Решение по делу № 33-3843/2023 от 06.02.2023

УИД 66RS0004-01-2022-006667-60 33-3843/2023 (2-5917/2022)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Екатеринбург 07.04.2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе

председательствующего	Ольковой А.А.,
судей	Некрасовой А.С.,
	Коршуновой Е.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Сидской И.С., рассмотрела в открытом судебном заседании в порядке апелляционного производства гражданское дело по иску Шубиной Натальи Алексеевны к ООО «Нью Коптяки» об изменении цены в договоре купли-продажи, о взыскании суммы, неустойки, штрафа и по встречному иску ООО «Нью Коптяки» к Шубиной Наталье Алексеевне о взыскании суммы задолженности по договору купли-продажи, поступившее по апелляционной жалобе истца Шубиной Натальи Алексеевны на решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.10.2022

Заслушав доклад судьи Коршуновой Е.А., объяснения истца Шубиной Н.А., представителя истца –Панова К.В., представителей ответчика ООО «Нью Коптяки» - Катаевой С.Г., Никишовой А.Ю., судебная коллегия

установила:

истец Шубина Н.А. на основании договора купли-продажи от 16.02.2021 приобрела в собственность земельный участок с КН <№>:1198 по адресу: <адрес>, площадью 1271 кв.м. Продавцом земельного участка по договору является ООО «Нью Коптяки».

На приобретенном земельном участке расположен участок линии электропередач ВЛ-10, включающий 1 опору, принадлежащий АО «Региональная сетевая компания», что отражено в п.1.1 договора купли-продажи. Цена участка сторонами согласована в размере 2415000 руб. При заключении договора ответчик обещал истцу в устном порядке, что указанный объект электросетевого хозяйства будет демонтирован за счет продавца, в связи с чем сторонами стоимость земельного участка была согласована как за участок, предназначенный по целевому назначению – для индивидуальной жилой застройки. Согласно полученного истцом ГПЗУ, какие-либо ограничения для размещения индивидуального жилого дома отсутствуют, линий электропередач и опор на чертеже не отражено. Однако из заключения кадастрового инженера следует, что в настоящее время строительство жилого дома невозможно. Истец неоднократно обращался к ответчику с просьбой о демонтаже опоры, но указанные действия не осуществлены. Считает, что ей был продан земельный участок, который не соответствует своему целевому назначению, что является нарушением прав потребителя и основанием для уменьшения цены товара. Истец полагает, что ответчик ввел истца в заблуждение, не исполнены обязанности по демонтажу ЛЭП. Поскольку участок, не предназначенный для строительства, стоит 762000 руб., а истец внесла в счет оплаты 1000000 руб., переплата составляет 234400 руб. Претензия об уменьшении цены участка получена ответчиком 12.04.2022, неустойка за период с 28.04.2022 по 06.07.2022 составляет 533820 руб. В связи с чем истец просила уменьшить цену товара - земельного участка по договору купли-продажи от 16.02.2021 до 762600 руб., взыскать с ответчика в ее пользу 234400 руб., неустойку 533820 руб., штраф в размере 50% от взысканной судом суммы.

Не согласившись с предъявленным иском, ООО «Нью Коптяки» предъявило встречный иск к Шубиной Н.А., в котором просило взыскать с Шубиной Н.А. задолженность по договору купли-продажи в сумме 700000 руб. и проценты по статье 395 Гражданского кодекса Российской Федерации в сумме 43549,32 руб., в связи с нарушением сроков внесения платежей по договору.

В судебном заседании суда первой инстанции истец Шубина Н.А. и ее представитель Панов К.В. требования первоначального иска поддержали, суду пояснили, что истцом было приобретено два смежных земельных участка по аналогичной цене, в связи с невозможностью осуществления строительства на спорном земельном участке, все строения были размещены на одном земельном участке, спорный земельный участок используется под приусадебное хозяйство, земельные участки обнесены забором. Перенос ЛЭП за свой счет потребует значительных материальных затрат от покупателя. При покупке участка истец видел, что на соседних земельных участках фактически осуществляется перенос ЛЭП, оснований не доверять обещаниям ответчика о переносе ЛЭП у истца не имелось. В ГПЗУ охранная зона не отражена в связи с отсутствием ее регистрации. С учетом заключения кадастрового инженера, охранная зона ЛЭП занимает более 60% площади земельного участка. Оставшейся части земельного участка для возведения жилого дома недостаточно.

Представитель ответчика ООО «Нью Коптяки» Катаева С.Г. в судебном заседании в удовлетворении требований просила отказать, ссылаясь на то, что стоимость земельного участка сторонами согласована, истцу было известно о нахождении на земельном участке ЛЭП, что отражено в договоре купли-продажи, осмотр участка произведен, в договор внесена вся необходимая информация, в том числе отражено нахождение ЛЭП на участке и ее принадлежность, ответчик собственником ЛЭП не является. Продавцом истцу было предложено в дальнейшем содействие в понуждении собственника к переносу ЛЭП, поскольку уже имелся положительный опыт в отношении других земельных участков на этой же территории, речь о демонтаже за счет продавца не шла, никаких дополнительных обязательств продавца в договор не включено. 19.10.2020 истцом был приобретен смежный земельный участок, цена на спорный земельный участок определена с учетом всех особенностей участка, в том числе нахождения на нем ЛЭП, в ходе переговоров с истцом цены была снижена на 514100 руб. и составила 2415000 руб. Наличие опоры было оговорено в договоре. ООО «Нью Коптяки» обращалось в АО «РСК» с письмом о необходимости выноса ЛЭП. Истец вправе обратиться с самостоятельными требованиями к собственнику ЛЭП о выносе, либо об установлении сервитута. Кроме того, возможность использования земельного участка не ограничена только постройкой дома, земли для ИЖС также предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур и размещения индивидуальных гаражей и размещения хозяйственных построек. Считает, что истец злоупотребляет своими правами, при приобретении истец пояснял, что участок ему необходим как смежный к первоначальному для расширения хозяйства.

Третье лицо АО «Региональная сетевая компания» в письменном отзыве указало, что владельцем электросетевого комплекса, в который входит спорная опора ЛЭП, является АО «РСК», опора введена в эксплуатацию в 1977 г., электросетевой комплекс зарегистрирован как объект недвижимости в 2014 г. Воздушные линии электропередач имеют защитную зону. АО «РСК» не принимало на себя обязанность переноса опоры ЛЭП. Возможность переноса ЛЭП в иное место отсутствует, свободный коридор для переноса занят иной сетевой организацией. Эксплуатация воздушной линии электропередач не нарушает прав и интересов истца – собственника земельного участка.

Решением Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.10.2022 в удовлетворении иска Шубиной Н.А. отказано. Встречный иск ООО «Нью Коптяки» удовлетворен. С Шубиной Н.А. в пользу ООО «Нью Коптяки» взыскана сумма задолженности по договору купли-продажи земельного участка от 16.02.2021 (по состоянию на 27.06.2022) в размере 700000 руб., неустойка 43549,32 руб., расходы по уплате госпошлины 10635 руб.

Не согласившись с таким решением, истец Шубина Н.А. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на то, что спорный земельный участок предназначен для ИЖС, вместе с тем охранная зона ЛЭП, расположенной на этом земельном участке, занимает 80% от всей площади земельного участка. Указанное означает, что индивидуальная жилая застройка указанного участка фактически является невозможной. То есть условие договора о возможности использования земельного участка для целей ИЖС фактически является не соблюдённым. Кроме того, у владельца объектов электросетевого хозяйства имеется право беспрепятственного доступа к ним, то есть вопреки воле собственника земельного участка. Шубина Н.А. на безвозмездной основе обязана обеспечить доступ на свой объект недвижимости, что нарушает ее права. Условие о разрешенном использовании является не только существенным, но и фактически ключевым, поскольку потребность в земельном участке определялась исходя из вида разрешенного использования. Истцу продавцом не разъяснены правовые последствия нахождения ЛЭП на спорном земельном участке, не учтено судом и то, что выписка из ЕГРН не содержит сведений о наличии на земельном участке ЛЭП и иных обременений. Ответчиком допущено злоупотребление доверием истца, которое выразилось в предоставлении ему заведомо ложной информации о разрешенном виде использования приобретаемого земельного участка. Поскольку купленный Шубиной Н.А. объект недвижимости не соответствует согласованному сторонами качеству, в связи с чем цена земельного участка подлежит соразмерному уменьшению до его рыночной стоимости на дату заключения договора.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец Шубина Н.А. и ее представитель Панов К.В. доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представители ответчика ООО «Нью Коптяки» - Никишова А.Ю., Катаева С.Г. полагали, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, ссылаясь на те обстоятельства, что на земельном участке находится одна опора ЛЭП, которую истец видела, когда осматривала земельный участок; что истец была в курсе наличия на земельном участке ЛЭП, наличие ЛЭП истца не смущало.

Отказывая в удовлетворении исковых требований Шубиной Н.А., суд первой инстанции исходил из добровольного заключения истицей договора с ответчиком, учел факт личного осмотра истицей участка перед заключением договора, предоставление продавцом всех сведений об участке, которые были известны ему и установлены правоустанавливающими документами на момент заключения договора, а также из того, что наличие ЛЭП прямо отражено в договоре купли-продажи.

Заслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и проверив в их пределах обжалуемое решение, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В соответствии с пунктом 1 статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с пунктом 3 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

По смыслу названной нормы негативные последствия в виде возникновения у покупателя права потребовать уменьшения покупной цены установлены за умышленное искажение информации о земельном участке.

Из материалов дела следует, что 16.02.2021 между ООО «Нью Коптяки» и Шубиной Н.А. заключен договор купли-продажи земельного участка с КН <№>:1198, расположенного по адресу: <адрес> площадью 1271 кв.м.

В пункте 1.1. договора от 16.02.2021 указано, что на земельном участке расположен участок линии электропередач ВЛ-10, включающий 1 опору, принадлежащую АО «Региональная сетевая компания» (т.1, л.д. 8-9).

Цена земельного участка согласована сторонами в размере 2415000 рублей. Порядок оплаты: 100000 руб. – в течение 3 дней с момента подписания договора. 2200000 руб. – равными платежами по 100000 руб., ежемесячно, начиная с марта 2021 по декабрь 2022 включительно, не позднее 27 числа каждого месяца. 115000 руб. – до 27.01.2023. Проценты за рассрочку не начисляются, в случае наличия задолженности начисляются проценты в размере 15 % годовых на остаток задолженности. До полной оплаты объекта земельный участок находится в залоге у продавца.

Земельный участок ООО «Нью Коптяки» передан Шубиной Н.А., право собственности Шубиной Н.А. и ограничение в виде ипотеки зарегистрированы 18.02.2021.

Как установлено судом, земельный участок, приобретенный Шубиной Н.А. по договору купли-продажи от 16.02.2021, имеет разрешенный вид использования - для индивидуальной жилой застройки.

Заявляя требование об уменьшении цены земельного участка, истец указывает на то, что целью приобретения ею земельного участка являлось строительство на нем жилого дома, что в результате оказалось невозможным ввиду наличия охранной зоны.

Из материалов дела следует, что на момент приобретения спорного земельного участка на нем располагался участок ЛЭП ВЛ-10, включающий в себя одну опору.

Установлено, что при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка покупатель производил визуальный осмотр приобретаемого объекта. Более того, материалами дела и объяснениями истца подтверждено, что с 19.10.2020 истец является собственником смежного земельного участка с КН <№>:1199, на котором истцом возведен жилой дом, в связи с чем истцу было известно о наличии ЛЭП на участке с КН <№>:1198.

Материалами дела подтверждается, что земельный участок был принят покупателем в момент подписания договора купли-продажи от 16.02.2021, претензий у покупателя к продавцу по принимаемому имуществу не имелось (т.1 л.д. 8-9).

Как следует из представленного в материалы дела Акта выноса границ земельных участков в натуру от 25.11.2020 с приложением к нему схематического чертежа с указанием геодезических данных о границах земельных участков, составленного геодезистом Л.К.Г.. ООО «Азимут-С», в схематическом чертеже содержится информация о площади охранной зоны ЛЭП, равной 810 кв.м., расположенной на земельном участке с КН <№>:1198 (том 1, л.д. 13-14).

Данный Акт выноса границ земельных участков в натуру предоставлен в материалы гражданского дела стороной истца - Шубиной Н.А.

Акт и чертеж к нему составлен 25.11.2020, т.е. ранее заключения договора купли-продажи от 16.02.2021 земельного участка с КН <№>:1198.

С учетом изложенного, истцу Шубиной Н.А. на момент заключения договора купли-продажи от 16.02.2021 достоверно было известно о наличии на земельном участке не только ЛЭП, но и охранной зоны с особыми условиями использования земель, а также площади этой охранной зоны.

При таких обстоятельствах, учитывая, что расположение опоры линии электропередач на приобретаемом истцом земельном участке в момент заключения договора купли-продажи было для последней очевидным, и она с этим была согласна, указание на наличие охранной зоны на приобретаемом земельном участке содержится в документах, предоставленных истцом в материалы дела и было ею установлено до заключения договора, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда об отсутствии оснований для уменьшения покупной цены на основании статьи 460 Гражданского кодекса Российской Федерации, основаны на правильном применении норм материального права.

С учетом изложенного вопреки требованиям статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации истец не доказал, что ответчик при отчуждении спорного земельного участка скрыл достоверные сведения о характеристиках спорного участка и (или) сообщил ему заведомо ложную информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с целевым назначением.

При таком положении суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении исковых требований Шубиной Н.А. и удовлетворил встречный иск ООО «Нью Коптяки» о взыскании задолженности по договору купли-продажи.

Ссылки истца Шубиной Н.А. на то, что ответчик в устной форме обещал ей разрешить вопрос о выносе ЛЭП за пределы земельного участка, подлежат отклонению, поскольку не имеют юридического значения для рассматриваемого спора. Более того, из материалов дела следует, и истцом не оспаривается, что собственником опоры ЛЭП является АО «РСК».

Не опровергнут истцом довод ответчика о продаже спорного земельного участка по более низкой цене (со скидкой в сумме 514100 руб. от первоначально указанной цены), с учетом нахождения на земельном участке линии электропередач.

Доводы жалобы по существу сводятся к переоценке обстоятельств, которые судом определены правильно, и доказательств, которые суд положил в основу своих выводов, и не могут быть приняты в качестве оснований к отмене или изменению решения суда.

Исходя из изложенного, основываясь на оценке всех обстоятельств и собранных доказательств, судебная коллегия не находит иных выводов, чем сделал суд первой инстанции, соглашаясь с вынесенным решением об отказе в удовлетворении требований, заявленных Шубиной Н.А.

Доводы апелляционной жалобы полностью повторяют позицию истца, изложенную в суде первой инстанции, не содержат каких-либо новых убедительных доказательств, ставящих под сомнение правильность постановленного судом решения, и, по существу, направлены на переоценку представленных доказательств и установленных обстоятельств в отсутствие к тому оснований у суда апелляционной инстанции, в связи с чем, признаются коллегией несостоятельными.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Ленинского районного суда г. Екатеринбурга от 19.10.2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Председательствующий Олькова А.А.

Судьи Некрасова А.С.

Коршунова Е.А.