Решение по делу № 33-1849/2017 от 10.05.2017

Судья Софронова И.А. №33-1849/2017

ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

16 июня 2017 г. г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Карелия в составе

председательствующего судьи Роговой И.В.,

судей Степановой Т.Г., Глушенко Н.О.

при секретаре Чаловой Н.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе истца на решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 09.03.2017 по иску администрации Костомукшского городского округа к Садыкову В. Х. о взыскании задолженности по арендной плате и пени за несвоевременное внесение арендных платежей.

Заслушав доклад председательствующего, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

администрация Костомукшского городского округа (далее в т.ч. администрация) обратилась в суд с иском к Садыкову В.Х. о взыскании задолженности по арендной плате и пени по тем основания, что (...) сторонами был заключен договор № аренды земельного участка общей площадью (...) кв.м, расположенного по адресу: (.....). Земельный участок предоставлен на период строительства продовольственного магазина с жилой квартирой на срок по (...). Договором аренды предусмотрен размер арендной платы в месяц (...) руб., оплата производится до 15 числа текущего месяца. Поскольку ни одна из сторон не заявила возражений, договор был возобновлен в соответствии со ст.621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ГК РФ) на тех же условиях на неопределенный срок. В связи со вступлением в силу Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (далее в т.ч. Закон РК №1712-ЗРК), Садыкову В.Х. было направлено уведомление об изменении размера арендной платы с (...), которая в соответствии с расчетом составила (...) руб. в месяц. В связи с ненадлежащим исполнением обязанности ответчиком по внесению арендной платы, истец просил взыскать с Садыкова В.Х. задолженность по арендной плате за период с (...) по (...) в размере (...) руб., пени за период с (...) по (...) в размере (...) руб.

Впоследствии представитель истца уточнила исковые требования, просила взыскать с Садыкова В.Х. задолженность по арендной плате за период с (...) по (...) в размере (...) руб., пени за период с (...) по (...) в размере (...) руб.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано.

С решением суда не согласен истец, в апелляционной жалобе представитель администрации Соломка И.В., действующая на основании доверенности, просит его отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. Не согласна с выводом суда о том, что земельный участок Садыкову В.Х. в (...). не мог быть предоставлен без проведения аукциона. Указывает, что по условиям п.2 договора аренды земельного участка, участок предоставлен на период строительства продовольственного магазина с жилой квартирой без права самостоятельного перепрофилирования использования участка, а не для строительства продовольственного магазина с жилой квартирой, т.е. участок был предоставлен ответчику в соответствии со ст.34 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на период спорных правоотношений) для целей, не связанных со строительством, без проведения аукциона. Обращает внимание, что после заключения договора аренды земельного участка Садыков В.Х. по акту приема-передачи принял земельный участок площадью (...) кв.м, расположенный по адресу: (.....). Срок действия договора определен сторонами по (...). Поскольку ни одна из сторон не заявила возражений, договор был возобновлен в соответствии со ст.621 ГК РФ на тех же условиях на неопределенный срок. Указывает, что ответчик продолжал пользоваться земельным участком и оплачивать арендную плату, последний платеж в размере (...) руб. был им произведен (...). Поскольку к названному договору аренды применяется регулируемая арендная плата, администрация направляла в адрес ответчика уведомления об изменении размера арендной платы, между тем ответчик продолжал оплачивать арендную плату в размере, установленном п.4 договора аренды земельного участка. Обращает внимание, что (...) в администрацию от ответчика поступило уведомление об отказе от договора аренды земельного участка с (...). В связи с поступившим заявлением был обследован земельный участок, по результатам составлен акт от (...). Согласно акту натурного обследования земельного участка №УГиЗ от (...) на земельном участке, предоставленном в аренду, размещена часть здания ответчика площадью (...) кв.м (общая площадь (...) кв.м (площадь "пятна застройки").

В возражениях на апелляционную жалобу Садыков В.Х. просил оставить решение суда без изменения. Указал, что объект недвижимости – продовольственный магазин с жилой квартирой построен и введен в эксплуатацию (...), что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию. Земельный участок, на котором расположен объект недвижимости, принадлежит Садыкову В.Х. на праве собственности, что подтверждается договором купли-продажи от (...), копией свидетельства о государственной регистрации права. Объектов недвижимости, принадлежащих ему, на земельном участке, предоставленном в аренду в (...)., не имеется. Первоначально на принадлежащем ему земельном участке было построено здание магазина, а после заключения договора аренды земельного участка было получено разрешение на строительство продовольственного магазина с жилой квартирой. Ссылаясь на положения ст.30.1 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, как указывает, "Федерального закона №31 от 22.07.2008"), полагает, что земельный участок в (...). не мог быть предоставлен ему в аренду, поскольку аукцион на право аренды земельного участка не проводился. В подтверждение своей позиции ссылается на постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 №73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В дополнительных возражениях также указывает, что описание предмета договора аренды, в частности объекта, подлежащего передаче в аренду, не соответствует требованиям законодательства, что также свидетельствует о том, что договор нельзя признать заключенным.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции участвующие в рассмотрении дела лица не присутствовали, о рассмотрении дела по жалобе извещены.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно пп.7 п.1 ст.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее в т.ч. ЗК РФ) использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

В силу ст.ст.309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

В соответствии с п.1 ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктами 1, 3 ст.614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

В соответствии с положениями п.п.1, 5 ст.65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Судом установлено, что согласно представленному в материалы дела договору № от (...) администрацией Костомукшского городского округа Садыкову В.Х. был передан в аренду земельный участок общей площадью (...) кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, расположенный согласно схеме расположения земельного участка (с установлением границ на местности) (Приложение №1 к договору), в (.....). Участок предоставлен на период строительства продовольственного магазина с жилой квартирой. Как установлено, объект аренды сомнений у сторон не вызывал, на протяжении длительного времени использовался ответчиком, в последующем земельный участок указанной площадью был поставлен на кадастровый учет, в т.ч. и после его постановки на кадастровый учет ответчиком производилась оплата за переданный в аренду земельный участок в размере согласно условиям договора. В связи с чем, учитывая представленные доказательства о фактическом исполнении договора, доводы ответчика о необходимости применения положений п.3 ст.607 ГК РФ не могут быть приняты.

Согласно п.4 договора за пользование участком арендатор оплачивает арендную плату в размере (...) руб. Расчет арендной платы в силу п.4 договора аренды указан в приложении №2, расчет ежемесячной арендной платы производился на основании Порядка расчета арендной платы за земельные участки, расположенные на территории муниципального образования "Костомукшский городской округ", утвержденного решением LIII сессии III созыва Костомукшского городского Совета от 06.12.2005 №456-ГС.

В соответствии с п.6 договора изменение арендной платы производится при изменении базовых составляющих, а также в случае изменения указанного Порядка расчета. Изменение арендной платы оформляется дополнительным соглашением (изменениями) к настоящему договору не менее чем за 30 дней до изменения арендной платы в порядке направления арендатору заказным письмом или вручением под роспись. Предложения с изменениями, дополнениями к договору, отправленные арендатору заказным письмом с уведомлением и оставленные без ответа в течение 30 дней после отправления арендатору данного предложения, признаются выражением воли арендатора на одобрение и принятие изменений и предложений к данному договору аренды.

В соответствии с п.7 договора при несвоевременном внесении арендной платы, установленной настоящим договором, арендатору начисляется пеня из расчета 0,2% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки платежа, начиная со следующего за сроком платежа дня.

Согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости земельный участок с кадастровым номером (...) площадью (...) кв.м, по адресу: (.....), имеет разрешенное использование - для размещения магазина, дата присвоения кадастрового номера - (...).

Как следует из материалов дела, ответчиком в спорный период производилась оплата за аренду спорного земельного участка исходя из установленного вышеуказанным договором размера, в сроки, указанные в расчете (л.д.23-24).

За Садыковым В.Х. согласно выпискам из ЕГРН зарегистрировано право собственности (...) на нежилое помещение площадью (...) кв.м, расположенное по адресу: (.....), а также (...) - на жилое помещение площадью (...) кв.м, расположенное по адресу: (.....).

(...) в адрес Садыкова В.Х., учитывая положения п.3 ст.39.7 ЗК РФ, было направлено уведомление об изменении арендной платы за использование земельного участка. Расчет арендной платы произведен на основании Закона Республики Карелия от 10.06.2013 №1712-ЗРК "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия" (пп.14 "м" п.2 ст.3), постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 №120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена" (пп. "н" п.1, пп."н" введен постановлением Правительства РК от 23.10.2015 №339-П) и с 19.07.2014 (как указано в расчете к уведомлению) составил (...) руб. в месяц (((...) руб. (кадастровая стоимость земельного участка) х (...)% (размер процента кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с пп."н" п.1 постановления Правительства Республики Карелия №120-П)). Вместе с этим, при расчете задолженности по арендной плате в соответствии с предъявленными исковыми требованиями истцом правомерно учтено, что п.3 указанного выше постановления Правительства РК признан не действующим со дня принятия Решением Верховного Суда Республики Карелия от 05.09.2016 №3а-39/2016 в части распространения действия положений п.2 постановления Правительства Республики Карелия от 17.04.2014 №120-П "Об установлении арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Республики Карелия или государственная собственность на которые не разграничена", влекущих увеличение размера арендной платы, на правоотношения, возникшие со дня вступления в силу Закона Республики Карелия от 04.03.2014 №1773-ЗРК "О внесении изменений в Закон Республики Карелия "О некоторых вопросах регулирования земельных отношений в Республике Карелия"; постановлением Правительства РК от 14.03.2017 №87-П п.3 постановления Правительства РК №120-П отменен.

С учетом представленного истцом расчета (л.д.23,24) задолженность ответчика по арендной плате составляет (...) руб., сумма пени за период согласно предъявленных требований с (...) по (...) - (...) руб.

Как следует из разъяснений, приведенных в постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, п.п.1 и 3 ст.17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", ст.ст.30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, ст.74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. В связи с этим договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст.168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора. Вместе с тем договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п.2 ст.621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст.422 ГК РФ).

Отказывая в удовлетворении требований о взыскании задолженности по арендной плате, суд первой инстанции, ссылаясь на указанные разъяснения, пришел к выводу о том, что поскольку земельный участок для строительства объекта недвижимости – продовольственного магазина с жилой квартирой не мог быть предоставлен Садыкову В.Х. в (...). в аренду без проведения аукциона, то и договор аренды не мог быть возобновлен на неопределенный срок в порядке ч.2 ст.621 ГК РФ.

Судебная коллегия с указанными выводами суда первой инстанции согласиться не может, имея ввиду следующее.

Согласно договору аренды от (...) (п.25) он заключается сроком с (...) по (...).

Как установлено, разрешенное использование спорного земельного участка по данным ЕГРН - для размещения магазина.

Как указано в представленном в материалы дела постановлении от (...) № о передаче в аренду ответчику земельного участка, он предоставлен в соответствии с положениями ст.ст.11, 32 ЗК РФ (в редакции на период предоставления участка), аукцион же предусмотрен при предоставлении земельного участка в порядке п.4 ст.30 ЗК РФ (в редакции на период предоставления участка). Как следует из материалов дела, ответчик имеет в собственности земельный участок с кадастровым номером (...), общая площадь (...) кв.м, расположенный по адресу: (.....), разрешенное использование - размещение магазина (право зарегистрировано (...)).

Вместе с этим, согласно разрешению на строительство № от (...) оно было выдано ответчику на строительство продовольственного магазина с жилой квартирой на площадь застройки (...) кв.м, строительный объем - (...) куб.м, на площадь здания - (...) кв.м. Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № от (...) разрешен ввод в эксплуатацию законченного строительством объекта капитального строительства – продовольственный магазин с жилой квартирой общей площадью (...) кв.м.

Согласно представленному истцом акту натурного обследования земельного участка от (...) спорный объект расположен на двух земельных участках: с кадастровым номером (...) и с кадастровым номером (...), указано, что земельные участки используются в соответствии с видом разрешенного использования. Доказательств в опровержение указанных сведений ответчиком не представлено.

В настоящее время право истца на объект недвижимого имущества зарегистрировано, не оспорено.

Согласно ч.2 ст.621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Кроме того, в соответствии со ст.622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Как установлено, а доказательств об ином не представлено, земельный участок до настоящего времени фактически используется ответчиком.

При этом с учетом положений ст.39.20 ЗК РФ ответчик имеет исключительное право на приобретение земельного участка в собственность или аренду как собственник расположенного на нем здания. Реализация этого права ответчиком осуществляется без проведения торгов в силу положений ст.ст.39.3 и 39.6 ЗК РФ.

При указанных обстоятельствах, с учетом приведенного законодательства, судебная коллегия приходит к выводу об удовлетворении требований администрации Костомкшского городского округа о взыскании с Садыкова В.Х. задолженности по арендной плате согласно представленному истцом расчету, который является верным, взысканию с ответчика подлежит задолженность в сумме (...) руб.

Истцом также заявлено требование о взыскании пени за период с (...) по (...).

В соответствии с п.1 ст.333 ГК РФ если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

С учетом конкретных обстоятельств дела, соотношения суммы неустойки и основного долга, периода неисполнения обязательства по внесению арендной платы, сведений об извещении ответчика об изменении размера арендной платы и условий договора в указанной части, судебная коллегия, разрешая вопрос о взыскании с ответчика пени, руководствуясь положениями ст.333 ГК РФ, полагает возможным уменьшить ее размер до 10000 руб., ввиду явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства.

Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции в силу положений п.п.1, 3, 4 ч.1 ст.330 ГПК РФ подлежит отмене, по делу следует принять новое решение о частичном удовлетворении иска, о взыскании с Садыкова В.Х. в пользу администрации Костомукшского городского округа задолженности по договору аренды, пени в указанном выше размере.

В силу положений ст.ст.98 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ, с ответчика в бюджет Костомукшского городского округа подлежит взысканию госпошлина в размере (...) руб.

Руководствуясь статьями 328, 329, 330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Костомукшского городского суда Республики Карелия от 09.03.2017 по настоящему делу отменить, принять по делу новое решение.

Исковые требования администрации Костомукшского городского округа удовлетворить частично.

Взыскать с Садыкова В. Х. в пользу администрации Костомукшского городского округа задолженность по договору аренды от (...) в размере (...) руб., пени по состоянию на (...) в размере (...) руб.

Взыскать с Садыкова В. Х. в бюджет Костомукшского городского округа государственную пошлину в размере (...) руб.

Председательствующий

Судьи