Решение по делу № 3а-102/2021 от 25.12.2020

Уникальный идентификатор дела

18OS0№-19

Дело №а-102/2021

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

22 апреля 2021 года г. Ижевск

Верховный Суд Удмуртской Республики в составе:

судьи Багаутдиновой Г.Р.,

при секретаре судебного заседания Олюниной Т.В.

с участием:

представителя административных истцов Климовой И. С., Болонкиной Ю. С. – Лекомцева Е.А. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>1 сроком действия на три года, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № <адрес>3 сроком действия на три года, регистрационный № в реестре адвокатов Удмуртской Республики, удостоверение №, выданное ДД.ММ.ГГГГ Управлением Министерства юстиции по Удмуртской Республике),

представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Небогатиковой Н.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № сроком по ДД.ММ.ГГГГ, доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № сроком по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании № регистрационный № от 1ДД.ММ.ГГГГ),

представителя административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» – Холмогоровой О.Л. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ № сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании № от ДД.ММ.ГГГГ, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ),

представителя заинтересованного лица Администрации <адрес> Сибиряковой О.Ю. (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ №ДО сроком действия по ДД.ММ.ГГГГ, диплом о высшем юридическом образовании №, регистрационный № от ДД.ММ.ГГГГ),

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Климовой И. С. и Болонкиной Ю. С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости,

установил:

Климова И. С. (далее по тексту – Климова И.С., административный истец) и Болонкина Ю. С. (далее по тексту – Болонкина Ю.С., административный истец) обратились в Верховный Суд Удмуртской Республики с административным исковым заявлением к Правительству Удмуртской Республики, БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости: нежилого помещения с кадастровым номером №, общая площадь № кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, этаж 1, в размере, равном его рыночной стоимости – 10 626 000 руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что Климовой И.С. принадлежит на праве долевой собственности 1/2 доля, Болонкиной Ю.С. – на праве долевой собственности 1/2 доля в объекте недвижимости с кадастровым номером №, который включен в Перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сформированный на основании постановления Правительства Удмуртской Республики от 27 ноября 2018 года № 502 по состоянию на 1 января 2018 года, кадастровая стоимость данного объекта недвижимости определена в размере 13 028 972 руб. 95 коп. Однако результаты кадастровой стоимости объекта недвижимости не соответствуют действительности, что подтверждается отчетом об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненным Обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество плюс» (л.д. 5-6).

Определением суда от 12 февраля 2021 года удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики; по настоящему административному делу назначена судебная оценочная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером №, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» (далее по тексту – ООО «РегионЗемОценка»), местонахождение: юридический адрес: <адрес>. На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – помещения, назначение: нежилое помещение, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года?

2. Допущено ли в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество Плюс», нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?» (л.д. 142-151).

Определением судьи Верховного Суда Удмуртской Республики от 20 апреля 2021 года производство по административному делу по административному иску Климовой И. С. и Болонкиной Ю. С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости возобновлено, назначено судебное заседание.

В судебном заседании представитель административных истцов Климовой И. С., Болонкиной Ю. С. – Лекомцев Е.А. заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске; просит установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением эксперта ООО «РегионЗемОценка» и равной 11 161 000 руб.

Представитель административного ответчика Правительства Удмуртской Республики – Небогатиковой Н.Ю. против удовлетворения административных исковых требований не возражала, полагала возможным установить кадастровую стоимость в размере рыночной стоимости определенной заключением судебной оценочной экспертизы и равной 11 161 000 руб.

Представитель административного ответчика БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» - Холмогорова О.Л. с результатами судебной оценочной экспертизы не согласна, в связи с чем, просила назначить по делу дополнительную судебную оценочную экспертизу. Ранее представила письменные пояснения, согласно которым:

«Руководствуясь Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237 – ФЗ «О государственной кадастровой оценке», БУ УР «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации объектов недвижимости» была проведена процедура государственной кадастровой оценки помещений, объектов незавершенного строительства по состоянию на 1 января 2018 года. Результаты, которой утверждены постановлением Правительства Удмуртской Республики от 27 ноября 2018 года № 502.

Указанным актом, в том числе, утверждена кадастровая оценка объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, этаж 1, общей площадью № кв.м., с кадастровым номером № в размере 13 028 972 руб. 95 коп.» (л.д. 100-101).

Представитель заинтересованного лица Администрации <адрес> – Сибирякова О.Ю. по существу заявленных требований возражений не высказала, однако полагала возможным установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной определенной экспертом, проводившим экспертизу – 11 161 000 руб.

Административные истцы Климова И.С., Болонкина Ю.С., представитель заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Учитывая требования статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, положения статьи 14 Международного пакта о гражданских и политических правах, гарантирующие равенство всех перед судом, в соответствии с которыми неявка лица в суд есть его волеизъявление, свидетельствующее об отказе от реализации своего права на непосредственное участие в разбирательстве, а потому не является преградой для рассмотрения дела, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие административных истцов Климовой И.С., Болонкиной Ю.С., представителя заинтересованного лица Федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Удмуртской Республике.

Выслушав явившихся участников процесса, изучив материалы административного дела и предоставленные доказательства, суд приходит к следующему.

Налог на имущество физических лиц является местным налогом, устанавливается Налоговым кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с Налоговым Кодексом Российской Федерации и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований (часть 1 статьи 399 Налогового кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база определяется в отношении каждого объекта налогообложения как его кадастровая стоимость, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных названной статьей.

В отношении объекта налогообложения, образованного в течение налогового периода, налоговая база в данном налоговом периоде определяется как его кадастровая стоимость на день внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта (часть 2 статьи 403 Налогового кодекса Российской Федерации).

Из материалов дела следует, что Климовой И.С. (1/2 доля) и Болонкиной Ю.С. (1/2 доля) на праве общей долевой собственности принадлежит объект недвижимости – нежилое помещение с кадастровым номером №, общая площадь № кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, этаж 1 (номер и дата государственной регистрации права: № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ) что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № № (л.д. 8-10).

Из выписки из Единого государственного реестра о кадастровой стоимости объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости с кадастровым номером № определена на ДД.ММ.ГГГГ и составляет 13 028 972 руб. 95 коп. (л.д. 7).

Указанная кадастровая стоимость нежилого помещения определена постановлением Правительства Удмуртской Республики от 27 ноября 2018 года № 502 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости помещений и объектов незавершенного строительства на территории Удмуртской Республики по состоянию на 1 января 2018 года» (таблица № 28 «город Ижевск» строка №) (далее по тексту – Постановление № 520).

Постановление № 520 принято в соответствии с Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии со статьей 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» государственная кадастровая оценка проводится по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации. Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации наделяет полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости, бюджетное учреждение, созданное субъектом Российской Федерации.

Правительство Удмуртской Республики осуществляет полномочия исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации по проведению государственной кадастровой оценки, предусмотренные Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»: наделение бюджетного учреждения Удмуртской Республики полномочиями, связанными с определением кадастровой стоимости; принятие решений о проведении государственной кадастровой оценки; утверждение результатов определения кадастровой стоимости (пункт 36.1 статья 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года № 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики»).

Распоряжением Правительства Удмуртской Республики от 8 ноября 2017 года № 1383-р «О проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в 2018 - 2020 годах» в соответствии с указанными положениями статьи 6 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» и пункта 36.1 статьи 6 Закона Удмуртской Республики от 29 июня 2011 года № 29-РЗ «О полномочиях органов государственной власти Удмуртской Республики по владению, пользованию, распоряжению собственностью Удмуртской Республики» принято решение о проведении на территории Удмуртской Республики государственной кадастровой оценки, в том числе в 2018 году – помещений, объектов незавершенного строительства, с поручением Бюджетному учреждению Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества» обеспечить определение кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Определение кадастровой стоимости осуществляется бюджетным учреждением в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке (статья 14 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке»).

В соответствии с пунктом 7 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» административными ответчиками по делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и государственный орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке.

Таким образом, надлежащими административными ответчиками по настоящему административному делу являются Правительство Удмуртской Республики и Бюджетное учреждение Удмуртской Республики «Центр кадастровой оценки и технической инвентаризации недвижимого имущества».

Указанным Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее по тексту – Закон) урегулированы отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки на территории Российской Федерации.

Статья 22 Закона в качестве основания для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости предусматривает, в том числе и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости решением комиссии или суда. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

При этом результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (часть 7 статья 22 Закона).

В соответствии с абзацем 2 пункта 12 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости.

В связи с чем, суд признаёт, что нежилое помещение является ранее учтённым, вошло в Перечень объектов, чья оценка произведена в рамках государственной кадастровой оценки на 1 января 2018 года (таблица № 28 «город Ижевск» строка №), а потому его кадастровая стоимость равная рыночной подлежит установлению на указанную дату, а именно 1 января 2018 года.

В соответствии с частью 1 статьи 22 Федерального закона № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Полагая, что установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости не соответствует его рыночной стоимости, чем нарушает права административных истцов как собственников объекта недвижимости, последние обратились в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) регламентированы правовые основы регулирования оценочной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим лицам и юридическим лицам.

При этом под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства (статья 3 Закона об оценочной деятельности).

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта (далее - Отчет).

Общие требования к содержанию отчета приведены в статье 11 Закона об оценочной деятельности.

При этом оценщик обязан быть членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков, соблюдать требования данного Закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, а также требования стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой он является (статья 15 Закона об оценочной деятельности).

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Итоговая величина рыночной стоимости, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренными этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой, если не установлено иное (статья 12 Закона об оценочной деятельности).

Стандарты оценочной деятельности отражены в статье 20 Закона об оценочной деятельности.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (статья 24.20 Закона).

В обоснование заявленных требований административные истцы представили в суд Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество Плюс», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, общая площадь 542,5 кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес>, по состоянию на 1 января 2018 года составляет 10 626 000 руб. (л.д. 12-72).

В случае, когда лица участвующие в деле возражают против удовлетворения заявленных требований, они обязаны доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие их доводы (часть 1 статьи 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Статьёй 62 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации предусмотрено, что если возникли сомнения в обоснованности Отчёта об оценке и достоверности определения рыночной стоимости, суд выносит эти обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на них не ссылались.

В случае возникновения вопросов, требующих специальных знаний в области оценочной деятельности, суд по ходатайству лица, участвующего в деле, или по своей инициативе назначает экспертизу, определяя круг вопросов, подлежащих разрешению при её проведении (статьи 77, 78 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Определением Верховного Суда Удмуртской Республики от 12 февраля 2021 года было удовлетворено ходатайство представителя административного ответчика Правительства Удмуртской Республики о проведении судебной оценочной экспертизы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, проведение которой поручено ООО «РегионЗемОценка», местонахождение эксперта: юридический адрес: <адрес> На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

«1. Какова рыночная стоимость объекта недвижимости – помещения, назначение: нежилое помещение, площадью № кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года?

2. Допущено ли в отчете об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненном обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество Плюс», нарушение требований Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, требований федеральных стандартов оценки, предъявляемых к форме и содержанию отчета об оценке, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта оценки, иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта недвижимости, в том числе правильно ли определены факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости, допускались ли ошибки при выполнении математических действий, является ли информация, использованная оценщиком, достоверной, достаточной, проверяемой?».

Экспертом Кальяновым В.Н., работником ООО «РегионЗемОценка», проведена судебная оценочная экспертиза, о чём составлено заключение от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗЭ, согласно которому: рыночная стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2018 года составляет 11 161 000 руб.; по итогам проверки Отчёта об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненного обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество Плюс», эксперт пришел к следующему:

«Не соответствует требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации и Федеральным стандартам оценки;

Основываясь на том, что в рамках проведения сравнительного подхода – представленные объекты аналоги по объектам недвижимости отражают не весь возможный диапазон стоимости из открытых рыночных источников, допустимых к применению в дальнейших расчетах, сделанные оценщиком выводы о величине рыночной стоимости объекта оценки (нежилого здания), следует признать необоснованными».

Правильность выводов эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

Оценив экспертное заключение от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗЭ по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд считает его достоверным, оснований не доверять выводам эксперта, не имеется.

При этом суд исходит из того, что заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, имеющим достаточный профессиональный стаж и квалификацию для данной деятельности, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения; содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости оцениваемого объекта; соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности.

Представленное заключение эксперта составлено в соответствии с требованиями Федерального закона от 31 мая 2011 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту – Федеральный закон № 73-ФЗ), противоречий которому судом не установлено.

Заключение содержит исчерпывающие ответы на все поставленные судом вопросы, в том числе описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику отбора последних, аргументацию применения необходимых корректировок.

В силу статьи 59 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к доказательствам по делу, которые по смыслу части 2 статьи 84, статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации не имеют для суда заранее установленной силы, и оценивается наравне с другими доказательствами.

В соответствии с Федеральным законом № 73-ФЗ судебная экспертиза – это процессуальное действие, состоящее из проведения исследований и дачи заключения экспертом по вопросам, разрешение которых требует специальных знаний в области науки, техники, искусства или ремесла и которые поставлены судом перед экспертом в целях установления обстоятельств, подлежащих доказыванию по конкретному делу (статья 9).

Эксперт даёт заключение, основываясь на результатах проведённых исследований в соответствии со своими специальными знаниями (статья 7).

Эксперт проводит исследования объективно, на строго научной и практической основе, в пределах соответствующей специальности, всесторонне и в полном объёме.

Заключение эксперта должно основываться на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных выводов на базе общепринятых научных и практических данных (статья 8).

В силу статьи 25 вышеназванного Федерального закона № 73-ФЗ в заключении эксперта должны быть отражены содержание и результаты исследований с указанием применённых методов, оценка результатов исследований, обоснование и формулировка выводов по поставленным вопросам; должны быть приложены иллюстрирующие его материалы.

Профессиональное суждение эксперта ООО «РегионЗемОценка» Кальянова В.Н. относительно рыночной стоимости объекта оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведёнными расчётами. Итоговый вывод о величине рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения не является произвольным и не вызывает сомнений, поскольку основан экспертом на исчерпывающем анализе ценностных характеристик, расчётных показателей стоимости и корректировок.

Эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки (ФСО); его заключение базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объекте оценки, содержащих его количественные и качественные характеристики; определение рыночной стоимости в рамках использованного сравнительного подхода и метода –метод сравнения продаж, является мотивированным и корректным; в качестве ценообразующих факторов отобраны те, что наиболее полно описывают отличия объекта оценки от объектов сравнения; экспертом последовательно произведены корректировки по всем значимым группам элементов сравнения.

Суждения эксперта основываются на положениях, дающих возможность проверить обоснованность и достоверность сделанных им выводов на базе общепринятых научных и практических данных; существо проведённых исследований является ясным и понятным; выводы, изложенные в заключении, согласуются между собой и с доказательствами, представленными в материалы дела.

Относительно возражений представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что неверно идентифицировано местоположение объекта исследования – на стр. 17, 41 экспертизы указано, что «объект расположен в Ленинском районе», тогда как оцениваемый объект расположен в Первомайском районе города (согласно картам и документам на объект исследования), суд отмечает следующее.

Отнесение объекта исследования по местоположению к Ленинскому району города Ижевск является технической опечаткой (правильное отнесение объекта исследования по местоположению – к Первомайскому району города Ижевск). Данное обстоятельство не повлияло на корректность проведения расчетов и итоговый результат стоимости. Общее локальное описание количественных и качественных характеристик объекта исследования, в том числе местоположения, выполнено корректно.

Отклоняются также возражения представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что в заключении эксперта анализ рынка ограничен и вводит в заблуждение:

На стр. 42-43 экспертизы, используя информацию всего лишь о 10 объектах на рынке купли-продажи г. Ижевска, Эксперт делает вывод о рыночном ценовом диапазоне. Приводится информация в целом по г. Ижевску, вне зависимости от местоположения. Приведенный объем предложений по продаже пренебрежимо мал и не отражает рыночной ситуации.

Суд считает, необходимым отметить, что Эксперт при проведении расчетов самостоятельно выбирает аналоги и проводит по ним расчеты в соответствии с имеющимися у него доступными и официальными источниками. Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости от 23 000 руб./кв.м. до 33 333 руб./кв.м. Принимаемые объекты-аналоги территориально расположены в достаточно широком географическом разбросе в г.Ижевск, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость (схема представлена далее).

Количество используемых объектов сравнения, отвечает критерию достаточности.

Коэффициент вариации, характеризующий относительную меру отклонения измеренных значений от среднеарифметического по ценам скорректированных объектов сравнения составил 0,27 (27%) и соответствует среднему разбросу.

В соответствии с общедоступным источником: https://www.fd.ru/articles/158998-koeffitsient-variatsii-17-m12

Дополнительно представлены и объекты-аналоги, не принимаемые к расчетам, с обоснованием решений об их неиспользовании (стр. 43 Заключения).

Представленные (выявленные) объекты сравнения, указанные представителем административного ответчика (от 43 413 руб./кв.м. до 117 435 руб./кв.м.) находятся в диапазоне выше среднерыночного, в том числе и значительно выше удельной кадастровой стоимости объекта исследования (24 016,54 руб./кв.м.).

Довод представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что отсутствует анализ рынка земельных участков, необходимый для проведения оценки объекта исследования, не может быть принят во внимание в силу следующего.

Представленный анализ рынка отражает общие тенденции рынка нежилой недвижимости офисно-торгового назначения характерной, в общем, для всех сегментов коммерческой недвижимости на дату предшествующую дате определения стоимости.

При расчете стоимости земельного участка, относящегося к объекту исследования, применен аналогичный метод сравнения продаж с сопоставлением оцениваемого земельного участка с аналогичными земельными участками, отвечающими требованиям статистической значимости. К сравниваемым земельным участкам, относительно оцениваемого земельного участка, применены все необходимые корректировки: на местоположение, передаваемые права и физические характеристики. Описание последовательности расчетов, с указанием ссылок на используемые источники, представлены в соответствующем разделе (стр. 93-95 Заключения).

Довод о том, что отсутствует анализ рынка аренды торгово-офисных зданий и помещений г. Ижевска, который также необходим для оценки, отклоняется поскольку представленный анализ рынка отражает общие тенденции рынка нежилой недвижимости офисно-торгового назначения характерной, в общем, для всех сегментов коммерческой недвижимости на дату предшествующую дате определения стоимости.

Доводы представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что отсутствие части объектов сравнения в анализе рынка привело к некорректному выбору объектов-аналогов, так как удельная цена предложения объектов-аналогов 23 000 – 33 333 руб./кв.м (стр. 76 экспертизы) не соответствует рыночному ценовому диапазону, характерному для местоположения объекта исследования, являются несостоятельными в силу следующего.

Эксперт при проведении расчетов самостоятельно выбирает аналоги и проводит по ним расчеты в соответствии с имеющимися у него доступными и официальными источниками. Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости от 23 000 руб./кв.м. до 33 333 руб./кв.м. Принимаемые объекты-аналоги территориально расположены в достаточно широком географическом разбросе в г. Ижевске, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость.

Представленные (выявленные) объекты сравнения, указанные представителем административного ответчика (от 43 413 руб./кв.м. до 117 435 руб./кв.м.) находятся в диапазоне выше среднерыночного, в том числе и значительно выше удельной кадастровой стоимости объекта исследования (24 016,54 руб./кв.м.).

Довод о том, что объект-аналог №1 <адрес>) значительно удален от объекта исследования, его применение не целесообразно, так как на рынке имеется информация по наиболее приближенным объектам-аналогам, отклоняется, поскольку является некооректным.

К указанному объекту сравнения была применена соответствующая понижающая корректировка на местоположение, относительно объекта исследования. Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости и территориально расположены в достаточно широком географическом разбросе в г. Ижевске, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость.

Не может быть принят во внимание довод представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что объект-аналог № (<адрес>, стр. 76 экспертизы) несопоставим с объектом исследования, так как оценивается торговое помещение в БЦ «Капитал», а объект-аналог № является зданием бывшей столярной мастерской, переоборудованном в торговое использование, в здании отсутствуют водоснабжение и канализация, объект-аналог № имеет худшее техническое состояние.

При этом Экспертом недостоверно указывается, что в здании имеются следующие коммуникации «водоснабжение, канализация, теплоснабжение, электроснабжение……» (стр. 76 экспертизы).

Учитывая значительные отличия объекта-аналога № от объекта исследования, в частности отличие в общем техническом состоянии и в качестве коммуникаций, данный объект-аналог несопоставим с объектом исследования. Кроме того, повышающие корректировки на имеющиеся отличия Эксперт не применяет.

Указанный довод отклоняется, поскольку внутренняя отделка, техническое состояние и инженерные коммуникации по указанному объекту сравнения приняты сопоставимыми объекту исследования и принималось как «готово к эксплуатации», так как иной информации («не готов к эксплуатации») в объявлении указано не было. Принимаемые общие допущения указаны на стр. 22 Заключения эксперта.

Оценивая довод о том, что объект-аналог № (<адрес>, стр. 76 экспертизы) имеет в своем составе складские помещения (согласно объявлению), которые, как правило, требуют ремонта для использования под торговую деятельность, имеют неудовлетворительное состояние, либо отсутствие отделки, и не сопоставимы с объектом исследования (при имеющихся отличиях в состоянии, корректировка равна 0%), прихожу к следующему.

Преимущественно все объекты недвижимости торгово-офисного назначения имеют в своем составе складские и/или административно-бытовые части в том или ином процентном соотношении. В рамках метода сравнения продаж корректировка не проводится, так как расчет ведется на удельную единицу общей площади.

Довод о том, что объект исследования является встроенным торговым помещением в нежилое здание торгово-офисного использования (БЦ «Капитал»), в окружении имеются иные торговые объекты - ТЦ «Тройка», прочие магазины и объекты общественного питания, тогда как объект-аналог № 4 (ул. 15-я, 22, стр. 76 экспертизы) имеет несопоставимое местоположение, поскольку удален от зон коммерческой активности, расположен в окружении индивидуальной застройки, следовательно, данный объект-аналог является несопоставимым по местоположению, подлежит отклонению как некорректное в силу следующего.

К указанному объекту сравнения была применена соответствующая повышающая корректировка на местоположение, относительно объекта исследования. Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости и территориально расположены в достаточно широком географическом разбросе в г. Ижевске, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость.

Не может быть принят во внимание довод представителя административного ответчика – Холмогоровой О.Л. о том, что объект-аналог № 4 <адрес>, стр. 76 экспертизы) значительно удален от крупных автодорог, поэтому также несопоставим с объектом исследования, поскольку указанный объект сравнения сопоставим с объектом исследования по местоположению, и относится к одному атрибутивному признаку – «Районы крупных автомагистралей города».

Представленные в Заключении эксперта объекты-аналоги, используемые непосредственно в расчетах, идентифицируемы, подтверждены, отвечают требованиям статистической значимости и отражают среднерыночный диапазон стоимости и территориально расположены в достаточно широком географическом разбросе в г. Ижевске, позволяющем объективно представить территориальную ценовую зависимость и рассчитать справедливую рыночную стоимость.

Отклоняется также довод о том, что объект исследования расположен на 1-м этаже, тогда как объекты-аналоги № 3, 4 являются 2-х этажными объектами (согласно объявлениям), корректировка на этаж необоснованно не применялась (стр. 78 экспертизы), в силу следующего.

Корректировка на этаж расположения объектов не приводилась, так как объект исследования и объекты аналоги являются помещениями или отдельно стоящими зданиями с осуществлением входа через первый этаж.

Подлежит отклонению также довод о том, что при определении рыночной стоимости земельного участка допущены следующие нарушения:

- при проведении оценки земельного участка нарушен принцип достаточности, так как не описан объем рыночных данных об объектах-аналогах, отсутствует правила отбора объектов-аналогов (стр. 89 экспертизы);

- при проведении анализа рынка, отсутствует анализ рынка земельных участков для общественно-деловой застройки, поэтому невозможно оценить объективность выводов о рыночной стоимости земельного участка объекта исследования.

Представленный анализ рынка отражает общие тенденции рынка нежилой недвижимости офисно-торгового назначения характерной, в общем, для всех сегментов коммерческой недвижимости на дату предшествующую дате определения стоимости.

При расчете стоимости земельного участка, относящегося к объекту исследования применен аналогичный метод сравнения продаж с сопоставлением оцениваемого земельного участка с аналогичными земельными участками, отвечающими требованиям статистической значимости. К сравниваемым земельным участкам, относительно оцениваемого земельного участка, применены все необходимые корректировки: на местоположение, передаваемые права и физические характеристики. Описание последовательности расчетов, с указанием ссылок на используемые источники, представлены в соответствующем разделе (стр. 93-95 Заключения).

Оценивая возражения относительно того, что отказ от использования доходного подхода к оценке некорректен, поскольку в г. Ижевске активно представлен рынок аренды торгово-офисной недвижимости, считаю необходимым отметить следующее.

На стр. 68 Заключения эксперта представлен раздел «Обоснование выбора подходов и методов оценки», характеризующий выбор используемого подхода и метода расчета.

Обоснования представлены следующими выводами:

- рынок продажи коммерческой недвижимости в г. Ижевске развит в достаточной степени для определения стоимости объекта исследования сравнительным подходом методом прямого сравнения продаж;

- оценка объекта исследования в рамках доходного подхода в данном случае не является необходимой по причине наличия корректной и достаточной информации о ценах сделок (предложений) подобных объектов, а так же с целью исключения необязательных (лишних) погрешностей при расчетах методами доходного подхода и по причине невозможности спланировать с достоверной точностью изменения доходной и расходной части по объекту недвижимости в среднесрочном прогнозном периоде.

Доказательств, ставящих под сомнение правильность заключения от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗЭ, участниками процесса не представлено.

Исходя из чего, суд не находит оснований сомневаться в верности профессиональных суждений эксперта, являющегося субъектом оценочной деятельности, обладающий опытом работы и соответствующими знаниями в данной области.

Пунктом 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Представленный административными истцами Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ №, выполненный обществом с ограниченной ответственностью «Оценочная компания «Имущество Плюс», не может быть признан судом надлежащим доказательством, достоверно подтверждающим установленную оценщиком итоговую величину рыночной стоимости нежилого помещения, поскольку данный Отчёт вызывает сомнения в правильности выводов оценщика.

Указанные выше нарушения оказали влияние на определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки.

В связи с вышеизложенным Отчет об оценке от ДД.ММ.ГГГГ № не может быть положен в основу решения, поскольку опровергается заключением эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗЭ.

Оснований сомневаться в правильности выводов и объяснений эксперта не имеется, поскольку они мотивированы, предельно ясны и обоснованы обстоятельствами, исследованными экспертом, и не содержат противоречий.

Заключение эксперта от ДД.ММ.ГГГГ №-ЗЭ отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

В данном случае требования административных истцов подлежат удовлетворению. Однако размер кадастровой стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером № устанавливается равным его рыночной стоимости, определенной в заключение эксперта 11 161 000 руб. как наиболее достоверный.

Суд признаёт, что завышение размера кадастровой стоимости объекта недвижимости по отношению к его рыночной стоимости влечёт увеличение размера налога, поэтому размер кадастровой стоимости объекта недвижимости непосредственно затрагивает интересы административных истцов, а потому их требования об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости, являются обоснованными.

Согласно положениям абзаца 5 статьи 24.20 Федерального закона № 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с частью 3 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства российской Федерации административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости может быть подано в суд не позднее пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости оспариваемых результатов определения кадастровой стоимости, если на момент обращения в суд в Единый государственный реестр недвижимости не внесены результаты определения кадастровой стоимости, полученные при проведении очередной государственной кадастровой оценки, либо сведения, связанные с изменением качественных или количественных характеристик объекта недвижимости, повлекшие изменение его кадастровой стоимости.

Аналогичные разъяснения изложены в абзаце 2 пункта 8 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года.

Судом констатируется, что административными истцами названный пятилетний срок не пропущен, поскольку оспариваемые результаты внесены в государственный кадастр недвижимости 1 января 2018 года, а административный иск подан в суд 25 декабря 2020 года.

Настоящее судебное решение является основанием для внесения сведений о кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости органом кадастрового учета в государственный кадастр недвижимости в размере его рыночной стоимости в соответствии с требованиями статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 249, 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административное исковое заявление Климовой И. С. и Болонкиной Ю. С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого помещения с кадастровым номером №, общая площадь № кв.м., адрес (местонахождение) объекта: Удмуртская Республика, <адрес> размере 11 161 000 (одиннадцать миллионов сто шестьдесят одна тысяча) руб. по состоянию на 1 января 2018 года.

Датой подачи заявления Климовой И. С. и Болонкиной Ю. С. об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 25 декабря 2020 года.

Перечислить внесенные на счет Верховного Суда Удмуртской Республики денежные средства в размере 35 000 руб. за проведение судебной экспертизы по настоящему административному делу Общества с ограниченной ответственностью «РегионЗемОценка» (<данные изъяты>

Решение может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции, через суд принявший решение в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

Мотивированное решение по делу составлено 4 мая 2021 года.

Судья Верховного Суда

Удмуртской Республики             Г.Р. Багаутдинова