Решение по делу № 8Г-27114/2023 [88-31769/2023] от 15.08.2023

ЧЕТВЕРТЫЙ КАССАЦИОННЫЙ СУД

ОБЩЕЙ ЮРИСДИКЦИИ

                                                                                              Дело № 88-31769/2023

№ дела суда 1-й инстанции 2-2532/2022

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар                                                                           09 ноября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Четвертого кассационного суда общей юрисдикции в составе:

председательствующего судьи Ивановой О.Н.,

судей Дурневой С.Н. и Яковлева А.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу финансового управляющего ФИО1 – ФИО10 на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31.05.2023 года по гражданскому делу по иску финансового управляющего ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Вернуть долги», об истребовании имущества из чужого незаконного владения,

Заслушав доклад судьи Ивановой О.Н., выслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия

установила:

финансовый управляющий ФИО1 - ФИО14 обратился в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в котором, просил истребовать из чужого незаконного владения в пользу ФИО1 жилой дом с кафе-баром и земельный участок расположенные по адресу: <адрес> корпуса, 5-а.

Определением Арбитражного суда <адрес> от 05.08.2022 года по делу № А40-30036/18-95-38Ф арбитражный управляющий ФИО14 освобожден от исполнения обязанностей финансового управляющего должника ФИО1 и финансовым управляющим назначен ФИО10

Решением Феодосийского городского суда Республики Крым от 24.11.2022 года иск удовлетворен.

Из чужого незаконного владения ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» истребовано в пользу ФИО1 жилой дом с кафе- баром площадью 194,7 кв.м., общей площадью 696,1 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> корпуса, 5-а, кадастровый номер №.

Из чужого незаконного владения ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» истребовано в пользу ФИО1 земельный участок площадью 793 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> корпуса, 5-а.

С ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» взыскано в бюджет государственную пошлину в размере 60 000 рублей.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31.05.2023 года решение Феодосийского городского суда Республики Крым от 24.11.2022 года - отменено, по делу принято новое решение, которым в удовлетворении иска финансового управляющего ФИО1 – отказано.

В кассационной жалобе финансового управляющего ФИО1 – ФИО10 ставится вопрос об отмене апелляционного определения по мотиву незаконности и необоснованности.

Заявитель указывает, что в рамках обособленного спора №А40-30036/2018-95-38 по делу о банкротстве ФИО1 судами установлено, что спорное недвижимое имущество реализовано на основании ряда последовательных сделок, прикрывающих сделку, направленную на прямое отчуждение имущества первым продавцом (ФИО1) последнему покупателю (ФИО6), совокупный экономический эффект от которых заключается в выводе активов должника с целью воспрепятствовать обращению взыскания в погашение задолженности перед кредиторами.

Определением Арбитражного суда <адрес> от 17 августа 2021г. (резолютивная часть объявлена 10 августа 2021г.), которое в силу положений статьи 52 Федерального закона №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» от 26 октября 2002г. подлежало немедленному исполнению, упомянутый ряд последовательных сделок признан недействительным; в качестве последствий недействительности сделок ФИО6 обязана возвратить спорное недвижимое имущество в конкурсную массу ФИО1

Установлено, что не имеется оснований полагать, что спорное недвижимое имущество выбыло из владения ФИО1 не по воле самого собственника, следовательно, единственным юридически значимым и подлежащим установлению являлся факт добросовестности последующего приобретателя имущества ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги»».

По условиям договора купли-продажи от 30 июня 2021г. ФИО6, являвшаяся к этому моменту лицом, участвующим в деле №А40-30036/2018, и будучи осведомленной об оспаривании её права собственности на домовладение, расположенное по адресу: <адрес>, ул.З-го Кавалерийского корпуса, <адрес>-а. а также о наличии притязаний на это имущество со стороны иных лиц. обязалась передать упомянутое недвижимое имущество в собственность ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги»». При этом ФИО6 не уведомила ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги»» о существовании указанного судебного спора и необоснованно гарантировала, что является единственным собственником передаваемого имущества, которое никому другому не продано, не заложено, под арестом или запретом не состоит (пункт 1.3 договора).

Кроме того, разделом 3 договора стороны согласовали, что стоимость передаваемых объектов недвижимости составляет 32 000 000 рублей из которых 3 000 000 рублей передается за земельный участок, 29 000 000 — за жилой дом с кафе-баром; покупатель обязан произвести первый платеж в размере 5 000 000 рублей в срок не позднее 30 июля 2021г.: полный расчёт производится покупателем в течение 12 месяцев с момента подписания договора. ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги»» оплатило указанную сумму четырьмя платежами: 01 сентября 2021г. — 5 000 000 рублей. 01 октября 2021г. — 10 000 000 рублей. 22 ноября 2021г. — 8 500 000 рублей, 24 ноября 2021г. — 8 500 000 рублей. Право собственности ООО «Коллекторское агентство «Отдать долги»» на домовладение, расположенное по адресу: <адрес> корпуса, <адрес>-а зарегистрировано 19 августа 2021г., то есть, до начала исполнения условий договора купли-продажи по оплате сделки и с просрочкой первого платежа на два месяца.

Обстоятельства продажи спорного недвижимого имущества с полной отсрочкой оплаты его стоимости, после регистрации перехода права за покупателем и без обеспечительных сделок, а также короткий период владения этим имуществом продавцом до его последующей продажи указывают на стремление продавца ФИО6 максимально быстро избавиться от права собственности без гарантии оплаты практически всей цены, что должно было насторожить действующего разумно, добросовестно и с должной осмотрительностью покупателя.

Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы.

Информация о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы заблаговременно размещена на официальном сайте Четвертого кассационного суда общей юрисдикции.

В силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) лица, участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки и представить доказательства уважительности этих причин.

Суд вправе рассмотреть дело в случае неявки кого-либо из лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания, если ими не представлены сведения о причинах неявки или суд признает причины их неявки неуважительными.

На основании части 5 статьи 379.5 ГПК РФ судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

В соответствии с частью 1 статьи 379.6 ГПК РФ кассационный суд общей юрисдикции рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении.

Согласно части 1 статьи 379.7 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции являются несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Такие основания для отмены, по результатам изучения доводов кассационной жалобы и материалов гражданского дела, имеются.

Судом установлено, что определением Арбитражного суда <адрес> от 17 августа 2021 года по делу № А40-30036/18-95-38 (резолютивная часть определения оглашена 10 августа 2021 года) постановлено: признать недействительной сделкой договор дарения жилого дома и земельного участка от 17 июня 2016 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2; договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 марта 2017 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3; договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02 июля 2018 года, заключенный между ФИО3 и ФИО6; применить последствия недействительности сделки в виде обязания ФИО6 возвратить в конкурсную массу ФИО1 следующее недвижимое имущество: жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв.м., расположенный по адресу: <адрес> корпуса, 5-а, кадастровый номер №, общей площадью 696,1 кв.м., согласно кадастровому паспорту от 24 марта 2016 года №; и земельный участок площадью 793 кв.м. с кадастровым номером № (согласно кадастровой выписке о земельном участке № от 17 марта 2016 года), расположенный по адресу: <адрес> корпуса, 5-а, на котором расположен вышеуказанный жилой дом, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: индивидуальное жилищное строительство.

Арбитражным судом <адрес> при рассмотрении заявления установлено, что 17 июня 2016 года между ФИО1 (далее – даритель) и ФИО2 (далее – одаряемая) был заключен договор дарения жилого дома и земельного участка (далее – договор). Согласно пункту 1.1. договора даритель безвозмездно передает в собственность одаряемой – матери, ФИО2, а одаряемая принимает в дар принадлежащие дарителю: жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв. (далее – жилой дом), расположенный по адресу: Россия, <адрес> корпуса, <адрес>-а; кадастровый номер жилого дома: №, общая площадь – 696,1 кв.м., согласно кадастровому паспорту от 24 марта 2016 года №; земельный участок площадью 793 кв.м., кадастровый номер – № (согласно кадастровой выписке о земельном участке № от 17 марта 2016 года), расположенный по адресу: <адрес> корпуса, земельный участок 5-а, на котором расположен вышеуказанный жилой дом; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: индивидуальное жилищное строительство. Далее, 27 марта 2017 года между ФИО2 (в лице представителя ФИО4) (далее – продавец) и ФИО3 (далее – покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее – договор 2). В соответствии с пунктом 1.1. договора 2, продавец продал и передал в собственность покупателя, а покупатель приобрел в собственность и принял от продавца: жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв. (далее – жилой дом), расположенный по адресу: Россия, <адрес> корпуса, <адрес>-а, кадастровый номер жилого дома: №, общая площадь – 696,1 кв.м., согласно кадастровому паспорту от 24 марта 2016 года №; земельный участок площадью 793 кв.м., кадастровый номер – № (согласно кадастровой выписке о земельном участке № от 17 марта 2016 года), расположенный по адресу: <адрес> корпуса, земельный участок 5-а, на котором расположен вышеуказанный жилой дом; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: индивидуальное жилищное строительство. Пунктом 2.1. договора 2 установлено, что продажа жилого дома и земельного участка по договоренности сторон осуществлена на сумму 1350000 рублей, в том числе: жилой дом – за сумму 500000 рублей, земельный участок – за сумму 850000 рублей. Пунктом 2.1. договора стороны оценили дар в 1000000 руб., в том числе: жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв.м. – за сумму 500000 рублей, земельный участок – за сумму 500000 рублей. Далее, 02 июля 2018 года между ФИО3 (далее – продавец) и ФИО6 (далее – покупатель) был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка (далее – договор 3). В соответствии с пунктом 1.1. договора 3, Продавец продал и передал в собственность покупателя, а покупатель приобрел в собственность и принял от продавца: жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв. (далее – жилой дом), расположенный по адресу: Россия, <адрес> корпуса, <адрес>-а, кадастровый номер жилого дома: №, общая площадь – 696,1 кв.м., согласно кадастровому паспорту от 24 марта 2016 года №; земельный участок площадью 793 кв.м., кадастровый номер – № (согласно кадастровой выписке о земельном участке № от 17 марта 2016 года), расположенный по адресу: <адрес> корпуса, земельный участок 5-а, на котором расположен вышеуказанный жилой дом; категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование земельного участка: индивидуальное жилищное строительство. Пунктом 2.1. договора 3 установлено, что продажа жилого дома и земельного участка по договоренности сторон осуществлена на сумму 1500000 рублей, в том числе: жилой дом – за сумму 650000 рублей, земельный участок – за сумму 850000 рублей.

Рассмотрев спорные сделки на предмет их недействительности, арбитражный суд пришел к выводу о том, что оспариваемые сделки следует расценивать как единую цепочку последовательно совершенных сделок, направленных на вывод из конкурсной массы должника ФИО1 имущества, в связи с чем, указанные договоры признаны недействительными, установлена аффилированность всех участников цепочки оспариваемых сделок.

Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2021 года по делу № А40-30036/18-95-38 определение Арбитражного суда <адрес> от 17 августа 2021 года оставлено без изменения, апелляционные жалобы ФИО6 и ФИО1 – без удовлетворения.

Также при рассмотрении дела судом установлено, что 30 июня 2021 года между ФИО6, как продавцом, и Обществом с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, как покупателем, в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующие объекты недвижимости: земельный участок (кадастровый номер №; категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства; адрес: <адрес> корпуса, земельный участок №-а) и находящийся на нем жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв.м. (кадастровый номер №; площадь – 696,1 кв.м.; этажность – 4, в том числе подземных – 1; адрес: <адрес> корпуса, 5-а) (пункт 1.1 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года).

Согласно пункту 1.2 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года, указанное в пункте 1.1 имущество принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи от 02 июля 2018 года, право собственности зарегистрировано за продавцом в Едином государственном реестре недвижимости 17 июля 2018 года.

В пункте 1.3 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года указано, что продавец гарантирует, что он является единоличным собственником отчуждаемого недвижимого имущества, что передаваемое по настоящему договору имущество никому другому не продано, не заложено, под арестом или запретом не состоит. Одновременно с передачей прав на объекты недвижимости передаются соответствующие права на хозяйственные постройки и насаждения, находящиеся на земельном участке. Покупателю на момент продажи объектов недвижимости известно о зарегистрированных в них лицах.

Как следует из раздела 3 «Цена договора и порядок расчетов» договора купли-продажи от 30 июня 2021 года, цена договора (цена объектов недвижимости) составляет 32 000 000 рублей, а том числе: земельный участок (кадастровый номер №; категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства; адрес: <адрес> корпуса, земельный участок №-а) – 3000000 рублей; жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв.м. (кадастровый номер №; площадь – 696,1 кв.м.; этажность – 4, в том числе подземных – 1; адрес: <адрес> корпуса, 5-а) – 29000000 рублей (пункт 3.1 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года).

Оплата производится покупателем наличными денежными средствами или в безналичном порядке в течение 12 месяцев с момента подписания настоящего договора купли-продажи, при этом допускается полная или частичная оплата объектов недвижимости ранее установленного срока (пункт 3.2 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года).

Покупатель обязан произвести первый платеж за объекты недвижимости, указанные в пункте 1.1 настоящего договора в размере 5 000 000 рублей в срок не позднее 30 июля 2021 года (пункт 3.3 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года).

До момента полной оплаты объектов недвижимости залог в силу закона не устанавливается (пункт 3.4 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года).

30 июня 2021 года ФИО6, как продавцом, и Обществом с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, как покупателем, составлен и подписан акт приема-передачи по договору купли-продажи недвижимости, из которого следует, что продавец, в соответствии с условиями договора купли-продажи от 15 января 2021 года (судом установлено, что такой договор в материалах гражданского дела отсутствует, между ФИО6, как продавцом, и Обществом с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в лице генерального директора ФИО5, как покупателем, договор купли-продажи недвижимости заключен через пять с половиной месяцев – 30 июня 2021 года) передал в собственность покупателю, а покупатель принял следующие объекты недвижимости: земельный участок (кадастровый номер №; категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства; адрес: <адрес> корпуса, земельный участок №-а) и находящийся на нем жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв.м. (кадастровый номер №; площадь – 696,1 кв.м.; этажность – 4, в том числе подземных – 1; адрес: <адрес> корпуса, 5-а).

04 августа 2021 года между ФИО6, как продавцом, и Обществом с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, как покупателем, заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от 30 июня 2021 года о нижеследующем:

1. Принять пункт 1.3 договора в следующей редакции: «Продавец гарантирует, что он является единоличным собственником отчуждаемого недвижимого имущества, что передаваемое по настоящему договору имущество никому другому не продано, не заложено, под арестом или запретом не состоит. Одновременно с передачей прав на объекты недвижимости передаются соответствующие права на хозяйственные постройки и насаждения, находящиеся на земельном участке. Покупателю на момент продажи объектов недвижимости известно о зарегистрированных в них лицах: ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9. Указанные лица не сохраняют право проживания (пользования) в передаваемых покупателю объектах недвижимости, и продавец обязуется в течение 14 дней с даты перехода права собственности на передаваемые объекты покупателю снять с регистрационного учета указанных лиц».

2. Внести в редакцию договора пункт 1.4 в следующей редакции: «Покупателю известно, что передаваемый в его собственность по договору купли-продажи недвижимости от 30 июня 2021 года земельный участок (кадастровый номер №; категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства; адрес: <адрес> корпуса, земельный участок №-а) имеет ограничение, установленное приказом Министерства экологии и природных ресурсов Республики Крым «Об установлении границ водоохранной зоны и границ прибрежной защитной полосы Черного моря» от 21 октября 2016 года № – Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации. Содержащиеся в статьях 56 и 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения права на земельный участок покупателю известны и понятны».

3. Принять пункт 3.2 договора в следующей редакции: «Оплата производится покупателем наличными денежными средствами или в безналичном порядке в течение 12 месяцев с момента государственной регистрации права собственности на передаваемые объекты недвижимости за покупателем, при этом допускается полная или частичная оплата объектов недвижимости ранее установленного срока».

4. Остальные пункты договора купли-продажи недвижимости от 30 июня 2021 года оставить без изменения.

5. Настоящее дополнительное соглашения подлежит государственной регистрации в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии.

На основании указанного договора купли-продажи, заключенного 30 июня 2021 года между ФИО6, как продавцом, и ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, как покупателем, и дополнительного соглашения к нему от 04 августа 2021 года, 19 августа 2021 года за ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» произведена государственная регистрация права собственности на указанное недвижимое имущество.

При этом как следует из выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 12 мая 2022 года № КУВИ-001/2022-71159095, предоставленной Феодосийским городским управлением Государственного комитета по государственной регистрации и кадастру, в отношении жилого дома с кафе-баром площадью 194,7 кв.м., общей площадью 696,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес> корпуса, 5-а, кадастровый номер №, в разделе «Особые отметки» имеется запись о том, что право (ограничение права, обременение объекта недвижимости) зарегистрировано на объект недвижимости с наименованием: жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв.м.

29 декабря 2021 года финансовым управляющим ФИО1 – ФИО14 в адрес ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» была направлена претензия, в ответе за исх. № от 18 января 2022 года на которую ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» сообщило, что является добросовестным приобретателем имущества.

Разрешая спор, суд первой инстанции, в соответствии с частью 3 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, применив к спорным правоотношениям положения Конституции Российской Федерации, ст.ст.8,10,11,12,301,302 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», разъяснения Постановления Пленумы Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пунктах 34 и 35 постановления от 29 апреля 2010 года № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», из которых судом сделан выводу, что при рассмотрении иска собственника об истребовании имущества из незаконного владения лица, к которому это имущество перешло на основании сделки, юридически значимыми и подлежащими судебной оценке обстоятельствами являются наличие либо отсутствие воли собственника на выбытие имущества из его владения, возмездность или безвозмездность сделок по отчуждению спорного имущества, а также соответствие либо несоответствие поведения приобретателя имущества требованиям добросовестности.

При рассмотрении исков об истребовании имущества у добросовестного приобретателя необходимо учитывать, что истец должен доказать свое право собственности на спорное имущество и факт наличия этого имущества у незаконного владельца.

Если лицо, считающее себя собственником спорного недвижимого имущества, не обладает на него зарегистрированным правом и фактически им не владеет, то вопрос о праве собственности на такое имущество может быть решен только при рассмотрении виндикационного иска при условии соблюдения статей 223 и 302 Гражданского кодекса Российской Федерации (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 15 мая 2012 года №-В11-10).

Судом установлено, что на момент предъявления в суд настоящего искового заявления размер непогашенных реестровых требований ФИО1 составляет 135 251 428,21 рублей.

При рассмотрении дела № А40-30036/18-95-38 о банкротстве ФИО1 арбитражными судами было установлено, что спорное имущество изначально было безвозмездно отчуждено должником, а впоследствии реализовано по заниженной стоимости, а также наличие фактической аффилированности участников цепочки сделок. В рамках указанного дела судом установлено, что имущество было отчуждено с целью вывода активов.

При рассмотрении настоящего гражданского дела судом установлено, что ФИО6 в любом случае до 26 мая 2021 года, то есть до заключения договора купли-продажи от 30 июня 2021 года между ней, как продавцом, и ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, как покупателем, и дополнительного соглашения к нему от 04 августа 2021 года, было достоверно известно, что в отношении спорного недвижимого имущества имеются притязания третьих лиц. Таким образом, суд пришел к выводу, что на момент возникновения права собственности у ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» на спорное недвижимое имущество, у предыдущего собственника ФИО6 отсутствовали правовые основания на отчуждение спорного имущества, о чем последней было достоверно известно. Также, судом было учтено, что ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» как любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен был ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания для возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество; без подобных проверок возникновение соответствующих обязательств возможно только при наличии доверительных отношений между продавцом и покупателем.

Как установлено судом, 30 июня 2021 года между ФИО6, как продавцом, и Обществом с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Вернуть долги», как покупателем, в простой письменной форме был заключен договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующие объекты недвижимости: земельный участок (кадастровый номер №; категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства; адрес: <адрес> корпуса, земельный участок №-а) и находящийся на нем жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв.м. (кадастровый номер №; площадь – 696,1 кв.м.; этажность – 4, в том числе подземных – 1; адрес: <адрес> корпуса, 5-а) (пункт 1.1 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года).

Согласно пункту 3.1 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года, цена договора (цена объектов недвижимости) составляет 32000000 рублей, а том числе: земельный участок (кадастровый номер №; категория земель: земли населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства; адрес: <адрес> корпуса, земельный участок №-а) – 3 000 000 рублей; жилой дом с кафе-баром площадью 194,7 кв.м. (кадастровый номер №; площадь – 696,1 кв.м.; этажность – 4, в том числе подземных – 1; адрес: <адрес> корпуса, 5-а) – 29 000 000 рублей.

Оплата производится покупателем наличными денежными средствами или в безналичном порядке в течение 12 месяцев с момента подписания настоящего договора купли-продажи, при этом допускается полная или частичная оплата объектов недвижимости ранее установленного срока (пункт 3.2 купли-продажи от 30 июня 2021 года).

Пунктом 3.3 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года установлено, что покупатель обязан произвести первый платеж за объекты недвижимости, указанные в пункте 1.1 настоящего договора в размере 5000000 рублей в срок не позднее 30 июля 2021 года.

Согласно пункту 3.4 договора купли-продажи от 30 июня 2021 года до момента полной оплаты объектов недвижимости залог в силу закона не устанавливается.

04 августа 2021 года между ФИО6, как продавцом, и Обществом с ограниченной ответственностью «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в лице генерального директора ФИО5, действующего на основании Устава, как покупателем, заключено дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимости от 30 июня 2021 года, которым, в частности, пункт 3.2 договора принят в следующей редакции: «Оплата производится покупателем наличными денежными средствами или в безналичном порядке в течение 12 месяцев с момента государственной регистрации права собственности на передаваемые объекты недвижимости за покупателем, при этом допускается полная или частичная оплата объектов недвижимости ранее установленного срока».

Суд первой инстанции посчитал, что значительная рассрочка оплаты в отсутствие какого-либо обеспечения, свидетельствуют о наличии между ФИО6 и ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» доверительных отношений, а, следовательно, и об осведомленности последнего о наличии правопритязаний третьих лиц на спорное недвижимое имущество.

Также, судом учтено, что разница в стоимости приобретения спорного недвижимого имущества ФИО6 (1 500 000 рублей) и стоимостью в размере 32 000 000 рублей, по которой ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» в последующем приобрело данное имущество, составляет более чем в 21 раз. Такая значительная разница между стоимостью покупки спорного имущества ФИО6 и последующей ее реализацией, у ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» не могла не вызвать обоснованные сомнения в порочности заключаемой им сделки. Указанное, по мнению суда, свидетельствует об осведомленности ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» о наличии правопритязаний третьих лиц на спорное недвижимое имущество.

Поскольку вступившим в законную силу судебным актом признан недействительной сделкой договор дарения жилого дома и земельного участка от 17 июня 2016 года, заключенный между ФИО1 и ФИО2; договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 27 марта 2017 года, заключенный между ФИО2 и ФИО3; договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от 02 июля 2018 года, заключенный между ФИО3 и ФИО6, суд пришел к выводу, что     ничтожны и последующие договоры по отчуждению указанного недвижимого имущества, поскольку ФИО6 не вправе была распоряжаться им.

Установив, что спорное недвижимое имущество незаконно выбыло из конкурсной массы ФИО1, не находится в его владении, городской суд пришел к выводу о том, что надлежащим способом защиты нарушенного права истца является удовлетворение иска об истребовании указанных жилого дома с кафе-баром и земельного участка из владения ответчика ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги».

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции не согласился и, отменяя решение суда первой инстанции, пришел к выводу о том, что ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги» является добросовестным приобретателем, поскольку при заключении договора купли-продажи, дополнительного соглашения, не будучи осведомленным о наличии правопритязаний третьих лиц на спорное недвижимое имущество, полагалось на сведения содержащиеся в ЕГРН и приобрело имущество по его рыночной стоимости у собственника данного имущества.

При рассмотрении дела истец ссылался на то, что не имеется оснований полагать, что спорное недвижимое имущество выбыло из владения ФИО1 не по воле самого собственника, следовательно, единственным юридически значимым и подлежащим установлению являлся факт добросовестности последующего приобретателя имущества ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги»».

Обстоятельства продажи спорного недвижимого имущества с полной отсрочкой оплаты его стоимости, после регистрации перехода права за покупателем и без обеспечительных сделок, а также короткий период владения этим имуществом продавцом до его последующей продажи указывают на стремление продавца ФИО6 максимально быстро избавиться от права собственности без гарантии оплаты практически всей цены, что должно было насторожить действующего разумно, добросовестно и с должной осмотрительностью покупателя.

По смыслу пункта 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13 ноября 2008г., подобные сопутствующие совершению сделок обстоятельства должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества.

Каких-либо доводов об осуществлении надлежащей проверки указанных обстоятельств ответчик не приводил, напротив, заявил о том что, такая проверка является правом, а не обязанностью покупателя, что, по мнению заявителя, указывает на недобросовестность ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги»» при заключении договора купли-продажи с ФИО6 на условиях, выходящих за рамки принятого стандарта поведения. Вместе с тем, исходя из того, что любой разумный участник гражданского оборота перед покупкой недвижимого имущества должен ознакомиться со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость, выяснить основания возникновения у продавца недвижимого имущества права собственности на него, реальную стоимость имущества, наличие или отсутствие споров относительно права собственности на имущество, а без подобных проверок возникновение соответствующих обязательств возможно только при наличии доверительных отношений между продавцом и покупателем, что, по мнению стороны истца, может свидетельствовать об аффилированности сторон договора купли-продажи от 30 июня 2021г.

Однако суд апелляционной инстанции в нарушение требований статьи 67 ГПК РФ не дал правовой оценки данным доводам истца.

При таком положении выводы суда апелляционной инстанции о добросовестности ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги»» и об отсутствии оснований для истребования у него спорных объектов недвижимости сделаны при неполно исследованных обстоятельствах.

Суд кассационной инстанции находит, что вопрос о добросовестности ООО «Коллекторское агентство «Вернуть долги»» сделан без выяснения в всей совокупности обстоятельств, относящихся к заключению договоров в отношении спорного имущества.

При таких обстоятельствах апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31.05.2023 года подлежит отмене, а дело направлению на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение, правильно применив нормы материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 379.7, 390, 390.1 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Республики Крым от 31.05.2023 года – отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Председательствующий

Судьи