Решение по делу № 8Г-4759/2023 [88-6503/2023] от 27.02.2023

                                                                                       УИД 47RS0006-01-2022-002329-57

ТРЕТИЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                                          № 88-6503/2023

                                                                                                            № 2-3266/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

    Санкт-Петербург                                                            22 марта 2023 года

    Судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции в составе

    председательствующего               Медведкиной В.А.,

    судей                                               Бабеншевой Е.А., Чекрий Л.М.

    рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области к Дяну Наталье Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате и пени за просрочку платежа

    по кассационной жалобе Дяну Натальи Владимировны на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 21 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23 ноября 2022 года.

    Заслушав доклад судьи Медведкиной В.А., выслушав объяснения представителя КУИ Гатчинского муниципального района Ленинградской области Прокушева Д.Э., действующего на основании доверенности №01-32-37 от 02.03.2023, полагавшего судебные акты законными и обоснованными, судебная коллегия

    установила:

Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области обратился в суд с иском к Дяну Наталье Владимировне о взыскании задолженности по арендной плате в размере 586405 рублей 82 копеек, пени за период с 16.03.2022 по 04.04.2022 в размере 17592 рублей 17 копеек. В основание иска указал на то, что Липатов Ю.М. являлся арендатором по договору аренды земельного участка от 07.06.2021 с кадастровым номером <данные изъяты> по адресу: <адрес>. На участке находится объект незавершенного строительства. 14.07.2021 зарегистрировано право собственности Базановой С.А. на объект незавершенного строительства, 01.02.2022 право собственности на объект перешло к Дяну Н.В., к которой также перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка. В нарушение условий договора ответчик не исполняет обязанности по внесению арендных платежей, что повлекло образование задолженности, пени. Претензия о погашении задолженности ответчиком оставлена без ответа.

Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 21 июня 2022 года иск удовлетворен частично. С Дяну Н.В. в пользу истца взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.02.2022 по 01.04.2022 в размере 586405 рублей 82 копеек, пени за период с 16.03.2022 по 04.04.2022 в размере 3000 рублей.

    Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23 ноября 2022 года решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

    В кассационной жалобе Дяну Н.В. ставит вопрос об отмене указанных судебных постановлений как незаконных и необоснованных, постановленных с нарушением норм материального и процессуального права, указывая, что суды пришли к неверному выводу о распространении на нее условий договора аренды, заключенного с Липатовым Ю.М.

    На рассмотрение дела в Третий кассационный суд общей юрисдикции ответчик, третьи лица не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом путем направления почтового извещения и размещения сведений о движении жалобы в сети «Интернет» и на сайте суда, в связи с чем на основании статей 113, 3795 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц.

    В соответствии со статьей 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанции, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

    Таких оснований для отмены обжалуемых судебных постановлений не имеется.

В ходе разрешения спора установлено, что по результатам аукциона от 13.05.2021 между администрацией Гатчинского муниципального района <адрес> (в лице председателя Комитета по управлению имуществом Гатчинского муниципального района) и Липатовым Ю.М. 07.06.2021 был заключен договор аренды №-а земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальные жилые дома, расположенного по адресу: <адрес>

Пунктом 1.4 договора установлен срок аренды земельного участка, который составляет 20 лет.

В соответствии с пунктом 2.1 договора годовой размер арендной платы определен протоколом, который является неотъемлемой частью договора и составляет 3552500 рублей.

В соответствии с пунктом 2.3 договора арендная плата уплачивается арендатором долями ежеквартально в срок до 15 марта, до 15 июня, до 15 сентября, до 15 ноября путем перечисления денежных средств на счет арендодателя.

За нарушение срока и/или размера внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,15 % от суммы задолженности за каждый календарный день просрочки (п. 2.10 договора).

До настоящего времени право аренды на спорный земельный участок зарегистрировано в ЕГРН за Липатовым Ю.М.

Согласно сведениям ЕГРН на спорном земельном участке находится объект незавершенного строительства – индивидуальный жилой дом с кадастровым <данные изъяты>, право собственности на который 24.06.2021 было зарегистрировано за Липатовым Ю.М.

На основании договора купли-продажи от 24.06.2021 Липатов Ю.М. продал, а Базанова С.А. купила указанный объект незавершенного строительства. Право собственности на объект 14.07.2021 зарегистрировано за Базановой С.А.

15.07.2021 Липатов Ю.М. и Базанова С.А. заключили дополнительное соглашение к договору купли-продажи от 24.06.2021 с указанием на то, что продавцу земельный участок предоставлен по договору аренды. Продавец обращается к арендодателю за заключением соглашения о расторжении договора аренды. Покупатель заключает договор аренды с Комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района в соответствии с пунктом 10 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

15.07.2021 Базанова С.А. заключила с Дяну Н.В. договор купли-продажи объекта незавершенного строительством площадью 36 кв.м, в пункте 1.3 которого указано, что покупатель приобретает право пользования на условиях договора аренды земельным участком, занятым жилым домом и необходимым для его использования в установленном законом порядке для завершения строительства.

01.02.2022 за Дяну Н.В. зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект.

30.03.2022 Дяну Н.В. обратилась в администрацию Гатчинского района с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, то есть в аренду без проведения торгов сроком на три года для завершения строительства жилого дома.

18.04.2022 Дяну Н.В. отказано в заключении нового договора аренды земельного участка, рекомендовано заключить с предыдущим собственником объекта соглашение о переуступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка, заключенного с Липатовым Ю.М

Разрешая заявленные требования, руководствуясь положениями статей 22, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 552, 607, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктами 14, 15, 16 и 18 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», суд первой инстанции пришел к выводу о том, что при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка. При этом новый собственник объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, предоставленном в аренду прежнему собственнику, становится стороной по договору аренды земельного участка с тем же объемом прав и обязанностей, который был у прежнего арендатора.

Обратное привело бы к возможности расторжения договоров аренды земельных участков, заключенных на определенных по результата аукциона условиях, против воли арендодателя, что законом не предусмотрено, а также позволяло недобросовестным арендаторам уходить от фактического исполнения обязанности по оплате арендной платы по цене, определенной результатами аукциона, претендуя путем совершения сделок с незавершенных строительством объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, на получение земельного участка в аренду на новый срок по основаниям пункта 10 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ, то есть без проведения торгов, и по значительной меньшей стоимости аренды, определенной на основании постановления Правительства Ленинградской области от 28.12.2015 N 520, с причинением ущерба муниципальному бюджету и неправомерному игнорированию и не учету результатов торгов по аренде земельных участков.

Соглашаясь с указанными выводами суда первой инстанции, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда исходила из того, что отсутствие у истца и ответчика соглашения с Липатовым Ю.М. об уступке прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка не освобождает истца от уплаты арендных платежей в размере, установленном договором аренды земельного участка от 07.06.2021, заключенным истцом с Липатовым Ю.М. (в лице представителя ФИО6) по результатам аукциона от 13.05.2021 на право заключения договора аренды спорного земельного участка, а также не предоставляет ответчику право на заключение нового договора аренды на иных условиях, правах и обязанностях.

          При разрешении доводов кассационной жалобы, направленных исключительно на оспаривание приведенных выше выводов суда по существу спора, учитывается, что по смыслу части 3 статьи 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции, в силу своей компетенции, при рассмотрении жалобы должен исходить из признанных установленными судом первой и второй инстанций фактических обстоятельств, проверяя лишь правильность применения и толкования норм материального и процессуального права судами первой и второй инстанций.

          Существенных нарушений процессуального закона, исходя из доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, также не установлено. Значимые для разрешения спора обстоятельства по делу установлены, нормы материального права применены правильно.

          При этом доводы подателя кассационной жалобы относительно того, что обязанности предыдущего арендатора по договору аренды на нее не распространяются, не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.

            Согласно части 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

           В абзаце 2 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

           В пункте 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» подтверждена позиция, согласно которой к покупателю недвижимости переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

           По смыслу названных норм и разъяснений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель в силу прямого указания закона приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний его собственник, и тем самым принимает права и обязанности арендатора земельного участка, а прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

          Таким образом, при продаже объекта недвижимости, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес> находящимся в аренде у Липатова Ю.М., к покупателю Дяну Н.В.. перешли права и обязанности арендатора по договору аренды от 07.06.2021 №412-21/7-а.

          Доводы кассационной жалобы о том, что договор аренды противоречит положениям статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации и права и обязанности по нему в силу пункта 3 указанной статьи не могут переходить последующим собственникам приобретаемого недвижимого имущества, являются ошибочными и не могут быть приняты во внимание с учетом правовой позиции, изложенной в постановлениях Пленума от 24 марта 2005 г. N 11 и от 17 ноября 2011 г. N 73.

          Вопреки доводам дополнений к кассационной жалобы состав участвующих в делав лиц с учетом характера спорных правоотношений судом определен верно.

          Каких-либо нарушений норм материального или процессуального права, являющихся в силу положений статьи 3797 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены решения суда и апелляционного определения не усматривается.

    Руководствуясь статьями 3797, 390 и 3901 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Третьего кассационного суда общей юрисдикции

    определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 21 июня 2022 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ленинградского областного суда от 23 ноября 2022 года оставить без изменения, кассационную жалобу Дяну Натальи Владимировны – без удовлетворения.

          Председательствующий

          судьи