Решение по делу № 2-5078/2024 от 29.01.2024

№2-5078/2024

УИД 50RS0031-01-2024-001628-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2024 года                                                                    г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи     Кузьминой А.В.

при секретаре                 Курбановой М.К.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Мазейко Никиты Александровича к ОАО «494 Управление Начальника Работ» о признании права собственности, возмещении судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ОАО «494 Управление Начальника Работ» и просит о признании права собственности на квартиру №№, общей площадью 37,8 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС обременением в пользу ПАО Сбербанк; взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 20 242 руб.

В обоснование заявленных требований указано, что 12.11.2020 г. между истом и ОАО «494 Управление Начальника Работ» заключен предварительный договор № 44/Н-17/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает в свою собственность квартиру № №, общей площадью 37,8 кв.м., на 12 этаже, расположенную по адресу: АДРЕС

Истец свои обязательства по указанному предварительному договору исполнил в полном объеме, оплатив ответчику предусмотренный договором гарантийный взнос в размере 5 632 813 руб.

На момент заключения между сторонами предварительного договора, жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес.

16.11.2020 г. квартира была передана истцу, однако истец не имеет права собственности на спорную квартиру, что лишает его в полном объеме владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой. В настоящее время истец несет бремя расходов по содержанию квартиры, иных лиц, которые могут на нее претендовать, не имеется, в связи с чем он был вынужден обратиться в суд с иском.

Истец Мазейко Н.А. в судебное заседание явился, заявленные требования поддержал в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель ответчика ОАО «494 УНР» Бреева Т.Б. в судебном заседании поддержала письменные пояснения и не возражала против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица ФГКУ «ЦТУИО» Министерства обороны РФ Филиппова М.О. в судебном заседании против удовлетворения исковых требований возражала по основаниям, изложенным в письменных возражениях.

Представители третьих лиц Администрации Одинцовского г.о., ПАО «Сбербанк», Министерства обороны РФ, Федерального агентства по управлению государственным имуществом, в судебное заседание не явились, извещались в соответствии с требованиями ст. 113 ГПК РФ.

Представителем ПАО «Сбербанк» в материалы дела представлен письменный отзыв на иск, в котором указано на неисполнение ответчиком надлежащим образом принятых на себя обязательств, в связи с чем, требования истца подлежат удовлетворению.

Суд, с учетом мнения явившихся лиц, а также в силу ст. 167 ГПК РФ, счел возможным рассмотреть дело при установленной явке.

Исследовав материалы дела, выслушав доводы явившихся лиц, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 12.11.2020 г. между истом и ОАО «494 Управление Начальника Работ» заключен предварительный договор № 44/Н-17/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец передает в собственность покупателю, а покупатель принимает в свою собственность квартиру №, общей площадью 37,8 кв.м., на 12 этаже, расположенную по адресу: АДРЕС (л.д. 13-18).

Обязательства по оплате квартиры в размере 5 632 813 руб. истцом исполнены в полном объеме, что подтверждается чеком от 13.11.2020 и квитанцией от 26.10.2020 (л.д. 34-35).

16.11.2020 г. квартира была передана истцу по акту приема-передачи (л.д. 33).

Из материалов дела также следует, что в связи с реорганизацией ФГКЭУ «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны РФ, заказчиком по инвестиционному контракту является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Строительство жилого дома, в котором находится спорная квартира, осуществлялось на условиях, предусмотренных инвестиционным контрактом № 01-8/318 от 02.11.2005 г.

В дальнейшем между ОАО «494 УНР» и ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ подписаны акты (протоколы) приема-передач квартир и нежилых помещений.

Это также следует из текста распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 02.08.2005 г. № 1791-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке, площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: АДРЕС

В распоряжении указано, что в соответствии со ст.ст.125, 298 ГК РФ, Федеральным законом РФ от 25.02.1999 №39-Ф3 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 №432 «О федеральном агентстве по управлению федеральным имуществом», согласиться с предложением Государственного учреждения Московской квартирно-эксплуатационной части района (далее - заказчик), согласованным с Минобороны России, осуществить за счет средств инвестора, отобранного на конкурсной основе, строительство жилого комплекса и объектов жилищно-коммунального хозяйства и социально- культурной сферы общей площадью 117 732 кв.м, (в том числе не менее 107 890 кв.м, общей площади квартир, не менее 9 842 кв.м., общей нежилой площади) на земельном участке общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,9313 га, предоставленного в постоянное (бессрочное) пользование государственному учреждению Московской квартирно-эксплуатационной части района (кадастровый №), имеющем адресные ориентиры: АДРЕС, со сносом 33 зданий и сооружений согласно приложению.

Во исполнение указанного распоряжения, между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (заказчик) и ОАО «494 УНР» (инвестор) заключен инвестиционный контракт от 02.11.2005 №01-/318 «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: АДРЕС

Дополнительным соглашением №3 к инвестиционному контракту от 15.11.2010г., в него внесены изменения наименования стороны, вместо «Государственное учреждение Московская квартирно-эксплуатационная часть района» заказчиком является «Федеральное государственное квартирно-эксплуатационное учреждение «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации».

Дополнительным соглашением №13 к инвестиционному контракту от 02.11.2005 определено, что в связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации заказчиком является ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ.

Согласно п. 6.3.1 Контракта, финансирование строительства 100% возложено на инвестора.

Инвестор свои обязательства по Контракту исполнил в полном объеме - передал предусмотренную Инвестконтрактом долю РФ в размере 21537,8 кв.м.

Вместе с тем, со стороны Заказчика строительства согласно Контракту, вкладом является земельный участок площадью 13га. Однако, передано лишь 10.9137га.

В решении Арбитражного суда Московской области от 17.03.2022 г. и в Постановлении Десятого Арбитражного апелляционного суда от 09.06.2022 г. (Дело №А41-36077/2021), вынесенным по итогам рассмотрения искового заявления ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ОАО «494 УНР» об обязании исполнить условия инвестиционного контракта установлено, что Инвестиционный контракт по своей правовой природе является договором простого товарищества (абз. 3 стр. 38 Решения); установлена обязанность ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ передать под застройку 13 га, при этом передано 10,9 га (абз. 7 стр. 38 Решения); установлен факт передачи ОАО «494 УНР» предусмотренной Инвестиционным контрактом доли Российской Федерации - 21 537,8 кв.м, общей жилой площади в объекте в виде 368 квартир (абз. 1 стр. 39 Решения); установлена передача и распределение дополнительно построенной жилой площади должно осуществляться в соответствии с дополнительным соглашением, которое отсутствует (абз. 12 стр. 39 Решения); установлено, что по условиям Инвестконтракта обязанность по направлению акта о реализации возложена на ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ. ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ не представлено доказательств уклонения ОАО «494 УНР» от подписания акта (абз. 4 стр. 44 Решения); установлена неправомерность ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ требовать повторного распределения квартир в домах: АДРЕС АДРЕС АДРЕС АДРЕС) (абз. 2 стр. 40 Решения); установлена неправомерность ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ требовать более 20% квартир в домахАДРЕС АДРЕС); АДРЕС АДРЕС АДРЕС (абз. 10 стр. 16 Постановления); установлено, что приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиры имеют физические лица, в связи с тем, что отчуждение квартир производилось гражданам - физическим лицам, а также в связи с тем, что они оплачивали квартиры, подписывали акты приема - передачи и первыми вступали в фактическое владение квартирами (абз. 3 стр. 42 Решения); установлено, что ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ пропущен срок исковой давности, который исчисляется по истечении 20 дней с момента ввода каждого дома в эксплуатацию (абз. 4 стр. 43 Решения); установлен срок исковой давности в отношении домов: по АДРЕС истек - 30.05.2014г.; по АДРЕС истек - 26.07.2014г.; по АДРЕС истек - 19.01.2017г.; АДРЕС истек - 19.01.2020г.; АДРЕС истек - 18.01.2020г.; по АДРЕС истек- 13.10.2018г.; по АДРЕС истек- 17.01.2020г.; по АДРЕС истек - 18.01.2020г. (абз. 5-10 стр. 43, абз. 1-3 стр. 44 Решения); установлено, что ОАО «494 УНР» продавало квартиры физическим лицам в период с 2013 по 2021 года. Министерство обороны РФ не могло не знать об отчуждении квартир физическим лицам, так как непосредственно контролирует деятельность ОАО «494 УНР» и продажи квартир осуществлялись публично (абз. 1 стр. 42 Решения, абз. 2 стр. 26 Постановления).

Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 15.11.2022 г. указанные судебные акты отменены, дело направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.

Решением Арбитражного суда Московской области от 07.12.2023 г. частично удовлетворены исковые требования ФГКУ «ЦТУИО» МО РФ к ОАО «494 УНР» об обязании исполнить условия инвестиционного контракта, а именно, исполнить условия инвестиционного контракта №01-8/318 от 02.11.2005 г. путем подписания Дополнительного соглашения №19 к инвестиционному контракту – Акта о частичной реализации инвестиционного контракта и распределения помещений в жилых домах (по адресу: АДРЕС) с указанием в нем нумерации передаваемых отдельных квартир с муниципальной отделкой в редакции, соответствующей условиям инвестиционного контракта.

Постановлением Десятого Арбитражного апелляционного суда от 24.04.2024 г., решение Арбитражного суда Московской области от 07.12.2023 г. оставлено без изменения.

Как следует из указанного Дополнительного соглашения №19, в собственность ОАО «494 УНР» в том числе, подлежит распределению жилой дом по адресу: АДРЕС в котором непосредственно находится спорная квартира №№.

Учитывая изложенное, распределение долей должно осуществляться согласно внесенных вкладов по контракту. Так как, ОАО «494 УНР» является товарищем по договору простого товарищества, который своими силами и за свой счет осуществил строительство дома и передал другому товарищу, предусмотренную договором его долю, поэтому ОАО «494 УНР» является законным правообладателем возведенного имущества.

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ лицо вправе обратиться в суд за «защитой своего нарушенного или оспариваемого права.

Способы защиты гражданских прав установлены ст. 12 ГК РФ, в соответствии с положениями которой, защита гражданских прав осуществляются, в том числе, путем признания права.

В соответствии со ст. 128 ГК РФ, к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права; работы и услуги; охраняемые результаты интеллектуальной деятельности и приравненные к ним средства индивидуализации (интеллектуальная собственность); нематериальные блага.

Согласно ст. 218 ГК РФ, право собственности может быть приобретено на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 1 ст. 223 ГК РФ).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 223 ГК РФ).

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 59 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22), если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положениям ст. 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления N 10/22, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от 21.04.2003 N 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

В Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 01.03.2022 N 308-ЭС20-24350 (6) по делу N А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно сложившейся в судебной практике правовой позиции, при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

Таким образом, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиры имеют физические лица.

Учитывая изложенное, отсутствие у ОАО «494 УНР» регистрации права собственности на спорное жилое помещение не позволяет заключить сторонам основной договор купли-продажи, а Мазейко Н.А. оформить право собственности.

По смыслу ст. 429 ГК РФ, к рассматриваемому договору следует применять правила договора купли-продажи, с учетом п. 1 ст. 432 ГК РФ, в соответствие с которым, договор между сторонами считается заключенным, требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, и по своей правовой природе является договором купли-продажи объекта с условием о предварительной оплате.

Свои обязательства по предварительному договору № 44/Н-17/БТИ истец выполнил в полном объеме, что подтверждается материалами дела. Стоимость квартиры полностью оплачена. Строительство многоквартирного жилого дома завершено, многоквартирный жилой дом введен в эксплуатацию, многоквартирному жилому дому присвоен почтовый адрес, согласно взятым на себя обязательствам истцу, жилое помещение ответчиком передано и истец его принял, истцом в полном объеме исполнены обязательства в части оплаты жилых помещений. При указанных обстоятельствах требования итсца подлежат удовлетворению.

Поскольку, квартира приобретена и за счет заемных средств (л.д. 22-27), суд считает необходимым указать в решении суда на обременение в пользу ПАО «Сбербанк».

В силу ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с ч. 1 ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из госпошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела.

При подаче иска Мазейко Н.А. оплачена государственная пошлина в размере 20 242 руб., которая подлежит возмещению с ответчика в его пользу.

Таким образом, учитывая установленные обстоятельства и приведенные правовые нормы, суд приходит к выводу, что исковые требования Мазейко Н.А. основаны на законе и подлежат удовлетворению.

Также с ОАО «494 Управление начальника работ» в доход бюджета Одинцовского городского округа МО подлежит взысканию госпошлина 13 200 рублей.

Руководствуясь ст.ст.12, 194-199 ГПК РФ суд

РЕШИЛ:

    Признать за Мазейко Никитой Александровичем (паспорт № №) право собственности на квартиру с К№ общей площадью 37,8кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС

    Квартиру с К№ общей площадью 37,8кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, обременить в пользу ПАО «Сбербанк».

Взыскать с ОАО «494 Управление начальника работ» в пользу Мазейко Никиты Александровича в счет возмещения расходов на оплату госпошлины 20 242 рублей.

    Взыскать с ОАО «494 Управление начальника работ» в доход бюджета Одинцовского городского округа Московской области госпошлину 13 200 рублей.

    Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.

    Председательствующий:

мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ