Решение по делу № 2-143/2023 от 06.03.2023

Дело № 2-143/2023

УИД: 59RS0043-01-2023-000129-47

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

11 апреля 2023 г.                                                                                    г. Чердынь

Чердынский районный суд Пермского края в составе

председательствующего Хорошевой Н.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Мисюревой Ю.В.,

с участием представителя истца Кунгиной Н.В., действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа к Овчинникову Максиму Ризиковичу о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате,

у с т а н о в и л:

Управление земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа обратилось в суд с иском, уточненным по правилам ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к Овчинникову М.Р. о расторжении договора аренды, взыскании задолженности по арендной плате.

В обоснование требований истец указал, что по результатам проведенного 13 мая 2020 г. аукциона на право заключения договора аренды неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, между Комитетом имущественных отношений администрации Чердынского городского округа и Овчинниковым М.Р. заключен договор аренды от 22 мая 2020 г. № 06-20 муниципального имущества - нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 104,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, на срок на 49 лет, то есть с 1 июня 2020 г. по 31 мая 2069 г. 1 июля 2020 г. произведена государственная регистрация права аренды. По условиям договора аренды, Овчинников М.Р. принял на себя обязательства провести за свой счет необходимые мероприятия по сохранению объекта культурного наследия в сроки, в порядке и на условиях договора. Льготная арендная плата в указанный период устанавливалась в размере 1 рубль в год, не превышающий 7 лет со дня передачи объекта культурного наследия в аренду, то есть с 1 июня 2020 г. до 31 мая 2027 г. Однако принятые на себя обязательства ответчик не выполняет, нарушая тем самым условия договора.

1 сентября 2022 г. в адрес арендатора направлено уведомление о расторжении договора аренды с требованием о внесении арендной платы за период с 1 июля 2020 г. по 30 августа 2022 г. Ответчик почтовую корреспонденцию не получил, требование истца о погашении задолженности по арендной плате не выполнено.

В связи с изложенным просит признать договор аренды от 22 мая 2020 г. №06-20 расторгнутым с 1 сентября 2022 г., возложить на Овчинникова М.Р. обязанность в течение 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу возвратить истцу нежилое здание, расположенное по адресу: <адрес>, и взыскать в пользу истца в бюджет Чердынского городского округа задолженность по договору аренды от 22 мая 2020 г. №06-20 в размере 560 562,61 рублей.

Представитель истца в судебном заседании поддержала уточенные исковые требования в полном объеме.

Ответчик о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, ходатайств о рассмотрении дела в его отсутствие не заявлено.

Суд, исследовав материалы дела, выслушав представителя истца, приходит к следующему.

В силу ч. 1 ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии с положениями ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Согласно ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Исходя из п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Как следует из п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

На основании п. 1 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в соответствии с постановлением администрации Чердынского городского округа от 17 марта 2020 г. №186 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды муниципального имущества, являющегося объектом культурного наследия и признанного находящимся в неудовлетворительном состоянии» между Комитетом имущественных отношений администрации Чердынского городского округа и Овчинниковым М.Р. заключен договор аренды муниципального имущества от 22 мая 2020 г. № 06-20 (далее-договор), нежилого здания, 1-этажного, кирпичного, являющегося объектом культурного наследия, расположенного по адресу: <адрес>, за плату, установленную в разделе 7 договора (л.д. 14).

Объект находится в собственности Чердынского городского округа, о чем в Едином государственном реестре недвижимости 12 декабря 2019 г. внесена запись о регистрации №

В соответствии с Приказом Государственной инспекции по охране объектов культурного наследия Пермского края от 19 июля 2019 г. №СЭД-55-001-06-228 «Об отнесении объекта культурного наследия - памятника регионального значения «Магазин», входящего в состав объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба купца Ремянникова», к объекту культурного наследия, находящемуся в неудовлетворительном состоянии» объект культурного наследия находится в неудовлетворительном состоянии (л.д.28).

Пунктом 1 ст. 14.1 Федерального закона от 25 июня 2022 г. №73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее Федеральный закон 73-ФЗ) установлены нормы, допускающие предоставление юридическому и физическому лицу в аренду на срок до 49 лет с льготной арендной платой неиспользуемого объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии.

Льготная арендная плата устанавливается по результатам аукциона на право заключения такого договора, а существенным условием этого договора является обязанность арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в срок, не превышающий семи лет со дня передачи объекта в аренду, включая срок подготовки и согласования проектной документации, не превышающий двух лет со дня такой передачи.

Муниципальное имущество - нежилое здание, 1-этажное, кирпичное, расположенное по адресу: <адрес>, являющееся объектом культурного наследия регионального значения «Магазин», входящий в состав объекта культурного наследия регионального значения «Усадьба купца Ремянникова», передан Овчинникову М.Р. по акту приема-передачи от 1 июня 2020 г. (л.д.32).

В соответствии с условиями п. 1.5 договора-аренды объект передается арендодателем арендатору в целях проведения работ по сохранению объекта культурного наследия.

По условиям раздела 6 договора арендатор взял на себя обязательства провести за свой счет необходимые мероприятия по сохранению объекта культурного наследия в сроки, в порядке и на условиях, установленных договором, в том числе:

обеспечить подготовку, согласование в установленном порядке проектной документации по сохранению объекта в срок, не превышающий 2 лет с момента заключения договора; обеспечить проведение работы по сохранению объекта в срок, не превышающий 7 лет с момента заключения договора;

обеспечить финансирование и организацию проведения научно- исследовательских, проектных работ, консервации, ремонта, реставрации и иных работ, направленных на обеспечение физической сохранности Объекта и сохранение предмета его охраны в порядке, установленном федеральным законодательством, в объеме, предусмотренном договором;

организовать проведение работ по сохранению Объекта в соответствии с порядком, предусмотренным законодательством Российской Федерации, обеспечить их выполнение в предусмотренные договором сроки.

Пунктом 6.9 договора, предусмотрено, что о наличии подготовленной проектной документации на выполнение работ по сохранению объекта и её согласовании органом охраны арендатор обязуется письменно уведомить арендодателя, с приложением копии такой документации, в течение 10 рабочих дней с момента получения согласования проектной документации на выполнение работ по сохранению объекта органа охраны.

По условиям п. 7.2. договора льготная арендная плата устанавливается в размере 1 рубля в год только на период проведения работ по сохранению объекта культурного наследия, не превышающий 7 лет со дня передачи указанного объекта культурного наследия в аренду с 01 июня 2020 г. до 31 мая 2027 г.

Согласно лицевому счету от ответчика льготная арендная плата в размере 1 рубля за период с 1 июня 2020 г. по 31 августа 2022 г. в бюджет Чердынского городского округа не поступала (л.д. 34-36).

В соответствии с п.10. Порядка установления льготной арендной платы, утвержденного Решением Думы Чердынского городского округа 26 марта 2020 г. №163 и п.7;7. Договора, в случае нарушения арендатором обязанности подготовить и согласовать проектную документацию по сохранению объекта культурного наследия либо провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством и актом технического состояния объекта культурного наследия в сроки, установленные п.п. 6.2., 6.3. договора, арендная плата исчисляется в размере 100% от рыночной стоимости, установленной в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» за весь период фактического использования Объекта.

Согласно отчету об оценке недвижимости от 18 октября 2019 г. №18-10-19/01 ООО «Соликамская городская оценочная палата «Эксперт» ежемесячная рыночная стоимость арендной платы объекта составляет 20 140,80 рублей без учета НДС (л.д. 41).

Таким образом, арендная плата по договору (с учетом 100% от рыночной стоимости) за весь период фактического использования объекта составляет 543 801,60 рублей, из которых: за период с 1 июня 2020 г. по 31 декабря 2020 г. - 140 985,60 рублей, с 1 января 2021 г. по 31 декабря 2021 г. - 241 689,60 рублей, с 1 января 2022 г. по 31 августа 2022 г. -161 126,40 рублей.

Согласно п.1 ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или иными правовыми актами.

Учитывая, что Овчинников М.Р. условия договора и требования действующего законодательства по сохранению объекта культурного наследия в установленные договором сроки не выполнил, истец посчитал существенными нарушениями условий договора со стороны ответчика и в целях недопущения дальнейшего разрушения объекта культурного наследия 18 июля 2022 г. направил в адрес ответчика заказным письмом уведомление об отказе от исполнения договора с требованием об оплате арендной платы в размере 543 801,60 рублей (л.д. 39-40).

Как следует из статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Из ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

Судом установлено, что арендатором Овчинниковым М.Р. обязанности по подготовке и согласованию проектной документации по сохранению объекта культурного наследия либо проведению работ по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством и актом технического состояния объекта культурного наследия не исполнены; при нарушении данной обязанности арендная плата рассчитывается в соответствии с п. 7.7 договора, который ответчиком в установленном законом порядке не оспорен, равно как и не оспорен отчет об оценке, произведенный ООО «Соликамская городская оценочная палата «ЭКСПЕРТ», по определению рыночной стоимости арендной платы за пользование спорным нежилым помещением, в связи с чем имеются основания для удовлетворения требований истца.

Поскольку ответчиком существенно нарушаются сроки и порядок исполнения обязательства по договора аренды, длительное время не вносятся платежи, суд считает требования истца о расторжении договора аренды обоснованными и законными.

Суд, определяя размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца задолженности, исходит из представленного истцом и не опровергнутого ответчиком расчета задолженности, который произведен в соответствии с условиями договора аренды, соответствует фактическим обстоятельствам дела и является арифметически правильным, а также из положений ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п. 17.2 договора за неисполнение и (или) ненадлежащее исполнение обязательства по внесению арендной платы арендатор уплачивает пени за каждый день просрочки обязательства, начиная со дня, следующего после дня истечения срока платежа, в размере одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности.

В соответствии с предоставленным расчетом размер пени за каждый день просрочки обязательства за период с 1 сентября 2022 г. по 28 февраля 2023 г. составляет 16 761,01 рублей (с учетом действия Постановления Правительства Российской Федерации от 28 марта 2022 г. № 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами»).

Суд расценивает сумму 16 761,01 рублей в качестве пеней, как указано в исковом заявлении и с учетом формулы расчета исходя из одной трехсотой действующей на дату уплаты пени ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от суммы задолженности.

Оснований для снижения размера пеней по правилам ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд не усматривает, поскольку сумма заявленных в иске пеней соразмерна последствиям нарушения ответчиком обязательства по договору аренды.

Учитывая, что истец при подаче указанного искового заявления освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина в размере 9 105, 62 рублей (ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации) подлежит взысканию с ответчика в доход местного бюджета.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования Управления земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа (ИНН 5919030096) к Овчинникову Максиму Ризиковичу (паспорт серии №) удовлетворить полностью.

Признать договор аренды от 22 мая 2020 г. №06-20 нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 104,9 кв.м, по адресу: <адрес>, расторгнутым с 1 сентября 2022 г.

Возложить на Овчинникова Максима Ризиковича обязанность возвратить истцу нежилое здание с кадастровым номером №, общей площадью 104,9 кв.м по адресу: <адрес>, установив срок исполнения 5 дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Взыскать с Овчинникова Максима Ризиковича в пользу Управления земельно-имущественных отношений и градостроительства администрации Чердынского городского округа в бюджет Чердынского городского округа задолженность по договору аренды от 22 мая 2020 г №06-20 в размере 560 562,61 руб., из которых: сумма арендной платы за период с 1 июня 2020 г. по 31 августа 2022 г. - 543 801,60 рублей, сумма пеней за каждый день просрочки исполнения обязательства по договору за период с 1 сентября 2022 г. по 28 февраля 2023 г. - 16 761,01 рублей.

Решение суда является основанием для погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о праве аренды Овчинникова М.Р.

Взыскать с Овчинникова Максима Ризиковича в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 9 105, 62 руб.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Пермский краевой суд путем подачи жалобы через Чердынский районный суд Пермского края.

Председательствующий                                                                 Н.Н. Хорошева

               Мотивированное решение суда изготовлено 18 апреля 2023 г.