Решение по делу № 33-2771/2022 от 17.05.2022

БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

31RS0025-01-2021-002368-93                                                                                 33-2771/2022

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород                                                                                                   16 июня 2022 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего         Стефановской Л.Н.

судей                     Абрамовой С.И., Поликарповой Е.В.

при секретаре             Раповой А.П.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Когана Андрея Александровича к Обществу с ограниченной ответственностью «Бутово-Агро», Такшаидовой Светлане Васильевне о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным, признании права собственности

по апелляционной жалобе Общества с ограниченной ответственностью «Бутово-Агро»

на решение Яковлевского районного суда Белгородской области от 9 марта 2022 года

Заслушав доклад судьи Стефановской Л.Н., объяснения представителя ООО «Бутово-Агро» Филипчука Р.А. (по доверенности), поддержавшего доводы апелляционной жалобы и объяснения представителя Коган А.А. Свешникова Д.Н. (по доверенности и ордеру), согласившегося с решением суда,     судебная коллегия

    установила:

Коган А.А. обратился в суд с иском к ООО «Бутово-Агро» и Такшаидовой С.В., в котором просит признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 000 кв.м и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102 000 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> от 18.12.2020 года, заключенный между ответчиками. Исключить в ЕГРН запись о регистрации за ООО «Бутово-Агро» права собственности на вышеуказанные земельные участки и признать за собой право собственности на них.

В обоснование доводов искового заявления указал, что 01.09.2020 года между ним и Такшаидовой С.В. был заключен предварительный договор купли-продажи вышеуказанных земельных участков. По условиям предварительного договора он выплатил Такшаидовой С.В. полную стоимость приобретаемого недвижимого имущества. Поскольку право собственности продавца не было оформлено в соответствии с действующим законодательством, стороны договорились о заключении основного договора не позднее 30.01.2021 года. Однако, в последующем истцу стало известно, что Такшаидова С.В. продала земельные участки ООО «Бутово-Агро», которое зарегистрировало в отношении них право собственности.

Представитель истца Свешников Д.Н. в судебном заседании поддержал доводы искового заявления в полном объеме.

Решением суда иск удовлетворен.

Признан недействительными договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 000 кв.м и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102 000 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> от 18.12.2020 года, заключенный между ООО «Бутово-Агро» и Такшаидовой С.В.

Исключена запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 12 марта 2021 года № № и № о регистрации за ООО «Бутово-Агро» права собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 16 000 кв.м и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 102 000 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>

За Коган А.А. признано право собственности на земельный участок с кадастровым номером №, площадью 16 000 кв.м и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 102 000 кв.м, расположенные по адресу: <адрес>».

В апелляционной жалобе     Общество просит    отменить решение суда,     как постановленное при неправильном применении норм материального и процессуального права.

В судебное заседание явился представитель ООО «Бутово-Агро» Филипчук Р.А., представитель Коган А.А. Свешников Д.Н.

Иные лица, участвующие в деле, не явились, были извещены о времени и месте судебного заседания в порядке ч. 1 ст. 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации посредством направления извещения заказным письмом и посредством размещения информации на сайте областного суда, что подтверждается представленными в материалах дела сведениями.

Проверив материалы дела, судебная коллегия    признает доводы апелляционной жалобы убедительными.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что у истца отсутствуют иные возможности защиты своего права кроме как предъявления требования о применении последствий недействительности, заключенной между ответчиками сделки, аннулирования записей о государственной регистрации права собственности на спорное имущество, что фактически позволит восстановить права истца, нарушенные недобросовестными действиями ответчиков.

С данными выводами судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

Согласно ст. 131 ГК РФ Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

В силу пункта 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 223 данного Кодекса право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (пункт 2).

На основании пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В пункте 1 статьи 551 настоящего Кодекса закреплено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу пункта 1 статьи 556 указанного Кодекса передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из материалов дела, 01.09.2020 между Такшаидовой С.В. (продавец) и Коган А.А. (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 16 000 кв.м и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 102 000 кв.м, расположенных по адресу: <адрес> Стоимость земельных участков по договору составила 120 000 рублей, которые были переданы истцом продавцу до подписания договора.

Из пункта 2 предварительного договора следует, что земельные участки принадлежат Такшаидовой С.В. на основании фактического принятия наследства.

В соответствии с пунктом 3 предварительного договора, основной договор между сторонами подлежал заключению не позднее 30.01.2021, после завершения оформления права собственности.

Решением Яковлевского районного суда от 27.10.2020, вступившим в законную силу 01.12.2020 за Такшаидовой С.В. признано право собственности на спорные земельные участки, после смерти её супруга Такшаидова Ю.Р.

На основании договора купли-продажи от 18.12.2020, Такшаидова С.В. продала спорные земельные участки ООО «Бутово-Агро». Земельные участки переданы во владение Обществу, что подтверждается актом приема-передачи от 18.12.2020 (л.д 61).

12.03.2021 года ООО «Бутово-Агро» зарегистрировало за собой право собственности на вышеуказанные земельные участки.

Разрешая спор, суд первой инстанции правильно признал, что договор от 01.09.2020 не является предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ. Данный договор является договором купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, поскольку содержит все существенные условия, предъявляемые к такому договору. При этом со стороны истца имела место полная оплата приобретаемого по договору имущества.

Вместе с тем, при разрешении спора, судом первой инстанции не учтено, что      если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом ( абзац 6 пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В абзаце 7 пункта 61 данного постановления Пленума указано, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

При наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров в отношении одного и того же объекта недвижимого имущества, приоритет для целей перехода (признания) права собственности на него имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение.

Таким образом, если на объект недвижимого имущества претендуют несколько лиц, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом недвижимое имущество передано одному из них, то преимуществом обладает тот, кому этот объект передан во владение.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, поскольку постановлено с нарушением вышеприведенных норм материального права.

Истец вправе обратиться к продавцу земельных участков о возмещении причиненных ему убытков.

Руководствуясь ст. ст.327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Яковлевского районного суда Белгородской области от 9 марта 2022 г. по делу по иску Коган Андрея Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «Бутово-Агро», Такшаидовой Светлане Васильевне о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным, признании права собственности отменить. Принять по делу новое решение, которым в удовлетворении исковых требований Коган Андрея Александровича к обществу с ограниченной ответственностью «Бутово-Агро», Такшаидовой Светлане Васильевне о признании договора купли-продажи земельных участков недействительным, признании права собственности отказать.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через Яковлевский районный суд Белгородской области.

Мотивированный текст изготовлен: 21.06.2022

Председательствующий

Судьи