Решение по делу № 2-1-550/2021 от 06.10.2021

дело № 2-1-550/2021

12RS0016-01-2021-001369-65

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Козьмодемьянск                                               28 октября 2021 года

Горномарийский районный суд Республики Марий Эл в составе: председательствующего судьи Шаховой К.Г., при ведении протокола судебного заседания Журавлевой Е.В.,

с участием представителя ответчика Перовой Н.В. Казукова С.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙПЛЮС» в лице конкурсного управляющего Новикова П.В. к Перовой Н.В. о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙПЛЮС» (далее ООО «СТРОЙПЛЮС») в лице конкурсного управляющего Новикова П.В. обратилось в суд с иском к ответчику Перовой Н.В. о взыскании денежных средств по договору участия в долевом строительстве, возмещении судебных расходов, в обоснование исковых требований указав, что решением Арбитражного суда города Москвы от 28 марта 2019 года по делу № ООО «СТРОЙПЛЮС» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства. Между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома СП7/р-112к-80ДИ от 22 марта 2013 года, предметом которого являлось получение в собственность ответчика <адрес> проектной площадью <данные изъяты> кв.м, расположенной в доме № 7, секция 2, этаж 3 по адресу: <адрес>. Объект долевого строительства был построен и введен в эксплуатацию разрешением № от 31.07.2019, дому присвоен почтовый адрес: <адрес>. Определением от 24 декабря 2019 года по делу № Арбитражный суд города Москвы передал ответчику в собственность жилое помещение № в жилом доме по адресу: <адрес>. Стоимость жилого помещения оплачена участником строительства исходя из проектной площади. В соответствии с п. 3.3.2 договора в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком в связи с уточнением площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4 договора. Согласно п. 4.4 окончательная сумма «Доли участия» участника долевого строительства (цена договора) уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), по данным обмеров БТИ. При расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ, с площадью квартиры, указанной в п. 1.1 настоящего договора (6 столбец таблицы характеристик объекта, указанных в п. 1.1 настоящего договора), стороны производят дополнительные расчеты. Пунктом 4.4.1 договора предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «Долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика. После окончательных обмеров фактическая площадь квартиры ответчика составила с учетом понижающего коэффициента 50,1 кв. метров, т.е. увеличилась по сравнению с проектной площадью на 2,45 кв. метра. Таким образом, недоплата за площадь, исходя из 58114,56 руб. за 1 кв. метров составила 142380 руб. При таких обстоятельствах, исходя из условий договора и принятых на себя обязательств по договору, ответчик обязан произвести доплату цены договора. 21 ноября 2019 года конкурсный управляющий ООО «СТРОЙПЛЮС» направил в адрес ответчика уведомление о необходимости произвести дополнительной оплату за увеличение построенной площади. Невыполнение ответчиком содержащихся в уведомлении требований послужило поводом для обращения истца в суд.

В суд истец ООО «СТРОЙПЛЮС» представителя не направил, о времени и месте рассмотрения дела извещен, ходатайствовал о рассмотрении дела в отсутствие его представителя.

Ответчик Перова Н.В. в суд не явилась, направила представителя Казукова С.А., который, не согласившись с иском, заявил о пропуске истцом срока исковой давности, поскольку о нарушении своего права истец должен был узнать с истечением предусмотренного договором срока передачи объекта долевого участия участнику (31 декабря 2015 г.). Полагает, что истец злоупотребил своими правами, обратившись в суд с настоящим иском, поскольку Перова Н.В. признана потерпевшей в спорных правоотношений, объект долевого строительства передан ей только по решению арбитражного суда, с истца в пользу ответчицы решением Горномарийского районного суда Республики Марий Эл от 14 сентября 2017 года взысканы неустойка, штраф, компенсация морального вреда в связи с неисполнением ООО «СТРОЙПЛЮС» обязательства по передаче квартиры ответчице.

На основании положений статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие представителя истца, ответчика.

Выслушав представителя ответчика, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В соответствии с положениями статьи 12 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

В силу пункта 1 статьи 5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона.

По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (пункт 2 статьи 5 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ).

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.

Судом установлено, что 22 марта 2013 года между застройщиком ООО «СТРОЙПЛЮС» и участником долевого строительства Перовой Н.В. заключен договор № СП7/р-112к-80ДИ участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома <данные изъяты>, сельское поселение Филимонковское, пос. Марьино, по условиям которого застройщик обязался передать участнику объект долевого строительства - <адрес> обусловленный срок (не позднее 31декабря 2015 года) после получения в установленном порядке разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а участник обязался уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства от застройщика в порядке и на условиях, предусмотренных договором.

В соответствии с п. 3.3.2 договора в течение 7 рабочих дней со дня получения сообщения застройщика о готовности передать объект долевого строительства участник долевого строительства обязуется произвести взаиморасчеты с застройщиком в связи с уточнением площади объекта долевого строительства по результатам обмеров БТИ в соответствии с п. 4.4. договора.

Согласно п.п. 4.2, 4.4 цена договора («доля участия» участника долевого строительства) составила 2769158 руб. 78 коп., исходя из стоимости 1 кв. м общей площади объекта в размере 58114 руб. 56 коп. Окончательная сумма «доли участия» участника долевого строительства уточняется по результатам завершения строительства дома в соответствии с общей площадью квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по данным обмеров БТИ. При расхождении площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас), указанной в техническом (кадастровом) паспорте БТИ, с площадью квартиры, указанной в п. 1.1. договора, стороны производят дополнительные расчеты.

Пунктом 4.4.1 договора предусмотрено, что в случае увеличения площади квартиры (с учетом площадей помещений вспомогательного назначения, лоджий/балконов/террас) по результатам обмеров БТИ участник долевого строительства в течение 7 рабочих дней с момента его письменного уведомления обязан внести дополнительную «долю участия» путем внесения денежных средств на расчетный счет застройщика.

Решением Арбитражного суда г. Москвы от 28 марта 2019 года (дата оглашения резолютивной части решения) ООО «СТРОЙПЛЮС» признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыта процедура конкурсного производства; конкурсным управляющим утверждён Новиков П.В.

Объект долевого строительства был введен в эксплуатацию разрешением № от 31 июля 2019 года; дому присвоен почтовый адрес: <адрес>.

В связи с введением в отношении должника процедуры банкротства - конкурсного производства - передача жилых помещений осуществляется в соответствии со специальными положениями параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Вступившим в законную силу определением Арбитражного суда г. Москвы от 24 декабря 2019 года Перовой Н.В. передано в собственность жилое помещение № в жилом доме по адресу: <адрес> (строительный адрес: <адрес>). Арбитражным судом установлено, что в ходе конкурсного производства, после закрытия и формирования реестра требований участников строительства, строительство дома было завершено.

В связи с изготовлением застройщиком технического плана здания (многоквартирного дома) 25 июля 2019 года установлено, что общая площадь переданной Перовой Н.В. квартиры составила 50,1 кв.м, без учета площади помещения вспомогательного назначения (лоджии) - 48,2 кв.м (50,1 кв.м - 1,9 кв.м).

Представленной ответчиком выпиской из ЕГРН подтверждается, что на основании определения Арбитражного суда г. Москвы от 24 декабря 2019 года за Перовой Н.В. 19 февраля 2020 года зарегистрировано право собственности на квартиру площадью 48,2 кв.м, расположенную по адресу: <адрес>

29 ноября 2019 года конкурсным управляющим в адрес Перовой Н.В. было направлено уведомление о необходимости произвести дополнительные расчеты по договору участия в долевом строительстве и оплате в течение семи дней с даты получения уведомления суммы дополнительной «доли участия» в размере 142380 руб. 67 коп., поскольку проектная площадь объекта долевого строительства составляла 47,65 кв.м, а после введения МКД в эксплуатацию и по результатам обмеров, произведенных кадастровым инженером при изготовлении технического паспорта многоквартирного, общая площадь принадлежащего Перовой Н.В. жилого помещения увеличилась до 50,1 кв.м.

Довод представителя ответчика, что увеличение общей площади объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора должен подтверждаться только данными обмеров БТИ, суд полагает несостоятельным.

Согласно части 4 статьи 1 Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» кадастровой деятельностью являются выполнение работ в отношении недвижимого имущества в соответствии с установленными федеральным законом требованиями, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета недвижимого имущества (далее кадастровый учет) сведения о таком недвижимом имуществе (далее кадастровые работы), и оказание услуг в установленных федеральным законом случаях. Специальным правом па осуществление кадастровой деятельности обладает лицо, указанное в статье 29 настоящего Федерального закона (кадастровый инженер).

В результате выполнения кадастровых работ обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет объекта недвижимости или объектов недвижимости, об учете изменений объекта недвижимости, учете части объекта недвижимости или о снятии с учета объекта недвижимости.

Объем подлежащих выполнению кадастровых работ определяется заказчиком кадастровых работ (часть 2 статьи 36 Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости»).

Таким образом, в соответствии с Федеральным законом «О кадастровой деятельности» с 01 января 2013 года правом осуществления кадастровой деятельности, обладает кадастровый инженер, при этом нормативные правовые акты в сфере осуществления государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства применяются до 1 января 2013 года, следовательно, обмеры, сделанные кадастровым инженером, являются допустимыми доказательствами по смыслу статьи 60 ГПК РФ для целей установления увеличения построенной площади по сравнению с проектной. Обмеры БТИ для домов, построенных с 2013 года, не составляются.

Доказательств, свидетельствующих о меньшей, чем указано в техническом паспорте здания, площади принадлежащего ответчице жилого помещения, не представлено. Из материалов дела следует, что Перова Н.В. приняла объект долевого строительства площадью 48,2 кв.м (без учета площади лоджии),зарегистрировав ДД.ММ.ГГГГ свое право собственности на квартиру по адресу: <адрес>

Доводы ответчика, что действия истца по увеличению площади объекта долевого строительства и обращению в суд за взысканием задолженности являются злоупотреблением правом со стороны истца, судом отклоняются, поскольку основаны на неправильном толковании положений статьи 10 ГК РФ о злоупотреблении правом. Требование истца о доплате за увеличение площади объекта долевого строительства не влечет за собой негативных последствий для участника долевого строительства, а является лишь обязательством, принятым на себя последним в соответствии с условиями договора долевого участия в строительстве.

Факт взыскания с ООО «СТРОЙПЛЮС» неустойки, штрафа и компенсации морального вреда, за несвоевременную передачу им объекта долевого строительства, включение ответчицы в реестр граждан, чьи права нарушены в связи с привлечением их денежных средств для строительства многоквартирного дома, не исключает обязанности участника по оплате объекта долевого строительства в соответствии с условиями договора и законности требований истца не умаляет. Ответчик не лишен права ходатайствовать о проведении зачета встречных однородных требований в процессе принудительного исполнения судебного акта.

Принимая во внимание предусмотренный сторонами при заключении договора долевого участия порядок формирования стоимости объекта долевого участия, определенный в договоре принцип расчета продаваемой площади квартиры, при этом отсутствие каких-либо изменений обстоятельств по сравнению с теми, из которых исходили стороны при заключении договора, по окончании строительства дома, суд не находит оснований для отказа в удовлетворении заявленных ООО «СТРОЙПЛЮС» требований.

В то же время суд учитывает, что в силу п. 4.4.3 договора стороны при взаимозачетах в связи уточнением общей площади квартиры по результатам завершения строительства исходят из стоимости 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства, помноженной на общую площадь квартиры по паспорту БТИ, включая площади помещений вспомогательного назначения с учетом понижающего коэффициента (0,5 для лоджий). Поскольку по данным технического паспорта здания общая площадь квартиры Перовой Н.В., включая площадь лоджии, определенную с учетом понижающего коэффициента составляет 49,15 кв. м (48,2 кв.м + 1,9 кв.м*0,5), разница между проектной и фактической площадью вопреки расчету истца составляет 1,5 кв.м (49,15 кв.м - 47,65 кв.м). Следовательно, неоплаченная ответчицей стоимость квартиры согласно условиям договора составляет 87171 руб. 84 коп. (58114,56 руб.*1,5 кв.м).

Ввиду непредставления ответчиком доказательств надлежащего исполнения этого обязательства требования ООО «СТРОЙПЛЮС» о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве № СП7/р-112к-80ДИ от 22 марта 2013 года подлежат удовлетворения в части взыскания с Перовой Н.В. указанной суммы.

Довод представителя ответчика об истечении срока исковой давности по заявленным требованиям судом отклоняется.

Пунктом 1 статьи 196 ГК РФ предусмотрено, что общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 данного кодекса.

По общему правилу течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 200 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 200 ГК РФ предусмотрено, что по обязательствам с определенным сроком исполнения течение исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

Поскольку в силу пункта 4.4.1 договора в случае увеличения площади квартиры участник долевого строительства обязан внести дополнительную плату в течение семи рабочих дней с момента его письменного уведомления, а такое уведомление было направлено ответчице только в ноябре 2019 года, трехлетний срок исковой давности на момент обращения ООО «СТРОЙПЛЮС» с настоящим иском (07 сентября 2021 года) не пропущен. К тому же, как следует из материалов дела, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> был построен и введен в эксплуатацию разрешением № от 31.07.2019. Следовательно, до указанной даты определить общую площадь квартиры, передаваемой Перовой Н.В. по договору участия в долевом строительстве, не представлялось возможным.       

В соответствии с частью 1 статьи 98 ГПК РФ ввиду частичного удовлетворения иска, понесенные истцом расходы по уплате государственной пошлины подлежат возмещению ответчицей пропорционально размеру удовлетворенных судом требований (на 61,2%), т.е. в размере 2477 руб. 13 коп.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194, 198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙПЛЮС» удовлетворить частично.

Взыскать с Перовой Н.В. в пользу общества с ограниченной ответственностью «СТРОЙПЛЮС» задолженность по договору участия в долевом строительстве № СП7/р-112к-80ДИ от 22 марта 2013 года в размере 87171 рубля 84 копеек, в возмещение расходов по уплате государственной пошлины 2477 рублей 13 копеек.

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Марий Эл через Горномарийский районный суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья                                                   Шахова К.Г.

решение принято в окончательной форме 28 октября 2021 г.