастровым номером <№>:958 и земельного участка площадью 724 кв.м с кадастровым номером <№>:112, расположенных по <адрес>. Стоимость отчуждаемого имущества составила 2 300 000 руб. Переход права собственности зарегистрирован 22.04.2019.

Истец Алиева В.В. обратилась с иском, в котором просила взыскать с ответчика Софроновой В.А. в свою пользу денежные средства в счет соразмерного уменьшения покупной стоимости приобретенного имущества в сумме 711700 руб., ссылаясь на обнаруженные скрытые недостатки жилого дома. Указала, что в ходе подготовки к зимнему периоду и вскрытия панелей сайдинга ею были обнаружены следующие дефекты: треснутый и местами обваленный фундамент дома, глубокие сквозные трещины в стенах, отсутствие герметизации окон, отсутствие обналичников, подоконников, наличие плесени и следов гниения на перекрытиях, наличие уклона пола, местами имеющего провалы. В ходе визуального осмотра перед покупкой дома наличие скрытых недостатков установить было невозможно. Учитывая, что жилой дом не соответствует строительно-техническим, санитарным и противопожарным требованиям (согласно выводам привлеченного впоследствии специалиста Б.Е.В..), полагает, что его покупная цена должна быть уменьшена на стоимость проведения необходимых восстановительно-строительных работ. Полагала, что срок исковой давности не пропущен, поскольку начал течь с момента подготовки заключения специалиста Б.Е.В.. в декабре 2020 г.

Ответчик иск не признала, указав, что до заключения договора купли-продажи жилой дом истцом был осмотрен, каких-либо щелей, трещин в стенах, полу дома, на фундаменте, который не был скрыт, обнаружено не было; в доме было тепло. Представители ответчика Пасат Н.В. и Шестаков В.В. заявили о пропуске срока исковой давности, полагая, что он составляет два года с момента покупки, поскольку срок, в пределах которого покупатель может предъявить требования к продавцу по качеству товара, в договоре оговорен не был. Истец приобрела дом с использованием кредитных средств банка, который с привлечением оценочной компании проводил осмотр и оценку стоимости дома, процент износа которого был определен как 9%. Оценщик банка пришел к выводу о том, что дом находился в нормальном состоянии; каких-либо возражений по поводу оценки дома, его технического состояния истцом указано не было. При покупке дома претензий по качеству покупателем не заявлено. Представленное истцом заключение ИП Б.Е.А. полагала ненадлежащим доказательством по делу, учитывая, что указанные в нем исследования и выводы сделаны исключительно на основании визуального осмотра дома. Если дом и стал непригоден для проживания, то это произошло в результате его эксплуатации истцом в течение 3 лет. Исходя из выводов судебной экспертизы, все скрытые недостатки дома имели место на период его приобретения в 2019 г., однако, в 2019 г. специалист со стороны банка при осмотре дома таких недостатков не обнаружил; если бы они имелись, то банк не одобрил сделку. Просили в иске отказать.

Представитель третьего лица АО «Россельхозбанк» просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Представитель третьего лица АО СК «РСХБ-Страхование» в письменном отзыве указал, что 17.04.2019 между Алиевой В.В. и АО «Россельхозбанк» было заключено кредитное соглашение № 1973161/0087. Вместе с заключением кредитного договора с АО «Россельхозбанк» Алиева В.В. присоединилась к Программе коллективного комбинированного ипотечного страхования. В соответствии с условиями Программы на страхование фактически приняты только конструктивные элементы приобретаемого имущества: фундамент, несущие стены, перекрытия, перегородки и крыша объекта. 12.09.2019 Свердловский региональный филиал АО «Россельхозбанк» обратился к страховщику с уведомлением о событии, имеющем признаки страхового случая (трещины на несущей стене и фундаменте); 08.10.2019 АО СК «РСХБ-Страхование» встречно истребовало от заявителя документы по заявленному событию. АО «Россельхозбанк» надлежащим образом к страховщику не обратилось и также не представило доказательств наступления страхового случая, ввиду чего дать объективное заключение о том, является ли событие страховым, не представляется возможным. За период с 08.10.2019 по 28.04.2022 АО «Россельхозбанк» не совершено действий, направленных на исполнение своих обязательств, что является просрочкой кредитора и недобросовестным поведением участника гражданского оборота.

Решением суда от 16.05.2022 в иске отказано.

Не согласившись с таким решением, представитель истца Якупова И.С. обратилась с апелляционной жалобой. В обоснование указывает, что о недостатках жилого дома истцу было известно по состоянию на 29.08.2019, когда она обратилась с уведомлением о наступлении страхового случая. Таким образом, недостатки были обнаружены в течение двух лет, ввиду чего срок обращения с заявленными требованиями не пропущен. Осмотр дома истец производила только один раз – зимой 2019 г.; каких-либо недостатков, в том числе трещин на стене дома и фундаменте, она обнаружить не могла, учитывая, что весь фундамент стоял в снегу, а стены были облицованы асбестоцементными листами и ФАССТ-панелями; сам ответчик не предложил вскрыть элементы дома, чтобы исключить все сомнения о качестве объекта, о наличии недостатков не сообщил. В ходе проведения судебной экспертизы установлено, что выявленные дефекты имелись и на момент покупки дома и были скрыты от потенциального покупателя. Дефекты образовались в результате нарушения строительных норм при возведении жилого дома хозспособом, и не могли явиться следствием эксплуатации дома покупателями. На данный момент спорный жилой дом не пригоден для проживания, не соответствует предъявляемым к нему требованиям, но не представляет угрозу жизни и здоровью граждан. Поскольку для восстановления функциональных и эксплуатационных свойств дома требуется проведение капитального ремонта, полагает, что заявленные требования подлежат удовлетворению.

В заседании суда апелляционной инстанции истец, ее представитель Якупова И.С. доводы жалобы поддержали в полном объеме.

Ответчик Софронова В.А., ее представитель Пасат Н.В. против удовлетворения жалобы возражали, ссылаясь на несостоятельность ее доводов.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия не находит оснований для его отмены, при этом руководствуется следующим.

В соответствии со статьей 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (пункт 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 474 Гражданского кодекса Российской Федерации, если порядок проверки качества товара не установлен в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, то проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи.

В силу статьи 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При этом из положений пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что право отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы возникает при доказанности того, что поставщиком существенно нарушены требования к качеству товара (покупателем обнаружены неустранимые недостатки, недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются, неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Соразмерное уменьшение цены означает, что уплаченная за товар цена предполагалась как за товар надлежащего качества, но выявленное состояние товара указывает, что он тому качественному состоянию, которое предполагалось сторонами при заключении сделки, не соответствует.

Требование о соразмерном уменьшении покупной цены предъявляется в том случае, если приобретенный товар, несмотря на свои недостатки, может быть пригоден для использования без устранения таких недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Также, в силу приведенной специальной нормы общие правила статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям купли-продажи недвижимости подлежат применению только тогда, когда продавец передал покупателю недвижимость, не соответствующую условиям договора продажи недвижимости о ее качестве.

То есть, когда сторонами в договоре прямо установлены требования к качеству объекта недвижимости, и переданный продавцом объект недвижимости не соответствует этим требованиям.

Приведенная норма обусловлена особенностями такого товара, как объект недвижимого имущества.

Таким образом, качество товара определяется соглашением сторон в договоре, а при отсутствии такого соглашения товар, пригодный для использования, считается соответствующим требованиям о качестве.

Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению являются, в частности: соответствие жилого дома требованиям по качеству применительно к целям его эксплуатации в качестве места постоянного проживания; наличие в жилом доме недостатков; момент образования данных недостатков (до передачи товара покупателю или по причинам, возникшим до этого момента); наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков до заключения договора купли-продажи и передачи дома; действительная цена товара с учетом недостатков товара, за которые отвечает продавец.

При этом по спору об уменьшении покупной цены факт приобретения товара, ненадлежащее качество товара, если при продаже оно не было оговорено продавцом, факт обращения покупателя к продавцу с просьбой об уменьшении покупной цены, действительная цена товара с неоговоренными недостатками подлежат в силу статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации доказыванию истцом, заявившем такое требование. На ответчике лежит бремя доказывания факта возникновения недостатков уже после передачи товара покупателю.

В силу пункта 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

При проверке товаров по качеству покупатель, в отсутствие согласования сторонами иного, должен руководствоваться обычно применяемыми условиями проверки товара, его поведение должно быть ожидаемым от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации (пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Из обстоятельств дела следует, что предметом сделки между сторонами был земельный участок с расположенным на нем одноэтажным жилым домом общей площадью 53,9 кв.м (жилой – 44,3 кв.м), 2006 года постройки.

Заявляя настоящие требования, истец ссылается на то, что в процессе эксплуатации дома были выявлены его скрытые недостатки, которые имели место на момент совершения сделки и были известны продавцу.

С учетом существа требований суд правильно указал, что обстоятельством, подлежащим установлению, является передача товара ненадлежащего качества, имеющего существенные недостатки и скрытые дефекты, которые не могли быть установлены при визуальном осмотре объекта и при наличии которых жилое помещение является непригодным для постоянного проживания.

С целью проверки доводов истца о наличии скрытых недостатков в жилом доме судом первой инстанции проведена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено эксперту ООО «Регион Оценка» - В.Н.Н..

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд указал, что трещины на стенах и фундаменте могли быть выявлены истцом при осмотре, поскольку определены экспертом визуально без применения каких-либо приборов; сведения о том, что реальная цена дома ниже той, которая была уплачена, отсутствуют. Исходя из этого, суд пришел к выводу о том, что покупателем осмотр объекта производился и каких-либо сомнений относительно его состояния у истца не имелось; доказательства осведомленности продавца об имеющихся недостатках отчуждаемого имущества и их сокрытия от покупателя или создания препятствий для их выявления до заключения сделки, не имелось. Условия о качестве приобретаемого жилого дома в договоре не оговаривались.

Судебная коллегия соглашается с указанными выводами, исходя из следующего.

Как следует из экспертного заключения № 3/22 от 25.03.2022, жилой дом имел на момент совершения сделки как скрытые, так и явные недостатки.

В качестве скрытых недостатков фундамента экспертом указаны его недостаточная глубина (30 см при норме 1,75 м в данной местности), нарушение защитного слоя бетона, отсутствие следов арматуры, наличие трещин глубиной 30 мм и более. Также экспертом выявлено нарушение технологии строительства при возведении стен (наружные стены из пеноблоков 40 см): превышение толщины растворных кладочных швов выполнение отделки фасада по не антисептированному деревянному каркасу; несоответствие наружные ограждающих конструкций требованиям норм по теплопередаче (не имеют достаточной теплоизоляции).

Недостатки дома, скрытые под его облицовку, покупатель, по мнению эксперта, увидеть не могла.

Вместе с тем, как видно из заключения, и подтвердила допрошенная в заседании суда апелляционной инстанции эксперт В.Н.Н.., помимо скрытых недостатков в доме имелось множество явных и видимых дефектов (отсутствие отмостки по периметру дома, трещины на плитах, общие деформации балок в подполье вследствие повреждения гнилью несущих конструкций; повреждение гнилью деревянных конструкций кровли (л.д. 18-19 т.2)), протечка крыши), наличие которых в совокупности позволяло истцу до совершения сделки оценить реальное техническое состояние объекта и риски, связанные с его покупкой. По утверждению эксперта фактически дом уже к моменту покупки имел физический износ более 60%.

Поскольку договор купли-продажи был заключен 17.04.2019, осмотр объекта оценщиком банка осуществлен 26.03.2019, а первый осмотр дома истцом с ее слов происходил в зимний период времени, коллегия приходит к выводу, что у Алиевой В.В. было более чем достаточно времени для оценки всех рисков совершаемой сделки.

Как пояснили стороны в заседании судебной коллегии, до заключения сделки жилой дом осматривался покупателем один раз в зимний период времени, когда фундамент жилого дома находился в снегу, а стены были обшиты асбестоцементными листами и фасст-панелями. При визуальном осмотре дома истцом был обнаружен перекос пола, однако, имея намерение осмотреть дом еще раз, в том числе проверить стены под фасст-панелями, как указала сама истец в заседании судебной коллегии, она его не реализовала, приняв решение приобрести недвижимое имущество без повторного осмотра.

Доказательств того, что истец была ограничена в возможности повторного осмотра предмета сделки, в частности в весенний период времени и/или накануне сделки, либо ей чинились препятствия в этом, в материалы дела не представлено.

Стоимость приобретаемого имущества (жилого дома и земельного участка) в размере 2300000 руб., как пояснила эксперт в судебном заседании, адекватна фактическому состоянию дома.

Кроме того, заключению сделки предшествовала оценка банка, в соответствии с которой по состоянию на 26.03.2019 рыночная стоимость дома с земельным участком составляла 2281221 руб.

При указанных обстоятельствах судебная коллегия приходит к выводу, что наличие выявленных в ходе рассмотрения дела недостатков не может повлечь соразмерного уменьшения покупной стоимости приобретенного имущества. Состояние объекта недвижимости соответствует его цене, ввиду чего оснований для применения последствий, предусмотренных пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, в указанном случае не имеется.

Доказательств недобросовестности продавца, истцом, вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не представлено.

Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо новых обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда первой инстанции или опровергали выводы судебного решения, аналогичны доводам, заявленным в суде первой инстанции, и не могут служить основанием к отмене решения суда.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Первоуральского городского суда Свердловской области от 16.05.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца Алиевой Веры Валентиновны – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Зайцева В.А.

Тяжова Т.А.