Решение по делу № 33-32935/2023 от 14.09.2023

судья Малахова Е.Б.             УИД 50RS0<данные изъяты>-90

дело <данные изъяты>

№ дела в суде первой инстанции 2-696//2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

<данные изъяты>                             25 сентября 2023 г.

<данные изъяты>

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

судьи-председательствующего Бурцевой Л.Н.,

судей Гущиной А.И., Колчиной М.В.,

при ведении протокола помощником судьи Малаховым Н.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Бирюковой Н. А. к Бакану С. В. о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

по апелляционной жалобе Бакана С. В. на решение Чеховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты>,

заслушав доклад судьи Колчиной М.В.,

объяснения истца и представителя ответчика,

установила:

истец Бирюкова Н.А. обратилась в суд с иском к ответчику Бакану С.В., в котором, уточнив требования, просила о расторжении договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, сельское поселение Любучанское, д.Прохорово, заключенного <данные изъяты> между Баканом С.В. и Бирюковой Н.А.; взыскании денежных средств, уплаченных по договору купли-продажи земельного участка, в размере 1250000 руб. как обеспеченных залогом имущества должника в виде земельного участка с кадастровым номером 50:31:0031501:860, процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 8989,73 руб.; процентов за пользование чужими денежными средствами за период с <данные изъяты> по дату фактического исполнения решения суда, а также взыскании судебных расходов в сумме 35283 руб.

В обоснование иска указано, что<данные изъяты> между сторонами был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 900 кв.м, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>. В соответствии с выпиской из ЕГРН земельный участок был свободен от прав третьих лиц, не был обременен арестами, залогом, не имел особых отметок об охраняемых зонах, иных ограничений и обременений также указано не было. Она (истец) обязанность по оплате произвела в полном объеме, что подтверждается справкой о платеже по аккредитиву <данные изъяты> от <данные изъяты> <данные изъяты> истец направила в Администрацию городского округа Чехов уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке. В ответ на обращение истец получила уведомление, в котором было указано, что земельный участок расположен в границах водоохранной зоны, прибрежной защитной и береговой полосе водного объекта, а также в зоне охраняемого природного ланшафта объекта культурного наследия «Усадьбы кн. Трубецких «Спасское-Прохорово»; режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ландшафта запрещает строительство объектов любого назначения. Она (истец) также заказала Градостроительный план земельного участка, который содержит информацию об указанных выше ограничениях. Фактически использование земельного участка по назначению невозможно, строительство любых объектов запрещено. Ссылаясь в договоре на отсутствие каких-либо обременений на земельном участке и зная о ее намерении осуществлять строительство дома на приобретаемом участке, Бакан С.В. информацию об имеющихся ограничений не предоставил, тогда как данное обстоятельство являлось существенным и при наличии такой информации договор не был бы ею заключен.

Решением Чеховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен частично:

судом постановлено расторгнуть договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, заключенный <данные изъяты> между Баканом С.В. и Бирюковой Н.А.

Взыскать с Бакана С.В. в пользу Бирюковой Н.А. уплаченные по договору купли-продажи земельного участка денежные средства в размере 1250000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с <данные изъяты> по <данные изъяты> в размере 8989 рублей 73 копейки, а также почтовые расходы в размере 788 рублей, расходы по оплате юридических услуг в размере 10000 рублей и расходы по оплате государственной пошлины в размере 14495 рублей, всего взыскать 1284272 рубля 73 копейки.

Взыскать с Бакана С.В. в пользу Бирюковой Н.А. проценты за пользование чужими денежными средствами, начисляемые по правилам пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, начиная с <данные изъяты> по день фактической уплаты денежных средств (основного долга).

В удовлетворении остальной части исковых требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Бакан С.В. подал апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить, принять по делу новое решение.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика доводы жалобы поддержала.

Истец просила оставить решение суда без изменения.

    Иные лица, участвующие в деле, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о причинах неявки судебной коллегии не сообщили.

    При таких обстоятельствах судебная коллегия, руководствуясь положениями части 1 статьи 327, части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, нашла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда.

Повторное рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции предполагает проверку и оценку фактических обстоятельств дела и их юридическую квалификацию в пределах доводов апелляционных жалобы, представления и в рамках тех требований, которые уже были предметом рассмотрения в суде первой инстанции (пункт 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <данные изъяты> <данные изъяты> «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции»).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, <данные изъяты> между сторонами заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> площадью 900 кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <данные изъяты>, <данные изъяты>, цена договора 1 250 000 руб., которая оплачена Бирюковой Н.А. произведена в полном объеме.

Согласно пункту 8 договора, участок никому не продан, не подарен, не заложен, не обременен правами третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не передан в ренту, аренду или другое пользование.

<данные изъяты> в Едином государственном реестре недвижимости зарегистрировано право собственности Бирюковой Н.А. на приобретенный земельный участок.

Согласно Уведомлению Администрации г.о.Чехов № Р<данные изъяты>65241305 от <данные изъяты> земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> расположен в границах водоохранной зоны, в прибрежной защитной и береговой полосе водного объекта, в связи с чем необходимо обратиться в территориальное управление Федерального агентства по рыболовству через региональный портал государственных услуг <данные изъяты>, наименование услуги «Согласование строительства, оказывающее воздействие на водные биоресурсы»; земельный участок расположен в зоне охраняемого природного ландшафта объекта культурного наследия «Усадьба кн. Трубецких «Спасское-Прохорово», режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ландшафта запрещает строительство объектов любого назначения.

Из заключения Главного управления культурного наследия <данные изъяты> о наличии объектов культурного наследия на земельных участках, подлежащих хозяйственному освоению, и о соответствии их планируемого использования утвержденным режимам использования земель и градостроительным регламентам в зонах охраны объектов культурного наследия № Р00-5<данные изъяты> следует, что земельный участок с кадастровым номером 50:31:0031501:860 расположен в границах зоны охраняемого природного ландшафта; режим использования земель в границах указанного зоны запрещает строительство объектов любого назначения; освоение земельного участка возможно только в строгом соответствии с Постановлением и при условии проведения государственной историко-культурной экспертизы земельного участка.

В градостроительном плане земельного участка № РФ<данные изъяты>2022-28817 от <данные изъяты> отражено, что спорный земельный участок частично расположен в границах береговой полосы ручья и пруда, частично в границах прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны ручья и пруда, а также полностью расположен в границах водоохранной зоны <данные изъяты>, в границах зоны охраняемого ландшафта объекта культурного наследия регионального значения – «Усадьба кн. Трубецких «Спасское Прохорово». Режим использования земель в границах зоны охраняемого природного ланшафта устанавливается с учетом запрета строительства объектов капитального строительства, ограничения хозяйственной деятельности, капитального ремонта и реконструкции объектов капитального строительства и их частей. Земельный участок полностью расположен в пределах приаэродромной территории аэродрома Москва (Домодедово), а также аэродромов Остафьево, Москва (Волосово).

Истец утверждает, что ответчик при заключении договора купли-продажи не уведомил ее об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка, вследствие чего истец оказалась лишена того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, а именно возведения и регистрации жилого строения, что является существенным нарушением договора купли-продажи.

<данные изъяты> Бирюкова Н.А. направила ответчику требование о расторжении договора купли-продажи земельного участка и возврате уплаченных денежных средств, которое Баканом С.В. удовлетворено не было.

Судом установлено, что спорный земельный участок образован в результате раздела земельного участка площадью 2000 кв.м с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> между Потатковым Е.Н. и Баканом С.В. был заключен договор купли-продажи указанного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>.

<данные изъяты> Баканом С.В. получено заключение Главного управления культурного наследия <данные изъяты>, аналогичное по своему содержанию заключению, выданному позднее Бирюковой Н.А., в котором содержалась вся та же информация об имеющихся ограничениях в отношении земельного участка, в том числе запрете на строительство.

Решением Чеховского городского суда от <данные изъяты> удовлетворены исковые требования Бакана С.В. о признании сделки купли-продажи недействительной, Потаткову Е.Н. возвращен земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <данные изъяты> право собственности Бакана С.В. на указанный земельный участок прекращено, восстановлено право собственности Потаткова Е.Н.

При этом при обращении в суд в 2021 г. с иском о признании сделки недействительной Бакан С.В. в качестве основания для признания ее таковой указал именно на наличие ограничений в пользовании земельным участком, невозможность строительства на нем жилого дома в соответствии с видом разрешенного использования участка и введение его продавцом в заблуждение.

После признания сделки недействительной, а именно <данные изъяты> между Потатковым Е.Н. и Федотовой В.В. (тещей Бакана С.В.) заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенного по адресу: <данные изъяты>, г.о.Чехов, д.Прохорово.

Решением собственника о разделе земельного участка от <данные изъяты> Федотова В.А. разделила вышеуказанный земельный участок на два отдельных земельных участка: земельный участок площадью 900 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства (спорный земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты> и земельный участок площадью 1100 кв.м категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, расположенных по адресу: <данные изъяты>

<данные изъяты> собственником земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты> на основании договора купли-продажи от <данные изъяты> стал Бакан С.В.

Разрешая спор по существу, суд руководствовался статьями 10, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 8 Федерального закона N 218-ФЗ от 13 июля 2015 г. "О государственной регистрации недвижимости", статьей и учитывая, что ответчик не только доподлинно знал о наличии ограничений в использовании спорного земельного участка, но и сам по данным основаниям оспаривал сделку, а впоследствии вновь приобретя участок в свою собственность, произвел его отчуждение истцу по возмездной сделке, не уведомив ее об этих ограничениях, соответственно проданный земельный участок имел ограничения, о которых продавец был обязан сообщить покупателю, однако зная о таких ограничениях, обязанность предоставить истцу всю имеющуюся информацию Бакан С.В. не исполнил, что является основанием для расторжения договора купли-продажи земельного участка с учетом того, что земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, может быть использован для возведения жилого дома, однако наличие вышеописанных ограничений этому препятствует, суд пришел к выводу об удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи земельного участка и взыскании уплаченных по договору денежных средств.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается, поскольку они мотивированы, основаны на представленных доказательствах, оценка которых соответствует требованиям статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, аргументированы ссылками на нормы права, которые применены судом правильно. Оснований для иной оценки фактических обстоятельств и представленных по делу доказательств, судебная коллегия не усматривает.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Как установлено пунктом 1 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору (пункт 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (пункт 1 статьи 476 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной.

В соответствии с частью 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

Исходя из совокупности исследованных доказательств, земельный участок приобретенный Бирюковой Н.А. у Бакана С.В. на основании договора купли-продажи от <данные изъяты>, имеет существенный недостаток, возникших до его передачи продавцом покупателю, выражавшийся в нахождении земельного участка в границах береговой полосы ручья и пруда, частично в границах прибрежной защитной полосы и водоохранной зоны ручья и пруда, в границах водоохранной зоны <данные изъяты>, в границах зоны охраняемого ландшафта объекта культурного наследия регионального значения – «Усадьба кн. Трубецких «Спасское Прохорово», запрещено строительство объектов любого назначения; освоение земельного участка возможно условно, что является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку доказательств информированности покупателя о наличии указанных обстоятельств не имеется, и является основанием для удовлетворения исковых требований Бирюковой Н.А. о расторжении указанного договора купли-продажи.

Доводы апелляционной жалобы о том, что заниженная цена земельного участка должна была вынудить истца избрать более осмотрительный способ правового поведения, а также о том, что ответчик снизил для истца цену на земельный участок, существенного значения не имеют, поскольку Бакан С.В. достоверно знал о том, что заключение подобной сделки без информирования покупателя о наличии ограничений в использовании земельного участка осуществляется с введением покупателя в заблуждение. Аналогичный по своему основанию спор ранее инициировался ответчиком в отношении первоначального участка, из которого был образован спорный, и Бакан С.В., заявляя, как покупатель, требования о признании сделки недействительной, ссылался на свою неинформированность, однако впоследствии сам, в нарушение требований части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, намеренно не проинформировал Бирюкову Н.А. о наличии ограничений в использовании участка.

С учетом изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что юридически значимые обстоятельства судом первой инстанции установлены правильно, нарушений норм материального права, влекущих отмену или изменение решения суда, по делу не установлено.

При таких обстоятельствах доводы апелляционной жалобы по существу повторяют позицию истца, заявленную в ходе разбирательства в суде первой инстанции, сводятся к несогласию с выводами суда и не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, основанными на неправильном применении норм права, и не могут служить основанием для отмены решения суда.

Предусмотренных статьёй 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены решения суда апелляционная жалоба не содержит.

В остальной части решение суда не обжалуется и предметом проверки суда апелляционной инстанции не является в силу требований статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного судебная коллегия,

руководствуясь статьями 193, 199 и 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

определила:

решение Чеховского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Бакана С. В. – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи