Решение по делу № 33-9952/2016 от 29.11.2016

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е

О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

    21 декабря 2016 года судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым в составе:

    председательствующего – судьи Рогозина К.В.,судей:                  Синани А.М.,

                                                  Онищенко Т.С.,

    при секретаре                      Нижняковской О.В.,

    с участием: прокурора                                Корчагиной А.В.,

    представителя истца                                   Костюкова И.Н.,

    представителя истца Матющенко А.В. – Черкасова В.В.

        рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Симферополе гражданское дело по иску Общества с ограниченной ответственностью «Крымремстройтрест» к Матющенко ФИО15, Кравченко ФИО14 ФИО13, Матющенко ФИО16 о выселении, по встречному иску Матющенко ФИО17, Кравченко ФИО18, Матющенко ФИО19 к Обществу с ограниченной ответственностью «Крымремстройтрест» о признании договора найма частично недействительным, признании права пользования жилым помещением, понуждении осуществить действие, третьи лица: Администрация г. Симферополя, Министерство жилищных и земельных отношений Республики Крым по апелляционной жалобе Матющенко ФИО20, Кравченко ФИО21, Матющенко ФИО22 на решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 16 сентября 2016 года,

у с т а н о в и л а:

    в феврале 2016 г. ООО «Крымремстройтрест» обратилось в суд с иском к Матющенко А.В., Кравченко Ю.П., Матющенко А.О. о выселении, мотивируя свои требования тем, что ООО «Крымремстройтрест» является собственником жилого здания, расположенного по адресу: <адрес>В, которое в документах о приватизации отображено, как общежитие, и относится к частному жилищному фонду коммерческого использования. 01.03.2015 года между истцом и Матющенко А.В. заключен договор найма жилого помещения, согласно которому истец предоставил Матющенко А.В в общежитии комнату № 215, за плату. Вместе с ответчиком в квартиру вселены члены ее семьи: муж Кравченко Ю.П., дети - Матющенко А.О. и Кравченко Я.Ю. Срок действия договора окончен 31 января 2016 года, ответчик предупрежден об отсутствии намерения истца продлевать данный договор, однако в настоящее время спорное помещение ответчиками не освобождено. На основании изложенного просит выселить Матющенко А.В. и членов ее семьи - Кравченко Ю.П., Матющенко А.О. и Кравченко Я.Ю. из комнаты № <адрес>-В по <адрес> в <адрес>.

    21.06.2016 года Матющенко А.В., Кравченко Ю.П., Матющенко А.О. обратились со встречным исковым заявлением к ООО «Крымремстройтрест» о признании договора найма частично недействительным, признании права пользования жилым помещением, понуждении осуществить действие, мотивируя свои требования тем, что Матющенко А.В. в 2000 году вселена в общежитие, находящееся в государственной собственности, и проживает в комнате № по <адрес>В по настоящее время. При вселении договор оформлен в форме лицевого счета, который являлся основанием для оплаты. При этом ООО «Крымремстройтрест» отказывает в регистрации места жительства по вышеуказанному адресу, оформил приватизацию общежития вместе с проживающими в нем гражданами путем обмана, психического воздействия, введя жильцов в заблуждение относительно закона, на основании которого заключается договор. При подписании договора найма ответчики не знали, что подписывают договор коммерческого найма жилья, так как согласно законодательству, комнаты в общежитии не подлежат сдаче по такому договору. Понуждение их подписать невыгодный договор под угрозой выселения и увольнения является изначально недействительным, повлекшим неблагоприятные последствия. Договор найма жилого помещения от 01.03.2015 года нарушает права ответчиков, заключен в результате заблуждения, противоречит закону и основам правопорядка. При этом по законодательству Украины ООО «Крымремстройтрест» обязано было передать жилое здание общежития территориальной общине, и в соответствии с требованиями ЖК РФ в данном случае выселение без предоставления иного жилого помещения запрещено. ООО «Крымремстройрест» не имело право приватизировать данное здание, не выполнило требования законодательства Украины о возвращении здания местным органам исполнительной власти. Законодательством введены ограничения при использовании жилых помещений в качестве общежитий. Жилые помещения в общежитии не подлежат передаче в аренду или коммерческий наем, приватизации. Фонд имущества АРК не обладал полномочиями по приватизации общежития и передаче его ОАО «Крымремстройтрест». Договор найма жилого помещения, заключенный Матющенко А.В. с ООО «Крымремстройтрест» является ничтожным с момента его заключения в части ограничения срока его действия. На основании изложенного просили признать договор найма жилого помещения от 01.03.2015 года, заключенный между ООО «Крымремстройтрест» и Матющенко А.В., недействительным, в части установления сроков проживания, признав действие договора бессрочным; признать за Матющенко А.В., Матющенко А.О., Кравченко Ю.П., Кравченко Я.Ю. право пользования (проживания) комнатой № по <адрес>В, в порядке и на условиях, установленных ЖК РФ, до получения другого жилого помещения; обязать ООО «Крымремстройтрест» в случае выселения из комнаты № по <адрес> в <адрес> Матющенко А.В., Кравченко Ю.П., Матющенко А.О., Кравченко А.Ю. предоставить другое жилое помещение, в соответствии с требованиями ЖК РФ.

Решением Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 16 сентября 2016 года исковые требования ООО «Крымремстройтрест» удовлетворены, выселена Матющенко А.В. с членами семьи: Кравченко Ю.П., Матющенко А.О., Кравченко Я.Ю. из комнаты № <адрес>-В по <адрес> в <адрес>. Разрешен вопрос о судебных расходах. Встречное исковое заявление Матющенко А.В., Кравченко Ю.П., Матющенко А.О. о признании договора найма частично недействительным, признании права пользования жилым помещением, понуждении осуществить действие, оставлено без удовлетворения.

    В обоснование апелляционной жалобы Матющенко А.В., Кравченко Ю.П., Матющенко А.О., ссылаясь на нарушение норм материального и процессуального права, просят решение суда первой инстанции отменить. Указывают, что суд первой инстанции нарушил принцип равенства сторон и необоснованно отказал в истребовании документов, подтверждающих, что здание общежития по <адрес>В в <адрес> является коммунальной собственностью и в данном общежитии жильцы проживали по договорам социального найма; необоснованно не приостановил рассмотрение данного гражданского дела до рассмотрения другого дела, рассматриваемого в Арбитражном суде по заявлению администрации г. Симферополя об отмене приказа Фонда имущества АРК от 2002 г. о незаконной передаче здания ОАО «Крымремстройтрест; отказал в выяснении действительных причин выселения и не дал соответствующей правовой оценки существенным обстоятельствам; отказал в выяснении количества проживающих в общежитии, оснований их вселения, длительности их проживания, а так же количество жилых помещений в здании; отказал в выяснении статуса здания; не дал надлежащей правовой оценки отсутствию документов, подтверждающих право собственности ООО «Крымремстройтрест» на здание общежития; необоснованно отказал в истребовании выписки из единого государственного реестра прав о регистрации здания; проигнорировал, что право собственности на здание общежития не легализовано ООО «Крымремстройтрест» по законодательству РФ.

    В возражениях на апелляционную жалобу ООО «Крымремстройтрест» просит в удовлетворении жалобы отказать, решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 16 сентября 2016 года оставить без изменения.

    В возражениях на апелляционную жалобу прокурор также просит в удовлетворении жалобы отказать, решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 16 сентября 2016 года оставить без изменения.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителя ответчика Матющенко А.В., поддержавшего апелляционную жалобу, пояснения представителя ответчика и прокурора, возражавших против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия пришла к выводу, что апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям.

Судом установлено, что 01 марта 2015 года между обществом с ограниченной ответственностью «Крымремстройтрест» (наймодателем) и Матющенко А.В. (нанимателем) заключен договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель предоставляет нанимателю за плату во владение и пользование для проживания жилое помещение, а именно комнату № по <адрес>В в <адрес>. Срок действия договора с 01.03.2015 года по 31.10.2016 года. В п. 5.2 договора указано, что его действие прекращается после окончания срока и может быть продлено лишь по письменному соглашению между наймодателем и нанимателем.

Приказом Фонда имущества АРК № 752 от 12.06.1996 года, оригинал которого исследован судом в судебном заседании, АП «Крымремстройтрест» преобразовано ОАО «Крымремстройтрест».

Согласно акту приема-передачи от 28.04.1999 года Фонд имущества передал, а ОАО приняло государственное имущество, вошедшее в уставной фонд ОАО «Крымремстройтрест», в том числе общежитие, 1969 года постройки, расположенное в г. Симферополе.

На основании приказа Фонда имущества Автономной Республики Крым № 174 от 06.03.2002 г. и перечня недвижимого имущества, передаваемого в собственность ООО «Крымремстройтрест», в который включено, в том числе, общежитие по <адрес>В в <адрес>, 20.07.2002 года право собственности на объект недвижимого имущества - общежитие по <адрес>В в <адрес> зарегистрировано в целом за ООО «Крымремстройтрест», что подтверждается регистрационной записью СМ БРТИ и ответом филиала ГУП Республики Крым «Крым БТИ» в <адрес> от 22.04.2016 года.

23.10.2015 года Матющенко А.В. получила сообщение от 21.10.2016 года ООО «Крымремстрйтрест» о том, что 31.01.2016 года заканчивается срок действия договора найма жилого помещения. Заключение с Матющенко А.В. договора найма жилого помещения на новый срок ООО «Крымремстройтрест» не планирует. В силу п.п. 3.3 договора найма жилого помещения, Матющенко А.В. обязана передать ООО «Крымремстройтрест» занимаемое помещение и ключи от него 01 февраля 2016 года.

Удовлетворяя иск ООО «Крымремстройтрест», суд первой инстанции исходил из того, что на правоотношения, возникшие между сторонами, распространяются требования ч. 3 ст. 19 ЖК РФ, ст. 683 ГК РФ, согласно которым, в зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на: 1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также предоставляемых гражданам по договорам найма жилищного фонда социального использования жилых помещений государственного, муниципального и частного жилищных фондов; 2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV настоящего Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; 3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования; 4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование, за исключением жилых помещений, указанных в пунктах 1 и 2 настоящей части; договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. К договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 677, статьями 680, 684 - 686, абзацем четвертым пункта 2 статьи 687 настоящего Кодекса, если договором не предусмотрено иное.

Отказывая в удовлетворении встречного искового заявления Матющенко А.В., Кравченко Ю.П., Матющенко А.О., суд первой инстанции исходил из требований п.п. 1, 2 ст. 1, п. 4 ст. 421 ГК РФ, согласно которым граждане и юридические лица свободны в заключении договора; граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора; условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано обязательными для сторон правилами, установленными законом или иными правовыми актами (императивными нормами), действующими в момент его заключения (статья 422 ГК РФ).

Статьей 51 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, которые приняты на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, за исключением установленных настоящим Кодексом случаев.

С такими выводами суда первой инстанции соглашается судебная коллегия и считает, что они соответствуют фактическим обстоятельствам дела и сделаны с соблюдением норм материального и процессуального права.

В силу п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Частью 1 статьи 92 ЖК РФ предусмотрено, что жилые помещения в общежитиях относятся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов (часть 2 статьи 92 ЖК РФ).

В соответствии с частью 3 статьи 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV указанного Кодекса жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

Из положений данных норм следует, что Жилищный кодекс Российской Федерации применяется только к тем правоотношениям, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением жилых помещений и пользованием ими в общежитиях, находящихся в собственности государства и муниципальных образований.

Если жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежит организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса Российской Федерации, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, и применению подлежат нормы гражданского законодательства.

Исходя из изложенного выше, при выселении из жилых помещений в общежитиях, которые принадлежат на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указанная позиция высказана Верховным Судом Российской Федерации в разъяснениях, утвержденных Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.11.2005 года ("Ответы на вопросы о практике применения судами Кодекса РФ об административных правонарушениях, жилищного и земельного законодательства, иных Федеральных законов" вопрос 22).

На основании п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

Учитывая, что после прекращения договора найма жилого помещения у ответчиков также прекратилось основанное на этом договоре право пользования спорными жилыми комнатами, при этом они не представили доказательств наличия у них каких-либо иных правовых оснований для занятия данных помещений, суд, руководствуясь положениями 671-683 ГК РФ, правомерно удовлетворил требования истца о выселении ответчиков из жилых помещений.

Принимая во внимание, что истец, являющийся собственником спорных помещений, вправе требовать устранения нарушений его права собственности, у ответчиков отсутствуют какие-либо правовые основания для дальнейшего проживания в данных помещениях после истечения срока договора найма, суд пришел к правильному выводу о наличии оснований для выселения ответчиков из спорных жилых помещений.

Поскольку в данном случае жилое помещение, предоставленное под общежитие, принадлежало организации на праве собственности, то положения Жилищного кодекса Российской Федерации, которые регулируют вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений специализированного жилищного фонда, не могут быть применены, поскольку в данном случае речь идет о договорных обязательствах, и применению подлежат нормы гражданского законодательства.

Таким образом, при выселении из жилых помещений в общежитиях, которые принадлежат на праве собственности коммерческой организации, следует руководствоваться положениями Гражданского кодекса Российской Федерации.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ и постановил законное и обоснованное решение.

Доводы ответчиков, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о приостановлении производства по делу до рассмотрения другого дела, рассматриваемого в Арбитражном суде по иску администрации г. Симферополя об отмене приказа Фонда имущества АРК от 2002 г. о незаконной передаче жилого здания ОАО «Крымремстройтрест, не могут быть приняты во внимание, поскольку сводятся к несогласию с приказом Фонда государственного имущества АР Крым, который имел место как на момент вселения ответчиков и заключения с ними договора найма, так и на настоящий момент и не влияет на их правовое положение.

Судебная коллегия не принимает доводы апелляционной жалобы относительно неполного выяснения судом обстоятельств, касающихся фактических причин выселения и отсутствие их правовой оценки, не уведомления ООО «Крымремстройтрест» ответчиков о намерениях не продлевать договор на новый срок, не указания причин отказа в продлении договора, поскольку условия договора не предусматривают уведомления о прекращении его действия по истечению срока, а пунктом 2 статьи 683 ГК РФ предусмотрено, что к договору найма жилого помещения, заключенному на срок до одного года (краткосрочный наем), не применяются правила, предусмотренные статьями 684-686 ГК РФ, если договором не предусмотрено иное. Положение о том, что наймодатель должен предложить нанимателю не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения, заключить договор на тех же либо иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем, не применяется к договору найма жилого помещения, имеющего краткосрочный характер, то есть, к договорам, заключенным с ответчиками.

Кроме того письмо-уведомление о нежелании заключать договор на новый срок было вручено Матющенко А.В. 12.12.2015 года.

При этом выяснение причин отказа в продлении договора найма жилого помещения не имеет правового значения для рассмотрения дела.

Судебная коллегия не может согласиться и с доводом апелляционной жалобы, что суд не дал оценку условиям договора найма, заключенного на 11 месяцев с лицами, проживающими в жилых помещениях более 15 лет, поскольку правовым основанием для вселения ответчиков являлся договор найма, сроком действия с 01.03.2015 года по 31.01.2016 года. Иных оснований для вселения и проживания ответчиков в жилых помещениях, принадлежащих истцу, не имеется.

Не могут быть приняты во внимание и доводы о том, что суд необоснованно не применил ст. 209 ГК РФ, в соответствии с которой собственник обязан использовать имущество по целевому назначению. Изложенные доводы основаны на неправильном толковании норм материального права, поскольку жилищное законодательство не применяется к правоотношениям, регулируемым предоставление и использование жилых помещений в общежитиях, принадлежащих коммерческим организациям. Ответчики не возражали, что нанимаемые ими помещения используются для проживания, что они не состоят с истцом в трудовых, служебных и иных отношениях, а учитывая, что здание общежития находится в собственности у истца, правовых оснований для заключения с ответчиками договора социального найма, а не договора коммерческого найма, не имеется.

Поскольку право собственности истца на недвижимое имущество – общежитие, расположенное по адресу: <адрес>В в <адрес>, зарегистрировано в установленном законом порядке 20 июля 2002 года, судебная коллегия не может согласиться с доводом о не предоставлении истцом правоустанавливающих документов подтверждающих его право собственности на недвижимое имущество.

Также не могут быть приняты во внимание и доводы относительно злоупотребления истом правом на включение в уставной фонд здания общежития, не передачи его органам исполнительной власти и Администрации г. Симферополя, поскольку указанные доводы сводятся к несогласию с передачей истцу имущества Фондом имущества АР Крым в марте 2002 года, что не относится к предмету спора и доказыванию, как и довод, что суд не выяснил, на какие средства построено жилое здание и какие права имелись у граждан, поселившихся до 2002 года, т.е. до передачи жилого здания ООО «Крымремстройтрест» и имеются ли законные основания изменять условия договора для вселившихся до 2002 года и позже. Кроме того, материалы дела не содержат доказательств вселения ответчиков в общежитие в соответствии с требованиями законодательства Украины.

Иные доводы, сведенные к несогласию с действиями ООО «Крымремстройтрест» по эксплуатации здания и решением Фонда государственного имущества АР Крым о передаче здания истцу в нарушение требований ст. 3 ЗУ «О приватизации государственного имущества» и ст. 55 ЖК Украины, согласно которым общежития не подлежат приватизации, также не могут быть приняты во внимание, поскольку не являются предметом спора и не влияют на договорные отношения, сложившиеся между истом и ответчиками по поводу проживания в жилых помещениях на основании договоров найма жилого помещения, заключенных в 2015 году, являются основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Учитывая изложенное, судебная коллегия приходит к выводу, что суд первой инстанции, разрешая спор, правильно определил юридически значимые обстоятельства, дал им надлежащую правовую оценку в соответствии с требованиями статьи 67 ГПК РФ, и постановил законное и обоснованное решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 327, 328, 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым,

                                                                о п р е д е л и л а:

                                                                решение Центрального районного суда г. Симферополя Республики Крым от 16 сентября 2016 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Матющенко Аллы ФИО23, Кравченко ФИО24, Матющенко ФИО25 без удовлетворения.

Судьи: