Решение по делу № 33-1224/2021 от 11.02.2021

УИД 72RS0021-01-2020-000621-43

2-2434/2020

Дело № 33-1224/2021

апелляционное Определение

г. Тюмень	21 июля 2021 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего	Кучинской Е.Н.
судей	Николаевой И.Н. и Хамитовой С.В.
при секретаре	Щербакове М.С.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело               по апелляционной жалобе ответчика Гончарова Андрея Ивановича, действующего в лице представителя Путры М.А.,                        на решение Тюменского районного суда Тюменской области от 06 октября         2020 года, которым постановлено:

«Исковые требования Публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» удовлетворить.

Взыскать с Гончарова Андрея Ивановича в пользу Публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества                     от 27.06.2019 по состоянию на 09.01.2020 в размере 408 487 рублей                 36 копеек; а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 284 рублей 87 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество – индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: <.......>, расположенный                     по адресу: <.......>; земельный участок, кадастровый номер: <.......>, расположенный по адресу: <.......>; принадлежащие Гончарову Андрею Ивановичу.

Определить способ продажи заложенного имущества – с публичных торгов единым лотом, установив начальную продажную цену индивидуального жилого дома в размере 420 000 (четыреста двадцать тысяч рублей) рублей; установив начальную продажную цену земельного участка в размере 180 000 (сто восемьдесят тысяч) рублей».

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Хамитовой С.В.; объяснения представителя ответчика Гончарова А.И. – Путры М.А., настаивавшего на удовлетворении апелляционной жалобы; исследовав новое дополнительно приобщенное к материалам дела доказательство,          судебная коллегия

у с т а н о в и л а:

Истец Публичное акционерное общество «Западно-Сибирский коммерческий банк» (далее – ПАО «Запсибкомбанк», Банк либо истец) обратился в суд с иском к Гончарову А.И. о взыскании задолженности             по сделке и обращении взыскания на заложенное имущество. Требования мотивированы тем, что 27 июня 2019 года между сторонами по делу был заключен договор купли–продажи жилого дома, площадью <.......> кв.м.,                 с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>,                и земельного участка, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером <.......>, находящегося по адресу: <.......>, по условиям которого ответчик взял на себя обязательства по оплате данных объектов недвижимости                  в размере 600 000 руб. в следующем порядке: 200 000 руб. должны были быть оплачены в момент подписания сделки, 200 000 руб. - в срок                    до 31.07.2019, 200 000 руб. - до 31 октября 2019 года. Поскольку,                          по утверждению Банка, свои обязательства по договору в части выплаты денег в оставшейся сумме 400 000 руб. Гончаров А.И. до настоящего времени не исполнил, при этом переданное по сделке купли-продажи недвижимое имущество является предметом залога, на который может быть обращено взыскание, истец просил взыскать с ответчика указанную задолженность в общем размере 408 487 руб. 36 коп., в том числе                         400 000 руб. – основной долг, 8 487 руб. 36 коп. – проценты за пользование чужими денежными средствами. Кроме того, Банк просил обратить взыскание на заложенную недвижимость путем продажи с публичных торгов единым лотом, с установлением начальной продажной цены жилого дома              в сумме 420 000 руб., земельного участка – 180 000 руб., также взыскать              с Гончарова А.И. расходы по уплате государственной пошлины в размере 13 284 руб. 87 коп.

Заочным решением Тюменского районного суда Тюменской области от 12.05.2020 иск ПАО «Запсибкомбанк» был удовлетворен полностью.

Определением от 12 августа 2020 года заочное решение суда отменено,        при этом назначено новое рассмотрение дела по существу.

В судебном заседании суда первой инстанции при новом рассмотрении дела представитель истца ПАО «Запсибкомбанк» Кузнецова О.С.                        на удовлетворении требований настаивала по основаниям, изложенным                 в заявлении.

Представитель ответчика Гончарова А.И. – Путра М.А. в судебном заседании иск не признал.

Дело было рассмотрено в отсутствие ответчика Гончарова А.И., действующего за себя и в интересах несовершеннолетнего третьего лица Гончаровой Д.А., третьих лиц Гончаровой Т.Г., Гончарова А.И., извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым                           не согласился ответчик.

В апелляционной жалобе Гончаров А.И., действующий в лице представителя Путры М.А., просит об изменении решения суда в части определения стоимости предмета залога и определении стоимости спорных земельного участка и жилого дома путем продажи с публичных торгов единым лотом общей начальной стоимостью в 2 500 000 руб. По мнению ответчика, суд, установив начальную продажную стоимость данных объектов недвижимости в общей сумме 600 000 руб., не дал надлежащей оценки предъявленной им справке за № 73/2020 от 05 октября 2020 года, согласно которой рыночная стоимость предмета залога на 05.10.2020 составляет 2 500 000 руб., при этом суд не учел, что продажа заложенного имущества                   в соответствии с законодательством должна производиться по рыночной стоимости на момент его реализации.

В возражениях на апелляционную жалобу истец                                      ПАО «Запсибкомбанк», действующий в лице представителя                  Кузнецовой О.С., полагая решение суда законным и обоснованным,           просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу –                               без удовлетворения.

В связи с тем, что решение суда в части взыскания с Гончарова А.И.            в пользу ПАО «Запсибкомбанк» задолженности по договору купли-продажи и судебных расходов, а также в части обращения взыскания на заложенное имущество, участвующими в деле лицами не обжалуется, законность                               и обоснованность решения суда проверяется судебной коллегией                                в соответствии с частью 1 статьи 327.1. Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации только в обжалуемой ответчиком части.

Проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, исследовав новое дополнительно приобщенное к материалам дела доказательство, судебная коллегия находит решение суда подлежащим изменению.

Удовлетворяя требования ПАО «Запсибкомбанк» в части установления начальной продажной стоимости жилого дома, площадью <.......> кв.м.,                     с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>,                  в размере 420 000 руб. и земельного участка, площадью <.......> кв.м.,                       с кадастровым номером <.......>, находящегося по адресу: <.......>, в сумме 180 000 руб., суд первой инстанции принял во внимание,                          что указанная стоимость установлена совершенным между сторонами                   по делу договором и Гончаровым А.И. не оспорена, при этом доказательств, свидетельствующих о занижении Банком стоимости недвижимого имущества, ответчиком не предъявлено.

Между тем, с данными выводами суда согласиться нельзя, поскольку при разрешении спора в указанной части судом неправильно определены юридически значимые обстоятельства, при этом судом неправильно распределено между сторонами бремя доказывания юридически значимых обстоятельств.

Согласно пунктам 1, 4 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение               из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила данного кодекса о вещных правах, а в части,                  не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.

На основании пунктов 1, 2 статьи 1, пункта 1 статьи 2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»,                         по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства                                   по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998                    № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение                      об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика,                    она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 данного Федерального закона.

Продажа заложенного имущества, указанного в пункте 8 статьи 77.1, осуществляется на публичных торгах в соответствии со статьями 57 и 58 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Начальная продажная цена заложенного имущества                      при его реализации на публичных торгах определяется по решению суда           на основании отчета оценщика и устанавливается равной рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в отчете оценщика                  (пункт 9 статьи 77.1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ                        «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Таким образом, начальная продажная стоимость имущества должна соответствовать действительной цене (рыночной стоимости) имущества                      в момент обращения на него взыскания.

Данными положениями закона установлены императивные требования относительно действий суда при определении начальной продажной цены заложенного имущества в случаях, когда в ходе рассмотрения дела между сторонами не достигнуто соглашения о начальной продажной цене имущества, на которое обращается взыскание.

Материалы дела свидетельствуют о том, что между                               ПАО «Запсибкомбанк» и Гончаровым А.И. в ходе рассмотрения настоящего дела соглашения о начальной продажной цене жилого дома и земельного участка достигнуто не было.

Более того, из материалов дела следует, что ответчик ссылался                       на значительные материальные вложения им в приобретенные у Банка объекты недвижимости, которые увеличили их рыночную стоимость                            в настоящее время, при этом Гончаров А.И. предоставил суду                               справку ООО «ГРАТА» от 05.10.2020 за № 73/2020 об общей стоимости спорных земельного участка и жилого дома в сумме 2 500 000 руб.

С целью установления юридически значимых обстоятельств по делу                         определением судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 17 марта 2021 года была назначена судебная оценочная экспертиза.

Как следует из заключения эксперта ООО «Оценочная компания «Альянс» от 21.06.2021, приобщенного судом апелляционной инстанции                       к материалам дела, в настоящее время рыночная стоимость жилого дома, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером <.......>, расположенного по адресу: <.......>, составляет 1 034 000 руб., земельного участка, площадью <.......> кв.м., с кадастровым номером <.......>, находящегося по адресу: <.......> - 242 000 руб., рыночная стоимость указанных объектов недвижимости составляет – 1 276 000 руб.

Судебная коллегия принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства по делу, поскольку указанное заключение составлено по поручению суда апелляционной инстанции лицом, имеющим высшее профессиональное образование, необходимую квалификацию и стаж в области оценки; выводы эксперта в заключении обоснованы, со ссылками на документы, которыми эксперт руководствовался при даче заключения.

Сомневаться в правильности выводов эксперта оснований                                не имеется еще и потому, что он был предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Нарушений законодательства при проведении экспертизы допущено не было.

Каких-либо неясностей либо неполноты заключения, а также сомнений в правильности или обоснованности выводов эксперта, судебная коллегия не находит, при этом доказательств, опровергающих выводы эксперта,                     не имеется и никем не предъявлено.

Учитывая изложенное, судебная коллегия пришла к выводу о том,                    что начальная продажная цена спорных объектов недвижимости должна быть установлена равной восьмидесяти процентам от определенной экспертом                  их рыночной стоимости.

При таких обстоятельствах, доводы апелляционной жалобы                        ответчика заслуживают внимания судебной коллегии, а потому постановленное судом решение в данной части является незаконным                            и подлежит изменению с установлением другой начальной продажной стоимости жилого дома и земельного участка.

Судебная коллегия полагает, что с учетом изложенных выше положений закона начальную продажную цену жилого дома следует установить в размере 827 200 руб. (1 034 000 руб. / 100 х 80), земельного участка – 193 600 руб. (242 000 руб. / 100 х 80).

В остальной части решение суда надлежит оставить без изменения.

Кроме того, 19 июля 2021 года истец ПАО «Запсибкомбанк» обратился в Тюменский областной суд с заявлением о взыскании с ответчика расходов                         на проведение судебной экспертизы в размере 13 500 руб., назначенной                                 по определению судебной коллегии по гражданским делам Тюменского областного суда от 17.03.2021.

Согласно статье 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 данного кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в данной статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований,                       а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. Правила, изложенные в части первой указанной статьи, относятся также к распределению судебных расходов, понесенных сторонами в связи с ведением дела в апелляционной, кассационной                          и надзорной инстанциях.

В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ                     от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства          о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», разъяснено о том, что лицо, подавшее апелляционную, кассационную или надзорную жалобу,        а также иные лица, фактически участвовавшие в рассмотрении дела                    на соответствующей стадии процесса, но не подававшие жалобу, имеют право на возмещение судебных издержек, понесенных в связи                              с рассмотрением жалобы, в случае, если по результатам рассмотрения дела принят итоговый судебный акт в их пользу.

Поскольку доводы апелляционной жалобы ответчика являются обоснованными, при этом постановленное судом первой инстанции решение судебной коллегией изменено, следовательно, итоговый судебный акт судом апелляционной инстанции принят в пользу Гончарова А.И., а не в пользу Банка, оснований для взыскания с ответчика в пользу истца судебных расходов за проведение экспертизы в сумме 13 500 руб. не имеется.

Руководствуясь статьями 328, 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Тюменского районного суда Тюменской области                      от 06 октября 2020 года в части установления начальной продажной цены индивидуального жилого дома и земельного участка – изменить и принять           в данной части новое решение, изложив резолютивную часть решения                    в следующей редакции:

«Исковые требования Публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» удовлетворить частично.

Взыскать с Гончарова Андрея Ивановича в пользу Публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» задолженность по договору купли-продажи недвижимого имущества                     от 27.06.2019 по состоянию на 09.01.2020 в размере 408 487 рублей                 36 копеек; а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 13 284 рублей 87 копеек.

Обратить взыскание на заложенное имущество – индивидуальный жилой дом, кадастровый номер: <.......>, расположенный                     по адресу: <.......>; земельный участок, кадастровый номер: <.......>, расположенный по адресу: <.......>; принадлежащие Гончарову Андрею Ивановичу.

Определить способ продажи заложенного имущества – с публичных торгов единым лотом, установив начальную продажную цену индивидуального жилого дома в размере 827 200 (восемьсот двадцать семь тысяч двести) рублей; установив начальную продажную цену земельного участка в размере 193 600 (сто девяносто три тысячи шестьсот) рублей».

В удовлетворении ходатайства Публичного акционерного общества «Западно-Сибирский коммерческий банк» о взыскании с Гончарова Андрея Ивановича расходов за проведение экспертизы в размере 13 500 руб. – отказать.

Мотивированное апелляционное определение составлено 27 июля      2021 года.

Председательствующий:

Судьи коллегии: