Решение по делу № 2-23/2013 (2-1430/2012;) от 06.11.2012

К делу № 2-23/13

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Гулькевичи                                                                                            15 января 2013 года

Гулькевичский районный суд Краснодарского края в составе:

председательствующего       - Бочко И.А.,

при секретаре                         - Замлелой Л.В.,

с участием истца, ответчика по встречному иску - Костинова Е.В.,

его представителя                  - Гильштейн С.В. по доверенности от 27 июля 2011 года,

ответчика, истца по встречному иску- Радченко А.В.

представителя ответчика-истца – Павличенко А.Н. по доверенности от 29 ноября 2012 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Костинова Е.В. к Радченко А.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с жилым домом, встречному иску Радченко А.В. к Костинову Е.В. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом недействительным и применении последствий недействительности сделки,

У С Т А Н О В И Л:

Костинов Е.В. обратился в суд с иском к Радченко А.В. и просит понудить Радченко А.В. заключить с ним договор купли-продажи земельного участка площадью 1535 кв.м с кадастровым № с размещенным на нем жилым домом общей площадью 59,6 кв.м, в том числе жилой 39,7 кв.м, расположенных по <адрес> края, на условиях, оговоренных предварительным договором от 5 марта 2012 года стоимостью указанного имущества 500000 рублей, которые уплачены покупателем продавцу до подписания договора купли-продажи полностью.

Свои требования Костинов Е.В. обосновал тем, что 5 марта 2012 года между ним и Радченко А.В. заключен предварительный договор, согласно которому Ответчик принял на себя обязательство о заключении с Истцом договора купли-продажи земельного участка площадью 1535 кв.м, кадастровый №, с размещенным на нем жилым домом общей площадью 59,6 кв.м, в том числе жилой 39,7 кв.м, по адресу: <адрес>, в срок до 01 сентября 2012 года. Истец передал Ответчику в качестве аванса 450000 рублей в счет причитающихся платежей по предстоящему договору купли-продажи до подписания предварительного договора. Стороны установили, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома будет заключен по цене 500000 рублей. Согласно расписке, написанной Ответчиком собственноручно 26 марта 2012 года, Ответчик получил денежные средства в сумме 50000 рублей за дом и земельный участок; общая сумма полученных денежных средств составляет 500000 рублей, деньги получены в полном объеме, претензии отсутствуют. Поскольку Ответчик принял на себя обязательство по заключению договора купли-продажи на оговоренных в предварительном договоре условиях, у него возникла обязанность исполнить его надлежащим образом, то есть в срок до 01 сентября 2012 года заключить с Истцом договор купли-продажи земельного участка и жилого дома. Однако основной договор купли-продажи заключен не был, Ответчик от его заключения уклоняется. 21 августа 2012 года Истец направил в адрес Ответчика требование о заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома в соответствии с предварительным договором. Данное требование Ответчиком получено, но оставлено без удовлетворения. 19 октября 2012 года Истец направил в адрес Ответчика повторное требование о заключении договора купли-продажи земельного участка и жилого дома, с приложением трех экземпляров договора купли-продажи. Данное требование также оставлено ответчиком без удовлетворения.

Радченко А.В. обратился в суд со встречным иском к Костинову Е.В. и просит признать недействительной сделкой предварительный договор купли-продажи от 5 марта 2012 года, применить последствия недействительности сделки в виде возврата полученных по ней 500 000 рублей. Свои требования обосновал тем, что предварительный договор от 5 марта 2012 года является притворным, поскольку заключен с целью скрыть другую сделку, а именно договор займа. В марте 2010 года им были получены от Костинова Е.В. денежные средства в размере 150000 рублей. Костинов Е.В. в качестве обеспечения возврата денежных средств настаивал на заключении предварительного договора купли-продажи земельного участка и дома, принадлежащих Радченко А.В. на праве собственности. При получении им денежных средств от Костинова между ним и Костиновым был заключен договор, в соответствии с которым была достигнута договоренность о заключении договора купли-продажи земельного участка и дома по <адрес> в срок до 15 июня 2010 года по цене 300000 рублей. В марте 2012 года Костинов Е.В. при встрече с ним предложил продлить срок выплаты ему денежных средств путем заключения нового предварительного договора. Так как его семья находится в тяжелейшем финансовом состоянии, он был вынужден подписать предварительный договор на условиях, предложенных Костиновым. Согласно требованиям п. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или представленной работе, или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В судебном заседании истец-ответчик Костинов Е.В. свои требования поддержал в полном объеме, пояснил суду, что 15 марта 2010 года подписал с Радченко предварительный договор купли-продажи дома с земельным участком по <адрес> за 300000 рублей. При подписании договора он передал Радченко 100000 рублей, а 10 июня 210 года – еще 200000 рублей. Радченко написал ему расписку о полном расчете. Сразу не заключили договор в связи с отсутствием времени у Радченко, потом Радченко стал уклоняться от его заключения. Радченко передал ему подлинники свидетельств о государственной регистрации права на дом и земельный участок от 27 ноября 2006 года. До 2012 года у них было противостояние. В феврале –марте его знакомый поинтересовался, сколько стоит <адрес> поехал с документами к Радченко, чтобы решать вопрос. Радченко сказал, что сумма, переданная в 2010 году, в 2012 году – не актуальна. Они повторно заключили предварительный договор по цене 500000 рублей. Договор заключали в Кропоткине у нотариуса, не зарегистрировали у нотариуса, так как у Радченко не было на это денег. При заключении договора были жена Радченко и их знакомая. Основной договор не заключили, так как Радченко был согласен на предварительный. 26 марта 2012 года он полностью рассчитался с Радченко. Он заплатил Радченко 15 марта 2010 года 100000 рублей при подписании предварительного договора, в июне 2010 года – 200000 рублей и получил расписку на эту сумму, 5 марта 2012 года – 150000 рублей, 26 марта 2012 года – 50000 рублей, а всего передал Радченко 500 000 рублей. Договор займа от 5 марта 2012 года заключен, а передачи денег по нему не было. Договор займа был заключен как гарантия, чтобы не было дублирующих договоров купли-продажи.

Представитель истца-ответчика Гильштейн С.В. настаивал на удовлетворении требований Костинова, в обоснование которых ссылался на доводы, изложенные в исковом заявлении. Пояснил, что 15 марта 2010 года между Костиновым и Радченко был заключен предварительный договор, согласно которому Радченко принял на себя обязательство о заключении с Костиновым договора купли-продажи земельного участка и жилого дома по <адрес> до 15 июня 2010 года. Стороны установили, что договор купли-продажи земельного участка и жилого дома будет заключен по цене 300000 рублей. Однако в срок до 15 июня 2010 года договор купли-продажи земельного участка и жилого дома не был заключен, так как Радченко уклонялся от его подписания, при этом он пояснял, что стоимость продаваемого имущества составляет более 300000 рублей. В связи с уклонением Радченко от заключения договора 5 марта 2012 года между Костиновым и Радченко снова был заключен предварительный договор купли-продажи. Радченко согласно новому предварительному договору обязался заключить с Костиновым договор купли-продажи указанных земельного участка и дома до 1 сентября 2012 года по цене 500000 рублей. Радченко получил от Костинова 500000 рублей, обязан заключить договор купли-продажи. Полагает, что встречный иск не подлежит удовлетворению, поскольку признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Наличие воли хотя бы одной из сторон на достижение правового результата, соответствующего совершенной сделке, исключает возможность признания сделки недействительной как притворной. Сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Воля сторон была направлена именно на куплю-продажу в будущем определенного объекта недвижимости. Предварительный договор был заключен сторонами в соответствии с требованиями законодательства. Признание предварительного договора купли-продажи притворной сделкой возможно при условии преследования прикрываемых целей обеими сторонами, тогда как наличие таких намерений со стороны покупателя не доказано.

Ответчик-истец Радченко А.В. в судебном заседании пояснил суду, что дом он не собирался продавать. У него четверо детей и больная жена, это единственное жилье его семьи. Он занимал у Костинова деньги, а договора купли-продажи как от 15 марта 2010 года, так и от 05 марта 2012 года, выступали как гарантия возврата им денег.

Представитель ответчика-истца Радченко А.В. – Павличенко А.Н. исковые требования Радченко А.В. поддержал по изложенным во встречном исковом заявлении основаниям, возражал против удовлетворения требований Костинова Е.В., пояснил суду, что квалификация сделки как притворной возможна при наличии умысла у обеих сторон на достижение цели прикрытия другой сделки. Стороны, заключая предварительный договор купли-продажи, фактически заключили договор займа. При этом стороны преследовали каждый свои цели, не связанные с отчуждением и приобретением имущества: Костинов – обезопасить себя в случае невозврата долга, Радченко с учетом его тяжелого материального положения надеялся расплатиться с долгами в будущем.

Суд, выслушав стороны, их представителей, изучив материалы дела, находит, что требования Радченко А.В. подлежат удовлетворению, требования Костинова Е.В. удовлетворению не подлежат.

В силу ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.

Согласно ч. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В судебное заседание представлен предварительный договор купли-продажи от 5 марта 2012 года между Радченко А.В. и Костиновым Е.В.. Согласно указанному предварительному договору стороны взяли на себя обязательство заключить до 1 сентября 2012 года договор купли-продажи принадлежащих Радченко А.В. жилого дома и земельного участка по <адрес>. Земельный участок и объекты недвижимости оценены в 500000 рублей, 450000 рублей из которых покупатель (Костинов) передал продавцу (Радченко) до подписания договора, оставшиеся 50000 рублей - 26 марта 2012 года по расписке.

На основании указанного договора Костинов Е.В. заявил требование о понуждении Радченко А.В. к заключению договора купли-продажи.

Радченко А.В. заявил требование о признании данной сделки притворной и применении последствий недействительности сделки.

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна.

По основанию притворности недействительной может быть признана та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника на совершение притворной сделки для применения указанной нормы недостаточно.

Суд, исследовав представленные доказательства, приходит к выводу, что у сторон отсутствовало действительное намерение на отчуждение Радченко принадлежащих ему земельного участка с объектами недвижимости и приобретение указанных объектов Костиновым.

Так, в судебном заседании установлено, что в день заключения оспариваемого предварительного договора купли-продажи (5 марта 2012 года) сторонами подписан также договор займа, согласно которому Радченко занял у Костинова 450000 рублей на срок до 01 августа 2012 года, что подтверждается представленным суду письменным договором, подписанным сторонами.

Свидетель Т. пояснила суду, что жена Радченко – Елена - занимала у Костинова 150000 рублей для бизнеса. В срок вернуть не смогла, говорила, что теперь придется отдать 300000 рублей. Позднее она присутствовала при разговоре Елены и Костинова, который предложил составить договор займа на 500000 рублей, а если Елена отдаст раньше, он сделает перерасчет. 5 марта 2012 года она с Еленой и ее мужем ездили в Кропоткин, где Радченко Александр подписал два договора. Договор займа она читала. Второй договор она не читала, но видела в нем сумму 500000 рублей. Что это был за договор, она не знает. По поводу продажи дома никакого разговора не было.

Суду представлен предварительный договор купли-продажи от 15 марта 2010 года между сторонами, согласно которому стороны обязались заключить в срок до 15 июня 2010 года основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по <адрес> по цене 300000 рублей. Согласно договору Костинов передал Радченко в качестве аванса 100000 рублей до его подписания. Кроме того, суду представлена расписка Радченко в которой он указывает, что деньги по предварительному договору от 15 марта 2010 года за земельный участок с жилым домом и хозяйственными постройками им получены полностью. Сама расписка датирована 10 июня 2010 года.

По утверждению Костинова по предварительному договору от 15 марта 2010 года он передал Радченко 300000 рублей, что отражено в самом договоре и расписке Радченко.

Основной договор сторонами заключен не был. С требованием о понуждении к его заключению, либо о возврате переданной в счет оплаты по договору суммы Костинов к Радченко не обращался.

Тот факт, что Костинов в течение двух лет не предъявлял каких-либо требований к Радченко по заключению договора купли-продажи на основании предварительного договора от 15 марта 2010 года, либо требований о возврате переданных по данному договору денежных средств позволяет суду сделать вывод об отсутствии у Костинова намерения приобрести принадлежащие Радченко жилой дом и земельный участок и подтверждают довод Радченко о том, что предварительный договор заключался в целях обеспечения возврата им суммы займы.

Согласно заключению экспертизы об определении рыночной стоимости жилого дома и земельного участка по <адрес>, проведенной по назначению суда, рыночная стоимость указанных жилого дома и земельного участка по состоянию на 15 марта 2010 года составляла 1202909,6 рубля, по состоянию на 5 марта 2012 года – 1203027,71 рубля.

Установление в предварительном договоре цены объектов в соответствии с суммой займа, а не по действительной рыночной стоимости, свидетельствует о наличии у Костинова материально-правового интереса в указанной сумме и об отсутствии у обеих сторон намерения на действительное исполнение заключенного договора купли-продажи в части тех последствий, которые данный договор порождает.

Об этом свидетельствует и тот факт, что на момент заключения предварительных договоров 15 марта 2010 года и 5 марта 2012 года у Радченко имелись все необходимые документы (свидетельства о государственной регистрации права на земельный участок и жилой дом от 27 ноября 2006 года), денежные средства согласно указанным договорам покупателем передавались в полном объеме, у сторон не имелось никаких препятствий для регистрации сделки и перехода прав по ней, подписание предварительных договоров осуществлялось в городе Кропоткине, у сторон отсутствовали какие-либо препятствия для подписания сразу основного договора купли-продажи.

В судебном заседании Костинов утверждал, что Радченко уклонялся от заключения договора купли-продажи по предварительному договору от 15 марта 2010 года, по поводу чего у них до 2012 года было противостояние, в связи с чем факт заключения Костиновым 5 марта 2012 года вновь предварительного договора, а не сразу договора купли-продажи при уже имевшей место недобросовестности со стороны Радченко при исполнении предварительного договора от 15 марта 2010 года, также подтверждает отсутствие у Костинова материально-правового интереса в договоре купли-продажи и приобретении объектов недвижимости.

Довод представителя Костинова Е.В. – Гильштейн С.В. о том, что притворной может быть признана сделка при отсутствии намерения у обеих сторон, а у Костинова имелось намерение приобрести дом с участком, суд считает несостоятельным по изложенным выше основаниям. Возникновение намерения Костинова на исполнение притворного договора после его заключения не является основанием для признания его действительным.

Также довод Гильштейн С.В. о том, что предварительный договор соответствует требованиям законодательства по форме, содержанию и порядку заключения, несостоятелен, поскольку несоответствие по указанным признакам является самостоятельным основанием для оспаривания договора, притворной же признается сделка, соответствующая требованиям законодательства по форме, но не отражающая действительной воли сторон.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (ч. 1). При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2).

Поскольку предварительный договор купли-продажи между Костиновым Е.В. и Радченко А.В. признан судом недействительной сделкой, она не породила никаких юридических последствий, стороны обязаны возвратить друг другу все полученное по данному договору.

В судебном заседании подтверждено получение Радченко от Костинова по указанному договору 500000 рублей, которые подлежат взысканию с Радченко в пользу Костинова.

Стороны не заявили требований о взыскании судебных расходов.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

       Отказать Костинову Е.В. в удовлетворении иска к Радченко А.В. о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка с жилым домом.

Иск Радченко А.В. к Костинову Е.В. о признании предварительного договора купли-продажи земельного участка с находящимся на нем жилым домом недействительным и применении последствий недействительности сделки – удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи от 05 марта 2012 года земельного участка площадью 1535 кв.м с кадастровым № с размещенным на нем жилым домом общей площадью 59,6 кв.м, в том числе жилой 39,7 кв.м, расположенных по <адрес> края между Радченко А.В. и Костиновым Е.В. – недействительной сделкой.

Взыскать с Радченко А.В. в пользу Костинова Е.В. полученные по предварительному договору от 05 марта 2012 года 500000 (пятьсот тысяч) рублей.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Краснодарский краевой суд через Гулькевичский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме, начиная с 21 января 2013 года.

                         Председательствующий