Решение по делу № 2-794/2022 от 14.03.2022

Дело № 2-794/22

УИД 26RS0012-01-2022-001026-02

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

13 мая 2022 года                                                                                      город Ессентуки

Ессентукский городской суд Ставропольского края РФ

в составе:

председательствующего судьи Емельянова В.А.,

при секретаре судебного заседания Воинской В.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению М.Н.Ю. к К.Ю.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении сторон в первоначальное положение,

УСТАНОВИЛ:

М.Н.Ю. обратилась в суд с иском к К.Ю.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении сторон в первоначальное положение. В обоснование иска истец указала, что ДД.ММ.ГГГГ между М.Н.Ю. и К.Ю.Н. был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита.

В соответствии с п. 2.1 Договора недвижимость приобретается за счет: частично за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 400 305 рублей 35 копеек, предоставленного К.Ю.Н. на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-2 №, выданного ДД.ММ.ГГГГ на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ ГУ-УПФ РФ по <адрес> края; оставшаяся часть в размере 849 694 рубля 65 копеек за счет кредитных средств по кредитному договору № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ПАО Сбербанк и К.Ю.Н.

Денежные средства в размере 849 694 рубля 65 копеек были перечислены ПАО Сбербанк России» продавцу в полном объеме.

При этом, согласно уведомления об отказе в удовлетворении заявления о распоряжении средствами (частью средств) материнского (семейного) капитала № от ДД.ММ.ГГГГ было отказано в использовании средств материнского капитала на том основании, что объект недвижимости является аварийным и подлежащим сносу. Таким образом, договоренности относительно расчета по Договору не могут быть исполнены.

При таком положении, ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с претензией к ответчику, предложив заключить дополнительное соглашение, которым определить порядок окончательного расчета по Договору, а в случае не достижения соглашения рассмотреть вопрос о расторжении договора и возвращении сторон в первоначальное положение.

При устном разговоре с ответчиком было договорено, что до ДД.ММ.ГГГГ она решит вопрос с денежными средства и все оплатит.

ДД.ММ.ГГГГ К.Ю.Н. сообщила, что у нее не получилось найти деньги и она не готова внести ни оставшуюся стоимость за квартиру, ни какую-либо иную сумму в меньшем размере.

В соответствии с п. 4.3.1 Договора купли-продажи продавец имеет право расторгнуть договор в случае невыполнения покупателем обязанности по оплате.

На основании изложенного, просит суд:

Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.Н.Ю. и К.Ю.Н..

Обязать К.Ю.Н. возвратить М.Н.Ю. квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> течение 10 дней с момента вступления решения в законную силу.

В судебном заседании представитель истца М.Н.Ю. – Б.В.В. требования искового заявления поддержал в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении.

Представитель ответчика Я.М.В. в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований по основаниям, представленным в письменных возражениях.

Выслушав участников судебного заседания, изучив и оценив материалы гражданского дела, и дав оценку доказательствам, как в отдельности, так и в их совокупности, суд приходит к следующему.

В соответствии с ч. 2 ст. 45 Конституции РФ каждый вправе защищать свои права и свободы всеми способами, не запрещенными законом.

Вместе с тем, из права каждого на судебную защиту его прав и свобод, как оно сформулировано в Конституции Российской Федерации, не следует возможность выбора гражданином по своему усмотрению любых способов и процедур судебной защиты, а также способов доказывания тех или иных обстоятельств, особенности которых применительно к отдельным видам судопроизводства и категориям дел определяются, исходя из Конституции Российской Федерации и федеральных законов.

Статьей 421 ГК РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований и возражений.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между М.Н.Ю. и К.Ю.Н. заключен договор купли-продажи <адрес>, общей площадью 39,7 кв.м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

Согласно п. 1.3 цена отчуждаемой недвижимости определена соглашением сторон в размере 1 250 000 рублей.

В соответствии с п. 1.6 продавец подтверждает, что отчуждаемая недвижимость передается покупателю в пригодном для проживания состоянии.

Пунктом 2.1 договора, установлено, что недвижимость, указанная в п. 1.1 приобретается покупателем у продавца за счет: частично за счет средств материнского (семейного) капитала в размере 400 305 рублей 35 копеек, предоставленного К.Ю.Н. на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал серии МК-2 №, выданного ДД.ММ.ГГГГ на основании решения № от ДД.ММ.ГГГГ ГУ УПФ РФ по <адрес> края; частично за счет кредитных средств в размере 849 694 рубля 65 копеек, предоставляемых покупателю ПАО Сбербанк согласно кредитному договору №, заключенному между покупателем и кредитором.

На основании п. 3.1 оплата денежной суммы, указанной в п. 1.3 договора осуществляется в два этапа: первая часть в размере 400 305 рублей 35 копеек за счет средств материнского (семейного) капитала, вторая часть за счет кредитных средств в размере 849 694 рублей 65 копеек.

Согласно п. 3.4 договора. передача денежных средств продавцу в счет оплаты стоимости недвижимости, осуществляется в течение от 1 рабочего дня до 5 рабочих дней с момента получения ООО «ЦНС» информации от органа, осуществляющего государственную регистрацию, о переходе права собственности на недвижимость, указанную в п. 1 настоящего договора к покупателю и ипотеки недвижимости в силу закона в пользу банка в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из п. 4.1.1. договора следует, что продавец передал покупателю указанную в договоре квартиру до подписания настоящего договора. Настоящий договор является документом, подтверждающим передачи недвижимости покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов. С техническим состоянием недвижимости, покупатель ознакомлена и согласна.

Пунктом 4.3.1 договора предусмотрено, что настоящий договор расторгается в случае невыполнения покупателем п. 3.1 настоящего договора.

Согласно ответу Комитета по управлению муниципальным имуществом №/ж от ДД.ММ.ГГГГ постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, признан аварийным и подлежащим сносу. Сведения о признании жилого помещения – <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, непригодным для проживания, в Комитете отсутствуют.

Из указанного письма следует, что документов, подтверждающих непригодность квартиры для проживания, не имеется. Утверждения ответчика о том, что ей не было известно о состоянии приобретаемой ею квартиры, опровергаются п. 4.1.1 договора, из которого следует, что покупатель ознакомлен со всеми техническими характеристиками квартиры.

В соответствии с частью 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Частью 1 статьи 555 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные частью 3 статьи 424 указанного кодекса, не применяются.

В силу ч. 1 ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Согласно части 3 статьи 486 ГК РФ, если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 Гражданского кодекса.

Однако из буквального толкования этой правовой нормы не следует, что в случае несвоевременной оплаты покупателем переданного в соответствии с договором купли-продажи товара продавец не имеет права требовать расторжения такого договора на основании подпункта 1 части 2 статьи 450 ГК РФ.

Изменение и расторжение договора в соответствии с ч. 1, 2 ст. 450 ГК РФ возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из содержания приведенных норм Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законом (в частности, при существенном нарушении договора другой стороной) или договором.

Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об уплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи такого имущества.

Кроме того, в круг значимых обстоятельств по таким делам входит также установление факта оплаты стоимости имущества, т.е. выполнение существенного условия договора покупателем в установленные договором сроки.

В соответствии со ст. 489 ГК РФ договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

К договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 настоящего Кодекса.

Доводы ответчика К.Ю.Н. со ссылкой на п. 2 ст. 489 ГК РФ о невозможности расторжения договора в связи с оплатой ею, М.Н.Ю. , более половины согласованной сторонами стоимости подлежат отклонению, поскольку сложившиеся правоотношения сторон судом квалифицируются как заключение договора купли-продажи с условием о предварительной оплате и применены положения статей 487, 328 ГК РФ, предусматривающие возможность отказа от договора в случае неисполнения покупателем обязанности по предварительной оплате товара.

Указанное действие о том, что стоимость квартиры должна быть оплачена в срок в течение от 1 рабочего дня до 5 дней, прямо изложено в договоре п. 3.4 договора купли-продажи.

Истец М.Н.Ю. , как продавец квартиры, не получила от ответчика К.Ю.Н. полной оплаты за проданное имущество, а потому, с очевидностью, лишилась того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора.

Таким образом, в случае существенного нарушения покупателем условий договора купли-продажи, которым является неоплата покупателем приобретенного имущества, этот договор может быть расторгнут по требованию продавца с возвратом ему переданного покупателю имущества.

Учитывая вышеизложенное, суд приходит к выводу о том, что исковые требования М.Н.Ю. подлежат удовлетворению.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Требования искового заявления М.Н.Ю. к К.Ю.Н. о расторжении договора купли-продажи квартиры, возвращении сторон в первоначальное положение – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи объекта недвижимости с условием рассрочки платежа с использованием средств ипотечного кредита от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между М.Н.Ю. и К.Ю.Н..

Обязать К.Ю.Н. возвратить М.Н.Ю. квартиру с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес> течение 10 дней момента вступления решения в законную силу.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Ставропольского краевого суда через Ессентукский суд Ставропольского края в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения суда.

Председательствующий, судья                                                                     В.А. Емельянов

Мотивированное решение изготовлено 18 мая 2022 года.