Решение по делу № 2-1822/2018 от 09.07.2018

Дело № 2-1822/2018

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 декабря 2018 года                                                                                        город Иваново

Ленинский районный суд г.Иваново в составе

председательствующего судьи Шолоховой Е.В.,

секретаря Ворониной К.О.,

с участием представителя истца Стратоновой Елены Викторовны Даниловой Юлии Александровны,

представителя ответчика Администрации города Иванова Махова Дмитрия Александровича,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Стратоновой Елены Викторовны к Администрации города Иванова о признании права собственности на квартиру,

УСТАНОВИЛ:

Стратонова Елена Викторовна обратилась в суд с иском к Администрации города Иванова о признании права собственности на квартиру, мотивировав его следующим.

Истцу на праве собственности принадлежат помещения, расположенные на первом (встроенное нежилое помещение) и втором этажах (кв. <адрес>) жилого <адрес> по <адрес> <адрес>, что подтверждается: свидетельством о государственной регистрации права на ? долю нежилого помещения на первом этаже от ДД.ММ.ГГГГ серии № №; свидетельством о государственной регистрации права на <адрес> на втором этаже от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельством о государственной регистрации права на <адрес> на втором этаже от ДД.ММ.ГГГГ; свидетельством о государственной регистрации права на <адрес> на втором этаже от ДД.ММ.ГГГГ. В 2003 году истец приняла решение о проведении реконструкции принадлежащей ей части здания путем надстройки мансардного этажа и проектирования в нем жилой квартиры. В целях производства реконструкции Стратоновой Е.В. было выдано постановление Главы города Иванова № от 18.11.2003 о разрешении на проектирование размещения жилой квартиры в мансардном этаже. 12.05.2006 истцу также было выдано разрешение на строительство вышеуказанной жилой квартиры, утвержденное Главой города Иванова от 12.05.2006 за №. Для производства строительных работ истцом была получена необходимая документация: проект реконструкции части здания с устройством дополнительного входа, выполненный ООО «Архитектурная мастерская Дрязгов и Ко»; заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ по отводу земельного участка под строительство, выданное ГУ «Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора»; экспертное заключение по отводу земельного участка для строительства от ДД.ММ.ГГГГ №.2-4, выданное Комитетом по охране окружающей среды Администрации города Иванова; разрешение о согласовании реконструкции объекта под размещение жилой квартиры в мансардном этаже от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное ГУ природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР по Ивановской области; заключение по разделу «Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны», утвержденное начальником ГУ по делам ГОЧС Ивановской области в 2004 г.; разрешение от 19.08.2004 № Управления культуры и искусства <адрес> о согласовании производства ремонтных работ; технические условия на электроснабжение, выданные ДД.ММ.ГГГГ № МУП «Ивановская городская электрическая сеть». В настоящее время строительство квартиры окончено; ей присвоена адресная часть: <адрес> (распоряжение МКУ МФЦ в г. Иванове от 30.06.2016 № Согласно техническому плану помещения, выполненному Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» ДД.ММ.ГГГГ, квартира имеет общую площадь 271,9 кв. м, состоит из помещений №№. При обращении истца в Администрацию города Иванова с заявлением о вводе квартиры в эксплуатацию ей было отказано в связи с отсутствием ряда документов, в том числе, акта приемки объекта капитального строительства (письмо от ДД.ММ.ГГГГ за №). Спорная квартира входит в состав многоквартирного жилого дома, состоящего из 6 квартир с нежилыми помещениями (выписка из ЕГРН от 03.04.2017), расположенного на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 1109 кв.м. Согласно ситуационному плану земельного участка, выполненному ДД.ММ.ГГГГ отделом генерального плана города Управления архитектуры и градостроительства, земельный участок под многоквартирным жилым домом № по <адрес> входит в зону делового, общественного и коммерческого назначения О-1. В соответствии со ст. 29 Правил землепользования и застройки города Иванова, утвержденных решением Ивановской городской думы № 694 от 27.02.2008, основным видом разрешенного использования земельного участка зоны О-1 являются: «размещение жилых жомов, предназначенных для разделения на квартиры, каждая из которых пригодна для постоянного проживания, а также «размещение объектов обслуживания жилой застройки во встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных помещениях многоквартирного дома». Разрешенное использование земельного участка допускает размещение спорной квартиры на третьем этаже жилого дома. Согласно техническому заключению, выполненному ООО Малое предприятие «Архитектурная мастерская Дрязгов и Ко», реконструкция здания в виде размещения в мансардном этаже жилой квартиры не повлияла на несущую способность здания; дефектов в несущих строительных конструкциях не обнаружено; состояние конструкций работоспособное. По результатам натурального освидетельствования все несущие и ограждающие конструкции находятся в удовлетворительном состоянии и не имеют признаков снижения несущей способности. Спорная квартира не нарушает права и законные интересы граждан, не создает угрозу их жизни или здоровью.

На основании изложенного истец просит суд признать за ней право собственности на квартиру общей площадью 271,9 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>.

Истец Стратонова Е.В., извещенная о слушании дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, направила для участия в деле своего представителя.

В судебном заседании представитель истца Данилова Ю.А. исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в иске.

Представитель ответчика Махов Д.А. против удовлетворения исковых требований возражал по основаниям, изложенным в письменном отзыве, полагая, что спорная квартира не может быть квалифицирована как самовольная постройка, поскольку разрешение на реконструкцию истцу было выдано; кроме того, реконструкция здания, расположенного по адресу: г. Иваново, ул. 10 Августа, д.34, до настоящего времени не завершена, в том числе, не завершены работы в помещениях, обеспечивающих вход в спорный объект; существенно также то, что в настоящее время помещения в здании, в том числе, зарегистрированные в качестве квартир, как жилые не используются. Администрация города Иванова права истца не нарушала и не оспаривала, следовательно, является ненадлежащим ответчиком по делу и просит суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Ивановского городского комитета по управлению имуществом в судебное заседание не явился, извещен о нем в установленном законом порядке, в письменном отзыве просил рассмотреть дело в его отсутствие, укзав, что истцу выдавалось разрешение на строительство жилой квартиры в мансардном этаже реконструируемого здания с устройством дополнительного входа; в настоящее время строительство квартиры окончено; однако вводу объекта в эксплуатацию препятствовало отсутствие у истца акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда). Земельный участок с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> входит в зону О-1, которая допускает нахождение в ней среднеэтажной жилой застройки. Право собственности на самовольно реконструированный жилой дом может быть признано за истцом судом в случае соответствия самовольной постройки требованиям ст.222 ГК РФ; истцу при этом надлежит доказать соблюдение указанных требований. С учетом изложенного Комитет просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, извещенное о слушании дела в установленном законом порядке, своего представителя в суд не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие, вынесение решения по делу оставило на усмотрение суда, в письменном отзыве на иск указав следующее. В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером №, поставленном на кадастровый учет 17.06.2003 как ранее учтенный, расположенном по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 2-этажный жилой дом с магазином, площадью 1109 кв.м. Сведения о регистрации вещных прав на данный земельный участок отсутствуют; в силу ст.16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие жилищного кодекса РФ» он является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Границы земельного участка и координаты их характерных точек определены в соответствии с требованиями земельного законодательства. На данном земельном участке расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 891,8 кв.м, количество этажей - 2, год завершения строительства – 1900, назначение: многоквартирный дом, адресная часть: <адрес>. Сведения о государственной регистрации прав на дом отсутствуют. В соответствии с распоряжением Правительства Ивановской области от 05.08.2014 №-рп «О включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации выявленного объекта культурного наследия «Кокуй и Покровская улицы» (Ивановская область, г.Иваново, ул.10 Августа, 5,7,13,13а,17,19, 21, 23, 29, 31, 31а, 33, 35, 37, 37а, 39, 41, 41а лит. Г, 59, 61, 71/5, 73/12, 77, 77а, 79/21, 2/4, 6, 10, 12, 16, 18/17, 30, 32, 34) в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения» указанный дом включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия местного (муниципального) значения (достопримечательное место). В составе данного многоквартирного дома находятся квартиры №№ (собственник Стратонова Е.В.), №№, 12 (собственник ФИО15), № (собственник ФИО7), помещение № (нежилое, собственник ФИО15), помещение № (нежилое, собственник ФИО8), встроенное нежилое помещение (собственники ФИО7, ФИО3). Сведений о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на <адрес>, площадью 271,9 кв.м, расположенную в указанном доме, в ЕГРН не содержится. Управление полагает, что реконструкция, переустройство или перепланировка помещений, связанная с присоединением к нему части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме, в связи с чем их следует привлечь к участию в деле. Кроме того, поскольку дом является объектом культурного наследия (достопримечательным местом), к участию в деле следует привлечь Комитет Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия. Основанием для осуществления государственной регистрации прав является вступивший в законную силу судебный акт наряду с документами, содержащими описание объекта недвижимости и необходимыми для государственного кадастрового учета объекта недвижимости. Государственный кадастровый учет помещения, созданного в результате реконструкции, осуществляется одновременно с государственным кадастровым учетом изменений характеристик реконструированного здания, если в его отношении ранее был осуществлен государственный кадастровый учет. С учетом изложенного Управление оставляет решение на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие своего представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия в судебное заседание не явился; извещен о слушании дела в установленном законом порядке; в письменном отзыве указал, что объект недвижимости, распложенный по адресу: <адрес>, является частью объекта культурного наследия местного значения «Кокуй и Покровская улицы» (вид – достопримечательное место). В отношении указанного объекта недвижимости могут проводиться работы при условии сохранения предмета охраны указанного памятника истории и культуры (как в целом, так и части, касающейся указанного объекта недвижимости). Факт наличия проведенных работ в отношении объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, зафиксирован в акте государственной историко-культурной экспертизы в отношении выявленного объекта культурного наследия «Застройка <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, а именно: «<адрес>, протяженный двухэтажный дом, состоящий, собственно говоря, из двух зданий – бывшего жилого дома и набойного корпуса. Правая – набойный корпус – имеет скромное декорирование в традициях провинциального классицизма. Эта часть в 21 веке получила диссонирующую надстройку мансардным этажом». Принятие решения по заявлению Стратоновой Е.В. Комитет оставляет на усмотрение суда, просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, АО «Газпром газораспределение Иваново» в судебное заседание не явился, извещен о слушании дела надлежащим образом, в телефонограмме, адресованной суду, указал, что по спорному помещению неурегулированных вопросов не имеется, просил рассмотреть дело в его отсутствие.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Стратонов М.Ю., Егоров Е.Г., Егоров Г.Ф. в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом, в письменных заявлениях просили рассмотреть дело в их отсутствие, указав, что возражений по иску не имеют, признание права собственности на спорный объект их прав не нарушает.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Арабова Г.М., ТСЖ-2000, ООО «УЖКК», ООО «Русфонд» в судебное заседание не явились, своих представителей или письменных отзывов не направили, извещены о слушании дела в установленном законом порядке, в связи с чем, при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, дело рассмотрено судом в отсутствие указанных третьих лиц.

Суд, заслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные доказательства в их совокупности, приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что на земельном участке с кадастровым номером №, поставленном на кадастровый учет ДД.ММ.ГГГГ как ранее учтенный, расположенном по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: 2-этажный жилой дом с магазином, площадью 1109 кв.м, расположен многоквартирный жилой дом с кадастровым номером №, площадью 891,8 кв.м, количество этажей - 2, год завершения строительства – 1900, назначение: многоквартирный дом.

В соответствии с распоряжением Правительства Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ №-рп «О включении в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации выявленного объекта культурного наследия «Кокуй и Покровская улицы» (Ивановская область, г.Иваново, ул.10 Августа, 5,7,13,13а,17,19, 21, 23, 29, 31, 31а, 33, 35, 37, 37а, 39, 41, 41а лит. Г, 59, 61, 71/5, 73/12, 77, 77а, 79/21, 2/4, 6, 10, 12, 16, 18/17, 30, 32, 34) в качестве объекта культурного наследия местного (муниципального) значения» указанный дом включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия местного (муниципального) значения как достопримечательное место.

В составе данного многоквартирного дома находятся: <адрес> (собственник Стратонова Е.В.), квартиры №№, 12 (собственник ФИО15), <адрес> (собственник ФИО7), помещение № (нежилое, собственник ФИО15), помещение № (нежилое, собственник ФИО8), встроенное нежилое помещение (собственники ФИО7, ФИО3), что подтверждается представленными в материалы дела свидетельствами о государственной регистрации права истца, выписками из Единого государственного реестра недвижимости (далее - ЕГРН), отзывом третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управления Росреестра по Ивановской области.

Согласно отзыву Управления Росреестра по Ивановской области вышеуказанные нежилые помещения в многоквартирном доме ранее являлись квартирами и были переведены из жилых в нежилые.

Из материалов дела следует, и не оспаривается ответчиком, что постановлением Главы города Иванова № от ДД.ММ.ГГГГ «О разрешении Стратоновой Е.В. на проектирование размещения жилой квартиры в мансардном этаже реконструируемой части здания по <адрес>, с устройством дополнительных входов» истцу было разрешено проектирование размещения жилой квартиры в мансардном этаже реконструируемой части здания по <адрес>, с устройством дополнительных входов, в соответствии с выкопировкой плана города; предписывалось разработать и согласовать в установленном порядке проект реконструкции.

В соответствии с разрешением на проектирование по заказу истца в 2003 году ООО Малое предприятие «Архитектурная мастерская Дрязгов и Ко» разработан проект реконструкции части здания с устройством дополнительного входа по <адрес> в <адрес> (Договор №), в составе которого имеются: заключение № № от ДД.ММ.ГГГГ по отводу земельного участка под строительство, выданное ГУ «Центр государственного санитарно-эпидемиологического надзора»; экспертное заключение по отводу земельного участка для строительства от ДД.ММ.ГГГГ № выданное Комитетом по охране окружающей среды Администрации города Иванова; разрешение о согласовании реконструкции объекта под размещение жилой квартиры в мансардном этаже от ДД.ММ.ГГГГ №, выданное ГУ природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР по Ивановской области; заключение по разделу «Инженерно-технические мероприятия гражданской обороны», утвержденное начальником ГУ по делам ГОЧС Ивановской области в 2004 г.; разрешение от ДД.ММ.ГГГГ № Управления культуры и искусства Ивановской области о согласовании производства ремонтных работ; технические условия на электроснабжение, выданные ДД.ММ.ГГГГ № МУП «Ивановская городская электрическая сеть»; технические условия ОАО «Ивановогоргаз» от ДД.ММ.ГГГГ; «Технические условия на проектирование системы теплоснабжения», выданные МП «Ивгортеплоэнерго» ДД.ММ.ГГГГ №.

Проект согласован в соответствии с выданным Санитарно-эпидемиологическим заключением № главным государственным санитарным врачом по г.Иваново ГУ ЦГ СЭН в г.Иваново, Управлением государственного пожарного надзора ГУ ГО и ЧС Ивановской области (заключение о согласовании проекта от ДД.ММ.ГГГГ); получено положительное Заключение экспертной комиссии Государственной экологической экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ, утвержденное приказом Управления по технологическому и экологическому надзору Ростехнадзора от ДД.ММ.ГГГГ №.

В соответствии с разработанным и согласованным проектом, прошедшим государственную вневедомственную экспертизу (заключение № от декабря 2005 г.), истцу было выдано разрешение на строительство жилой квартиры в мансардном этаже реконструируемой части здания с устройством дополнительных входов № от ДД.ММ.ГГГГ со сроком действия 8 месяцев.

Как следует из представленных истцом в материалы дела Технического паспорта жилого помещения (квартиры) № в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, составленного Ивановским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ», а также Технического плана помещения от ДД.ММ.ГГГГ, составленного кадастровым инженером вышеуказанного филиала ФИО4, истец в 2016 году завершила строительство квартиры, общая площадь которой составила 271,9 кв.м.

Распоряжением МКУ МФЦ в г. Иванове от ДД.ММ.ГГГГ №-р «О присвоении адреса объекту адресации, расположенному по <адрес>» квартире присвоена адресная часть: <адрес>.

Обратившись в Администрацию города Иванова с заявлением о выдаче разрешения на ввод квартиры в эксплуатацию, истец получила письменный отказ ответчика (от ДД.ММ.ГГГГ №) в выдаче данного разрешения в связи с непредоставлением ею полного пакета документов, предусмотренных пунктом 2.6.1.1 административного регламента предоставления муниципальной услуги «Выдача разрешений на ввод объекта в эксплуатацию в случаях, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации», утвержденного Постановлением Администрации города Иванова от ДД.ММ.ГГГГ № (акта приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда); документов, подтверждающих соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанных представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии); схемы, отображающей расположение построенного, реконструированного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанной лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или техническим заказчиком в случае осуществления строительства, реконструкции на основании договора строительного подряда)).

Отказ ответчика в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и невозможность в связи с этим оформления прав на нее послужили основанием для обращения истца в суд с рассматриваемым иском.

В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции от 03.08.2018) самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления.

Статьей 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации (как в редакции, действовавшей на начало строительства (май 2006 года), так и в редакции, действовавшей на момент окончания строительства (июнь 2016 года), и на момент рассмотрения дела) по завершении возведения объектов капитального строительства предусмотрена необходимость получения разрешения на ввод их в эксплуатацию, которое по своей сути является документом, удостоверяющим факт выполнения строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие его установленным требованиям к его строительству, реконструкции, разрешенному использованию земельного участка, а также иным ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из объяснений представителя истца следует, что подрядная организация, которая осуществляла реконструкцию второго этажа многоквартирного дома и строительство спорной квартиры в мансардном этаже, прекратила свое существование, в связи с чем получить от нее необходимые документы, подтверждающие соответствие созданного объекта капитального строительства вышеуказанным требованиям, и представить их в орган местного самоуправления невозможно.

Кроме того, из заключения кадастрового инженера Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ФИО4, содержащегося в Техническом плане спорного помещения, усматривается, что в ходе кадастровых работ выявлено несоответствие параметров помещения, полученных при выполнении работ по подготовке технического плана, с параметрами помещения, содержащимися в проектной документации, разработанной ООО Малое предприятие «Архитектурная мастерская Дрязгов и Ко» от 2003 года №.

Таким образом, вопреки доводам ответчика, строительство истцом спорной квартиры путем реконструкции части здания следует квалифицировать как самовольную постройку, поскольку, несмотря на полученное в установленном законом порядке разрешение на ее строительство, истец не может подтвердить органу, его выдавшему, соответствие возведенного объекта капитального строительства требованиям проектной документации.

В силу ст.222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Согласно п.31 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22) при рассмотрении иска о признании права собственности на самовольную постройку применению подлежат положения пункта 3 статьи 222 ГК РФ в той редакции, которая действовала на момент принятия решения суда.

В материалах дела имеются выписки из ЕГРН по состоянию на 08.08.2018 в отношении здания с кадастровым номером № (многоквартирный дом) и земельного участка с кадастровым номером № (с видом разрешенного использования: 2-х этажный жилой дом с магазином), расположенных по адресу: <адрес>, подтверждающие допустимость создания спорного помещения в данном многоквартирном доме, расположенном на указанном земельном участке, поскольку его назначение (жилое помещение - квартира) соответствует назначению указанных объектов недвижимости (многоквартирный жилой дом и земельный участок, предназначенный для его эксплуатации).

Кроме того, истцом представлен в материалы дела градостроительный план земельного участка, утвержденный приказом начальника Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иванова № от ДД.ММ.ГГГГ (далее - ГПЗУ), и ситуационный план для получения технических условий на теплоснабжение, водоснабжение и канализацию, электроснабжение, газоснабжение, телефонизацию, выданный отделом генерального плана города Управления архитектуры и градостроительства от ДД.ММ.ГГГГ (далее – ситуационный план), согласно которым многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, находится в территориальной зоне центра обслуживания и коммерческой активности местного значения О-1; градостроительный регламент на данный многоквартирный дом не распространяется.

Действующие Правила землепользования и застройки города Иванова, утвержденные Решением Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694, предусматривают в качестве основного вида разрешенного использования земельных участков данной территориальной зоны – О-1. Зона делового, общественного и коммерческого назначения – использование их для среднеэтажной жилой застройки (жилые дома высотой не выше восьми надземных этажей, разделенных на две и более квартиры).

Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 вышеуказанного Решения Ивановской городской Думы от 27.02.2008 № 694 «Об утверждении Правил землепользования и застройки города Иванова» требования градостроительных регламентов, содержащихся в правилах землепользования и застройки города Иванова, не распространяются на правоотношения, градостроительные намерения по реализации которых возникли до введения в действие правил землепользования и застройки города Иванова.

Таким образом, спорное помещение создано на земельном участке, допускающем его строительство.

Из отзывов третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – Управления Росреестра по Ивановской области и Комитета Ивановской области по государственной охране объектов культурного наследия следует, что объект недвижимости, расположенный по адресу: <адрес>, - здание многоквартирного дома – в соответствии с распоряжением Правительства Ивановской области от ДД.ММ.ГГГГ №-рп является частью объекта культурного наследия местного значения «Кокуй и Покровская улицы» (в совокупности с иными зданиями, расположенными в историческом ядре центральной части города) – достопримечательным местом; включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации (далее – реестр).

Комитет полагает, что в отношении указанного объекта недвижимости могут проводиться работы при условии сохранения предмета охраны указанного памятника истории и культуры (как в целом, так и части, касающейся указанного объекта недвижимости), то есть при условии сохранения особенностей объекта, являющегося основаниями для включения его в реестр и подлежащих обязательному сохранению (подп.6 п.2 ст.18 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Вместе с тем, Комитетом не оспаривается и указано в его отзыве на иск, что в силу пункта 5 статьи 56.4 указанного Федерального закона установленные статьями 47.2 - 47.4 закона требования в отношении объекта культурного наследия (в том числе требования, установленные подпунктами 2-4 пункта 1 статьи 47.3 закона: не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия) к достопримечательному месту не применяются.

При этом, как следует из его отзыва, факт наличия проведенных работ в отношении <адрес> (который и до включения его в реестр являлся выявленным объектом культурного наследия и подлежал государственной охране до решения вопроса о включении его в реестр) был зафиксирован в акте государственной историко-культурной экспертизы в отношении выявленного объекта культурного наследия «Застройка <адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ, который составлялся в целях включения объекта в вышеуказанный реестр, а именно: «<адрес>, протяженный двухэтажный дом, состоящий, собственно говоря, из двух зданий – бывшего жилого дома и набойного корпуса. Правая – набойный корпус – имеет скромное декорирование в традициях провинциального классицизма. Эта часть в 21 веке получила диссонирующую надстройку мансардным этажом».

В силу изложенного, суд полагает, что разрешая проектирование и выдавая разрешение на строительство спорной квартиры в мансардном этаже здания, Администрация города Иванова не могла не знать, что здание, входящее в состав выявленного объекта культурного наследия, будет изменено путем реконструкции, однако санкционировала соответствующие строительные работы, в связи с чем, учитывая отсутствие законодательного запрета на изменение зданий в составе достопримечательных мест, изменение внешнего облика многоквартирного <адрес> путем его реконструкции в связи с надстройкой мансардного этажа не может рассматриваться как нарушение истцом градостроительного законодательства и законодательства об охране памятников истории и культуры.

Поскольку строительство истцом спорной квартиры произведено в результате реконструкции здания многоквартирного дома (надстройка мансардного этажа в чердачном помещении, устройство дополнительного входа), с учетом действующих норм гражданского и жилищного законодательства о владении, пользовании и распоряжении общим имуществом по соглашению между сособственниками такого имущества (ст.ст. 246, 247 ГК РФ, ст.36 ЖК РФ), в целях выяснения мнения собственников помещений в многоквартирном <адрес> истцом было инициировано внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по указанному адресу, проведенное в форме заочного голосования, что подтверждается представленным суду Протоколом № от ДД.ММ.ГГГГ.

По результатам указанного собрания, проведенного при наличии кворума собрания (93% голосов всех сособственников), был определен порядок пользования земельным участком с кадастровым номером №, занимаемого многоквартирным жилым домом, согласно Схеме порядка пользования от ДД.ММ.ГГГГ, выполненной кадастровым инженером ООО «Иваново Геопроект» ФИО9 (в соответствии с которой за Стратоновой Е.В. и ФИО10 закреплена часть земельного участка, на которой расположено крыльцо обустроенного отдельного входа в квартиру истца), определены доли сособственников в земельном участке (ФИО3 и ФИО7 определено 547/1000 долей в праве общей долевой собственности на земельный участок, при этом решено, что независимо от увеличения площади принадлежащих истцу помещений в многоквартирном доме в случае признания за ней права собственности на спорную квартиру в мансардном этаже ее доля в праве собственности на земельный участок увеличиваться не будет), а также принято решение о разрешении ФИО3 ввести спорную квартиру в эксплуатацию и в случае необходимости подать заявление на постановку ее на кадастровый учет.

В соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. При этом, земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером №, занимаемый многоквартирным жилым домом, сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации – 17.06.2003, следовательно, он находится в общей собственности собственников помещений многоквартирного жилого дома, и в соответствии с ч.2 ст. 36 ЖК РФ они вправе совместно решать вопросы, возникающие при использовании земельного участка под многоквартирным домом, как общего имущества, в том числе определять порядок пользования им.

Суд также учитывает, что устройство спорной квартиры в мансардном этаже многоквартирного жилого дома было согласовано органом местного самоуправления путем разрешения ее проектирования в 2003 году, то есть еще до вступления в силу Жилищного кодекса Российской Федерации (вступил в силу 01.03.2005), и на тот момент не требовало согласия всех собственников помещений дома на использование соответствующим образом общего имущества.

Доказательств наличия предусмотренных законом оснований для отказа в санкционировании строительства спорной квартиры органом местного самоуправления, являющегося ответчиком в рассматриваемом споре, суду не приведено и не представлено; законность выдачи разрешения на строительство Администрацией города Иванова не оспаривалась.

Таким образом, с учетом вышеизложенного, суд приходит к выводу о том, что само по себе создание спорной квартиры в многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, принадлежащем собственникам помещений в данном доме, является допустимым.

Разрешая вопрос о соответствии созданного объекта установленным требованиям, о наличии/отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан, нарушения прав других лиц вследствие его создания, учитывая, что правилам землепользования и застройки, документации по планировке территории, его строительство не противоречит, судом проанализированы представленные истцом доказательства соответствия спорной квартиры предусмотренными законом требованиями к параметрам постройки, в частности, соответствия ее проектной документации, строительным нормам и правилам.

Из Заключения о техническом состоянии несущих и ограждающих строительных конструкций части здания <адрес> устройством дополнительного входа по <адрес> на момент обследования от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного ООО Малое предприятие «Архитектурная мастерская Дрязгов и Ко», следует, что по результатам натурного освидетельствования все несущие и ограждающие строительные конструкции части здания <адрес> устройством дополнительного входа по <адрес> на момент обследования находятся в работоспособном состоянии, не имеют признаков снижения несущей способности и долговечности и могут использоваться для дальнейшей безопасной нормальной эксплуатации, обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта. Технические решения, принятые в рабочих чертежах, соответствуют требованиям экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации, и обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта при соблюдении мероприятий, предусмотренных проектом.

При оценке данного доказательства суд учитывает, что ООО Малое предприятие «Архитектурная мастерская Дрязгов и Ко» являлось проектировщиком строительства спорной квартиры, кроме того, имеет Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от ДД.ММ.ГГГГ № №в том числе к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений), в связи с чем оснований не доверять сделанным в нем выводам суд не усматривает.

Однако учитывая, что кадастровым инженером при подготовке технического плана спорного помещения выявлены были несоответствия созданного объекта проектной документации, в связи с чем необходима оценка их на предмет существенности, истцом представлены в материалы дела выполненные кадастровым инженером ООО «Иваново Геопроект» ФИО11 Поэтажные планы квартиры по проектным данным и фактическим измерениям, в результате сопоставления которых кадастровый инженер указала, что отклонения от проекта реконструкции <адрес> выявлены в части устройства внутренних перегородок (отражены на прилагаемом чертеже), и иных отклонений от проекта не имеется.

Кроме того, из выполненного по заказу истца ООО «АРХидея» в августе 2018 года Технического заключения о несущей способности конструкций и влиянии предполагаемых изменений на конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности на здание при реконструкции части здания с устройством дополнительных входов и жилой <адрес> мансардном этаже по адресу: <адрес> следует, что состояние строительных конструкций здания характеризуется отсутствием дефектов и повреждений, влияющих на снижение несущей способности и эксплуатационной пригодности и соответствует «Исправному техническому состоянию»; проведенная реконструкция мансардного этажа под жилую <адрес> по адресу: <адрес>, не влияет на состояние строительных конструкций здания в целом, не угрожает безопасности лиц, проживающих в здании; все конструкции нежилых помещений, жилых квартир в здании находятся в исправном состоянии и соответствуют нормам, применяемым при проектировании и строительстве зданий; все строительные и отделочные материалы (внутренних помещений и наружной отделки) отвечают требованиям безопасности и качества, соответствуют назначению и области применения, а также обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию объекта; здание, расположенное по адресу: <адрес>, соответствует строительным противопожарным, санитарно-эпидемиологическим, градостроительным и экологическим нормам.

Указанное общество также имеет Свидетельство о допуске к определенному виду или видам работ, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства от 28.09.2012 №-П (включающее допуск к работам по обследованию строительных конструкций зданий и сооружений), в связи с чем суд считает возможным руководствоваться его заключением как допустимым и достоверным доказательством.

Указанные выводы специалистов подтверждаются Экспертным заключением от 15.02.2018, выполненным экспертом в области пожарной безопасности ФИО12 в рамках проверки соблюдения мероприятий по обеспечению пожарной безопасности, согласно которому при устройстве спорной жилой квартиры выполнены все мероприятия по обеспечению пожарной безопасности с учетом требований Федерального закона от 22.07.2012 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности», Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и других нормативных документов по пожарной безопасности.

В материалы дела истцом также представлено Экспертное заключение от 17.01.2018 № выполненное ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Ивановской области» в рамках экспертизы спорной квартиры, согласно которому <адрес> в <адрес> на момент обследования соответствует СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях», СанПиН 2.11.2.2801-10 «Изменения и дополнения к СанПиН 2.1.2.2645-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях».

Вопреки доводам ответчика о незавершенности строительства, кадастровым инженером в Техническом плане помещения констатировано, что объект завершен строительством в 2016 году; аналогичные сведения содержатся в ответе на запрос суда Верхне-Волжского филиала АО «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» от ДД.ММ.ГГГГ и в составленном им Техническом паспорте жилого помещения (квартиры) № в <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ.

Доводы ответчика об отсутствии в квартире газовой плиты не свидетельствуют о незавершенности строительства объекта, поскольку из представленных истцом Акта приемки законченного строительством объекта системы газораспределения и газопотребления от ДД.ММ.ГГГГ, Акта выполненных работ к Договору о техническом обслуживании и ремонте внутриквартирного (внутридомового) газового оборудования 01-00005601 от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что газовая плита в квартире была установлена, но отключена.

Отсутствие сантехники в одном из санузлов квартиры также не может свидетельствовать о незавершенности строительства, поскольку в целом объект подключен к системе канализации и водоснабжения, что отражено в вышеуказанных технических заключениях специалистов в области строительства.

Состояние объекта проверено судом с участием представителей сторон в рамках выездного судебного заседания, в ходе которого путем визуального наблюдения суд не выявил несоответствия его состояния сделанным данными специалистами выводам, при этом установлено, что объект газифицирован, электрифицирован, отапливается, подключен к системе центрального водоснабжения; отсутствие части сантехники и газовой плиты объясняется ведущимися отделочными работами внутри помещения, находящимися в завершающей стадии.

То обстоятельство, что лестница в квартиру на момент осмотра не имеет ограждения, не является существенным и неисправимым нарушением строительных норм и правил, не свидетельствует о незавершенности строительства объекта; указанный недостаток, согласно объяснениям представителя истца, Стратонова Е.В. намерена устранить в ближайшее время; на объект по указанной лестнице не имеют доступа лица, не предупрежденные об этом; дверь в подъезд (отдельно оборудованный вход в квартиру) запирается на ключ, в чем суд убедился в ходе выездного судебного заседания.

Собственники помещений в многоквартирном доме против признания за истцом права на созданную в мансардном этаже здания <адрес> не возражают, что подтверждается их отзывами на иск и протоколом общего собрания по данному вопросу.

Смежными с земельным участком, занимаемым многоквартирным домом №, земельными участками (помимо земель общего пользования, находящихся в распоряжении ответчика) являются земельные участки под многоквартирными домами № по <адрес> и № по <адрес>; управляющие организации данных многоквартирных домов привлечены к участию в деле, однако своего мнения по предмету спора не выразили, отзывов на иск не направили, доказательств нарушения чьих-либо прав созданным объектом истца не представили.

Оснований полагать нарушенными какие-либо права собственников помещений данных многоквартирных домов не имеется.

Таким образом, учитывая, что истцом не получено разрешения на ввод созданной квартиры в эксплуатацию, в силу чего она считается самовольной постройкой, однако ее создание и реконструкция в данной части многоквартирного жилого <адрес> не противоречит целевому использованию земельного участка, право на использование которого для проживания в квартире многоквартирного жилого дома у истца имеется; при реконструкции дома и создании спорной квартиры не нарушены строительные и иные нормы и правила, влияющие на безопасность объекта капитального строительства (имеются лишь незначительные с точки зрения безопасности строительства отступления от проекта в виде устройства внутренних перегородок в квартире); сохранение объекта недвижимости – многоквартирного дома - в измененных параметрах не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе смежных землепользователей, и не создает угрозу жизни и здоровью граждан, суд приходит к выводу о том, что самовольно созданный в результате реконструкции многоквартирного жилого дома объект - квартира истца в надстроенном мансардном этаже - может быть сохранен в существующих и отраженных в техническом плане указанного помещения параметрах.

Учитывая изложенное и нормы ст.222 ГК РФ в действующей редакции, за истцом следует признать право собственности на указанный объект - <адрес>, площадью 271,9 кв.м, созданную в результате реконструкции части здания с устройством дополнительных входов в мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, сохранив ее с характеристиками, отраженными в Техническом плане помещения от ДД.ММ.ГГГГ, выполненном кадастровым инженером Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ФИО4

Согласно п.31 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 признание права собственности на самовольную постройку является основанием возникновения права собственности по решению суда. Соответствующее решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества, а также осуществления государственного кадастрового учета объекта недвижимости.

Учитывая, что создание спорной квартиры <адрес> в мансардном этаже <адрес> повлекло реконструкцию данного дома, кадастровым инженером Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» ФИО4 (что следует из ее заключения) подготовлено три технических плана: технический план здания от ДД.ММ.ГГГГ, технический план нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (кадастровый №) и технический план вновь образованного помещения (<адрес>) от ДД.ММ.ГГГГ, и истец предупрежден им о необходимости одновременной подачи заявлений в орган кадастрового учета на все три объекта.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

    Исковые требования Стратоновой Елены Викторовны к Администрации города Иванова удовлетворить.

Признать за Стратоновой Еленой Викторовной право собственности на <адрес>, площадью 271,9 кв.м, созданную в результате реконструкции части здания с устройством дополнительных входов в мансардном этаже многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, сохранив ее с характеристиками, отраженными в Техническом плане помещения от 16.06.2016, выполненном кадастровым инженером Ивановского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ» Рудаковой Мариной Анатольевной.

Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ленинский районный суд г.Иваново путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья                                                                                                                  Шолохова Е.В.

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 09.01.2019