Решение по делу № 33-555/2022 от 17.01.2022

Судья Шилова Ю.А. № 2-679/2021

УИД 35RS0010-01-2020-017018-84

ВОЛОГОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

от 09 февраля 2022 года № 33-555/2022

г. Вологда

Судебная коллегия по гражданским делам Вологодского областного суда в составе

председательствующего Ширяевской Е.С.,

судей Смыковой Ю.А., Федосеевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Изотовой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя Маланичевой Ю.А. по доверенности Кутузова М.С., представителя Захматова Д.А. по доверенности Смирнова А.Ю. на решение Вологодского городского суда Вологодской области от 03 сентября 2021 года.

Заслушав доклад судьи Вологодского областного суда Ширяевской Е.С., объяснения представителя третьего лица прокуратуры Вологодской области по доверенности Рогозина А.Н., судебная коллегия

установила:

администрация города Вологды обратилась в суд с исковыми заявлениями к Захматову Д.А., Маланичевой Ю.А., обществу с ограниченной ответственностью «Лотос» (далее – ООО «Лотос») в которых, с учетом уточнения исковых требований, просила признать недействительными (ничтожными) соглашения от 27 декабря 2019 года о передаче прав и обязанностей по договорам №...гс, №...гс о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от 18 октября 2019 года №...гс, заключенные ООО «Лотос» с Захматовым Д.А. и с Маланичевой Ю.А.; договоры о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от 18 октября 2019 года №...гс, №...гс с кадастровыми номерами №... площадью 705 кв.м, №..., площадью 1393 кв.м, заключенные между администрацией г. Вологды и ООО «Лотос»; применить последствия недействительности ничтожной сделки путем возложения обязанностей на Захматова Д.А. и Маланичеву Ю.А. передать по акту приема-передачи администрации г. Вологды земельные участки с кадастровыми номерами №..., расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование требований указано, что для комплексного освоения в целях жилищного строительства между ООО «Лотос» и администрацией г. Вологды заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №..., по адресу: <адрес>, площадью 13 317 кв.м, сроком на 5 лет. Впоследствии ООО «Лотос» проведено межевание указанного участка, в результате которого произошло его разделение на 12 земельных участков, в том числе, земельного участка с кадастровым номером №..., площадью 705 кв.м и земельного участка с кадастровым номером №... площадью 1393 кв.м, с видом разрешенного использования – индивидуальные жилые дома. С 08 февраля 2018 года ООО «Лотос» в аренду переданы, в том числе, земельный участок с кадастровым номером №..., и земельный участок с кадастровым номером №... по договору №...гс. В связи с окончанием сроков действия договоров аренды между администрацией и ООО «Лотос» на период с 18 октября 2019 года по 18 октября 2022 года заключены договоры о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства с кадастровыми номерами №.... В последующем с согласия арендодателя произведена переуступка прав и обязанностей по указанным договорам в пользу Захматова Д.А. и Маланичевой Ю.А., соответственно. По результатам проведенной прокуратурой города Вологды проверки соблюдения земельного законодательства в адрес администрации г. Вологды вынесено представление об устранении нарушений, в котором указано на отсутствие у администрации г. Вологды оснований для заключения договора аренды земельного участка с ООО «Лотос», поскольку на момент предоставления земельного участка в аренду на нем отсутствовал объект незавершенного строительства.

Определением Вологодского городского суда Вологодской области от 25 января 2021 года дела по иску администрации города Вологды к ООО «Лотос», Захматову Д.А. и иску администрации города Вологды к ООО «Лотос», Маланичевой Ю.А. о признании сделок недействительными, применении последствий недействительности сделок объединены в одно производство.

Решением суда первой инстанции исковые требования администрации города Вологды удовлетворены в полном объеме.

В апелляционной жалобе представитель Маланичевой Ю.А. по доверенности Кутузов М.С., представитель Захматова Д.А. по доверенности Смирнов А.Ю. просят решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе истцу в удовлетворении исковых требований. Полагают вывод суда об отсутствии у металлических свай с оголовками прочной связи с землей и о неполном выполнении всего цикла фундаментных работ ошибочным и противоречащим собранным по делу доказательствам, в частности, проведенному исследованию экспертом Кабанова Е.А. Эксперт Кабанов Е.А., вызванный в судебное заседание для дачи пояснений, указал на то, что сваи имеют прочную связь с землей, поскольку их демонтаж производится при помощи специальной техники, фундаментные работы были выполнены на 100%, выявленные следы от свай соответствуют этому проекту. Иных доказательств материалы дела не содержат. Справки ООО «Гортехинвентаризация» и ООО «ИнжКомПроект» по своему содержанию соответствуют выводам эксперта применительно к представленному проекту, в связи с чем у суда не было оснований для их критической оценки. Обращают внимание, что, поскольку фундаменты относились к строительству индивидуальных жилых домов, то их техническое исполнение для целей квалификации в качестве объекта недвижимости не может иметь юридического значения. Полагают также, что ООО «Лотос» имело право на заключение договоров аренды без проведения торгов на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в силу наличия у него права на освоение спорных земельных участков до 17 октября 2021 года. Считают себя добросовестными приобретателями прав на аренду спорных земельных участков.

В возражениях на апелляционную жалобу прокуратура Вологодской области просит решение суда оставить без изменения, жалобу – без удовлетворения.

Представитель прокуратуры Вологодской области Рогозин А.Н. в суде апелляционной инстанции доводы, изложенные в возражениях на жалобу, поддержал, просил решение суда оставить без изменения.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке, в судебное заседание суда апелляционной инстанции, не явились, в связи с чем судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Судебная коллегия, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии со статьей 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, полагает его принятым в соответствии с фактическими обстоятельствами дела и требованиями действующего законодательства.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь положениями статей 10, 130, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 39.6, 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснениями, содержащимися в пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив заключение судебной экспертизы в совокупности с иными имеющими в деле доказательствами, исходил из того, что у ООО «Лотос» отсутствовало право на заключение договоров аренды земельных участков без проведения торгов, в связи с чем, пришел к выводу о наличии оснований для признания сделок недействительными и применении последствий недействительности сделок.

При этом судом принято во внимание, что согласно выводам судебной экспертизы экспертом достоверно не подтвержден факт наличия на момент заключения договоров аренды земельных участков 18 октября 2019 года имеющих прочную связи с землей фундаментов, предполагаемых к возведению зданий, отвечающих признакам недвижимой вещи – объектов незавершенного строительства. Кроме того, впоследствии ранее установленные на земельных участках сваи были демонтированы, что свидетельствует о возможности их перемещения без причинения несоразмерного ущерба их назначению и повторного использования в строительстве, что также подтверждает довод истца об отсутствии на спорных земельных участках объектов незавершенного строительства.

С такими выводами суда первой инстанции судебная коллегия соглашается, не усматривая оснований для отмены состоявшего по делу судебного акта по доводам апелляционной жалобы.

Как установлено материалами дела, постановлением администрации города Вологды №... от 01 августа 2014 года предписано провести торги в форме открытого аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №..., государственная собственность на который не разграничена, с местоположением: <адрес>, площадью 13 317 кв.м, с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома» для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Начальная цена на право заключения договора аренды определена в размере 4 184 000 рублей, срок договора аренды – 5 лет.

Согласно протоколу приема заявок на участие в аукционе №.../з от 19 сентября 2014 года открытый аукцион признан несостоявшимся, единственным участником аукциона выступило ООО «Лотос», которое было вправе заключить с организатором аукциона договор аренды земельного участка после полной оплаты права на заключение договора аренды для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Администрацией г. Вологды (арендодатель) и ООО «Лотос» (арендатор) 17 октября 2014 года заключен договор аренды №... земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства, по условиям которого арендодатель передает за плату в аренду земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства, с кадастровым номером №... с местоположением: <адрес>, ул. <адрес>ю 13 317 кв.м с видом разрешенного использования «индивидуальные жилые дома», категория земель – земли населенных пунктов. Срок договора аренды установлен на 5 лет.

Согласно пункту 4.2 названного договора реализация комплексного освоения участка осуществляется в следующие сроки: подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка – 2 года с даты подписания договора; выполнение работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончанию строительства передаче в муниципальную собственность – 7 лет с даты подписания; осуществление жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования – 7 лет.

Постановлением администрации г. Вологды №... от 11 апреля 2016 года утвержден представленный ООО «Лотос» проект планировки и проект межевания территории земельного участка с кадастровым номером №... по <адрес> в <адрес>.

В соответствии с проектом межевания в результате разделения участка с кадастровым номером №... на кадастровый учет были поставлены вновь сформированные земельные участки: с кадастровым номером №... площадью 827 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 1224 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 1262 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 1175 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 943 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 851 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 1209 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 1287 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 705 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 1230 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 1393 кв.м; с кадастровым номером №... площадью 1210 кв.м.

В связи с образованием названных земельных участков ООО «Лотос» представило 12 января 2018 года в адрес Департамента имущественных отношений администрации г. Вологды заявление о заключении новых договоров аренды в отношении каждого из образованных земельных участков.

Соглашением от 08 февраля 2018 года договор аренды №...гс, заключенный администрацией г. Вологды и ООО «Лотос», расторгнут с указанной даты.

В тот же день между администрацией г. Вологды (арендодатель) и ООО «Лотос» (арендатор) заключены новые договоры №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс о предоставлении в аренду для комплексного освоения в целях жилищного строительства вышеуказанных земельных участков с кадастровыми номерами №... соответственно.

По условиям данных договоров арендодатель сдает в аренду земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Договоры заключены сроком до 17 октября 2019 года.

В связи с окончанием сроков действия договоров аренды 16 октября 2019 года ООО «Лотос» направило в адрес администрации г. Вологды заявление о предоставлении в аренду вышеуказанных земельных участков для завершения строительства.

Кроме того, ООО «Лотос» представлена справка общества с ограниченной ответственностью «ИнжКомПроект» (далее – ООО «ИнжКомПроект») от 14 октября 2019 года, из которой следует, что в ходе визуального осмотра территории на спорных земельных участках расположено 10 фундаментов, степень готовности каждого из которых составляет 100%. Из письма общества с ограниченной ответственностью «Гортехинвентаризация» (далее – ООО «Гортехинвентаризация») от 18 октября 2019 года также установлено, что степень готовности конструктивных элементов нулевого цикла объектов индивидуального жилищного строительства, расположенных по ул. Бурмагиных в г. Вологде, составляет 100 %.

По результатам рассмотрения представленных документов 18 октября 2019 года между Администрацией г. Вологды и ООО «Лотос» заключены договоры о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс, №...гс сроком по 18 октября 2022 года.

На основании соглашений от 27 декабря 2019 года ООО «Лотос» с согласия администрации г. Вологды передало все права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №..., вытекающие из договора №...гс от 18 октября 2019 года, Захматову Д.А., права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером №..., вытекающие из договора №...гс от 18 октября 2019 года, Маланичевой Ю.А.

Из представления Прокуратуры города Вологды от 03 июня 2020 года об устранении нарушений федерального законодательства, причин и условий, им способствующих, адресованного мэру города Вологды, следует, что в ходе проверки соблюдения земельного законодательства при распоряжении вышеуказанными земельными участками выявлены грубые нарушения требований закона. Установлено, что на момент заключения договоров аренды земельных участков 18 октября 2019 года на них отсутствовали здания и сооружения, в том числе незавершенные строительством объекты недвижимого имущества. Кроме того, данным обществом вопреки положениям статьи 51.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не было представлено в уполномоченный орган местного самоуправления уведомление о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства. Таким образом, договоры аренды заключены без законных на то оснований.

Для определения степени завершения ООО «Лотос» работ по сооружению фундаментов на земельных участках судом первой инстанции назначена экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Вологодский центр комплексного проектирования и обследования».

Согласно заключению эксперта Кабанова Е.А. по строительно-технической экспертизе от 28 июня 2021 года не представляется возможным дать однозначный ответ на вопрос, являются ли результаты выполненных строительных работ на земельных участках с кадастровыми номерами №... по <адрес> в <адрес> по состоянию на 18 октября 2019 года выполнением 100% объема конструктивных элементов нулевого цикла индивидуальных жилых домов, поскольку в деле нет исполнительной документации на устройство свайного основания, включающей в себя акт на устройство свайного основания, в котором прописана марка свай с диаметром и длинной, отсутствует исполнительная схема, на которой было бы дано взаимное расположение свай по отношению друг к другу и границам участков, и данные инженерно-геологических изысканий, позволяющих определить несущую способность свайного основания и решить, какая конструкция дома могла быть возведена на данном основании; на момент осмотра 23 июня 2021 года на земельных участках не выявлены конструктивные элементы нулевого цикла индивидуальных жилых домов.

Из содержания указанного заключения также следует, что на участках исследования располагается полегший сухостой (трава прошлых лет), а также новая трава высотой от 1 м до 1,5 м. Из-за травяного покрова (старого и нового) невозможно уже выявить заросшие места предположительного расположения свай. Были выявлены следы движения крупногабаритной техники.

Изучив заключение эксперта Кабанова Е.А., оценив его по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в совокупности с иными имеющимися в деле доказательствами, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент заключения договоров аренды 18 октября 2019 года на земельных участках отсутствовали объекты незавершенного строительства.

Утверждение подателей жалобы об обратном отклоняется судебной коллегией как противоречащее заключению эксперта и его пояснениям, а также фактическим обстоятельствам дела.

По той же причине судебная коллегия отклоняет доводы апеллянтов о 100 % готовности фундамента, указанной в справках ООО «ИнжКомПроект» от 14 октября 2019 года, ООО «Гортехинвентаризация» от 18 октября 2019 года.

Приведенные в жалобе доводы о наличии у ООО «Лотос» права на заключение договоров аренды без проведения торгов на основании подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в силу наличия у него права на освоение спорных земельных участков до 17 октября 2021 года, судебной коллегией отклоняются.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 мая 2019 года № 304-ЭС19-6572 по делу № А75-4474/2018, исходя из положений норм пункта 1 статьи 11.2, пункта 5 статьи 11.4, пункта 4 статьи 11.8, подпункта 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, возможность предоставления в аренду без торгов земельных участков, образованных из земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в том числе предоставленного для комплексного освоения территории, лицу, с которым был заключен договор аренды такого земельного участка, существует однократно непосредственно после образования нового земельного участка. По истечении срока действия такого договора аренды, заключенного в отношении земельного участка, образованного из исходного земельного участка, арендатор не имеет преимущественного права по сравнению с другими лицами.

Таким образом, предоставленное арендатору право заключить договор аренды без проведения торгов, предусмотренное подпунктом 5 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, ООО «Лотос» уже реализовало при заключении договоров №...гс, №...гс от 08 февраля 2018 года. Следовательно, заключение договоров №...гс, №...гс от 18 октября 2019 года без проведения торгов было бы возможным на основании пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» при условии наличия на земельном участке объекта незавершенного строительства.

Вместе с тем, договоры №...гс, №...гс от 18 октября 2019 года заключены в отсутствие такого основания и со сроком действия до 18 октября 2022 года.

Данные условия договоров необоснованно предоставляют арендатору право завершить строительство за пределами срока, изначально установленного договором аренды №...гс от 17 октября 2014 года, которым срок завершения строительства установлен до 17 октября 2021 года.

Вопреки положениям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчиками не доказан факт нахождения на земельных участках объектов незавершенного строительства, что в рассматриваемой ситуации исключает возможность их предоставления в аренду по оспоренным договорам без проведения торгов.

При таких обстоятельствах вывод суда о ничтожности в силу пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации договоров о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от 18 октября 2019 года, заключенных между администрацией г. Вологды и ООО «Лотос», и соглашений от 27 декабря 2019 года о передаче прав и обязанностей по договорам №...гс, №...гс о предоставлении в аренду земельных участков для завершения строительства от 18 октября 2019 года, заключенных между ООО «Лотос» и подателями жалобы, является верным, соответствующим приведенным выше требованиям действующего законодательства и обстоятельствам дела.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Применительно к спорным правоотношениям в качестве применения последствия недействительности сделок судом правомерно предписано возвратить земельные участки арендодателю.

Ссылка апеллянтов на добросовестность физических лиц, получивших права аренды земельных участков, отсутствие договорных отношений между администрацией г. Вологды и ответчиками и необходимостью в этой связи предъявления к ним виндикационных требований не принимается судебной коллегией. В рассматриваемой ситуации физические лица являются сторонами соглашений, признанных судом недействительными, вследствие чего к ним подлежат применению именно реституционные требования в соответствии с диспозицией статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Иных доводов правового характера апелляционная жалоба не содержит.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены или изменения состоявшегося судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

    решение Вологодского городского суда Вологодской области от 03 сентября 2021 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя Маланичевой Ю.А. по доверенности Кутузова М.С., представителя Захматова Д.А. по доверенности Смирнова А.Ю. – без удовлетворения.

Председательствующий    

Судьи:    

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 16 февраля 2022 года.