Решение по делу № 2-581/2020 от 19.12.2019

Дело № 2-581/2020

УИД 44RS0001-01-2019-006354-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

24 января 2020 года                                 г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе председательствующего судьи Суховой Е.В., при секретаре Пыльновой Е.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Ковалева Василия Михайловича к АО «Костромской мукомольный завод», Якиву Евгению Анатольевичу о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Ковалев В.М. обратился в суд с исковым заявлением к АО «Костромской мукомольный завод», Якиву Е.А. о признании права собственности на жилое помещение – квартиру №, общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м., расположенную по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>. Требования мотивированы тем, что истец является участником долевого строительства жилого дома № (по ГП) по строительному адресу: <адрес>. Между истцом и ООО «Гостиница Самоковская» заключен договор цессии № № от <дата>, в соответствии с которым ООО «Гостиница Самоковская» уступило право требование квартиры № по строительному адресу: <адрес>, жилой дом № (по ГП), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № от <дата>. Государственная регистрация договора цессии произведена <дата>, запись регистрации №. Истец полностью исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору уступки прав требования, уплатив за уступаемое право 5000000 руб. ООО «Гостиница Самоковская» платежным поручением № от <дата>. В свою очередь, ООО «Гостиница «Самоковская» на момент заключения договора цессии также в полном объеме исполнило обязательства по договору участия в долевом строительстве № от <дата>, уплатив 100% стоимости <адрес> сумме 6 743250 руб. застройщику - ЗАО «Костромской мукомольный завод». В соответствии с пунктами 2.1.4, 2.1.5 договора долевого участия в строительстве застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию ориентировочно <дата> и передать квартиру участнику долевого строительства не позднее <дата>. Строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорная квартира, фактически завершено, однако в нарушение статьи 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщиком объект долевого строительства истцу не передан, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получено. На основании обращения ЗАО «Костромской мукомольный завод» Постановлением главы города Костромы от <дата> № утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес> общей площадью ... кв. м, в который входили четыре земельных участка: с кадастровым номером № площадью ... кв. м, № площадью ... кв. м, № площадью ... кв. м, № площадью ... кв. м.. АО «Костромской мукомольный завод» получено разрешение на строительство от <дата> № комплекса общественно-делового центра. Жилой дом № (по ГП) на земельном участке по адресу: <адрес>. В последующем из земельного участка с кадастровым номером № образован в результате раздела земельный участок с кадастровым номером № площадью ... кв. м., который в настоящее время находится в частной собственности ФИО2, о чем в ЕГРП <дата> сделана запись государственной регистрации №. Постановлением Администрации города Костромы от <дата> № утверждена документация по планировке территории, ограниченной <адрес>, <адрес>», в соответствии с которой из земельных участков с кадастровыми номерами № и № был образован земельный участок с кадастровым номером №, на котором расположен жилой дом по <адрес>). Таким образом, из четырех земельных участков, в отношении которых выдано разрешение на строительство, один - с кадастровым номером № - прекратил существование в результате раздела, а два, с кадастровыми номерами № и № - в связи с образованием нового земельного участка, в соответствии с проектом планировки территории. В настоящее время строящийся жилой <адрес> (по ГП) расположен на двух земельных участках: с кадастровым номером № площадью ... кв. м, государственная собственность на который не разграничена, находящемся в аренде АО «Костромской мукомольный завод» на основании договора аренды земельного участка № от <дата>; с кадастровым номером № площадью ... кв. м, находящемся в частной собственности Якива Е.А.. <дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратился в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство от <дата> №, в продлении разрешения на строительство отказано, о чем направило уведомление от <дата> № Истец полагает, что застройщик уклонился от ввода объекта в эксплуатацию, своевременно, до истечения срока действия разрешения на строительство, не обратившись в орган местного самоуправления за его продлением. Истец не имеет возможности самостоятельно ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав. <дата> Департаментом строительства Костромской области была проведена внеплановая проверка в отношении АО «Костромской мукомольный завод» по строящемуся объекту «Комплекс зданий общественно-делового центра. Согласно акту проверки № от <дата> установлено, что на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счетчиков, частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). На момент проверки не были завершены работы по благоустройству, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки, производилась отделка мест общего пользования. В результате проверки департаментом строительства Костромской области нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено. В настоящее время работы на объекте завершены полностью. Помещение № имеет характеристики квартиры, что подтверждается техническим планом помещения. На основании изложенного, руководствуясь положениями статей 130, 218, 219, 309, 310 ГК РФ, Федерального закона № 218-ФЗ, статей 15, 16, 18 ЖК РФ истец просил признать право собственности на жилое помещение - квартиру № общей площадью ... кв. м, в том числе жилой площадью ... кв. м., расположенную по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В судебное заседание истец не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

В судебное заседание ответчик АО «Костромской мукомольный завод» своего представителя не направил, в материалы дела представил заявление о признании исковых требований в полном объеме, просили рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Ответчик Якив Е.В. в судебное заседание не явился, в материалы дела представил заявление о признании иска в полном объеме, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.

Третьи лица Администрация города Костромы, Департамент строительства, жилищно-коммунального хозяйства и топливно-энергетического комплекса Костромской области, Управление Росреестра по Костромской области в судебное заседание представителей не направили, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В силу статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Участие граждан в долевом строительстве является одним из способов приобретения гражданами в собственность жилых помещений.

Согласно части 2 статьи 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только названными в нем способами: на основании договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Верховный Суд РФ в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации дата (далее - Обзор от 04.12.2013), указал, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон.

В соответствии с пунктом 13 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) нарушение застройщиком положений Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» о заключении с гражданами договоров участия в долевом строительстве не является основанием для отказа в удовлетворении требований о признании права собственности на квартиру (долю в праве собственности на многоквартирный дом).

Как следует из материалов дела, постановлением главы Администрации города Костромы от <дата> № утвержден градостроительный план земельного участка по адресу: <адрес>, общей площадью ... кв.м. в который входили четыре земельных участка: земельный участок кадастровый №, площадью 1528 кв.м., земельный участок с кадастровым номером 44:27:040706:10, площадью ... кв.м, земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м, находящихся в аренде ЗАО «Костромской мукомольный завод».

<дата> ответчику выдано разрешение на строительство №, согласно которого, последнему в порядке ст. 51 ГК РФ, разрешено строительство «Комплекса общественно-делового центра, жилого <адрес> (по ГП)», на земельном участке по адресу: <адрес>, со сроком действия до <дата>, впоследствии данный срок продлен до <дата>.

Между истцом и ООО «Гостиница Самоковская» заключен договор цессии № от <дата>, в соответствии с которым ООО «Гостиница Самоковская» уступило право требование квартиры № по строительному адресу: <адрес>), в том числе в полном объеме право требования исполнения обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве № № от <дата>. Государственная регистрация договора цессии произведена <дата>, запись регистрации №.

Истец полностью исполнил свои обязательства по вышеуказанному договору уступки прав требования, уплатив за уступаемое право 5000000 руб. ООО «Гостиница Самоковская» платежным поручением № от <дата>. В свою очередь, ООО «Гостиница Самоковская» на момент заключения договора цессии также в полном объеме исполнило обязательства по договору участия в долевом строительстве № от <дата>, уплатив 100% стоимости <адрес> сумме 6 743250 руб. застройщику - ЗАО «Костромской мукомольный завод».

В соответствии с пунктами 2.1.4, 2.1.5 договора долевого участия в строительстве застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию ориентировочно <дата> и передать квартиру участнику долевого строительства не позднее <дата>.

Распоряжением МТУ Росимущества по Костромской области от <дата> № земельный участок с кадастровым номером № разделен на восемь земельных участков, в том числе на участок с кадастровым номером №, из которого впоследствии был выделен земельный участок с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., переданный в общую долевую собственность Якива Е.А., доля в праве ..., о чем в ЕГРН сделана запись регистрации №.

В результате разделения земельного участка, строящийся жилой дом № (по ГП) стал располагаться на двух земельных участках: с кадастровым номером № площадью ... кв. м. государственная собственность на который не разграничена, находящемся в аренде у ответчика, с кадастровым номером №, площадью ... кв.м., находящимся в собственности Якива Е.А.

<дата> АО «Костромской мукомольный завод» обратилось в Управление архитектуры и градостроительства Администрации города Костромы с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство № от <дата>, в удовлетворении которого было отказано, по мотиву пропуска застройщиком установленного срока для обращения, который истек <дата>, кроме того согласно сведений, содержащихся в ЕГРН права на земельные участки с кадастровыми номерами: № и № не зарегистрированы.

Таким образом, ответчик АО «Костромской мукомольный завод», в нарушение требований ст. 6 ФЗ от 30.12.2004 года №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в предусмотренные договором участия в долевом строительстве № №.) от <дата> сроки, разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию не получил, объект долевого строительства истцу не передал.

Приведенные выше обстоятельства ответчиками АО «Костромской мукомольный завод», Якивом Е.А. не оспариваются, последними в материалы дела представлены заявления о признании исковых требований Ковалева В.М. в полном объеме, при этом АО «Костромской мукомольный завод» в своем заявлении указало, что строительство спорного многоквартирного жилого дома, полностью завершено, дом подключен к системе инженерно-технического обеспечения и газоснабжения, факт неисполнения принятых на себя обязательств подтверждает.

Возможность признания в судебном порядке права собственности на завершенный строительством объект, вытекает из положений статей 130, 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, данная позиция также отражена в пункте 14 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013, согласно которому в случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на жилое помещение.

Учитывая, что для ввода объекта в эксплуатацию необходимо обращение в компетентные органы застройщика или всех собственников объекта незавершенного строительства, истец лишен возможности самостоятельно во внесудебном порядке ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке, что влечет нарушение его прав.

Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Отсутствие нарушений требований проектной документации подтверждается актом проверки от <дата> № Департамента строительства Костромской области, согласно которого Департаментом строительства Костромской области в период с <дата> по <дата> проведена внеплановая выездная проверка объекта капитального строительства «Комплекс зданий общественно делового центра. Жилой дом № (по ГП) по адресу: <адрес>, на момент проверки на объекте выполнены работы по устройству кровли (кроме установки слуховых окон), покраске фасадов, установке оконных и дверных блоков, установке лифта, оштукатуриванию внутренних стен, устройству стяжки, внутренних сетей (водопровод, канализация, отопление), устройство электрических сетей с установкой выключателей и розеток, установка газовых котлов (без подключения), частично установка газовых счётчиков. Частично выполнена отделка мест общего пользования (декоративная штукатурка, устройство напольных покрытий - керамогранит). Не завершены работы по благоустройству территории, монтажу порошкового пожаротушения автостоянки. В момент проверки на объекте производилась отделка мест общего пользования. В ходе проверки проведён визуальный осмотр выполненных работ на соответствие требованиям проектной документации, проведена проверка соблюдения порядка ведения исполнительной документации, общего и специальных журналов учета выполнения работ, порядка ведения строительного контроля. В результате проверки нарушений требований проектной документации и технических регламентов не выявлено.

Разрешая возникший спор, суд, приходит к выводу, что при строительстве дома целевое назначение земельного участка не нарушено, разрешение на возведение дома получено в установленном законом порядке. Между сторонами фактически сложились правоотношения, в которых у застройщика имеются обязательства возвести МКД в соответствии с градостроительными планами и разрешительной документацией и передать объект потребителю, а у потребителя возникает обязанность внести денежные средства на строительство и принять результаты строительства.

Принимая во внимание, что истец исполнил свои обязательства по уплате стоимости жилого помещения, а застройщик АО «Костромской мукомольный завод» не исполнило обязательства по передаче объекта долевого строительства, создания объекта недвижимости подтверждается представленной в материалы технической документацией, в отношении спорного МКД проведено техническое обследование и составлено заключение о том, что многоквартирный жилой дом № (по ГП), расположенный на земельном участке по адресу: <адрес>, является объектом завершенного строительства; соответствует требованиям строительных, пожарных, санитарных норм и правил, предъявляемых к жилым помещениям, безопасен при эксплуатации по назначению, истцом выбран правильный способ защиты нарушенного права, путем признания за ним права собственности на завершенный строительством объект недвижимости.

Вместе с тем отсутствие у ответчика АО «Костромской мукомольный завод» акта ввода жилого дома в эксплуатацию не свидетельствует о том, что объект капитального строительства МКД по адресу: <адрес>, представляет потенциальную опасность и не может служить основанием для отказа в иске.

Как указывалось ранее, целевое назначение земельных участков при строительстве многоквартирного жилого дома соблюдено, так как в соответствии с проектом планировки территории, утвержденным постановлением Администрации города Костромы от <дата>, запланировано размещение строящегося дома в зоне среднеэтажной жилой застройки, с видами разрешенного использования, в соответствии с действующими Правилами землепользования и застройки для зоны Ж-З.

В соответствии со ст. 8.1 ГК РФ в случаях предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации. Порядок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав установлен Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

При указанных обстоятельствах, учитывая признание иска ответчиками АО «Костромской мукомольный завод», Якивом Е.А., суд приходит к удовлетворению исковых требований Ковалева В.М. и признании за последним права собственности на жилое помещение – квартиру №, общей площадью ... кв. м., в том числе жилой площадью ... кв. м., расположенное по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>.

В силу п.4.10 ст.40 Федерального закона от 13.07.2015 г № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», признание за истцом права собственности на указанное нежилое помещение является основанием для государственного кадастрового учета объекта недвижимости и государственной регистрации прав на него, без предъявления разрешения на ввод в эксплуатацию.

Руководствуясь ст.ст. 194 – 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Ковалева Василия Михайловича удовлетворить.

Признать за Ковалевым Василием Михайловичем право собственности на квартиру № общей площадью ... кв.м., в том числе жилой площадью ... кв.м., расположенную по строительному адресу: <адрес>, в завершенном строительством многоквартирном жилом доме по адресу: <адрес>

Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья      Е.В. Сухова

Мотивированное решение изготовлено <дата>